【正文】 單位：萬元 序號 項目名稱 投資額 占總投資的 % 估算說明 1 開發(fā)建設投資 % 土地費用 % 前期工程費 % 基礎設施建設費 % 建筑安裝工程費 % 公共配套設施建設費 % 開發(fā)間接費 % 管理費用 % 財務費用 % 銷售費用 % 開發(fā)期稅費 % 其他費用 % 不可預見費 % 2 經(jīng)營資金 % 3 項目投入總資金 % 開發(fā)產(chǎn)品成本 % 自營資產(chǎn)投資 % 形成：房屋、建筑物 % 機器設備 % 無形資產(chǎn) % 遞延資產(chǎn) % 經(jīng)營資金 % 資金使用計劃 在建設期內，根據(jù)工程建設進度和實際需要逐步投入資金。根據(jù)初步擬定的方案，包括公眾福利護理院建筑面積 14600 平方米，養(yǎng)生俱樂部 30000 平方米，養(yǎng)生別墅 、養(yǎng)生公寓建筑面積 300000平方米、養(yǎng)生度假酒店建筑面積 46000 平方米、養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院建筑面積 42021 平方米，養(yǎng)生護理服務中心建筑面積 30000 平方米，社區(qū)商業(yè)中心 57400 平方米，園林景觀 400000 平方方， 廣場 2 處各30 5000 平方米。 1所得稅費：按照收入的 25%計算。 運營成本：為了簡化計算，按現(xiàn)行行業(yè)經(jīng)驗，養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院運營成本按營業(yè)收入的 60%計算，養(yǎng)生度假酒店運營成本按營業(yè)收入的 40%計算，養(yǎng)生護理服務中心、養(yǎng)生俱樂部運營成本按營業(yè)收入的 20%計算。 銷售費用：按銷售收入的 4%計算。 29 財務費用：本項目資金按由項目建設單位自有資金和經(jīng)營收入再投入考慮，不計算銀行貸款利息。根據(jù)市場現(xiàn)行經(jīng)驗，并結合項目本身的特點。 基礎設施費：按照單項基礎設施費累加。 前期工作費用：主要包括項目環(huán)評、可研費；景觀、規(guī)劃、設計費；地質鉆探費；測繪費；監(jiān)理費等。投資估算包括項目范圍內的建筑工程費用、設備購置費、安裝工程費，以及按國家規(guī)定必須考慮的工程建設其他費用、預備費和建設期利息。 27 項目開發(fā)周期 根據(jù)施工進度安排，預計 2021 年 7 月開工奠基，預計開發(fā)周期約為 5 年。 道路、供電、供水等方面的協(xié)作配合及進度的銜接 本項目施工道路、水電配套以一次解決方案考慮，因此項目建設過程中，施工道路、施工用臨時水、電供應將不會產(chǎn)生供求矛盾。 技術設計、施工圖設計和施工力量進場時間的安排 本項目以規(guī)劃圖作為技術設計由有資質的規(guī)劃設計研究院完成。 安排總進度的原則和依據(jù) 項目建設總進度依據(jù)是本可研報告設計的工作計劃及《 XX省建筑工程工期定額》結合本地施工企業(yè)施工水平制定。 通過銷售養(yǎng)生別墅、養(yǎng)生公寓產(chǎn)權發(fā)展會員獲取會籍。 項目運營模式 模式核心是打造具有養(yǎng)生養(yǎng)老功能的物業(yè)、設施；針對養(yǎng)生養(yǎng)老核心功能，建立高標準養(yǎng)生養(yǎng)老服務體系、服務標準；輔以生態(tài)養(yǎng)生景觀的規(guī)劃設計，共同營造出一個具有高品質養(yǎng)生養(yǎng)老、醫(yī)療25 健康、娛樂休閑、生活購物的高服務標準的國際型高端生態(tài)養(yǎng)老文化社區(qū)； 以養(yǎng)生核心理念為基礎打造養(yǎng)生服務體系，規(guī)劃具體服務項目，擬定詳盡的服務標準； 將物業(yè)功能與養(yǎng)生具體項目高度匹配融合，使得物業(yè)富含養(yǎng)生文化內涵進行全方位的功能打造； 通過銷售養(yǎng)生養(yǎng)老項目服務銷售物業(yè)的產(chǎn)權、使用權、入住權。 （ 2）服務內容：日常生活、社區(qū)電信、郵政、洗滌等全方位生活配套服務；保健品、康體、美體用品器械銷售等。 養(yǎng)生護理服務中心 （ 1）功能類別：老年看護、護理；家政中心；精神關懷中心 24 （ 2）服務內容：提供全方位的老年養(yǎng)生看護護理、日常家政服務，日常養(yǎng)生活動開展配合。作為其他養(yǎng)生主題的配合單位，如養(yǎng)生團隊接待入住，家人團 聚入住，養(yǎng)生文化交流團隊、競技等團體的養(yǎng)生體驗入住等。 養(yǎng)生度假酒店 （ 1）功能類別：度假休閑入住；家人團聚入住；養(yǎng)生商業(yè)活動交流、展示入住。 （ 2）服務內容：特別為有中、高端養(yǎng)生養(yǎng)老需求的群體度身定做。 養(yǎng)生知識培訓、養(yǎng)生文化交流、老人才藝競技、老年旅游、團體聚會、養(yǎng)生相關活動展示等。為一些特殊人群，如孤寡老人、有特殊貢獻的老人提供的免費養(yǎng)老場所。 業(yè)態(tài)定位 養(yǎng)生酒店 +養(yǎng)生護理中心 +養(yǎng)生俱樂部 +養(yǎng)生別墅 +養(yǎng)生公寓 +社區(qū)商業(yè)配套 功能定位： 居家養(yǎng)生養(yǎng)老、度假休閑養(yǎng)生、養(yǎng)生指導培訓、養(yǎng)生文化交流展示、養(yǎng)生養(yǎng)老護理、休閑、娛樂、購物、社區(qū)配套服務 客層定位 有經(jīng)濟實力的離、退休教師、干部老人群體；為父母購買用來養(yǎng)生養(yǎng)老的高級金領、白領人士；有養(yǎng)生需求的部分金領、白領階層。 本模式在各種物業(yè)形態(tài)準確定位的基礎上，注入養(yǎng)生文化主題，以先進科學的養(yǎng)生養(yǎng)老理念為指導，提升養(yǎng)生養(yǎng)老服務品質，將房產(chǎn)與養(yǎng)生核心功能完美結合，達到打造養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的目的。 大力打造綠化、景觀，為 XX城提供良好的環(huán)境，提升舒適度。 項目自身優(yōu)劣勢分析，利用項目景觀優(yōu)勢、交通優(yōu)勢，打造符合游客需求的產(chǎn)品，以差異化的定位解決資源重復的困境。 機會 （ 1）行業(yè)處于發(fā)展初期，有機會成為行業(yè)的領跑者； （ 2）有機會成為政府扶持的試點示范項目 （ 3）有機會成為行業(yè)標準制定者 21 威脅（ Threat） （ 1）未來以養(yǎng)老地產(chǎn)概念面市的項目將越來越多 （ 2）行業(yè)經(jīng)驗不足的威脅； （ 3）缺乏行業(yè)高端人才的風險 （ 4） XX 旅游資源雖然豐富，但項目所在地資源并非獨有。 地塊位于縣城規(guī)劃區(qū)，距 XX 湖水利風景區(qū)不足 8 公里。 塊內部河流可利用景觀資源好。XXXX 城項目正是綜合考慮地理優(yōu)勢和環(huán)境特點因時借勢確立，以傳承推廣中國傳統(tǒng)養(yǎng)生文化為已任，為提高人民健康水平改善人民生命質量貢獻力量。 XX 地處 XX 腹地，是最佳旅游目的縣，居民生活水平和人均消費指數(shù)逐年攀升，對于生命質量的需求和認識 水平都走在全國的前列。 健康產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展前景 隨著經(jīng)濟的發(fā)展和文明的進步，人們在解決溫飽問題，邁向小19 康和富裕之路的進程中，保健意識日益增強，如何提高生命質量，實現(xiàn)人自身的可持續(xù)發(fā)展，已成為全社會普遍關注的問題。⑤順應自然，保護生機。③強調先天因素，重視后天調攝（食療、藥補）。 中醫(yī)養(yǎng)生學的特點為：總體概括為①形神兼?zhèn)?，首重養(yǎng)神。中國傳統(tǒng)的養(yǎng)生概念，來源于傳統(tǒng)中醫(yī)理 論，是指保養(yǎng)、調養(yǎng)、補養(yǎng)；根據(jù)文獻考證，中國養(yǎng)生學萌芽于商周時期。可見，健康產(chǎn)業(yè)中市場前景最廣的領域是人們長期以來所忽視的亞健康領域。 正如世界衛(wèi)生組織（ WHO）所指出的： 21世紀醫(yī)學的重心將是對病前狀態(tài)的干預和對疾病的有效防范。 健康養(yǎng)生市場分析 心理亞健康問題日益突出 亞健康是 21世紀人們廣泛關注的焦點，是健康產(chǎn)業(yè)的一塊新的和日益擴大的領域。 5 年內老年人市場消費將達到 5 萬億元以上。 我國老齡人市場的年需求為 3 萬億以上 ，年缺口達 5 千億元 據(jù)全國老齡工作委員會提供的數(shù)據(jù)，目前我國每年為老年人提供的產(chǎn)品不足一千億元 ，供需之間存在巨大商機 。 養(yǎng)老行業(yè)市場需求缺口巨大 現(xiàn)有養(yǎng)老機構遠遠低于市場需求，且缺乏中高端配套 由于社會轉型、家庭養(yǎng)老功能弱化，目前我國養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展嚴重滯后，難以滿足龐大老年人群，特別是迅速增長的“空巢”、高17 齡和帶病老年人的服務需求。 老齡人群消費潛力巨大 老年人收入不斷提高，老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間廣闊 中國老齡科學研究中心的一項調查，城市老年人口中，有 %的人擁有儲蓄存款，退休金一項 2021 年增加到 8383 億元 ，退休金到 2020 年為 28145 億元 ，退休金到 2030 年為 73219 億元。目前，這種傾向擴大到幾乎所有與老年人日常生活密切相關的消費品領域。在這方面，日本的模式是可以借鑒的。專業(yè)的、社會化的養(yǎng)老服務16 有很大的需求，與此相關的老年社區(qū)照料服務、護理康復服務等都是將來市場的急需。這條產(chǎn)業(yè)鏈很長，包括，養(yǎng)生、飲食、保健等相關的服務，以及圍繞養(yǎng)生和中醫(yī)基礎上的治療等行業(yè)。 老齡化之下催生產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會 一是健康產(chǎn)業(yè)。 60 歲以上人口 17765 萬人，約占全國總人口的 %，比上年上升了 個百分點。 15 第五章 市場前景分析 養(yǎng)老市場分析 中國老齡化人口現(xiàn)狀分析 聯(lián)合國將“ 60 歲以上人口占總人口比例 10%，或 65 歲以上人口占總人口比重達到 7%”作為判斷一個國家是否進入老齡社會的標準，實際上中國在 2021 年就已開始進入了老齡化社會。 法律支持條件 本項目主要法律依據(jù)為： 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》（ GB501372021） 《 XX 縣城總體規(guī)劃》（ 2021—2020） 施工條件 項目建設場地施工出入道路暢通，場地周邊無交通限制，施工用臨時水、電無接入困難。 公用設施社會依托條件 項目區(qū)內暫無道路網(wǎng)絡、給水、排水、供氣公共配套設施，但不影響項目工程建設。有 S33S213 公路、 G106 等公路同羅山、商城，光山、紅安、麻城相通，14 全 縣 15 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)均有公路相連。 交通條件 距 XX160 公里，經(jīng)信陽至 XX390 公里，至合肥 240公里。年平均氣溫 ℃，最高氣溫 ℃（極值），最低氣溫－ ℃。海拔高度多在 100700m 之間。其地貌特點為山巒起伏連綿，山勢雄偉，峰高谷深，溪澗縱橫，中下部較陡，坡度在 3040176。 場址建設條件 地形地貌 XX 屬于秦嶺地層區(qū)桐柏 ——XX 分區(qū)，地層復雜，母巖為花崗巖及少量的片麻巖、石灰?guī)r等。工業(yè)經(jīng)濟快速增長，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程進一步加快，第三產(chǎn)業(yè)不 斷繁榮壯大，消費市場活躍，經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展。 投資環(huán)境評估 XX 城市環(huán)境良好、自然環(huán)境優(yōu)美。旅游產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，商貿流通進一步繁榮，城鄉(xiāng)消費市場活躍，實現(xiàn)全社會消費品零售總額 億元，同比增長 %。 第三產(chǎn)業(yè)繁榮壯大，完成第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %。完成糧食生產(chǎn)萬噸。規(guī)模以上企業(yè) 家，產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)吸引力和承載力不斷增強。金融機構年末存款余額突破 億元，達到 億元，存、貸款余額較年初都實現(xiàn)了較快增長。規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值達到 億元，增長 %。 城市經(jīng)濟環(huán)境分析 綜合經(jīng)濟 據(jù)統(tǒng)計， 2021 年 XXGDP 總量達到 億元，增長 %，人均 GDP達到 元。唐代大詩人劉長卿、唐宋八大家的蘇東坡、明代詩人熊宏等四十多位文化名人都曾留下千古絕唱。 XX 有四千多年的文化積淀，是歷代文人騷客的記游之地，薈萃之鄉(xiāng)。此外，境內還有古樹名木 4500 株。 XX 境內層巒疊嶂，河溪縱橫，有山地、丘陵、沖積河谷和堆積凹谷，海拔 700米以上的山峰 46座，容積 10萬立方米以上的湖泊有 128 座。 XX 平均海拔 350米。京九鐵路、 312 國道和大廣高速公路穿境而過，東距合肥 240 公 里，南距 XX160 公里，北距 XX390 公里，素有“三省通衢”、“中原南門”之稱，處環(huán) XX 經(jīng)濟圈。 10 第三章 城市投資環(huán)境 城市環(huán)境分析 XX 位于 XX 省南部， XX腹地，隸屬信陽市管轄。是為 XX、全國的老年人提供度假勝地、養(yǎng)老之處。 本項目是響應政府號召，為進一步建設旅游休閑新城貢獻一份力。 項目建設必要性 我國政府高度重視養(yǎng)老問題，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨前所未有的發(fā)展機遇。 目前，現(xiàn)有養(yǎng)老機構遠遠低于市場需求，且缺乏中高端配套，9 養(yǎng)老機構普通收住的是高齡段（ 70 歲以上）的孤寡老人、病困老人，缺乏服務意識、成本意識、缺乏競爭意識、風險意識、法制意識，運營成本過高，服務內容還顯得單一和不規(guī)范，養(yǎng)老服務隊伍人才十分短缺、專業(yè)化水平較低。是事關公平與穩(wěn)定的重大社會問題。比較突出的是以下幾個方面：一是空巢老人多，兒女不在身邊，留守家里感到空虛冷清；二是孤老單身的老人多，部分單身老人的生活得不到正常料理，精神上缺乏慰藉；三是老年人本身自然生理特點引起的患病與子女沒時間和精力照料，老年 人與子女或多或少的代溝隔閡所產(chǎn)生精神上的壓力而感到孤獨寂寞；四是重病、重殘的老年人在生活上有諸多的困難，生活條件差。 XX縣委、縣政府的一系列旅游發(fā)展舉措的實施，為 XX 旅游發(fā)展奠定了堅實基礎，使得 XX 的知名度逐步提升。