【正文】 業(yè)發(fā)展重地。發(fā)達(dá)國家流通行業(yè)的發(fā)展歷程，使以賣場品牌化、集約化、連鎖化、服務(wù)化趨勢，賣場品牌含金量越高、賣場素質(zhì)越強(qiáng)、服務(wù)保障越完善，比較優(yōu)勢就越明顯，其綜合競爭力也就越強(qiáng)。④ 增強(qiáng)素質(zhì)、做強(qiáng)做大就流通企業(yè)的競爭力而言，其關(guān)鍵就是綜合素質(zhì)的較量，要盡快增強(qiáng)和提升“賣場素質(zhì)”。其戰(zhàn)略設(shè)計的著眼點應(yīng)首先將區(qū)域消費指數(shù)及結(jié)構(gòu)進(jìn)行細(xì)分：是以價格為“消費閥啟點（消費啟動點）”的剛性消費一族為受眾。其主要形式可以概括為，攤位制賣場、建材超市和獨立的品牌專賣店。其主要原因就是在需求一定的條件下，“同行”過多，“分母”太大。使得我國許多地區(qū)尤其是一類城市家居建材市場的數(shù)量和規(guī)模都呈現(xiàn)比較明顯的“泡沫”特征，處于“超飽和”狀態(tài)。因此，室內(nèi)裝飾業(yè)是大有可為的行業(yè)。國家將繼續(xù)實施宏觀調(diào)控，以達(dá)到建材行業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的目標(biāo)。過于分散的行業(yè)結(jié)構(gòu)和異常激烈的市場競爭導(dǎo)致總體產(chǎn)能過剩。近兩年我國對部分建材產(chǎn)品出口退稅調(diào)整幅度較大，企業(yè)還需有一個消化吸收的過程，但從長遠(yuǎn)來看，調(diào)整出口退稅，有助于促進(jìn)資源的合理配置和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升質(zhì)量檔次，出口退稅率降低帶來的影響可以逐步消化。預(yù)計建材工業(yè)增加值增長速度22%；，增長8%；平板玻璃產(chǎn)量6億重量箱，增長15%。其在日照市是一家有規(guī)模的集體房地產(chǎn)開發(fā)公司。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場競爭也體現(xiàn)在城市間的競爭方面，這將使莒縣在經(jīng)濟(jì)積聚和擴(kuò)散的范圍受到制約。② 創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城項目的建設(shè)，將創(chuàng)造莒縣良好的區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)布局與發(fā)展環(huán)境；為區(qū)域招商引資，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平創(chuàng)造了條件。 有效推動建材行業(yè)經(jīng)濟(jì)，服務(wù)城市發(fā)展目標(biāo)建設(shè)商貿(mào)物流業(yè)對莒縣經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的促進(jìn)作用主要體現(xiàn)在以下方面：① 培育新的經(jīng)濟(jì)增長點經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，離不開構(gòu)成工業(yè)經(jīng)濟(jì)條件改善因素；規(guī)模的商貿(mào)專業(yè)市場，是促進(jìn)工業(yè)企業(yè)對外生產(chǎn)銷售的的重要渠道，也是企業(yè)產(chǎn)業(yè)外銷的有效通路條件。立足資源優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展實際，遵循“藍(lán)色規(guī)律”確定發(fā)展定位：建設(shè)綠色農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地縣，臨港先進(jìn)制造加工業(yè)基地縣，自然、生態(tài)、歷史文化旅游縣，“藍(lán)色走廊”物流基地縣。服務(wù)的無形化特點、各種復(fù)雜的費率協(xié)商、服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和銜接、物權(quán)的轉(zhuǎn)移、控制和結(jié)算的主體等，往往涉及多個方面，需要強(qiáng)有力的制度保障和執(zhí)行機(jī)制，包括市場準(zhǔn)入與汰出機(jī)制、市場保障機(jī)制及商業(yè)信用機(jī)制等等。通過聯(lián)合規(guī)劃與作業(yè)，形成高度整合的供應(yīng)鏈體系改善各自為政發(fā)展的阻力。雖然莒縣及其區(qū)域內(nèi)當(dāng)前存在著的建材市場需求，但莒縣眾多建材/家居專業(yè)超市在商業(yè)模式下，高成本運營；其環(huán)境和區(qū)位基本上集中在鬧市區(qū)，重復(fù)定位，導(dǎo)致市場間的惡性競爭，由于缺少成本優(yōu)勢和交通條件受阻導(dǎo)致市場對外輻射能力較弱。為品牌建材商和運營商搭建信息化、成本集約化、物流配送先進(jìn)化的建材交易和集散中心。C．先進(jìn)信息化的經(jīng)營管理模式：建立網(wǎng)上交易信息平臺；依托物流優(yōu)勢條件，實施最優(yōu)先物流配送體系；統(tǒng)一廣告、統(tǒng)一促銷；統(tǒng)一市場拓展和團(tuán)購，深度服務(wù)市場；統(tǒng)一售后服務(wù)，提升市場品牌。項目建成后通過引入國內(nèi)先進(jìn)專業(yè)市場信息管理與運作技術(shù)在建材專業(yè)市場上提升建設(shè)理念與建設(shè)方法以及建設(shè)資金管理渠道與便用方式，讓先進(jìn)的建材大宗運營企業(yè)以其成熟而規(guī)范的服務(wù)運作為莒縣建材專業(yè)服務(wù)發(fā)展提供良好的范例與榜樣。二、莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城項目建設(shè)的意義 推進(jìn)日照市建材專業(yè)市場的健康發(fā)展項目的建設(shè)和運營是莒縣現(xiàn)代建材/家居專業(yè)市場建設(shè)的積極前導(dǎo)和有益嘗試，將充分發(fā)揮該地域的綜合交通樞紐功能和大市場優(yōu)勢，為莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城建設(shè)以綜合運輸、倉儲、配送和電子商務(wù)為支撐的現(xiàn)代建材專業(yè)市場提供積極的發(fā)展契機(jī)和實踐空間。衛(wèi)生機(jī)構(gòu)齊全，醫(yī)療設(shè)施先進(jìn)，縣屬兩處醫(yī)院均達(dá)到二級甲等醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)。206國道和335省道交匯莒城，交通十分便利。到目前年基本形成結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套、技術(shù)先進(jìn)、運轉(zhuǎn)高效、互聯(lián)互通、與周邊區(qū)域全面對接的現(xiàn)代化綜合物流體系。19月份，%，銷售的21大類商品中增幅超過30%的有金銀珠寶、家具、煤炭及制品、石油及制品、建筑及裝潢材料、機(jī)電產(chǎn)品及設(shè)備等6大類。、專業(yè)化建材/家居專業(yè)市場發(fā)展構(gòu)成有效支撐二十一世紀(jì)的前十至二十年，是中國物流需求的高增長期。日照市在十二五規(guī)劃中對商貿(mào)發(fā)展進(jìn)行前瞻性規(guī)劃，目標(biāo)是建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心。鼓勵社會資金投入服務(wù)業(yè)，提高非公有制經(jīng)濟(jì)比重。鼓勵發(fā)展所有制形式和經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化、誠信便民的零售等商貿(mào)服務(wù)。在廠家和產(chǎn)品的選擇上，莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城也會選擇擁有自身的生存競爭力和良好的口碑的品牌，充分滿足消費者多層次的需求。相比較來說，西部及莒縣周邊區(qū)域建材市場相對稀疏，競爭相對舒緩?，F(xiàn)在建材行業(yè)已屬于投資巨大見效慢甚至難于見效的行業(yè)，投資建材城，風(fēng)險加劇。此外，激烈的市場競爭使得建材城為了獲得更多的客源而不得不采取降價、打折等促銷手段。土地資源越來越稀缺要素，市場建筑房子又不能造太高，而五金建材裝飾類市場又需要占用較大土地的面積，對于投資建材市場的來說，存在一定困境。普通消費者買房需要支付更多的首期付款。中國建材市場的現(xiàn)狀及美好前景已經(jīng)吸引了全球范圍內(nèi)資本及建材連鎖巨頭，在中國第一家建材連鎖集團(tuán)家世界成立后的兩年，全球建材連鎖巨頭如美國家得寶、美國勞氏、英國百安居、法國樂華梅蘭、德國歐倍德等都相繼進(jìn)入中國市場。房地產(chǎn)開發(fā)交房量下降快，市場在萎縮；困難之下，也有機(jī)遇。建材企業(yè)原來多是埋頭干活，對于品牌建設(shè)基本“沒有感覺”。如今，隨著行業(yè)的進(jìn)步，越來越多的企業(yè)開始重視知識產(chǎn)權(quán)，相關(guān)專利的申請數(shù)量驟增。雖然，業(yè)內(nèi)領(lǐng)軍企業(yè)的規(guī)模、設(shè)備、人員素質(zhì)等都已經(jīng)上了幾個臺階，但是其手工企業(yè)、家族企業(yè)的影子還沒有完全退卻。日前，商務(wù)部和海關(guān)總署又公布了新一批加工貿(mào)易限制類商品目錄。美國凱雷投資集團(tuán)以2750萬美元投資了上海安信地板。③ 資源向優(yōu)勢企業(yè)集中在家居行業(yè)市場火暴的時候，建材城星羅棋布；經(jīng)過近年市場化競爭，已經(jīng)形成品牌化趨勢。資源的緊缺讓中小企業(yè)的競爭更加激烈，大型品牌企業(yè)與材料供應(yīng)商合作緊密，擁有一定的議價能力，中小企業(yè)只能夾縫求生，日子益發(fā)難過。目前國內(nèi)裝飾企業(yè)已超過4萬家，裝飾業(yè)所創(chuàng)造的價值已躍居輕工40多個行業(yè)前列，成輕工業(yè)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。其他成交額在10億元以上的市場還有：常州新區(qū)長江貿(mào)易中心、西南建材中心批發(fā)市場、寧波現(xiàn)代建筑裝磺市場、佛山市石灣陶瓷建材批發(fā)市場和河北正定縣恒山板材市場等。 第二章 項目建設(shè)的背景及必要性一、我國建材業(yè)及建材/家居專業(yè)市場發(fā)展背景 建材市場現(xiàn)狀據(jù)國家統(tǒng)計局和國家經(jīng)貿(mào)委有關(guān)調(diào)查報告：建筑材料產(chǎn)業(yè)近幾年已發(fā)展成為我國市場經(jīng)濟(jì)中的新興產(chǎn)業(yè)，對拉動國內(nèi)市場消費作用十分顯著。園區(qū)功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、衛(wèi)生等環(huán)節(jié)的設(shè)置，特別是投資公司來自于日照市頗具規(guī)模的集商貿(mào)流通、農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)于一體的公司，對項目的市場運作和供地的整理具有優(yōu)越的背景。推動企業(yè)依托南部臨沂商貿(mào)城物流優(yōu)勢條件,通過陸、鐵流通，參與區(qū)域性市場競爭,降低建材/家居業(yè)在日照的運營成本；有效實現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)宏觀物流產(chǎn)值，增加地方財稅。具體指標(biāo)如下： 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項目單位指標(biāo)備注1總建筑面積平方米40260260%用于出售；40%自營2容積率3建筑密度％4建設(shè)工期月365項目總投資萬元775226年平均收入額萬元4636正常營運年： 銷售及運營收入的測算表 單位：萬元 名 稱投資期正常運營年份2012年2013年2014年2015年一、銷售收入： （1）家居倉儲區(qū) （2）燈飾倉儲交易區(qū) （3）地板倉儲交易區(qū) （4）裝飾材料倉儲交易區(qū) （5）板材石材倉儲交易區(qū) 二、租賃及運營收入： 倉儲租賃收入 綜合服務(wù)中心租賃收入 品牌建材展示租賃收入 裝卸服務(wù)費 理貨包干費 信息系統(tǒng)收入 運營收入 其他業(yè)務(wù)收入 三、項目營業(yè)總收入 五、可行性研究結(jié)論，符合國家和省市有關(guān)促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的商貿(mào)\物流業(yè)發(fā)展的政策；符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求；項目建設(shè)用地符合土地規(guī)劃要求。，現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景為依據(jù)，借鑒國外行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，明確項目建成以后的管理模式、運營模式?！眮碜龊庙椖慷ㄎ?、進(jìn)行項目設(shè)計。加快建立社會化、專業(yè)化、信息化的現(xiàn)代物流服務(wù)體系，大力發(fā)展第三方物流，優(yōu)先整合和利用現(xiàn)有物流資源，加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和銜接，提高物流效率，降低物流成本。促進(jìn)莒縣建材業(yè)的優(yōu)化發(fā)展，減輕由于品牌家居/建材城處于商業(yè)區(qū)位配置高成本運作的壓力；促進(jìn)莒縣家居、建材市場的良性發(fā)展。二期總投資38926萬元，形成建筑面積202160平方米的投資，分別建成燈飾倉儲交易區(qū)、地板倉儲交易區(qū)、家居倉儲交易區(qū)。建設(shè)單位：日照泰晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資單位：日照市原昊貿(mào)易有限公司 日照泰坤經(jīng)貿(mào)有限公司 日照泰晟農(nóng)產(chǎn)品有限公司項目運作：日照筑仁建設(shè)項目管理有限公司建設(shè)期限：3年莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城項目擬建在莒縣東環(huán)路以西，莒大路以南，與城區(qū)一河之隔，處于莒縣新區(qū)腹地，輻射五蓮、東港、莒南等區(qū)域，日東高速、335省道在此交匯，交通方便、區(qū)域位置優(yōu)越，將為建材倉儲物流最優(yōu)綜合成本的城市建筑重要配套。一、項目概況及目標(biāo)項目名稱：莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城建設(shè)地點：莒縣東環(huán)路以西，莒大路以南，是對內(nèi)外優(yōu)勢物流區(qū)域。項目分三期進(jìn)行建設(shè)：一期總投資10708萬元，形成建筑面積55610平方米的投資，分別建成綜合服務(wù)中心、品牌建材展示交易區(qū)。 本項目的建設(shè)對促進(jìn)莒縣品牌家居/建材業(yè)做到了綜合的服務(wù)和優(yōu)越配套；實現(xiàn)了在莒縣家居/建材業(yè)激烈競爭的差異化發(fā)展。二、編制依據(jù)及研究范圍、編制依據(jù)（1）國家、山東省、日照市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年計劃；（2）國家計委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)工程項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》；（4）莒縣關(guān)于商貿(mào)、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃；（5）莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城項目意向性規(guī)劃布局；（6）其他文件和協(xié)議；、研究范圍（1）項目建設(shè)的背景和必要性（2）項目投資主體的情況（3）行業(yè)分析及市場預(yù)測（4）項目選址及建設(shè)條件（5）項目布局及及各部分功能定位（6）項目組織及管理系統(tǒng)（7）項目效益評價及不確定性分析三、編制原則“把推動服務(wù)業(yè)大發(fā)展作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的戰(zhàn)略重點，營造有利于服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策和體制環(huán)境，拓展新領(lǐng)域，發(fā)展新業(yè)態(tài)，培育新熱點，推進(jìn)服務(wù)業(yè)規(guī)?；?、品牌化、網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營，不斷提高服務(wù)業(yè)比重和水平。推廣現(xiàn)代物流管理，提高物流智能化和標(biāo)準(zhǔn)化水平。，做到實事求是、客觀公正。、環(huán)保、安全設(shè)施建設(shè)符合國家和地方法規(guī)。預(yù)測可以年實現(xiàn)營業(yè)收入4636萬元。；吸引第三方建材\家居經(jīng)營企業(yè)。項目在市場選址方面做了充分的考慮：針對周邊城市家居建材市場重復(fù)建設(shè)造成經(jīng)濟(jì)回報嚴(yán)重下降狀況，調(diào)查區(qū)域內(nèi)建材家居市場層出上馬，檔次和品格高端的現(xiàn)實，結(jié)合項目的地塊區(qū)位，在規(guī)劃定位上側(cè)重于批量建材交易為主和給城市品牌家居城和建材市場做專業(yè)倉儲配套。建議項目早日開工建設(shè)。；；；浙江南當(dāng)建材市場是全國最大的建筑裝飾材料市場，；第二山東淄川區(qū)建材城，成交額達(dá)41億元；第三是南通市永興商城，成交額為25億元。與此同時，室內(nèi)裝飾已成為新的消費熱點和新的經(jīng)濟(jì)增長點。木材、鋼材、五金等原材料的價格上漲，一部分企業(yè)甚至出現(xiàn)過材料斷炊的尷尬。所以，部分渠道商離開建材行業(yè)，另一部分人涉足生產(chǎn)領(lǐng)域，開始打造獨立品牌。全球最大建材超市家得寶出資近1億美元借家世界之殼進(jìn)入中國市場。⑤ 出口保護(hù)越來越少涉及地板、鋼材類產(chǎn)品的出口退稅新政策2007年連續(xù)頒布了幾項。⑥ 跨界招募專業(yè)人才建材業(yè)其實是競爭仍不太充分的行業(yè)。知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)一直是中國建材企業(yè)的軟肋，“COPY至一度是部分企業(yè)的生存法寶。如今，建材廣告卻是鋪天蓋地電視、路牌、公交車、報紙、網(wǎng)絡(luò)上，都能看到建材企業(yè)的身影。⑨ 家裝行業(yè)面臨拐點奧運會到來的特殊年頭對家裝公司影響甚大。家居建材超市恰好能夠同時滿足消費者在上述諸多方面的需求。 建材業(yè)消費創(chuàng)新呈現(xiàn)新趨勢宏觀經(jīng)濟(jì)緊縮、房貸政策收緊的2008年，建材巨頭百安居日前宣布了新的家裝策略——2008年將在全國60家店面中，全面推廣家裝按揭業(yè)務(wù)，在無擔(dān)保前提下可以提供分期貸款的家裝服務(wù)，與百安居的合作方銀行目前為招商銀行與交通銀行，雙方分別推出的項目是“家裝易”、“分期寶”。 商業(yè)模式下，建材市場投資的困境動輒幾萬、幾十萬平方米的五金\建材裝飾市場，提升改造遭遇土地瓶頸；如果將五金建材市場用地按照商業(yè)地產(chǎn)用地對待，那么市場運