【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ；養(yǎng)生商業(yè)活動(dòng)交流、展示入住。 （ 2）服務(wù)內(nèi)容：提供全方位的酒店式入住服務(wù)。作為其他養(yǎng)生主題的配合單位，如養(yǎng)生團(tuán)隊(duì)接待入住，家人團(tuán) 聚入住，養(yǎng)生文化交流團(tuán)隊(duì)、競(jìng)技等團(tuán)體的養(yǎng)生體驗(yàn)入住等。 養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院 （ 1）功能類別 ：醫(yī)療服務(wù)；養(yǎng)生保健服務(wù) （ 2）服務(wù)內(nèi)容：提供日常醫(yī)療服務(wù)、日常體檢、保健服務(wù)，養(yǎng)生講座、工作人員培訓(xùn)等。 養(yǎng)生護(hù)理服務(wù)中心 （ 1）功能類別：老年看護(hù)、護(hù)理；家政中心；精神關(guān)懷中心 24 （ 2）服務(wù)內(nèi)容：提供全方位的老年養(yǎng)生看護(hù)護(hù)理、日常家政服務(wù)，日常養(yǎng)生活動(dòng)開展配合。 社區(qū)商業(yè)中心 （ 1）功能類別：生活購(gòu)物超市；日常生活配套；康體保健用品超市。 （ 2）服務(wù)內(nèi)容：日常生活、社區(qū)電信、郵政、洗滌等全方位生活配套服務(wù)；保健品、康體、美體用品器械銷售等。 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 項(xiàng)目用地 1200 萬(wàn) ㎡ ，綜合容積率 ，總建筑面積 40 萬(wàn) ㎡ ，其中養(yǎng)生俱樂部建筑面積 30000 ㎡ ，設(shè)置養(yǎng)生活動(dòng)中心、養(yǎng)生交流中心、養(yǎng)生康體中心、旅游療養(yǎng)中心；公眾福利敬老院建筑面積 14600㎡ ，房間設(shè) 280 間，床位數(shù)設(shè) 550張（單人間 80間，床位 80張；雙人間 100 間，床位 200張；三人間 30間，床位 90張；四人間 20間，床位 80 張；六人間 10 間，床位 60 張；套房 40 間，床位 40張）；養(yǎng)生 別墅和養(yǎng)生公寓建筑面積 180000 ㎡ ，養(yǎng)生度假酒店建筑面積 46000 ㎡ ，養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院建筑面積 42021 ㎡ ，設(shè)床位 500張；養(yǎng)生護(hù)理服務(wù)中心建筑面積 30000㎡ ，社區(qū)商業(yè)中心建筑面積 57400㎡ 。 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式 模式核心是打造具有養(yǎng)生養(yǎng)老功能的物業(yè)、設(shè)施；針對(duì)養(yǎng)生養(yǎng)老核心功能，建立高標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)體系、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；輔以生態(tài)養(yǎng)生景觀的規(guī)劃設(shè)計(jì)，共同營(yíng)造出一個(gè)具有高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老、醫(yī)療25 健康、娛樂休閑、生活購(gòu)物的高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)際型高端生態(tài)養(yǎng)老文化社區(qū)； 以養(yǎng)生核心理念為基礎(chǔ)打造養(yǎng)生服務(wù)體系，規(guī)劃具體服務(wù)項(xiàng)目，擬定詳盡的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)； 將物業(yè)功能與養(yǎng)生具體項(xiàng)目高度匹配融合，使得物業(yè)富含養(yǎng)生文化內(nèi)涵進(jìn)行全方位的功能打造； 通過(guò)銷售養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目服務(wù)銷售物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、入住權(quán)。 主要以會(huì)員制方式銷售養(yǎng)生會(huì)籍，銷售養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目服務(wù)。 通過(guò)銷售養(yǎng)生別墅、養(yǎng)生公寓產(chǎn)權(quán)發(fā)展會(huì)員獲取會(huì)籍。 通過(guò)銷售養(yǎng)生別墅、養(yǎng)生公寓、養(yǎng)生酒店入住權(quán)、使用權(quán)發(fā)展會(huì)員獲取會(huì)籍 26 第七章 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏計(jì)劃及進(jìn)度 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃說(shuō)明 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃說(shuō)明 該進(jìn)度計(jì)劃為全部工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃，投資前期工作，土地取得，報(bào)批等計(jì)劃 6 個(gè)月，然后 2021 年 7 月開工建設(shè)，進(jìn)行場(chǎng)地平整、建設(shè)設(shè)計(jì)、場(chǎng)地配套，預(yù)計(jì) 2021 年度 12月底項(xiàng)目全部完成，共計(jì) 5 年。 安排總進(jìn)度的原則和依據(jù) 項(xiàng)目建設(shè)總進(jìn)度依據(jù)是本可研報(bào)告設(shè)計(jì)的工作計(jì)劃及《 XX省建筑工程工期定額》結(jié)合本地施工企業(yè)施工水平制定。安排總進(jìn)度計(jì)劃的原則為合理、可行。 技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)和施工力量進(jìn)場(chǎng)時(shí)間的安排 本項(xiàng)目以規(guī)劃圖作為技術(shù)設(shè)計(jì)由有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院完成。施工力量進(jìn)場(chǎng)時(shí)間應(yīng)于單體項(xiàng)目開工前 1 周進(jìn)場(chǎng)（總進(jìn)度計(jì) 劃不計(jì)該時(shí)間）。 道路、供電、供水等方面的協(xié)作配合及進(jìn)度的銜接 本項(xiàng)目施工道路、水電配套以一次解決方案考慮，因此項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，施工道路、施工用臨時(shí)水、電供應(yīng)將不會(huì)產(chǎn)生供求矛盾。項(xiàng)目建設(shè)工期為 5 年，該進(jìn)度計(jì)劃為全部工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃，投資前期工作，土地取得，報(bào)批等計(jì)劃 6 個(gè)月，然后進(jìn)行場(chǎng)地平整、建筑設(shè)計(jì)、場(chǎng)地配套，預(yù)計(jì) 2021 年底項(xiàng)目全部完成。 27 項(xiàng)目開發(fā)周期 根據(jù)施工進(jìn)度安排，預(yù)計(jì) 2021 年 7 月開工奠基，預(yù)計(jì)開發(fā)周期約為 5 年。 28 第八章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估 項(xiàng)目投資估算說(shuō)明 投資估算的范圍 項(xiàng)目投資估算范圍為 XX（ XX） XX 城建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目用地 1200畝，規(guī)劃總建筑面積 40萬(wàn) m2，包括公眾福利護(hù)理院、養(yǎng)生俱樂部、養(yǎng)生別墅 、養(yǎng)生公寓、養(yǎng)生度假酒店、養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院、養(yǎng)生護(hù)理服務(wù)中心、社區(qū)商業(yè)中心。投資估算包括項(xiàng)目范圍內(nèi)的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、安裝工程費(fèi)，以及按國(guó)家規(guī)定必須考慮的工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期利息。 投資估算的取值說(shuō)明 土地成本：按 3 萬(wàn)元 /畝計(jì)算。 前期工作費(fèi)用：主要包括項(xiàng)目環(huán)評(píng)、可研費(fèi)；景觀、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)；地質(zhì)鉆探費(fèi)；測(cè)繪費(fèi)；監(jiān)理費(fèi)等。 建筑安裝工程費(fèi)：按照單項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)累加。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：按照單項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)累加。 配套設(shè)施費(fèi)：包括道路、停車位、給排水、排污、供配電、通訊、綠化等相關(guān)費(fèi)用。根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)行經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。 管理費(fèi)用：按以前期費(fèi)用、建安費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)三項(xiàng)為基礎(chǔ)的 3%估算。 29 財(cái)務(wù)費(fèi)用：本項(xiàng)目資金按由項(xiàng)目建設(shè)單位自有資金和經(jīng)營(yíng)收入再投入考慮，不計(jì)算銀行貸款利息。 不可預(yù)見費(fèi)（預(yù)備費(fèi)用）：按以前期費(fèi)用、建 安費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)三項(xiàng)為基礎(chǔ)的 3%估算。 銷售費(fèi)用：按銷售收入的 4%計(jì)算。 房屋、建筑物折舊年限按 30 年計(jì)，殘值率為 0。 運(yùn)營(yíng)成本：為了簡(jiǎn)化計(jì)算，按現(xiàn)行行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院運(yùn)營(yíng)成本按營(yíng)業(yè)收入的 60%計(jì)算，養(yǎng)生度假酒店運(yùn)營(yíng)成本按營(yíng)業(yè)收入的 40%計(jì)算，養(yǎng)生護(hù)理服務(wù)中心、養(yǎng)生俱樂部運(yùn)營(yíng)成本按營(yíng)業(yè)收入的 20%計(jì)算。 稅費(fèi)：主要包括營(yíng)業(yè)稅及附加和租賃房產(chǎn)稅，營(yíng)業(yè)稅及附加按照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，以收入為計(jì)稅基礎(chǔ)的 %計(jì)算；租賃房產(chǎn)稅按照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，租賃收入為計(jì)稅基礎(chǔ)的 12%計(jì)算。 1所得稅費(fèi)：按照收入的 25%計(jì)算。 項(xiàng)目資金計(jì)劃預(yù)測(cè) 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目占地 1200 畝，總建筑面積 40萬(wàn)平方米，綜合容積率 。根據(jù)初步擬定的方案，包括公眾福利護(hù)理院建筑面積 14600 平方米，養(yǎng)生俱樂部 30000 平方米，養(yǎng)生別墅 、養(yǎng)生公寓建筑面積 300000平方米、養(yǎng)生度假酒店建筑面積 46000 平方米、養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院建筑面積 42021 平方米，養(yǎng)生護(hù)理服務(wù)中心建筑面積 30000 平方米，社區(qū)商業(yè)中心 57400 平方米，園林景觀 400000 平方方， 廣場(chǎng) 2 處各30 5000 平方米。 項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo) 單位 指標(biāo) 備注 1 總用地面積 畝 1200 2 綜合容積率 3 覆蓋率 15% 4 總建筑面積 ㎡ 400000 公眾福利護(hù)理院 ㎡ 14600 養(yǎng)生俱樂部 ㎡ 30000 養(yǎng)生別墅 、養(yǎng)生公寓 ㎡ 180000 養(yǎng)生度假酒店 ㎡ 46000 養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院 ㎡ 42021 養(yǎng)生護(hù)理、服務(wù)中心 ㎡ 30000 社區(qū)商業(yè)中心 ㎡ 57400 5 園林景觀 ㎡ 400000 6 廣場(chǎng)兼停車位面積 ㎡ 10000 項(xiàng)目投資估算 根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 ，其中，土地費(fèi)用 3600萬(wàn)元，占總投資的 %；前期工程費(fèi)用 萬(wàn)元 （包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘測(cè)、各種政府規(guī)費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施等），占總投資的 %；建安工程費(fèi) 萬(wàn)元 ，占總投資的 %；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（含 園林景觀） 萬(wàn)元 ，占總投資的 %；其他費(fèi)用（工程質(zhì)量監(jiān)管費(fèi)） 萬(wàn)元，占總投資的 %；管理費(fèi)用 萬(wàn)元 ，占總投資的 %；銷售費(fèi)用 萬(wàn)元，占總投資的 %；不可預(yù)見費(fèi) 萬(wàn)元，占總投資的 %。 31 前期工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額 估算說(shuō)明 1 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi) 建安造價(jià)的 % 2 水文、地質(zhì)勘查費(fèi) 總建筑面積 元 /m2 3 道路費(fèi) 建安造價(jià)的 % 4 土地平整費(fèi) 用地面積 15 元 /m2 合計(jì) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)費(fèi)用 合計(jì) 估算說(shuō)明 1 供電工程 建筑面積 33 元 /m2 2 供水工程 建筑面積 12 元 /m2 3 供氣工程 4 排污工程 建筑面積 25 元 /m2 5 小區(qū)道路工程 6 路燈工程 建筑面積 10 元 /m2 7 小區(qū)綠化工程 綠化面積 150 元 /m2 8 環(huán)衛(wèi)工程 9 消防工程 建筑面積 35 元 /m2 10 弱電工程 建筑面積 15 元 /m2 合計(jì) 建筑安裝工程費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建筑面積 建安工程費(fèi) 金額合計(jì) 單價(jià) (元 ) 金額 1 公眾福利護(hù)理院 2 養(yǎng)生俱樂部 3 養(yǎng)生別墅、養(yǎng)生公寓 4 養(yǎng)生度假酒店 5 養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院 6 養(yǎng)生護(hù)理、服務(wù)中心 7 社區(qū)商業(yè)中心 合計(jì) 32 項(xiàng)目投入總資金估算匯總表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 投資額 占總投資的 % 估算說(shuō)明 1 開發(fā)建設(shè)投資 % 土地費(fèi)用 % 前期工程費(fèi) % 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) % 建筑安裝工程費(fèi) % 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) % 開發(fā)間接費(fèi) % 管理費(fèi)用 % 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 銷售費(fèi)用 % 開發(fā)期稅費(fèi) % 其他費(fèi)用 % 不可預(yù)見費(fèi) % 2 經(jīng)營(yíng)資金 % 3 項(xiàng)目投入總資金 % 開發(fā)產(chǎn)品成本 % 自營(yíng)資產(chǎn)投資 % 形成：房屋、建筑物 % 機(jī)器設(shè)備 % 無(wú)形資產(chǎn) % 遞延資產(chǎn) % 經(jīng)營(yíng)資金 % 資金使用計(jì)劃 在建設(shè)期內(nèi)，根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度和實(shí)際需要逐步投入資金。 33 開發(fā)建設(shè)用款及長(zhǎng)期借款計(jì)劃表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 建設(shè)期 1 2 3 4 5 1 土地費(fèi)用 2 前期工程費(fèi) 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4 建筑安裝工程費(fèi) 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6 開發(fā)間接費(fèi) 7 管理費(fèi)用 8 銷售費(fèi)用 9 開發(fā)期稅費(fèi) 10 其他費(fèi)用 11 不可預(yù)見費(fèi) 開發(fā)建設(shè)投資 (不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 ) 自營(yíng)資產(chǎn)投資用款計(jì)劃 長(zhǎng)期借款投入計(jì)劃 (萬(wàn)元 ) 1 人民幣長(zhǎng)期借款 2 外幣長(zhǎng)期借款 (折合人民幣 ) 項(xiàng)目收入 本項(xiàng)目出售養(yǎng)生別墅 、養(yǎng)生公寓產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)。眾福利護(hù)理院由政府負(fù)責(zé)以成本價(jià)通過(guò)購(gòu)買服務(wù)的方式實(shí)行對(duì)失養(yǎng)性老人供養(yǎng)，社區(qū)商業(yè)中心實(shí)行自身持有，招商經(jīng)營(yíng)。 養(yǎng)生俱樂部、養(yǎng)生度假酒店、養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院、養(yǎng)生護(hù)理服務(wù)中心 均為自身持有，自行經(jīng)營(yíng)。 養(yǎng)生別墅 、養(yǎng)生公寓銷售收入 養(yǎng)生別墅 、養(yǎng)生公寓銷售均價(jià)按 6500 元 /m2 計(jì)算，銷售收入117000 萬(wàn)元。 社區(qū)商業(yè)中心租賃收入 社區(qū)商業(yè)中心建筑面積 57400 平方米，租金按每平方米 450 元 /年估算，正常年租賃收入 2583 萬(wàn)元。 34 酒店?duì)I業(yè)收入 （ 1）客房收入 持有養(yǎng)生度假酒店的經(jīng)營(yíng)在 2020 年 1 月開始；考慮淡旺季節(jié)影響，其中保證開業(yè)前 5 年平均入駐率 35%左右，第 6 年以后各年均保持入住率 50%；養(yǎng)生度假酒店房間的收費(fèi)參照國(guó)內(nèi)同類五星級(jí)酒店和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，暫定標(biāo)準(zhǔn)間和套房平均價(jià)格為每天 400 元，開業(yè)前 5 年?duì)I業(yè)收入 2520 萬(wàn)元，第 6 年以后 3600 萬(wàn)元。 （ 2）酒店商務(wù)會(huì)議收入 商務(wù)會(huì)議按每天接等 1 次計(jì)算，暫定每次會(huì)議消費(fèi) 2021 元，年?duì)I業(yè)收入 72 萬(wàn)元。 （ 3）餐飲收入 參照信陽(yáng)市餐飲行業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和 XX當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)情況，按每天接待 600人次計(jì)算，暫定每人平均消費(fèi) 200元，年?duì)I業(yè)收入 4320萬(wàn)元。 養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院營(yíng)業(yè)收入 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模為病床 500 張。病床使用率按