【正文】 營存在極大的壓力。與此同時，眾多建材門市扎堆建設，密度過高，經(jīng)營項目雷同，缺少特色。 日照市建材行業(yè)協(xié)會有關專家分析指出，隨著土地價格的迅速上漲，以及市場過剩導致的競爭日趨激烈，當初建材城能夠快速獲利的市場條件已不復存在。目前日照市建材市場分布主要集中于日照東部。因此，和以前的建材/家具商場相比，莒東新區(qū)建材家居商貿城不但要有自己的招商標準和定位檔次，更在規(guī)模、檔次、品位和服務各具特色。大力發(fā)展主要面向生產者的服務業(yè)，細化深化專業(yè)化分工，降低社會交易成本，提高資源配置效率。打破壟斷，放寬準入領域，建立公開、平等、規(guī)范的行業(yè)準入制度。大城市要把發(fā)展服務業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務經(jīng)濟為主的產業(yè)結構。加速融入長三角大物流圈，發(fā)展大型的商貿流通集團。今年以來，全省商務系統(tǒng)圍繞落實“十二五”規(guī)劃，以開展“滿意消費惠萬家”活動為總抓手，實施“一保二建三提升工程”，商品供應豐富，便民惠民措施深入落實，消費規(guī)模持續(xù)擴大，確保了市場的繁榮穩(wěn)定。推進物流標準化管理，整合物流資源，鼓勵郵政、倉儲業(yè)、運輸業(yè)、貨運代理和企業(yè)物流等向第三方物流轉化。莒縣南靠兗石鐵路，北近膠濟鐵路，中有膠新鐵路，即將開工的山西中南部鐵路大通道橫貫東西，東臨日照港。 生活配套支撐條件電信全部實現(xiàn)了交換程控化和傳輸數(shù)字化，國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)已經(jīng)開通；電力供水設施日臻完善配套，供電網(wǎng)絡科學合理，可靠性強，現(xiàn)有35KV變電站15座，足以保證全縣工農業(yè)生產和人民生活需要；縣城供水系統(tǒng)已成網(wǎng)絡，已建成現(xiàn)代化水廠五座，日供水可達10萬噸，工業(yè)生產和居民生活用水有充分保障。因此，從莒縣的交通運輸及網(wǎng)絡設施條件、物流組織條件和生活配套支撐條件分析，莒縣己初步具備進一步建設規(guī)?；?、組織化程度更高的物流服務設施而發(fā)展現(xiàn)代物流的基本條件。 培養(yǎng)和造就莒縣以信息化，大宗建材物流為支撐的專業(yè)倉儲交易集散中心莒東新區(qū)建材家居商貿城建設將大大促進莒縣引進和利用省際商貿和物流企業(yè)的步伐。B．集中先進的品牌展示系統(tǒng)：以品牌展示為主要形式，以專賣、專營為主體，讓枯燥乏味、灰色消費模式，向更加感性化、時尚化、透明化方向轉變。F．跨行業(yè)整合資源，結盟優(yōu)勢合作伙伴。三、莒東新區(qū)建材家居商貿城項目建設的必要性商貿活動作為一種經(jīng)濟活動，需要在供、需兩個方面不斷地相互適應、相互滿足。增強日照建材企業(yè)和外地知名品牌建材商家對周邊的銷售市場開拓能力。有效的物流市場機制建立要求市場更加開放，管制更加合理和科學；需要網(wǎng)絡上各個結點之間相互開放彼此的物流服務市場，便于企業(yè)在較大的市場范圍內進行兼并、重組以資本運作為手段的企業(yè)經(jīng)營網(wǎng)絡建設；并為開展網(wǎng)絡化物流經(jīng)營活動提供與商流相適應的高效物流服務。作為山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)的有機組成部分，莒縣量身定做“藍色外衣”，堅持規(guī)劃先行。莒東新區(qū)建材家居商貿城的建立，是莒縣建材工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展和發(fā)揮上述經(jīng)濟中心城市功能的最佳窗口和有效途徑。是莒縣經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐條件。同時，與周其他縣域相比較，其經(jīng)濟實力尚待加強。以房地產經(jīng)營開發(fā)，租賃，物業(yè)管理為經(jīng)營范圍。第四章 行業(yè)分析及市場預測一、國內市場發(fā)展預測 國內建材工業(yè)發(fā)展預測2010年建材工業(yè)將向又好又快方向發(fā)展。2010年建材行業(yè)的三大發(fā)展重點：著力推進技術進步和自主創(chuàng)新，加快產業(yè)結構調整，加快用先進生產力取代落后生產力；以節(jié)能減排為中心，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，努力實現(xiàn)又好又快發(fā)展；加快產品升級換代，節(jié)約能源資源。加之建材行業(yè)企業(yè)分散的格局，企業(yè)規(guī)模小、數(shù)量多，集中度很低，結構不平衡問題嚴重。由于建材行業(yè)成本上漲，中低檔建材企業(yè)處于盈虧邊緣，造成了低檔產品因為漲價涌入中檔產品序列、中檔產品漲價涌入高檔產品序列的連鎖反應，這樣勢必會使中高檔產品的價格競爭更加激烈。其中，家庭裝飾占50%。2011年全國主要新型建材需求總量預測表單位新型防水卷材保溫材料礦棉吸聲板裝飾石膏板建筑涂料塑料型材塑料管道壁紙墻布化纖地毯萬噸1201605060100平方米40005000萬1400萬4億50008000萬 國內家居市場龐大，品牌呈現(xiàn)集約化趨勢隨著我國泛家居行業(yè)的不斷發(fā)展，目前的行業(yè)脈動呈現(xiàn)以下特征：①供過于求、競爭加劇家居建材市場缺乏合理規(guī)劃和市場調控；缺乏客觀、準確的投資信息和科學論證，一些國內、國外的投資商在未能充分了解當?shù)赝顿Y環(huán)境、實際需求和項目發(fā)展前景的情況下，僅憑借強大的經(jīng)濟實力，盲目地興建市場。由于區(qū)域市場總量的供過于求，加之分布不合理，使得一些市場招商不足，人氣不旺，銷售額被稀釋，利潤空間大幅下降，競爭加劇，甚至出現(xiàn)不正當競爭。③ 細分市場、錯位經(jīng)營在當前家居建材流通領域日趨激烈的競爭形勢下，流通企業(yè)如何根據(jù)區(qū)域需求、同行狀況、結合自身形態(tài)打造比較優(yōu)勢，增強競爭力的一個重要途徑就是“細分市場、錯位經(jīng)營”。從理論上講，能將上述“三族”兼容當然最好，在避免同質化競爭，取得了良好業(yè)績。在戰(zhàn)略設計和戰(zhàn)術打法上：一要堅持創(chuàng)新，要從以往的“經(jīng)營商品”向“經(jīng)營服務”和“經(jīng)營消費”轉變，要科學看待品牌與服務的辨證關系，注重信用和服務的經(jīng)營；其次要完善和加強“賣場功能”，即交易功能、服務功能、展示功能及感受功能的建設；第三要根據(jù)賣場自身狀況，最大限度地把握剛性消費、彈性消費和反彈性消費；最大限度地挖掘“服務效益”、“品牌效益”和“規(guī)模效益”。莒縣是“全國科技工作先進縣”、“全省精神文明建設工作先進縣”、“全省社會治安綜合治理模范縣”、“平安山東建設先進縣”、“省級文明縣”等稱號，莒縣縣城是“省級衛(wèi)生縣城”，投資環(huán)境優(yōu)良，在綜合實力快速提升的同時，現(xiàn)代服務業(yè)也取得長足發(fā)展。莒縣本著積極穩(wěn)妥、因企施策的原則，全面實施了企業(yè)民營化改革。目前，山東路兩側較大的物流企業(yè)有凱達物流、大漁水產、大海水產等。突出擴投資促增量，著力打造新的經(jīng)濟增長點。持續(xù)推進東部新區(qū)開發(fā)。綜上，莒縣經(jīng)濟的發(fā)展將會給本項目的建設帶來巨大商機。項目的區(qū)位優(yōu)勢體現(xiàn)在配套莒縣專業(yè)市場，輻射周邊城市的公路運輸優(yōu)勢條件，逐步向縣域外及藍色經(jīng)濟帶輻射，提供建材物流的平臺。06′，北緯35176。轄21個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1260個行政村。與“十五”末相比，實現(xiàn)了翻番增長；財政總收入；地方財政收入過千萬元的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）達到9個、增加8個，鎮(zhèn)域經(jīng)濟發(fā)展取得了重大突破。作為日照藍色經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃建設中的中部產業(yè)發(fā)展軸，莒縣充分考慮自身產業(yè)布局和環(huán)境承載能力，著眼于未來發(fā)展需要，在地理空間上初步確定了“一帶雙軸三城五園區(qū)”的空間架構，加快建設“藍色載體”，確定了以融入魯南臨港產業(yè)帶，以206國道、335省道為軸線，縱橫拓展、輻射城鄉(xiāng)；以老城區(qū)、新城區(qū)（項目所在地）和北部產業(yè)區(qū)三個功能區(qū)為重點，集中打造藍色經(jīng)濟區(qū)亮點；以縣工業(yè)園區(qū)、日照臨港工業(yè)莒縣配套基地和興龍、招賢、浮來產業(yè)聚集區(qū)為主體，突出打造五個藍色經(jīng)濟板塊，逐步形成特色明顯、分工協(xié)作、產業(yè)聚集的藍色經(jīng)濟區(qū)建設格局。 莒縣屬于暖溫帶亞濕潤季風氣候，四季分明。、地質、地貌地勢北高南低，四周環(huán)山，中間丘陵、平原、洼地交接。％；，％。項目擬建總建筑面積201301平方米，其中：品牌建材展示交易中心19300平方米；綜合服務中心8505平方米；裝飾材料倉儲交易區(qū)27696平方米；板材石材倉儲交易區(qū)44720平方米；地板倉儲交易區(qū)28880平方米；燈飾倉儲交易區(qū)21660平方米；家居倉儲交易區(qū)50540平方米。本項目的建設對促進莒縣品牌家居/建材城做到了綜合的服務和優(yōu)越配套；實現(xiàn)了在莒縣家居/建材業(yè)激烈競爭的差異化發(fā)展。給入駐商家提供重點信息化專業(yè)服務，提供建材市場及時變化的信息。定期提供對口的需求信息，提供建材價格變動行情資訊，搭建商務信息交易服務平臺。、交易倉儲中心服務對象定位主要市場服務對象是：216。 公路鐵路多式聯(lián)運對外建材銷售需求；本項目構建主要服務于莒縣以及以莒縣為中心、半徑為50公里的城鄉(xiāng)經(jīng)濟帶，集建材庫存管理、配載、信息處理等基礎功能的建材家居專業(yè)市場交易倉儲服務。 城市綜合信息共享216。 產品需求信息與供應信息；216。（3）裝飾材料倉儲交易區(qū)（4）板材/石材倉儲交易區(qū)（5）地板倉儲交易區(qū)（6）燈飾倉儲交易區(qū)（7）家居倉儲交易區(qū)交通規(guī)劃原則（1）合理安排車流路徑，保障交通暢通；（2）保證莒東新區(qū)建材家居商貿城與東環(huán)路、莒大路、335省道便捷的貨客運通道；（3）控制交通對環(huán)境的影響；（4）在滿足項目區(qū)近期交通需求的前提下，為后期發(fā)展保有較大的交通預留。三、供電系統(tǒng)供電設計嚴格按照《民用建筑設計規(guī)范》（JGJ/T1692）、《建筑物防雷設計規(guī)范》（GB50057一94）、《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》等進行設計。防雷部分按三類防雷建筑物設置，利用土建基礎做接地裝置。項目區(qū)的辦公用水使用供水公司自來水，室外消防用水由室外消防栓直接供給。室外采用污水、雨水分流制排系統(tǒng)，所有雨水、污水均集中排入市政下水道，由市政污水處理系統(tǒng)統(tǒng)一處理。高架庫房內易燃區(qū)根據(jù)情況設置自動噴水滅火給水系統(tǒng)。八、節(jié)能措施 A 庫房內無采暖情況下采取節(jié)能設計，增加采光面積或采用屋面采光板可節(jié)約照明能源。第八章 環(huán)境保護與安全衛(wèi)生一、環(huán)境保護污染及治理在項目建設中將嚴格遵守《建設項目環(huán)境保護設計規(guī)定》，確保對環(huán)境不造成污染，實現(xiàn)衛(wèi)生達標。二、安全衛(wèi)生確保本項目在運營后，人員在工作崗位上安全和健康不受傷害。：A 本項目按照國家規(guī)定的倉儲建設項目安全衛(wèi)生標準及有關規(guī)范進行設計，分析各種危害因素，選用可靠安全的設備。第九章 項目組織及運營日照泰晟房地產開發(fā)有限公司建設與經(jīng)營管理的總體目標是積極采用先進的管理技術，加快建立多層次、多元化、符合市場經(jīng)濟規(guī)律,與國際通行規(guī)則接軌,物暢其流、快捷準時、經(jīng)濟合理、用戶滿意的綜合化建材家居倉儲交易中心。因此，公司發(fā)展需要的是復合型、高層次的管理人才和技術人才。人員的培訓和考核擬在本項目試運營前完成。堅持“信譽和服務第一”宗旨，通過嚴格的規(guī)范選擇入園企業(yè)，力求樹立“優(yōu)質、獨特、忠誠”的專業(yè)市場服務品牌。五、還貸計劃本項目向銀行貸款12000萬元，全部用于前期建設投資。（3）財務費用項目財務費用為開發(fā)企業(yè)為籌集建設資金所發(fā)生的各項費用,%計算為672萬元。 開發(fā)周期的影響影響開發(fā)周期的因素主要有三個方面，即建設周期、銷售策劃及經(jīng)濟環(huán)境。其中以工程投資為最主要因素，現(xiàn)以工程投資中工程總價每調整10%的幅度影響進行分析。二、建材專業(yè)市場建設將產生帶動相關產業(yè)發(fā)展，直接產生約400個就業(yè)崗位，給周邊居民提供就業(yè)機會，實現(xiàn)社會效益。為整頓目前該區(qū)域零散的市場、改變集散的臟、亂、差的環(huán)境提供了良好的安置平臺。附件1：項目投資估算表序號項目萬元　1土地成本30512土地出讓金29280土地契稅1176土地登記發(fā)證費602前期工程費5680設計費用：600勘探費：80消防抗震費：440建設工程報建費：4380三通一平：1803房屋建安工程成本30080建安工程費用：25120土建工程：20200安裝工程（水電）：1900樁基及土方開挖：3200附屬工程費：3840　A 室外管網(wǎng)：3680　B 室外景觀設計：160室外工程費：940　A 垃圾清運費：360　B 土地圍墻費：5804公共配套設施成本3650消防工程費：700弱電工程：410電梯工程：560道路建設費:1780智能化：2005其它費用：5800工程監(jiān)理費　工程質量監(jiān)督費　招標費　綠化費等　附件2 銷售及運營收入的測算表 單位：萬元 名 稱投資期正常運營年份2012年2013年2014年2015年一、銷售收入： （1）家居倉儲區(qū) （2）燈飾倉儲交易區(qū) （3）地板倉儲交易區(qū) （4）裝飾材料倉儲交易區(qū) （5）板材石材倉儲交易區(qū) 二、租賃及運營收入： 倉儲租賃收入 綜合服務中心租賃收入 品牌建材展示租賃收入 裝卸服務費 理貨包干費 信息系統(tǒng)收入 運營收入 其他業(yè)務收入 三、項目營業(yè)總收入