【正文】 40％ 鋪面預(yù)租率 100％ 第四階段： 20xx年 1 月 —— 20xx 年 12月， 鋪面銷售率 70％ 第五階段： 20xx年 1 月 —— 20xx 年 12月， 鋪面銷售率 100％ （六）、項目銷售計劃的調(diào)查結(jié)論 截止 20xx 年 7月 31日，按住戶數(shù)統(tǒng)計，預(yù)售率為 1 00％，鋪面認購率 1 4％，預(yù)租率 49． 79％。 20xx年經(jīng)營租金收入 723萬元，扣除營業(yè)稅及附加 40 萬元 (723． 33 5． 5％ =39． 78萬元 )為 683萬元，與按年回報率 8％計算給予投資者的總投資收益 681 萬元相抵略有盈余。 根據(jù)“（公司名）家具城”的租賃租金標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠措施測算，開發(fā)商收益情況如下： 20xx年 7 月至 20xx年 12月市場經(jīng)營租賃租金收入： (12183 17+13325 10+3847 4) 6 15％ =32(萬元 ) 20xx年 1 月至 20xx年 12月市場經(jīng)營租賃租金收入： (12183 17+13325 10+3847 4) 12 85％ =362． 87(萬元 ) 20xx年 1 月至 20xx年 12月市場經(jīng)營租賃租金收入： (12183 17+13325 10+3847 4) 6+(12183 22+13325 14+3847 7)= 502． 35(萬元 ) 20xx年 1 月至 20xx年 12月市場經(jīng)營租賃租金收入： (12183 22+13325 14+3847 7) 6+(12183 26+13325 18+3847 12)= 650． 57(萬元 ) 20xx年 1 月至 20xx年 12月市場經(jīng)營租賃租金收入： (12183 26+13325 18+3847 12) 12=723． 33萬元 從“（公司名）家具城”租賃政策來看：家具產(chǎn)業(yè)園及周邊市場市場經(jīng)營租賃收入為 20元／平方米～ 30元／平方米，“（公司名）家具城”的月租對比最低租金 20 元／平方米要低 3元，租賃標(biāo)準(zhǔn)起步較低，然后隨著市場的逐步走旺，漸次走高，符合家具產(chǎn)業(yè)的宏、微觀發(fā)展趨勢?！埃ü久┘揖叱恰?20xx年 7 月 8日開業(yè)，計劃培育期二年，鋪面投資者簽約租期 12年， 12年后可續(xù)租。對一個新興的市場而言，一般會經(jīng)歷一 個市場培育期。 投資者的收益分析： 隨機抽樣分析表 面積：平方米，單價：元 /平方米，金額：元 單元 面積 單價 價值 五成 十年按揭貸款 應(yīng)交首付 月租金 收入 抵扣三年租金額 實際首付 B1082 17． 22 4418 76078 38039 38039 507 18258 19781 B2528 8． 59 20xx 17180 8590 8590 第一年按揭月供 盈余 第二年按揭月供 盈余 第三年按揭月供 盈余 十年按揭利息 十年投資本益和 十年凈收益 復(fù)合年收益率 540 － 48 515 － 23 490 2 14440 118396 44600 5． 39% 105 6 100 11 95． 46 102 2808 27177 10512 5． 58% 注： 本例中月供為五年十成按揭遞減法第一，二、三年中的最大月供數(shù)． 盈余為租金抵月供后的余額． 十年凈收益為總租金收入 — 投資額 — 總的按揭貸款利息． （四）、項目營銷策略的可行性分析 由于我國計劃國民收入 2020年達到小康水平， CDP則將以年平均 7％的速度增長。一開發(fā)商對投資者按 8％ I~I 報率返還租金。因此不論是個人全額投資，還是按揭貸款投資，本項目均有實實在在的投資價值，適合全民投資。無論是定性還是定量分析，投資者即使是按揭投資本項目，也有投資價值。②投資者按揭貸款 7000元購買 8． 59平方米的商鋪，根據(jù)測算，投資者第一年，租金抵月供盈余為 6元，第二年，租金抵月供盈余為 11 元，第三年，租金抵月供盈余為 1 02 元。隨機抽取兩個樣本進行定量分析 (具體見第 2點投資者收益分析 )：①投資者按揭貸款 36000 元購買 17． 22 平方米商鋪，根據(jù)測算，投資者第一年，月租金抵月供盈余為 48 元，第二年，月租金抵月供盈余為 23元，第三年 ，月租金抵月供盈余為 2元。投資者在購買商鋪時，開發(fā)商一次性返還銷售價款的 24％ (年回報率 8％ )。第 10年投資 者還可以選擇由開發(fā)商原價回購。所有商鋪帶 12 年租金發(fā)售，年回報率8％。 從性別上劃分客戶群體：在把男性作為投資決策土體的基礎(chǔ)上，挖掘一些經(jīng)濟獨立、有投資意識的女性投資者。 從年齡上劃分客戶群體：在考慮鞏固中年人目標(biāo)消費主體的同時，可考慮向兩端拓展，挖掘年輕人和老年人等被競爭對手遺忘的客戶。雖然數(shù)量不多，但是是“（公司名）家具城“的強化拓展的客戶群體。 從職業(yè)劃分客戶群體： (1)經(jīng)營群體：經(jīng)營群體鎖定在中小經(jīng)營戶上，是項目的主要投資者。 80％的鋪面面積為 平方米 — 17． 22 平方米，對應(yīng)的鋪面單價為2378元／平方米 — 5200元／平方米，以銀行五成按揭計算，扣除三年一次性返租，首付在 5800元 — 120xx元之間，資金壓力小，投資獲利簡單。一、二層銷售總均價為 3969 元／平方米，根據(jù)項目的銷售策略，投資者購買商鋪可獲得一次性返還租金 24％ (年回報率 8％ )， 即折合銷售均價為 3016 元／平方米，就其價格方面在（市名）市具有明顯的吸引力。 四、項目營銷方案和銷售計劃分析 (一 )、產(chǎn)品方案及價格設(shè)計 “（公司名）家具城”項目分住宅部分和市場部分兩個部分，住宅部分 10棟，每棟 4 層，共 1 36 套住宅，銷售均價889 元／平方米； 市場部分二層，共分鋪面 1 760 個， 一層鋪面 806個，二層鋪面 954 個。鋪面預(yù)租率達 49． 79％。應(yīng)由市直有關(guān)部門為產(chǎn)業(yè)園提供的配套與服務(wù)，有關(guān)部門要根據(jù)產(chǎn)業(yè)園的統(tǒng)一規(guī)劃與開發(fā)建設(shè)要求，納入各自的工作計劃，與產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)發(fā)展同步。在管理辦公室未組建之前， 由市家具產(chǎn)業(yè)辦公室代行管理辦公室職能。指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組下設(shè)辦公室，負責(zé)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組日常工作。由市長 (副市長 )任組長，各職能部門負責(zé)人和副負責(zé)人為小組成員。 ㈣、政府服務(wù)和管理 （市名）市政府 20xx年就把家具產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，制訂一系列優(yōu)惠政策鼓勵家具市場的開發(fā)、家具產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營。 項目發(fā)達的交通系統(tǒng)設(shè)計有利于消費 者的流動。 項目鋪面實用率高達 70％以上，為業(yè)主提供實惠。 項目多入口的設(shè)計帶來多重的人流系統(tǒng)，整體四周均勻設(shè)置八個出入口，既利于分散消費者人流，又避免了邊角位的出現(xiàn)。 ㈡、位置及交通 “（公司名）家具城”坐落于（市名）市家具產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，北臨 道，南臨 路，東臨 路，西臨市場路，與天下糧倉，水果市場、鋼材及建材市市場、服裝市場、糖酒副食品市場、火車站、汽車總站、短途汽車站毗鄰、通過 道、 路、 路城區(qū)主干道，可通往全市的各個方向。三至六層為住宅部分，分10棟，每層四層， 一至四區(qū)上各有 5棟住宅，共有 136套住宅。其中一、二層為市場部分，整體框架結(jié)構(gòu)，未分棟，一至四區(qū)為家具經(jīng)營場所，五區(qū)為市場主入口、水電及消防配套設(shè)施和商品集中展示場所。只要“（公司名）家具城”市場定位準(zhǔn)確，受家具生產(chǎn)和消費的 強力帶動，具有大的升值空間。從嚴(yán)謹?shù)慕嵌瘸霭l(fā)，考慮到高檔家具的價格因素，則至少需要 2個“（公司名）家具城”才能消化家具新增流通量。 由于現(xiàn)有兩個最大的家 具流通市場幾乎飽和，增量部分必須通過增加新的流通市場來消化。 消費群體構(gòu)成和消費品味變化，縮短了消費周期，增加消費頻率，增加購買次數(shù)，家具產(chǎn)品的更新?lián)Q代步伐加快，同樣會吸引更多企業(yè)參與到（市名）市家具流通市場來，也會加大家具流通市場的流通量?？梢灶A(yù)見， 20xx 年，家具流通市場實際流通量要大于 4． 6 億元，增加量大于 2． 6 億元。以（市名）市家具流通市場 20xx 年銷售額 2 億元為基數(shù)，取中國家具行業(yè)協(xié)會的預(yù)測家具產(chǎn)業(yè)增長率保守數(shù)字 15％，產(chǎn)銷率 98％計算， 20xx 年，通過家具流通市場的流通量達到 4． 6 億元，比 20xx年增加流通量 。（市名）市人均居住面積按家庭住宅面積 120 平方米小康標(biāo)準(zhǔn)相差近 100平方米，預(yù)示著房屋更新量大。從 1998 年末至 20xx年末，（市名）市凈增城市人口 8． 75萬人 (含自然增長和機械增長 )，每年平均增長 1． 75萬人，而 20xx 年（市名）市凈增城市人口 1． 94 萬人，超過平均增長數(shù)，從 一個側(cè)面充分佐證了城市人口凈增長已成不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，帶動（市名）市房地產(chǎn)業(yè)的強勁發(fā)展，相應(yīng)地拉動了家具產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。 根據(jù)（市名）市政府的《（市名）市 1999 年 2020 年 城市總體規(guī)劃方案》的遠景規(guī)劃，到 2020 年（市名）市中心城區(qū)人口發(fā)展到近 100 萬。（市名）至張家界高速公路即將于 20xx年 12月 26日通車。其中有（市名）至長沙、（市名）至張家界、（市名）至荊沙、（市名）至吉首、（市名）至岳陽、（ 市名）至邵陽高等級公路共 6 條線路經(jīng)過（市名）市區(qū)，與城區(qū)內(nèi)的主干道及市區(qū)外的干支公路相連通，從而構(gòu)成了（市名）市區(qū)與周邊地區(qū)的四通八達的公路交通網(wǎng)。 (3)從（市名）市的地理位置和交通狀況分析 （市名）市位于焦柳鐵路、石長鐵路、 20 319國道、湘北干線以及常長高速公路交匯處。住宅和商鋪的增長有力地拉動了住家家具和辦公家具的需求，帶動了家具市場的發(fā)展。 (2)從房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析： ① 1986 年至 20xx 年房地產(chǎn)投資年均增長速度為 35． 9％。這個群體約為 7億人以下，從市場角度看，對于家具市場而言是潛在的消費群體， 數(shù)量龐大。這個群體約為4． 5億人，從市場角度看，對于家具市場而言是現(xiàn)在的目標(biāo)消費群體，數(shù)量可觀。 幾年來股市跌跌不休，至今風(fēng)險仍然沒有釋放殆盡，債市收益太低，由于對中國的發(fā)展保有信心，這部分人群往往會把金融資產(chǎn)適時地、有選擇地投資到風(fēng)險相對較低、升值潛力大的住宅和鋪面上去。 20xx 年至 20xx 年，我國 GDP 每年平均按 8％的速度增長，居民的收入以兩位數(shù)增長，扣除物價增長因素，收入增長率仍然接近 10％。他們的人均可支配收入或純收入低于 20xx 元，這個階層的邊際消費傾向最高但收入增長緩慢，恩格爾系數(shù)在50％左右，其消費尚處于溫飽有余的階段。其人均可支配收入或人均純收入在 6000至 7000 元之間，這個階層的邊際消費傾向居中，恩格爾系數(shù)在 35％左右，其消費正在從小康型向富裕型、從數(shù)量追求型向質(zhì)量追求型轉(zhuǎn)變。 (1)從消費者收入和恩格爾系數(shù)分析： 根據(jù)國家統(tǒng)計局的城市社會經(jīng)濟調(diào)查總隊 20xx 年調(diào)查文獻資料《我國居民收入群體與消費結(jié)構(gòu)研究》結(jié)論： ①處于金字塔 頂端的高收入階層，人口接近 4500 萬，占城市人口的 10％左右，占全體人口的 3． 5％左右．他們的人均可支配收入接近 20xx0元，這個階層的消費傾向最低，恩格爾系數(shù)已降至 15％以下，達到了發(fā)達國家的平均水平，其所進行的消費是一種富裕型消費。 2020 年可達 15 億元，家具市場前景十分可觀。 20xx 年（兩個市場）家具銷售額達到 2 億元，比 20xx年的銷售額 1億元翻了一番，復(fù)合增長率達 20％。 (3)根據(jù) （市名）市竹木資源豐富的特點，引進品牌家具企業(yè)，帶動整個家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 (1)緊跟國家家具市場發(fā)展大趨勢，抓住機遇，大力發(fā)展（市名）市的特色、環(huán)保家具產(chǎn)業(yè)。為進入園區(qū)的生產(chǎn)、經(jīng)營者提供場地和配套服務(wù)，專門成立了由市長 (副市長 )為組長的發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組。 從九個方面充分表明，家具行業(yè)的發(fā)展空間大。目前上海、廣東幾大家具展展位供不應(yīng)求，國外采購商持續(xù)增長。目前我國出口國家增加到 100 多個，但近期仍以美國為主，歐洲和其他地區(qū)會增長很快。 (7)出口國家和地區(qū)多元化，出口產(chǎn)品多樣化的趨勢。 (6)家具流通向?qū)I(yè) 化、梯度化的趨勢發(fā)展。世界家具商把目光集聚中國，今年家具零關(guān)稅，進口家具將進一步擴大。美國、 日本、韓國亦是如此。我國良好的投資環(huán)境和產(chǎn)業(yè)配套水平以及低廉的勞動力將繼續(xù)吸引大量外資注入。 (3)家具產(chǎn)品向功能化、多元化、時尚化趨勢發(fā)展。 (1)家具企業(yè)向規(guī)模化、專業(yè)化、品牌化的趨勢發(fā)展。這個時期主要不是在量的擴張，而是質(zhì)的提高。近十年來中國家具行業(yè)經(jīng)歷了第一個高速發(fā)展 期，主要是以量的擴張為主，初步建立起了門類齊全、與國際接軌的完整的工業(yè)體系，產(chǎn)品能基本滿足經(jīng)濟發(fā)展和人民生活需要以及國際市場出口的需要。而且市場內(nèi)均無倉儲中心，造成了倉儲與銷售脫節(jié)的弊端。雖然火車站家具城按照政府要求 2年一批繼續(xù)經(jīng)營，但是火車站家具城因政府計劃用地內(nèi)容不變和消防因素會適時取消，遷址經(jīng)營。 2000 年（市名）市委、市政府在家具產(chǎn)業(yè)園正式啟動前，為