【正文】 賴于現(xiàn)代物流的發(fā)展，這是一個國家調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的必由之路，亦為通過流通現(xiàn)代化推動工業(yè)現(xiàn)代化的必然。到2010年基本形成結(jié)構(gòu)合理、設施配套、技術先進、運轉(zhuǎn)高效、互聯(lián)互通、與長江三角洲經(jīng)濟圈全面對接的現(xiàn)代化綜合物流體系?；茨暇€、合九線等經(jīng)過xx，并將建設合西鐵路；公路有合寧、合蕪、合徐、合安高速以及多條國省干道進出；水運依靠南淝河水道通向長江；航空通過xx駱崗機場與全國形成聯(lián)系，己經(jīng)是安徽省內(nèi)最為重要的交通樞紐，具有優(yōu)越的經(jīng)濟地理條件。xx市主要的公路貨運場站有11處（不含省屬），總場地面積計有6．5萬平方米。xx——九江、xx——蕪湖鐵路線接全國鐵路網(wǎng)通達全國。此外，還擁有大量的鐵路專用線，各種專用線、專用鐵道共有41條，總長109公里，專用線與國鐵通過18公里的地方鐵路相聯(lián)接。經(jīng)過河道疏通后和綜合港的投資，目前xx可通行1000噸級集裝箱各類船舶。xx駱崗機場擁有一座貨運倉庫，面積3000余平方米，設海關監(jiān)管倉庫。此前xx信息化一直走在全國城市的先進行列；2008年xx市榮獲中國城市信息化50強第10名。有效解決目前xx建材/家居在商業(yè)化模式下運營成本的壓力，提高經(jīng)濟危機對建材市場需求萎縮的抵抗力。本項目的建設將以如下方式進行提升和改善策略：A．消費環(huán)境明顯改善：高檔的物業(yè)設施，空調(diào)、保安、自動扶梯等一應俱全等現(xiàn)代設施，讓消費者感受到前所未有的尊重。E．超大經(jīng)營規(guī)模倉儲管理，包容建材專賣店、品牌展示、建材超市等多形態(tài)的配送。項目的建設將有效的整理了亂搭、亂建的散落現(xiàn)象，形成整合的統(tǒng)一的大規(guī)模市場，與周邊專業(yè)市場連動發(fā)展，做強做大區(qū)域?qū)I(yè)市場規(guī)模。本項目的投資將集中xx建材專業(yè)的優(yōu)勢要素，力爭成為品牌建材市場的交易和倉儲的集散中心、信息服務中心。隨著xx市整體經(jīng)濟的發(fā)展和城市首位度的提升，xx南部專業(yè)市場產(chǎn)業(yè)帶，必將促進物流需求，提升該地域第三方物流大型產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，有力地支持了現(xiàn)有陸、水、鐵的設施銜接以及交通運輸設施與庫、場設施的銜接，使現(xiàn)有物流資源得以合理整合，基礎設施及其技術裝備的運作水平得以提高。物流集中服務運作，可在一定程度上為改善信用體系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服務效率提供有益的嘗試與實踐，對xx市實現(xiàn)市場管制的合理化和科學化，建立良好的市場秩序具有十分積極和現(xiàn)實的意義。xx市經(jīng)濟綜合能力的成長將表現(xiàn)為建立在經(jīng)濟實力基礎上的以商品流通、金融服務和信息管理的為代表的經(jīng)濟中心城市的極化效應和以技術、資本、商品、產(chǎn)業(yè)、信息等多種途徑為區(qū)域發(fā)展提供服務的經(jīng)濟中心城市擴散效應，力爭在安徽省乃至更大區(qū)域上的發(fā)揮經(jīng)濟輻射作用。促進xx市現(xiàn)代服務業(yè)的進程。從xx市當前的經(jīng)濟發(fā)展總量和城市化水平來看，其發(fā)展雖然領先于安徽省內(nèi)的其他城市，但領先程度并不十分突出。第三章 項目建設單位概況公司名稱：xx黃巷集體資產(chǎn)經(jīng)營有限責任公司注冊資本：人民幣200萬法 人：唐定山企業(yè)登記注冊類型：有限責任公司xx黃巷集體資產(chǎn)經(jīng)營有限責任公司位于南淝河路以北，南二環(huán)路以東，南淝河以西黃巷村項目聚集區(qū)A區(qū)，注冊資金200萬元。通過對集體資產(chǎn)的整合和運營，抑制地方上零散建設造成土地資源和不科學規(guī)劃造成資源浪費。第四章 行業(yè)分析及市場預測一、國內(nèi)市場發(fā)展預測 國內(nèi)建材工業(yè)發(fā)展預測2008年建材工業(yè)將向又好又快方向發(fā)展。2008年建材行業(yè)的三大發(fā)展重點：著力推進技術進步和自主創(chuàng)新，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快用先進生產(chǎn)力取代落后生產(chǎn)力；以節(jié)能減排為中心，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，努力實現(xiàn)又好又快發(fā)展；加快產(chǎn)品升級換代，節(jié)約能源資源。加之建材行業(yè)企業(yè)分散的格局，企業(yè)規(guī)模小、數(shù)量多，集中度很低，結(jié)構(gòu)不平衡問題嚴重。由于建材行業(yè)成本上漲，中低檔建材企業(yè)處于盈虧邊緣，造成了低檔產(chǎn)品因為漲價涌入中檔產(chǎn)品序列、中檔產(chǎn)品漲價涌入高檔產(chǎn)品序列的連鎖反應，這樣勢必會使中高檔產(chǎn)品的價格競爭更加激烈。其中，家庭裝飾占50%。2010年全國主要新型建材需求總量預測表單位新型防水卷材保溫材料礦棉吸聲板裝飾石膏板建筑涂料塑料型材塑料管道壁紙墻布化纖地毯萬噸1201605060100平方米40005000萬1400萬4億50008000萬 國內(nèi)家居市場龐大，品牌呈現(xiàn)集約化趨勢隨著我國泛家居行業(yè)的不斷發(fā)展，目前的行業(yè)脈動呈現(xiàn)以下特征：①供過于求、競爭加劇家居建材市場缺乏合理規(guī)劃和市場調(diào)控；缺乏客觀、準確的投資信息和科學論證，一些國內(nèi)、國外的投資商在未能充分了解當?shù)赝顿Y環(huán)境、實際需求和項目發(fā)展前景的情況下，僅憑借強大的經(jīng)濟實力，盲目地興建市場。由于區(qū)域市場總量的供過于求，加之分布不合理，使得一些市場招商不足，人氣不旺，銷售額被稀釋，利潤空間大幅下降，競爭加劇，甚至出現(xiàn)不正當競爭。③ 細分市場、錯位經(jīng)營在當前家居建材流通領域日趨激烈的競爭形勢下，流通企業(yè)如何根據(jù)區(qū)域需求、同行狀況、結(jié)合自身形態(tài)打造比較優(yōu)勢，增強競爭力的一個重要途徑就是“細分市場、錯位經(jīng)營”。從理論上講，能將上述“三族”兼容當然最好，在避免同質(zhì)化競爭，取得了良好業(yè)績。在戰(zhàn)略設計和戰(zhàn)術打法上：一要堅持創(chuàng)新，要從以往的“經(jīng)營商品”向“經(jīng)營服務”和“經(jīng)營消費”轉(zhuǎn)變，要科學看待品牌與服務的辨證關系，注重信用和服務的經(jīng)營；其次要完善和加強“賣場功能”，即交易功能、服務功能、展示功能及感受功能的建設；第三要根據(jù)賣場自身狀況，最大限度地把握剛性消費、彈性消費和反彈性消費；最大限度地挖掘“服務效益”、“品牌效益”和“規(guī)模效益”。xx是全國十大經(jīng)商成本最低城市，投資環(huán)境優(yōu)良，是“跨國公司眼中最具投資價值的中國城市”，在綜合實力快速提升的同時，現(xiàn)代服務業(yè)也取得長足發(fā)展。xx人感受是，消費更方便，生活更舒適了，xx成為最宜人居、最具投資價值的魅力新城。隨著發(fā)展步伐加快、空間拓展，商貿(mào)、會展、物流成為xx現(xiàn)代服務業(yè)的重要支撐。專業(yè)大市場越來越多，全市成交額上億元的各類專業(yè)市場達40家，實現(xiàn)年成交額突破1000億元，比2002年增長3倍，其中周谷堆農(nóng)產(chǎn)品市場年交易額達84億元，安徽大市場年交易額達80億元，成功“晉升”為全國百強市場。省會經(jīng)濟圈商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃與周邊城市一起，優(yōu)先打造省會商業(yè)經(jīng)濟圈，以商圈推動省會經(jīng)濟圈迅速形成，形成全國性商貿(mào)物流中心。項目以xx市大型品牌建材\家居倉儲、xx南部建材、五金、汽配市場為服務重點。二、基礎條件xx位于安徽省中部，地處長江、淮河之間的華東丘陵地區(qū)中部。目前正規(guī)劃建設四E級的xx新橋機場，這是一個大中型樞紐機場、國際定期航班機場、以及上海和南京的備降機場。工業(yè)支撐作用明顯：，%，%，；%，同比上升1個百分點。外貿(mào)出口增長加快。xx已形成汽車、裝備制造、家電制造、電子信息及軟件等支柱性產(chǎn)業(yè)，并由此形成巨大的配套產(chǎn)業(yè)市場；xx與蕪湖、安慶、馬鞍山、銅陵等形成沿江城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來潛力，依托長江黃金水道、重要交通干線及毗鄰蘇浙地區(qū)，建設以“一軸雙核三帶”為主體的產(chǎn)業(yè)集聚重點區(qū)域，更好地承接長三角的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，強化南北及東西之間的溝通和聯(lián)系，進一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，在xx和馬蕪銅宜之間形成一個扇面狀的產(chǎn)業(yè)密集區(qū)域，提高全省的整體競爭力。 圍繞臨江產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，重點建設馬蕪銅和安慶兩大產(chǎn)業(yè)集聚核。充分發(fā)揮毗鄰蘇浙地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，構(gòu)筑由滁州一馬鞍山一宣城等毗鄰蘇浙地區(qū)為軸線的沿長三角產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，實現(xiàn)與長三角的無縫對接；依托合巢蕪、合馬、蕪宣等高速及鐵路干線，構(gòu)筑xx一巢湖一蕪湖(馬鞍山)一宣城一杭州為軸線的合巢蕪(馬) 宣產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶；依托合安高速、合九鐵路，構(gòu)筑以xx一桐城一懷寧一安慶為軸線的合安產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。年平均氣溫在15℃～16℃之間，℃，極端最高氣溫38℃以上。xx地區(qū)斷層較為發(fā)育，大圩屬于巢湖斷層。根據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃圖案（1990）》，xx市地震烈度為7度。第六章 建設方案一、建設規(guī)模根據(jù)xx市建材/家居專業(yè)市場發(fā)展的情況和xx市經(jīng)濟發(fā)展的需求，本項目擬建在xx南部二環(huán)公路快速線與淝河路交后的東南工業(yè)梯形地塊區(qū)內(nèi)；建設以信息系統(tǒng)為支撐，集交易、倉儲、配載、配送等服務功能為一體的綜合性建材家居交易倉儲中心。項目分三期進行建設：一期總投資5354萬元，形成建筑面積27805平方米的投資，分別建成綜合服務中心、品牌建材展示交易區(qū)。二、建設原則；、某區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展的要求；；、先進性與可操作性原則。（2）綜合信息化服務功能項目將為商家提供委托，代辦接貨、發(fā)運業(yè)務，包括辦理各種雜貨、集散箱貨物的交接。（3）品牌建材家居專業(yè)的倉儲功能在商業(yè)化模式下的xx大型品牌建材家居市場，由于區(qū)位價值使的各商家在貨品的供給、倉儲遇到成本高啟的壓力。 外地進駐xx的品牌建材商家需求；216。同時，通過與公路、水路、鐵路、機場以及依托本區(qū)域物流企業(yè)實現(xiàn)對接或戰(zhàn)略聯(lián)盟，使銷售和輻射范圍得到立體延伸。 產(chǎn)品信息共享216。 倉儲需求信息與供給信息；客戶關系管理計劃控制倉儲管理運輸管理配送管理統(tǒng)計分析為企業(yè)客戶提供的全過程動態(tài)跟蹤和查詢：貨物出入庫時間、數(shù)量查詢；貨物庫存數(shù)量查詢；貨物配送完成情況查詢。品牌建材家居展示交易區(qū)的前集中綠地,沿主次干道均為重要景觀軸線，兩邊均有綠化帶蔓延，并在路交叉節(jié)點形成景觀區(qū)，形成系列富于變化的城市空間和景觀。本工程用電電源在項目區(qū)范圍內(nèi)新建20KVA變電所，用電設備總?cè)萘考s為5,000KW，其中消防應急負荷100KW。計算機系統(tǒng)接地單獨設置：接地采用TNCS系統(tǒng)，接地電阻小于4歐姆。進水管道為Ф200300，遠期規(guī)劃供水能力約1000m3／日。六、消 防根據(jù)國家《建筑設計防火規(guī)范》GPJ16—87（修訂本）的規(guī)定，本項目儲存物品的火災危險性為丙類，庫房為一、二級耐火等級的單層建筑，根據(jù)要求設室內(nèi)外消防給水系統(tǒng)，并配有急救消防設施。品牌建材家居展示交易和綜合信息服務中心區(qū)均配置手提式干粉滅火器，并在變配電室等處配置手提式二氧化碳滅火器以及時撲滅初起火災。B 衛(wèi)生器具采用節(jié)水型器具。因本項目是成件商品的儲存配送，不會造成像污水、廢氣、煙塵和噪音等污染，因此不再做出具體規(guī)定。因本項目無崗位有害物質(zhì)存在，故本報告只考慮安全防護設施。B 庫房內(nèi)安裝通風設施，把溫度、濕度控制在合理的范圍內(nèi)。一、交易倉儲中心的管理系統(tǒng)項目完工后，公司將按項目需求安排管理人員30人，市場人員人、司機、技術及服務人員90人，共120人。人員培訓是公司核心競爭力培養(yǎng)的重要內(nèi)容，也是公司長足發(fā)展的重要保證。二、項目實施方案通過與政府相關部門進行充分溝通，尋求政府部門的政策支持和優(yōu)惠條件，并建商家入駐的快速通道，為項目招商建立基礎條件。圖91：組織架構(gòu)圖行政管理人力資源管理會計核算財務審計前期策劃營銷手續(xù)、客戶服務工程管理設計規(guī)劃計劃管理合同管理及物業(yè)工程造價管理公司領導綜合部財審部營銷部施工部經(jīng)營部運營部 第十章 項目進度計劃一、工程進度計劃項目建設期擬從2009年1月至2012年1月。貸款期限2年，并從2011年一次性還清。（4）工資等費用按200萬元/年估算總成本費用估算成本項目2009年2010年2011年2012年管理費用234 246 35 35 銷售費用312 328 50 50 財務費用336 336 0 0 工資費用等200 200 200 200 合計1,083 1,109 285 285 二、稅率及利潤計算稅金的測算表項 目投資期運營年份2009年2010年2011年2012年營業(yè)稅城建稅教育費附加房產(chǎn)稅等、銷售及運營收入測算表見附件2三、不確定性分析在項目的實施和銷售過程中可能影響項目效益的主要因素就是銷售收入，建設投資及開發(fā)周期。其中我們簡化為銷售資金回籠方面，即假定建設周期和經(jīng)濟環(huán)境為固定，僅以銷售回款為準。四、財務評價結(jié)論和建議若項目全部用來出售，項目銷售毛利率=（銷售收入銷售成本）/銷售收入=36%；可見本項目具有投資回報率高，風險較小，項目開發(fā)周期短等優(yōu)點，適宜投資。三、建材交易倉儲中心將引進一批年營業(yè)額較大品牌建材商家，為xx市民及建筑業(yè)需求提供綜合效益高的建材交易、倉儲服務；減輕市區(qū)商業(yè)模式下建材交易成本壓力；對xx建材工業(yè)產(chǎn)品進出口，參予區(qū)域競爭，提供條件。五、現(xiàn)代商貿(mào)流通服務業(yè)是xx城市發(fā)展政策所倡導的，是xx實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟中心的重要載體之一