【正文】 因此租金標(biāo)準(zhǔn)有其合理性。夾層 1500 元 /平方米，降價 24%，銷售均價為 1140 元 /平方米。降價前，商鋪銷售均價為 3789 元 /平方米，降價后，銷售均價為 2880 元 /平方米，降價后的銷售均價與（市名）市家具產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園銷售均價處于下限。其中由企業(yè)自籌 3000萬元，房屋銷售和銀行按揭 605 萬元，向銀行或投資公司申請貸款 2500 萬元 表 91 開發(fā)建設(shè)總投資估算表 單位：萬元 序號 工程 項目或費用名稱 建筑面積（ m2） 建筑 工程 設(shè)備費 安裝 工程 其他 費用 合計 一 建筑安裝工程費用 1 建筑工程 45000 3909 2 道路工程 35 3 室外供配電及照明 120 4 室外給排水及消防 340 5 通訊、有線電視等管線預(yù)埋 20 6 通風(fēng)、廣播、監(jiān)控系統(tǒng)等 80 7 綠化費 130 小 計 4634 二 其他費用 1 征地及拆遷費 830 830 2 建設(shè)單位管理費 90 90 3 勘察設(shè)計費 32 32 4 城市配套費及各種報建費 161 161 5 工程監(jiān)理費 18 18 小 計 1131 三 預(yù)備費 160 160 四 銷售費用 180 180 合 計 6105 第十章 項目投資效益分析 項目銷售收入預(yù)測。 編制依據(jù) (1)土建工程：參照目前（市名）市同類建筑單位工程造價。 20xx年 12月竣工交付。現(xiàn)將實施進(jìn)度大體安排如下： 20xx 年 9月 20xx年 12月完成施工前期準(zhǔn)備工作，包括項目可研、勘探、設(shè)計、報建等。配備專業(yè)工作人員，保證管理及時，服務(wù)熱情周到；充分吸引國內(nèi)外各地的先進(jìn)管理經(jīng)驗，制訂出詳細(xì)的物業(yè)管理條例，物業(yè)管理的收費標(biāo)準(zhǔn)，亦在充分征求各方面的意見的基礎(chǔ)上，報物價部門批準(zhǔn)。同時，開發(fā)單位將委派專業(yè)施工監(jiān)督人員配合施工單位進(jìn)行質(zhì)量管理，堅決避免出現(xiàn)任何工程質(zhì)量事故。 變配電加裝電容補(bǔ)償器，提高用電質(zhì)量，提高電力功率因素，減少因無功損失，節(jié)約電能。本項目堅持“以人為本”的基礎(chǔ)，在設(shè)計中處理好自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，充分利用自然條件和人工手段來創(chuàng)造一個有利于人們舒適、健康的生活環(huán)境。 C、搞好園林綠化，保護(hù)自然環(huán)境。因此施工中對產(chǎn)生噪音較大的機(jī)械設(shè)備加裝隔音裝置，對粉塵擬采用噴水除塵。 一、二層商場必須設(shè)置噴淋設(shè)備，因水池放在第五區(qū)地下室部分，考慮到該項目的特殊性，在第五區(qū)地下室自備一臺小型發(fā)電機(jī)組，當(dāng)停電時，可由該發(fā)電機(jī)組及時向重要部位供電。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。 通風(fēng)空調(diào) 由住戶自行購置。在公用建筑疏 散樓梯口，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。 1）配電方式：二級負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，至末端配電箱后對其供電；二級負(fù)荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按 6KW/戶計算。 1）供電電源及電壓：供電電壓為 10KV 電源，從城市供電網(wǎng)接出。 1）室內(nèi)污水排放量按供水量的 80%90%估算，每天約 290立方米。 1）室內(nèi)生活給水：多層住宅由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。 （ 3）建筑物抗震重 要性類別：丙類。 立面設(shè)計 立 面造型設(shè)計突出現(xiàn)代商業(yè)建筑特色，造型新型、色彩淡雅，以淡黃、白色為基調(diào)，考慮與周邊建筑和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使該項目建筑輪廊線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。 （ 2）交通組織。 平面設(shè)計 （ 1）主體工程。 三、建筑方案設(shè)計 本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種 專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。為了保證二樓商鋪的交通便捷，在五區(qū)設(shè)置主要樓梯和自動扶梯，另外設(shè)置六個出入口。 總平面布局 本項目區(qū)呈長方形的用地現(xiàn)狀，在進(jìn)行總平面布局時，建議廣場出入口設(shè)在皂果路，在用地范圍內(nèi)設(shè)兩個組團(tuán)，兩個組團(tuán)中是設(shè)置中型花園和公共建筑。 二、總體規(guī)劃布局 規(guī)劃布局總的思想：堅持以人為本，注重生態(tài)環(huán)境，堅持經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會效益相結(jié)合的原則。 ④地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗（ 1993） 13號《關(guān)于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖（ 1990）”有關(guān)規(guī)定的通知》和省建抗（ 1993） 44號《關(guān)于抗震設(shè)施烈度有關(guān)規(guī)定的通知》，本工程按（市名）市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)防烈度要求為 7 度。 場地自然條件 ①地貌：場地位于（市名）市江北城區(qū)，地貌上屬平原崗地類型，為河流崗地沖積平原，其地貌單元屬沅江北岸Ⅰ級階地范疇。 （ 1）商鋪裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：商鋪初裝修。商鋪的靈活性和適應(yīng)性要求更高。該商鋪為全框架結(jié)構(gòu)，分為一、二、三、四、五區(qū)。 場地：場地平整。 供水：城市自來水管網(wǎng)供水。因此開發(fā)建設(shè)（公司名）家具城，具有得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢。 該項目的地塊屬新城區(qū)，用地性質(zhì)為商住用地，用地區(qū)域內(nèi)交通便捷，城市基礎(chǔ)設(shè)施及居民生活配套設(shè)施較完善。開發(fā)商實施一系列的銷售、經(jīng)營策略，不僅銷售出了所有的鋪面，而且還獲得了超過銷售預(yù)期的長期收益。 商鋪經(jīng)營戶租賃租金標(biāo)準(zhǔn)： 市場樓層 （公司名）家具城開業(yè)起租之日起 第一、二年月租金標(biāo)準(zhǔn) 第三年月租金標(biāo)準(zhǔn) 第四、五年月租金標(biāo)準(zhǔn) 一層 17 元 /月 22 元 /月 26 元 /月 夾層 4 元 /月 7 元 /月 12 元 /月 二層 10 元 /月 14 元 /月 18 元 /月 商鋪經(jīng)營戶優(yōu)惠措 施： 項目 （公司名）家具城開業(yè)后 首年租賃期內(nèi) 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第二年至第五年 租金優(yōu)惠期限 前 3 個月 3 個月 3 個月 3 個月 租金收取比例 免收租金 按正常標(biāo)準(zhǔn)30%收取 按正常標(biāo)準(zhǔn)60%收取 按正常標(biāo)準(zhǔn)80%收取 按正常標(biāo)準(zhǔn)收取 備注 租金優(yōu)惠期間，租戶必須交納管理費；租金折扣優(yōu)惠屬一次性享受，不做累加。隨著城鄉(xiāng)居民收入的不斷提高，受人類追求生活品質(zhì)的天然動力的推動，家具產(chǎn)業(yè)前景十分可觀。 ③高回報率，高升值潛力。十年本益和為 27l 77 元 (扣除按揭貸款利息后余額 )，十年凈收益為 10512 元 (扣除按揭貸款利息后余額 )，年復(fù)合收益率為 5． 58％。 80％的鋪面面積為 8． 59 平方米 — 17． 22 平方米，對應(yīng)的鋪面單價為 2378 元／平方米 — 5200元／平方米， 以銀行五成按揭計算，扣除三年一次性返租，首付在 5800 元 — 120xx元之間。 12 年后投資者如續(xù)租，年回報率將超出 12％。主要通過低風(fēng)險、低首付和高回報來降低置業(yè)門檻和打消疑慮。這部分投資者對行業(yè)較為熟悉，所以投資較為理性，有自己的思維和想法，但是也敢于投資和承擔(dān)風(fēng)險。 （二）、市場定位 為促進(jìn)銷售工作的推開開發(fā)商將“（公司名）家具城“商鋪劃分較小且價格較低，一般百姓均有能力購買。 20xx 年 7 月 11日，聯(lián)邦家私、艾迪爾家私、興利萬家私、全友家私與該公司簽訂租賃合同，租賃面積 4000 多平方米。 （市名）市各級政府、各有關(guān)部門和單位，積極支持家具產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)和發(fā)展，對涉及到產(chǎn)業(yè)園的事宜，明確一名領(lǐng)導(dǎo)分管，指定相關(guān)科室承辦。指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園總體規(guī)劃的審定；建設(shè)中重大問題的協(xié)調(diào)；產(chǎn)業(yè)園投資，生產(chǎn)機(jī)關(guān)內(nèi)應(yīng)優(yōu)惠政策的制定和落實；協(xié)助開發(fā)商組織重大的招商活動。 項目功能分區(qū)明確，有利于經(jīng)營和消費，提升項目形象和檔次。 項目主入口設(shè)計有近 600 平方米的中庭大廳，一方面便于消費者購物休閑，另一方面可以盡顯項目形象，有利于日后經(jīng)營場地的宣傳活動的開展和物業(yè)管理。住宅部分總建筑面積 16510 平方米?！埃ü久┘揖叱恰笔袌龆ㄎ粶?zhǔn)確，還可以擴(kuò)大項目銷售的目標(biāo)群體，有利項目的銷售． 三、項目市場分析 順應(yīng)（市名）市家具市場的發(fā)展?jié)摿Α①Y源和交通方面的優(yōu)勢，“（公司名）家具城”應(yīng)時而生，具有如下特點： ㈠“（公司名）家具城”規(guī)模 “（公司名）家具城’’占地面積 29畝，總建筑面積 45865平方米，框架結(jié)構(gòu)，共六層。通過火車站家具城和真優(yōu)美家具城兩個專業(yè)市場的銷售額和面積對比測算，需要 3個“（公司名）家具城”才能消化家具新增流通量。 消費群體的擴(kuò)大，一方面會吸引更多企業(yè)參與到（市名）市家具流通市場來，另一方面會增加流通量。 全國家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，昭示著將來會有更多的企 業(yè)參與到（市名）市流通市場來，更多、更新的家具產(chǎn)品會通過（市名）市家具流通市場展示給消費者，銷售給消費者。 20xx年（市名）市城區(qū)面積 55． 9平方公里，人口 53． 76 萬，城鎮(zhèn)面積的持續(xù)、有序地發(fā)展擴(kuò)大，人口的增長，從理論上計算，意味著全市在 16 年中平均每年將新增城市人口 2． 89余萬人，按 3口人家粗略計算，新增住房需求近 1 萬余戶，按新增住房住戶 1萬余戶。（市名）市以其優(yōu)越的位置和交通條件，被列入全國 60 個交通主樞紐之一。 ②工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)，人口的凈增長，一會增加城鎮(zhèn)人口數(shù)量，二會提高人民的生活 水平，與此相應(yīng)會拉動居民房地產(chǎn)市場的有效增長，必然拉動家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由此可見，低、中、高檔家具市場蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)和潛力。思格爾系數(shù)在 35％左右的消費人群從小康型步入富裕型，生活從數(shù)量追求型向質(zhì)量追求型轉(zhuǎn)變。在這個階層中，還有 8000 萬左右人均純收入低于 700 元的農(nóng)村人口，其恩格爾系數(shù)在 60％以上。 ②處于金字塔中部的中等收入階層，總?cè)丝谠?4． 5 億左右。按照中國家具行業(yè)協(xié)會“十一五”的建議，家具增長率 15％較為適宜，（市名）市家具產(chǎn)業(yè)受政府政策扶持，處在成長期，可以以此作為估算依據(jù)，在“十一五”期間， 以 20xx年（市名）市家 具產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 2億元基數(shù)計算， 20xx年（市名）市家具產(chǎn)值可達(dá) 億元。 (2)根據(jù)消費群體的特點，走規(guī)模效益之路，整合產(chǎn)業(yè)鏈，創(chuàng)造特色產(chǎn)品。 ㈡、（市名）市家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 20xx年以來，（市名）市委、市政府一直把家具產(chǎn)業(yè)作為（市名）市的支柱產(chǎn)業(yè)，在政策上給予扶植，專門出臺了《（市名）市鼓勵發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)的若干政策》，在 207 國 道饒城線的皂果路以西兩側(cè)建立 1平方公里的家具產(chǎn)業(yè)園，爭取 3 年完成， 5 年成為（市名）市的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 (8)家具會展國際化、專業(yè)化、大型化趨勢。面對洋家具商的進(jìn)攻，我們家具流通企業(yè)必須改造目前無限擴(kuò)大場地的做法，要有特色，專業(yè)細(xì)分，大中城市、中小城鎮(zhèn)梯度化經(jīng)營。 (5)家具市場向國際化的趨勢發(fā)展。 (4)國際家具產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加速向中國轉(zhuǎn)移的趨勢。用高新技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)變增長方式，提高產(chǎn)品質(zhì)量，實現(xiàn)第二次飛躍，基本實現(xiàn)由家具生產(chǎn)大國向強(qiáng)國跨越的目標(biāo)。 二、（市名）市家具流通市場的發(fā)展趨勢 ㈠、全國家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 中國家具行業(yè)正處于生命周期的第二階段即成長期。火車站家具城建設(shè)初期，因規(guī)劃的原因，存在消防隱患。 （市名）市家具流通市場發(fā)展現(xiàn)狀 （市名）市成氣候、成規(guī)模的專業(yè)家具流通市場僅有火車站家具城和真優(yōu)美家具城兩個市場。 四是存在的問題： (1)知名企業(yè)不多，家庭式小家具企業(yè)占主體。 (4)質(zhì)量逐步上升。 三是家居產(chǎn)業(yè)凸顯優(yōu)勢。 二是市場占有率上升。 六是在高速發(fā)展中也存在不少問題：主要是有一些地區(qū)和產(chǎn)品盲目發(fā)展，造成與國民經(jīng)濟(jì)和人民生活需求不夠協(xié)調(diào)，高檔產(chǎn)品不足，中低檔產(chǎn)能過剩，競爭激烈；人才缺乏，管理水平不高，勞動生產(chǎn)率還處于較低水平；資源缺乏，土地供給不足，能源緊張也將制約家具行業(yè)發(fā)展。 20xx年 1— 10月出口 80． 47億美元 ，增速 37． 83％。規(guī)模越來越大，水平越來越高。全年家居行業(yè)發(fā)展有如下幾個特點： 一是生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大。國有及規(guī)模以上企業(yè)全年完成產(chǎn)值 952． 92億元，同比增長 34． 15％，產(chǎn)銷率為 98． 15％，銷售收入增長 32． 28％，利稅總額增長 29． 79％。而加上家飾、燈飾以及衛(wèi)生潔具、廚具等家居銷售量，（市名）市每年的家居銷售量過 10 億元。 （二）（市名）市家居流通市場發(fā)展?fàn)顩r 商品流通市場是連接生產(chǎn)與消費的紐帶，是生產(chǎn) — 流通— 消費