【正文】 帶動(dòng)家具產(chǎn)業(yè)園的全面開發(fā)和建設(shè)，以 2 年期臨時(shí)建筑作為首期工程，建成家具、家飾城，吸引經(jīng)營者 入場經(jīng)營，經(jīng)營形式為租賃經(jīng)營?；疖囌炯揖叱墙?jīng)營面積約 6萬平方米，經(jīng)營客戶約 300 戶，經(jīng)營形式為租賃經(jīng)營，屬場地局限，經(jīng)營戶達(dá)到飽和。⑷家飾、燈飾、廚、衛(wèi)等產(chǎn)品，幾乎是外來產(chǎn)品。 (2)產(chǎn)品開發(fā)滯后。 20xx 年外銷產(chǎn)品占本地生產(chǎn)量的 10％。質(zhì)量由原來的粗放型發(fā)展到現(xiàn)在的精細(xì)化。 (3)（市名）市有豐富的竹木資源，為發(fā)展特色、環(huán)保家具產(chǎn)品奠定了基礎(chǔ)。 (1)家居產(chǎn)品種類逐漸豐富。稅費(fèi)從原來的低稅賦、免收費(fèi)到 20xx年年收稅費(fèi) 200 余萬元。 20xx年，家具市場規(guī)模小，不成氣候，銷售品種幾乎全部是外地產(chǎn)品，生產(chǎn)企業(yè)也只能生產(chǎn)簡單的實(shí)木家具?，F(xiàn)有家具生產(chǎn)企業(yè) 100 余家，其中機(jī)械設(shè)備現(xiàn)代化生產(chǎn)企業(yè) 10 余家，年產(chǎn)值 2億余元。 2．（市名）市家居產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 一是 家居產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模。 目前對美出口平穩(wěn)增長。美國商務(wù)部終裁后， 11月份超高速增長，月增 10． 57億美元； 12月份出口 12． 49億美元，創(chuàng)出新高。盡管受到美國木制臥房家具反傾銷的影響，但出口仍呈高速增長。同時(shí)一批經(jīng)銷商的隊(duì)伍已經(jīng)形成，對促進(jìn)家居產(chǎn)品流通和銷售起了重要的作用。 四是家具城的建設(shè)方興未艾。 二是產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高，花色品種不斷增加，多功能性產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)品更加豐富多彩。 家居行業(yè)的高速發(fā)展是由于國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高 速發(fā)展、人民生活水平不斷提高和國際市場需求旺盛的大好形勢推動(dòng)的結(jié)果。 20xx 年度全行業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 2650 億元。 20xx年全國家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 據(jù)中國輕工業(yè)信息中心統(tǒng)計(jì) ， 20xx年全國家具行業(yè)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，努力開拓國內(nèi)外市場，取得了優(yōu)異的成績，生產(chǎn)、內(nèi)銷、出口均呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢，為未來的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。外地家具產(chǎn)品與本地家具產(chǎn)品在生產(chǎn)發(fā)展和消費(fèi)品味上相互影響、相互作用、相互滲透。如果加上外地采購和單位團(tuán)購，（市名）市每年家具銷售量近 4.8 億元至 億元。根據(jù)（市名）市家具工業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)調(diào)查， 20xx 年（市名）市最大家具的兩個(gè)流通市場銷售額為 2 億元，其中外地家具產(chǎn)品銷售額達(dá) 1． 4 億元，本地產(chǎn)品銷售額達(dá) 0． 6 億元。 據(jù) 20xx年前三個(gè)季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析， 20xx年（市名）市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展在國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的大背景中，仍然保持較高的發(fā)展速度，步入可持續(xù)的健康的發(fā)展軌道。市區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入 8871． 67 元，比上年增長 12． 3％，居民人均消費(fèi)性支出 6958． 86元，比上年增長 7． 7％，市區(qū)城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) 36． 1％。 20xx年全市人民生活繼續(xù)得到改善。年末總?cè)丝?601． 05萬人，全年出生人口 10779人，全年凈增人口 5908人，人口自然增長率 1%。 20xx 年全市居民儲(chǔ)蓄存款 億元，比上年增長 11． 4％。 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額為 23． 97 億元，增速高達(dá) 63． 3％。 第三章 項(xiàng)目市場分析營銷方案 一、（市名）市經(jīng)濟(jì)及家具流通市場 發(fā)展情況 （一）（市名）市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 根據(jù)（市名）市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《 20xx年（市名）市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》， 20xx 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值583． 37 億元，同比增長 l2． 5％，增幅比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。在此修建家居產(chǎn)業(yè)廣場具有得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢。 四、項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn)城市建設(shè)，完善城市規(guī)劃的需要 隨著城市建設(shè)步伐的加快和（市名）市城市發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移，（市名）市城市發(fā)展日新月異。根據(jù)這一需要，同樣也會(huì)帶動(dòng)（市名 ）市本地區(qū)的家居產(chǎn)業(yè)。（市名）住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念也發(fā)生了明顯的變化。實(shí)際上 20xx 年 （市名）市凈增城市人口 萬人，這一理想需求將達(dá)到 55 萬平方米。從 1998 年底到 20xx年末，（市名）市凈增城市人口 萬人（含自然增長和機(jī)械增長），每年平均增長 1.75萬人。而（公司名）家具城是一座永久性的家居商鋪，從設(shè)計(jì)到施工，從總體布置到細(xì)部構(gòu)造，從總圖到消防均是按照家居商鋪來進(jìn)行建設(shè)的。由于金鉆廣場占地面積比較大，商鋪比較多，許多商鋪閑置，開發(fā)商為了搞活廣場，采取一個(gè)臨時(shí)措施，將部分商鋪開發(fā)為經(jīng)營家具。而火車站廣場前應(yīng)為（市名）市的示范工程和標(biāo)志性的 建筑用地，也就是說如果該地區(qū)有其他項(xiàng)目開發(fā)，則火車站的家具城可能就會(huì)被拆除。而（市名） 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司力爭打造一個(gè)（市名）市最完美的家具城，（市名）市目前的家具城比較分散，主要有：一是火車站附近的家具產(chǎn)業(yè)園。黨的十六報(bào)告中明確提出了中國在本世紀(jì)頭二十年全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)，而康居是小康社會(huì)最核心的主體。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策 近期我國固定資產(chǎn)投資調(diào)控政策總的原則是適當(dāng)控制投資規(guī)模，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹生態(tài)原則、文化原則和效益原則，力求塑 造一個(gè)具有優(yōu)雅環(huán)境、文化內(nèi)涵豐富、經(jīng)濟(jì)效益和鮮明個(gè)性的人性化生活康居空間。在具體規(guī)劃建設(shè)過程中，還需注意以下問題： 重視建筑細(xì)節(jié)。 c、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，直接、間接帶動(dòng)建材、冶金、機(jī)械等 60 多個(gè)部門和行業(yè)發(fā)展，每增加投入 1 億元帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加 億元的投入； 三、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 總用地面積 m2 實(shí)際建設(shè)用地 2 總建筑面積 m2 45865 家具經(jīng)營用房 29355m2，住宅 16510m2 3 住宅戶數(shù) 戶 136 4 建筑密度 % 5 容積率 6 綠化系數(shù) % 15 7 建設(shè)總工期 年 8 總投資 萬元 6105 9 總收入 萬元 10409 10 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元 300 11 銷售稅金 萬元 572 12 所得稅 萬元 500 13 利潤總額 萬元 3432 14 稅后利潤 萬元 2932 15 投資利潤率 % 16 投資利稅率 % 四、問題與建議 本項(xiàng)目的開發(fā)與（市名）市人民政府《（市名）市鼓勵(lì)發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)的若干政策》常政辦發(fā)（ 20xx） 14號(hào)的文件精神是一致的，其總體方向符合政策導(dǎo)向。 （ 4）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 項(xiàng)目建成后， 實(shí)現(xiàn)收入 10409 萬元，實(shí)際收入為 9977萬元，凈利潤 1506 萬元，投資利潤率達(dá)到 %，投資利稅率達(dá)到 %，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，投資回收期 5.7 年。 （ 3）項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目總投資： 6105 萬元。 （ 1）建設(shè)期限： 20xx 年 12 月 — 20xx 年 12月。該區(qū)域地段優(yōu)越，是（市名）家具產(chǎn)業(yè)園的最佳地段，經(jīng)濟(jì)活躍，交通便利。 此研究報(bào)告旨在通過對有關(guān)情況詳細(xì)調(diào)查的 基礎(chǔ)上進(jìn)行可行性分析，作為本項(xiàng)目投資開發(fā)的決策依據(jù)及項(xiàng)目招商、融資的參考依據(jù)。本項(xiàng)目地處（市名）家具產(chǎn)業(yè)園之內(nèi)，位于 路和 路交匯處的西南側(cè)。根據(jù)《（市名）市城市總體規(guī)劃 19992020》，城市范圍將由 1998 年底的 平方公里擴(kuò)大至 2005 年的 60 平方公里 和 2020 年的 95平方公里；城市人口將由 1998 年底的 萬人增加至 20xx 年的 60 萬人和 2020年的 100 萬人；江北城區(qū)近期發(fā)展重心將向西向北發(fā)展及適當(dāng)向東發(fā)展。研究依據(jù)是根據(jù)國家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，其主要依據(jù)為： （ 1）《（市名）市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃》； （ 2）《（市名）市城市總體規(guī)劃 1999－ 2020》； （ 3）場址所在地 1： 1000 現(xiàn)狀地形圖； （ 4）（市名）市規(guī)劃局發(fā)出的《地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》； （ 5）《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》，國家計(jì)委計(jì)辦投資 [20xx]15 號(hào)審定； （ 6）國家計(jì)委、建 設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第二版）》； （ 7）建設(shè)部建標(biāo) [20xx]205 號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》； （ 8）其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范； （ 9）（市名）市統(tǒng)計(jì)局、房產(chǎn)局等政府部門發(fā)布的數(shù)據(jù)； （ 10）建設(shè)方提供的其它相關(guān)資料。同時(shí)該項(xiàng)目又位于（市名）市火車站商業(yè)圈的最佳位置，南臨 路、北臨 道、東臨 路、西臨市場路，是 地區(qū)最大的家居大市場 之一。 （市名） 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為了適應(yīng)市場需要，經(jīng)研究決定在（市名）市 路以南， 路以西建設(shè)（市名）市（公司名）家具城。公司在 20xx 年、20xx 年、 20xx 年分別獲得（市名）市政府頒發(fā)的“房產(chǎn)開發(fā)與銷售”二等獎(jiǎng)和三等獎(jiǎng)，在 20xx 年被 省房產(chǎn)協(xié)會(huì)、開發(fā)協(xié)會(huì)評 為“房地產(chǎn)開發(fā)誠信單位”。 公司以“開發(fā)房產(chǎn)、建設(shè)（市名）、回報(bào)社會(huì)、服務(wù)人民”為宗旨，秉承“團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)、高效創(chuàng)新”的企業(yè)精神?，F(xiàn)有員工 24 人，其中具有 中、高級(jí)技術(shù)職稱的管理人員 15人。X 家具城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第一章 總 論 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 第三章 市場分析與預(yù)測 第四章 選址及建設(shè)條件 第五章 建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 第六章 建設(shè)方案 第七章 環(huán)境保護(hù)、綠化及節(jié)能 第八章 項(xiàng)目管理與實(shí)施進(jìn)度安排 第九章 投資估算與資 金籌措 第十章 項(xiàng)目投資效益分析 第十一章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對策 第一章 總 論 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 （市名）市（公司名）家具城建設(shè)工程 項(xiàng)目承辦單位 （市名） 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司創(chuàng)建于 1992 年 11月，系國家認(rèn)可的房地產(chǎn)綜合開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，公司設(shè)立在（市名）市洞庭大道中段“ ”小區(qū)內(nèi)，注冊資本 2100 萬元。公司以房地產(chǎn)開發(fā)和裝飾為主業(yè)，兼營其它產(chǎn)業(yè)，公司擁有一支愛崗敬業(yè)、團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)、紀(jì)律嚴(yán)明、開拓進(jìn)取的高素質(zhì)員工隊(duì)伍。為應(yīng)對入世挑戰(zhàn)，進(jìn)一步提高管理水平，公司正積極進(jìn)行 ISQ9002 國際質(zhì)量體系的認(rèn)證工作。以質(zhì)量求生存，以優(yōu)質(zhì)創(chuàng)品牌，現(xiàn)已累計(jì)完成投資 20xx0 多萬元，并已建成 、 、麗都名居三個(gè)大型商居小區(qū)和 商貿(mào)城，建筑面積 20萬平方米。公司經(jīng)過近十年艱苦努力和快速發(fā)展，目前已成為（市名）市房地產(chǎn)開發(fā)市場上的一支生力軍。（公司名）家具城是（市名）市人民政府的重點(diǎn)工程，該項(xiàng)目也是（市名）市家具產(chǎn)業(yè)園的一個(gè)重要組成部分，是一個(gè)集家具、室內(nèi)裝飾為一體的建設(shè)項(xiàng)目。 研究范圍與研究依據(jù) 本報(bào)告研究范圍主要包括市場分析、選址、建設(shè)條件、工程初步方案、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益等方面內(nèi)容。 項(xiàng)目提出的理由 20xx年以來，（市名）市改革開放不斷深入，國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，社會(huì)事業(yè)長足發(fā)展，城市面貌煥然一新，城市基礎(chǔ)設(shè)施日益完善。而本項(xiàng)目位置正處于城市發(fā)展框架之內(nèi)。該項(xiàng)目已基本上建成，預(yù)計(jì) 20xx 年 12月底可試營業(yè)，該項(xiàng)目具有現(xiàn)代建筑風(fēng)格的家具大市場，既能滿足（市名）市民 21世紀(jì)新的住房要求，又?jǐn)U大了（市名）市家居產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營面積，提升（市名）市城市品味。 二、項(xiàng)目概況 建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于（市名）西北部， 路以南， 路以西。（與（市名）火車站，汽車總站毗鄰） 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 規(guī)劃占地 25346 平方米（含公用道路、綠化用地），實(shí)際建設(shè)用地 ，總建筑面積約 45865平方米，其中：家居經(jīng)營商鋪 29355 ㎡ ，住宅 16510 ㎡ ，該項(xiàng)目總投資為 6105萬元。 （ 2）建設(shè)目標(biāo)： 本項(xiàng)目主要是為了順應(yīng)（市名）市城市發(fā)展戰(zhàn)略的需要，以市場化的運(yùn)作方式建設(shè)一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、功能完善的家居市場，滿足湘西北消費(fèi)群體的家居購物需求，為家居產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營戶提供住宅服務(wù)，同時(shí)擴(kuò)大家居產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營范圍。 項(xiàng)目建設(shè)資金來源：企業(yè)自籌、銀行貸款。 （ 5）項(xiàng)目社會(huì)效益 a、項(xiàng)目可提供 萬平方米市場鋪位和 萬平方米住宅，滿足消費(fèi)者需求； b、項(xiàng)目是（市名）市家具產(chǎn)業(yè)園的一個(gè)重要組成部分，對發(fā)展（市名）市的家具產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要的促進(jìn)作用。通過對市場需求、工程方案以及財(cái)務(wù)效益等方面的分析，項(xiàng)目是可行的。盡管一個(gè)經(jīng)營商鋪項(xiàng)目地成功開發(fā)很大程度上有賴于區(qū)域位置，但同一地段高、中、低檔樓盤并列的情況也不乏實(shí)例，就其原因無非是建筑產(chǎn)品細(xì)節(jié)上的差異。 貫徹“以人為本”、自然與“可持續(xù)發(fā)展”思想，以建設(shè)生態(tài)型經(jīng)營環(huán)境空間為規(guī)劃目標(biāo)，滿足家具商鋪的安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性，創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代家具廣場。國家要求房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)健康的發(fā)展，提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)