【正文】 氣候，四季分明。在作物生長季節(jié)，光照充足，熱量和降水都較豐富；但在有些年份，也出現了旱澇、低溫等災害性天氣。、地質、地貌地勢北高南低，四周環(huán)山，中間丘陵、平原、洼地交接。 海拔200米以上的低山，主要分布在縣境北部、東部和東南部，％；丘陵主要分布在縣境東北、西部和南部，％；平原主要分布在縣境中部沿沭河及其支流兩側的狹長地帶，％；低平洼地大都分布在莒城周圍的幾個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，％。％；，％。擬建的莒東新區(qū)建材家居商貿城項目處于莒縣新區(qū)規(guī)劃商貿物流帶區(qū)域，處于莒縣對外核心物流圈。項目擬建總建筑面積201301平方米，其中：品牌建材展示交易中心19300平方米；綜合服務中心8505平方米；裝飾材料倉儲交易區(qū)27696平方米；板材石材倉儲交易區(qū)44720平方米；地板倉儲交易區(qū)28880平方米；燈飾倉儲交易區(qū)21660平方米；家居倉儲交易區(qū)50540平方米。二期總投資19463萬元，形成建筑面積101080平方米的投資，分別建成燈飾倉儲交易區(qū)、地板倉儲交易區(qū)、家居倉儲區(qū)。本項目的建設對促進莒縣品牌家居/建材城做到了綜合的服務和優(yōu)越配套；實現了在莒縣家居/建材業(yè)激烈競爭的差異化發(fā)展。三、建設目標n 建材及家居倉儲月吞吐量達到20萬立方米以上，年宏觀建材交易倉儲產值30億元以上；n 與近200家品牌建材商設施通用、功能齊全、服務完善的建材倉儲配送為主，交易為輔的建材綜合服務中心同盟；形成高效的建材倉儲交易服務網絡，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現代建材服務；n 建立健全建材服務管理信息系統(tǒng)，使之具有倉儲管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等功能；n 引進第三方建材家居企業(yè)300家以上，為日照及周邊市縣50家左右大型建材家居企業(yè)和日照近10家品牌家居/建材等專業(yè)市場，提供全程倉儲物流供應鏈服務；n 現代建材倉儲交易綜合服務體系初步形成。給入駐商家提供重點信息化專業(yè)服務，提供建材市場及時變化的信息。辦理進出口貨物聯運業(yè)務及其他各種進口貨物的接運業(yè)務。定期提供對口的需求信息，提供建材價格變動行情資訊，搭建商務信息交易服務平臺。項目將為這些商家提供大型專業(yè)化倉儲配送服務，為外地品牌建材商家促進山東市場銷售提供據點和便捷的物流渠道。、交易倉儲中心服務對象定位主要市場服務對象是：216。 日照市南部建材/五金/汽配市場配套需求；216。 公路鐵路多式聯運對外建材銷售需求；本項目構建主要服務于莒縣以及以莒縣為中心、半徑為50公里的城鄉(xiāng)經濟帶，集建材庫存管理、配載、信息處理等基礎功能的建材家居專業(yè)市場交易倉儲服務。五、信息平臺功能216。 城市綜合信息共享216。 相關信息共享216。 產品需求信息與供應信息；216。第七章 專業(yè)技術方案一、總平面布置（1）按照現代建材/家居專業(yè)市場功能特點和發(fā)展要求；（2）重視區(qū)域開發(fā)條件以及內外交通系統(tǒng)優(yōu)化完善；（3）堅持可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)觀，創(chuàng)造宜人的外部環(huán)境；（4）增強信息化和服務功能，提升交易倉儲中心的綜合實力；項目分為七大功能區(qū)（1）綜合信息服務功能區(qū)以信息服務為載體，兼有一定的后勤配套服務功能。（3）裝飾材料倉儲交易區(qū)（4）板材/石材倉儲交易區(qū)（5）地板倉儲交易區(qū)（6）燈飾倉儲交易區(qū)（7）家居倉儲交易區(qū)交通規(guī)劃原則（1）合理安排車流路徑，保障交通暢通；（2）保證莒東新區(qū)建材家居商貿城與東環(huán)路、莒大路、335省道便捷的貨客運通道；（3）控制交通對環(huán)境的影響；（4）在滿足項目區(qū)近期交通需求的前提下，為后期發(fā)展保有較大的交通預留。二、建筑結構本項目區(qū)域內建筑物按地震烈度6級設計。三、供電系統(tǒng)供電設計嚴格按照《民用建筑設計規(guī)范》（JGJ/T1692）、《建筑物防雷設計規(guī)范》（GB50057一94）、《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》等進行設計。按規(guī)范規(guī)定，本工程除消防用電為一類負荷外，其余用戶二類用電負荷。防雷部分按三類防雷建筑物設置，利用土建基礎做接地裝置。四、通訊、電視、網絡系統(tǒng)本工程項目區(qū)通訊、電視與網絡系統(tǒng)采用綜合布線，系統(tǒng)接入電視網，穿管線在土建施工時埋設，安裝由電信及有線電視部門負責。項目區(qū)的辦公用水使用供水公司自來水，室外消防用水由室外消防栓直接供給。結合地形特征和道路建設鋪設排水管道，采用雨污水分流排放。室外采用污水、雨水分流制排系統(tǒng)，所有雨水、污水均集中排入市政下水道，由市政污水處理系統(tǒng)統(tǒng)一處理。在庫區(qū)室外消防給水管線，埋地設，呈環(huán)狀布置，管線上設置室外地上式消防栓。高架庫房內易燃區(qū)根據情況設置自動噴水滅火給水系統(tǒng)。室外消火栓用水量：20L/S室內消火栓用水量：10L/S自動噴水滅火用水量：20L/S本工程消防總用水量：50L/S七、通風空調根據《采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范》及國家和地區(qū)的有關規(guī)定，設置適當的采暖、通風、空調及防排煙設施。八、節(jié)能措施 A 庫房內無采暖情況下采取節(jié)能設計，增加采光面積或采用屋面采光板可節(jié)約照明能源。C 選用低損耗高效變壓器，合理選擇變壓器電容，使變壓器在經濟方式下運行。第八章 環(huán)境保護與安全衛(wèi)生一、環(huán)境保護污染及治理在項目建設中將嚴格遵守《建設項目環(huán)境保護設計規(guī)定》，確保對環(huán)境不造成污染，實現衛(wèi)生達標。環(huán)境綠化建筑平面布置充分利用現有的空地進行綠化，種植花草樹木、草坪、綠籬。二、安全衛(wèi)生確保本項目在運營后，人員在工作崗位上安全和健康不受傷害。、防盜、防物品從高架上脫落砸傷等。：A 本項目按照國家規(guī)定的倉儲建設項目安全衛(wèi)生標準及有關規(guī)范進行設計，分析各種危害因素，選用可靠安全的設備。C 庫房內地面采用無積水設計，防止地滑。第九章 項目組織及運營日照泰晟房地產開發(fā)有限公司建設與經營管理的總體目標是積極采用先進的管理技術，加快建立多層次、多元化、符合市場經濟規(guī)律,與國際通行規(guī)則接軌,物暢其流、快捷準時、經濟合理、用戶滿意的綜合化建材家居倉儲交易中心。為保證交易倉儲中心正常運轉，一般行政管理人員實行一班制，一般服務人員將實行兩班運轉制，保衛(wèi)實行三班運轉制。因此，公司發(fā)展需要的是復合型、高層次的管理人才和技術人才。本項目所配備的人員，必須經培訓并考核合格后方能上崗。人員的培訓和考核擬在本項目試運營前完成。 為適應專業(yè)市場發(fā)展的需要，項目的建設遵循“高起點、高標準”的原則，力求創(chuàng)立現代專業(yè)市場集聚高地。堅持“信譽和服務第一”宗旨，通過嚴格的規(guī)范選擇入園企業(yè)，力求樹立“優(yōu)質、獨特、忠誠”的專業(yè)市場服務品牌。具體實施進度見下表：2012年1月項目立項、落實資金2012年2月項目評估、論證一期工程：2012年3月—4月項目報建、征用土地2012年4月—2012年12月土建工程2013年1月工程竣工驗收二期工程：2013年2月項目報建2013年3月2013年12月土建工程2014年1月工程竣工驗收三期工程：2014年2月項目報建2014年3月2014年12月土建工程2015年1月工程竣工驗收二、工程實施進度表（一期、二期）工作內容 2012 2013 2014 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月項目前期工作一期工程土建工程員工培訓試運營二期工程土建工程員工培訓運營第十一章 投資估算與資金籌措一、投資估算依據投資估算的主要依據為：《民用建筑可行性研究深度和要求》《建設項目投資估算辦法》、設備現行價格總投資=固定資產投資+建設期利息固定資產投資=工程費用+其他費用+預備費用二、價格及取費依據：；《山東省建筑工程概算定額》及類似工程造價估算。五、還貸計劃本項目向銀行貸款12000萬元，全部用于前期建設投資。十二章、項目財務評價一、財務計算的依據 《投資項目可行性研究指南》《建設項目經濟評價方法與參數（第三版）》《中華人民共和國公司法》及其實施條例《中華人民共和國增值稅法》及其實施條例《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施細則財政部頒布《企業(yè)財務制度》《企業(yè)會計制度》和近年會計制度改革的有關規(guī)定國家和當地勞動工資管理和社會保障部門的有關規(guī)定（1）管理費用本項目管理費用為開發(fā)企業(yè)在管理和經營中所發(fā)生的費用,％計算。（3）財務費用項目財務費用為開發(fā)企業(yè)為籌集建設資金所發(fā)生的各項費用,%計算為672萬元。本項目參照一般地產經營模式，計算周期以房子銷售完畢，投入使用為止。 開發(fā)周期的影響影響開發(fā)周期的因素主要有三個方面，即建設周期、銷售策劃及經濟環(huán)境。綜合整個開發(fā)期限，開發(fā)周期定位于3年。其中以工程投資為最主要因素，現以工程投資中工程總價每調整10%的幅度影響進行分析。第十三章 可行性報告結論一、項目的建設將推動莒縣現代建材\家居專業(yè)市場的發(fā)展，配套莒縣建材工業(yè)經濟發(fā)展。二、建材專業(yè)市場建設將產生帶動相關產業(yè)發(fā)展，直接產生約400個就業(yè)崗位，給周邊居民提供就業(yè)機會，實現社會效益。建材市場建成將提升南部物流的宏觀產值近10億元。為整頓目前該區(qū)域零散的市場、改變集散的臟、亂、差的環(huán)境提供了良好的安置平臺。項目在市場，選址方面做了充分的考慮與調查研究，在功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、衛(wèi)生等環(huán)節(jié)的設置，在運營中規(guī)范公司化管理，為投產后的產生經濟回報起到了有效保障。附件1：項目投資估算表序號項目萬元　1土地成本30512土地出讓金29280土地契稅1176土地登記發(fā)證費602前期工程費5680設計費用：600勘探費：80消防抗震費：440建設工程報建費：4380三通一平：1803房屋建安工程成本30080建安工程費用：25120土建工程：20200安裝工程（水電）：1900樁基及土方開挖：3200附屬工程費：3840　A 室外管網：3680　B 室外景觀設計：160室外工程費：940　A 垃圾清運費：360　B 土地圍墻費：5804公共配套設施成本3650消防工程費：700弱電工程：410電梯工程：560道路建設費:1780智能化：2005其它費用：5800工程監(jiān)理費　工程質量監(jiān)督費　招標費　綠化費等　附件2 銷售及運營收入的測算表 單位：萬元 名 稱投資期正常運營年份2012年2013年2014年2015年一、銷售收入： （1）家居倉儲區(qū) （2）燈飾倉儲交易區(qū) （3）地板倉儲交易區(qū) （4）裝飾材料倉儲交易區(qū) （5）板材石材倉儲交易區(qū) 二、租賃及運營收入： 倉儲租賃收入 綜合服務中心租賃收入 品牌建材展示租賃收入 裝卸服務費 理貨包干費 信息系統(tǒng)收入 運營收入 其他業(yè)務收入 三、項目營業(yè)總收入