【正文】 要使本項目順利地開展，并得到預期的經濟效益，必須保持與富有經驗的專家和技術人員經常溝通，才能使項目穩(wěn)定發(fā)展； 建議項目在運營過程中著力于轉變經營觀念，注重市場開發(fā)，形成具有自己特色的競爭優(yōu)勢。 56 第十章 項目結論與建議 １、項目可填補信陽市無高端大型全功能生態(tài)養(yǎng)生市場空白并與同類項目實行錯位經營； ２、本項目應自然環(huán)境質量較好，基礎設施可利用性強。 其他風險 在本項目的開發(fā)建設過程中難免會發(fā)生意外情況，如工傷事故、財產損失等。 市場風險 項目自開始的市場分析到建成后進入市場，有一段時間差，當初的市場分析是否符合現(xiàn)在的情況、目前市場競爭狀況有不確定因素，因此本項目建成投入使用后對市場的適應情況難以預判，存在一定的市場風險。結合本項目的實際情況，將項目進行過程中所可能面臨的難點以及風險，經過識別、分析、評價，如政策、市場等方面可能對項目造成的影響，并提出相應的防范對策。項目所得稅后財務內部收益率%，項目財務凈現(xiàn)值（ I=12%） 萬元，投資回收期（含建設期） 年。 詳見利潤與利潤分配表 項目經濟分析 項目投資現(xiàn)金流量表 根據測算，項目 15 年全部現(xiàn)金流入總計 萬元，現(xiàn)金流出總計 萬元，項目凈現(xiàn)金流為 萬元。 根據測算，項目累計需要資金 萬元，其中自有資金 萬元，經營收入再投入 25000 萬元。 養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院營業(yè)收入 本項目設計規(guī)模為病床 500 張。 社區(qū)商業(yè)中心租賃收入 社區(qū)商業(yè)中心建筑面積 57400 平方米，租金按每平方米 450 元 /年估算，正常年租賃收入 2583 萬元。 33 開發(fā)建設用款及長期借款計劃表 單位：萬元 序號 項 目 建設期 1 2 3 4 5 1 土地費用 2 前期工程費 3 基礎設施建設費 4 建筑安裝工程費 5 公共配套設施建設費 6 開發(fā)間接費 7 管理費用 8 銷售費用 9 開發(fā)期稅費 10 其他費用 11 不可預見費 開發(fā)建設投資 (不含財務費用 ) 自營資產投資用款計劃 長期借款投入計劃 (萬元 ) 1 人民幣長期借款 2 外幣長期借款 (折合人民幣 ) 項目收入 本項目出售養(yǎng)生別墅 、養(yǎng)生公寓產權及使用權。 項目資金計劃預測 項目技術經濟指標 項目占地 1200 畝，總建筑面積 40萬平方米，綜合容積率 。 房屋、建筑物折舊年限按 30 年計，殘值率為 0。 管理費用：按以前期費用、建安費、基礎設施費三項為基礎的 3%估算。 建筑安裝工程費：按照單項建筑安裝工程費累加。 28 第八章 項目經濟效益評估 項目投資估算說明 投資估算的范圍 項目投資估算范圍為 XX（ XX） XX 城建設項目，項目用地 1200畝，規(guī)劃總建筑面積 40萬 m2，包括公眾福利護理院、養(yǎng)生俱樂部、養(yǎng)生別墅 、養(yǎng)生公寓、養(yǎng)生度假酒店、養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院、養(yǎng)生護理服務中心、社區(qū)商業(yè)中心。施工力量進場時間應于單體項目開工前 1 周進場（總進度計 劃不計該時間）。 通過銷售養(yǎng)生別墅、養(yǎng)生公寓、養(yǎng)生酒店入住權、使用權發(fā)展會員獲取會籍 26 第七章 項目開發(fā)節(jié)奏計劃及進度 項目實施進度計劃說明 項目實施進度計劃說明 該進度計劃為全部工程建設進度計劃，投資前期工作，土地取得，報批等計劃 6 個月，然后 2021 年 7 月開工建設，進行場地平整、建設設計、場地配套，預計 2021 年度 12月底項目全部完成，共計 5 年。 建設規(guī)模及內容 項目用地 1200 萬 ㎡ ，綜合容積率 ，總建筑面積 40 萬 ㎡ ，其中養(yǎng)生俱樂部建筑面積 30000 ㎡ ，設置養(yǎng)生活動中心、養(yǎng)生交流中心、養(yǎng)生康體中心、旅游療養(yǎng)中心；公眾福利敬老院建筑面積 14600㎡ ，房間設 280 間，床位數(shù)設 550張（單人間 80間，床位 80張；雙人間 100 間，床位 200張；三人間 30間，床位 90張；四人間 20間，床位 80 張；六人間 10 間，床位 60 張；套房 40 間，床位 40張）；養(yǎng)生 別墅和養(yǎng)生公寓建筑面積 180000 ㎡ ，養(yǎng)生度假酒店建筑面積 46000 ㎡ ，養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院建筑面積 42021 ㎡ ，設床位 500張；養(yǎng)生護理服務中心建筑面積 30000㎡ ，社區(qū)商業(yè)中心建筑面積 57400㎡ 。 養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院 （ 1）功能類別 ：醫(yī)療服務；養(yǎng)生保健服務 （ 2）服務內容：提供日常醫(yī)療服務、日常體檢、保健服務，養(yǎng)生講座、工作人員培訓等。養(yǎng)生別墅滿足高端人群購買居家，養(yǎng)生公寓滿足中端人群購買居家入住，同時獲得社區(qū)內養(yǎng)生項目相關養(yǎng)生服務。 養(yǎng)生俱樂部 （ 1）功能類別：養(yǎng)生活動中心、養(yǎng)生交流中心、養(yǎng)生康體中心、旅游療養(yǎng)中心 （ 2）服務內容：包括運動養(yǎng)生（太極拳、乒乓球、臺球等）、娛樂交誼（麻將、棋類、卡拉ＯＫ、電影欣賞等）、藝文技藝（書法、23 繪畫、音樂、戲曲等）、民俗活動（春節(jié)、元宵、端午、中秋等節(jié)慶活動）、宗教活動（禪修法會、禮拜彌撒、回教聚會等）、藝術養(yǎng)生、文化養(yǎng)生、科學技術養(yǎng)生、環(huán)境養(yǎng)生等涵蓋的上百種各項養(yǎng)生活 動。 建筑形式及風格 根據項目的性質，建筑以樸實、大方為主，突出溫馨氛圍，既有時代特色，又融入豫南傳統(tǒng)文化的內涵，通過整體構造，形成若22 干共享空間，便于老年人創(chuàng)造豐富多彩的活動。 XX 氣候條件良好，是療養(yǎng)身體的好地方，以養(yǎng)老、養(yǎng)生為目的，為客戶提供康體、休養(yǎng)的場所。 劣勢（ Weakness） （ 1）行業(yè)模式不夠成熟的劣勢； （ 2）部分政策的空白缺失劣勢； （ 3）有效消費觀念缺乏引導的劣勢 （ 4）地塊地勢起伏較大，加大了建設投資，增加了運營成本。 20 第六章 項目概念定位 項目發(fā)展方向研判 項目 swot 分析 優(yōu)勢（ Strength） （ 1）政策支持優(yōu)勢 XX 縣委、縣政府大力支持優(yōu)勢 （ 2）項目優(yōu)勢 宗地地勢起伏較大，四周山脈環(huán)繞，景觀資源良好。由此，形成了對健康產業(yè)日益擴大的巨大市場需求。④因年齡而異，注意分階段鍛煉養(yǎng)生（例如五禽戲、太極拳）。養(yǎng)生是根據生命的發(fā)展規(guī)律，達到保養(yǎng)生命、健康精神、增進智慧、延養(yǎng)生命的科學理論和方法。 18 20世紀有 85%的醫(yī)生從事臨床診斷治療工作，而 21 世紀有 85%的醫(yī)生從事關注病前狀態(tài)的工作，仍坐在醫(yī)院里干等病人求治的醫(yī)生將不超過 15%。按照國際通行的 5%老年人需要進入機構養(yǎng)老標準，我國至少需要 800多萬張床位，光床位建設就有 3000億元的市場空間，再加上康復設施、培訓基地等，還可拉動至少 1500億元的投資。以養(yǎng)老機構和床位數(shù)為例，目前，中國共有各類老年社會福利機構 萬個，養(yǎng)老床位 萬張，平均每千名老人占有床位僅有 張，許多為老服務也都存在發(fā)展緩慢的問題，不能滿足老年人群日益增長的需求。更有預計稱，2020 年后，所有的市場都可以細分出老年商品市場。 三是老年用品、用 具等產品的開發(fā)。老齡化進程和人們生活水平的提高，會給健康產業(yè)帶來極大的機會。 2021 年底，全國 65 歲以上人口 11883 萬人，占全國總人口的 %，比上年上升了 %個百分點。 防洪、排澇設施條件 項目擬建區(qū)域內無防洪特別要求，項目規(guī)劃區(qū)內有金河，自然落水由雨水收集系統(tǒng)收集后經金河排入潢河，由于項目場地高于周邊水系最高位，因此本項目無須設置排澇設施。對外交通以公路、鐵路為主，京九鐵路、大廣高速穿越縣城。 氣象條件 XX 屬亞熱帶北部大陸性季風氣候，具有亞熱帶過渡性特征，四季分明。區(qū)內山脈呈西北 ——東南走勢，屬低山區(qū)。城市經濟實力不斷提升，綜12 合經濟實力不斷增強。通過抓服務、做市場的方法更加靈活，繁榮、活躍第三產業(yè)。 全縣農林牧漁總產值完成 億元，比上年增長 %。完成全社會固定資產投資 億元，增長 %。境內有蘇河龍山文化、11 天亮寺新石器文化、艾洼商周文化等遺址，有豫南道教圣地金蘭山、道教名山天臺山、金蘭山國家森林公園、 XX湖國家水利風景區(qū)等。 XX 素以峰秀、水清、石怪、洞幽、廟古、松奇、花盛著稱，是觀賞自然風光、返璞歸真的理想勝地。年平均氣溫 ℃，年降雨量 毫米，全年無霜期 222 天，年日照時數(shù) 小時。全縣東西長 公里，南北寬 公里，國土總面積 1612 平方公里，東與商城縣接壤，南、西面分別與湖北省麻城市、紅安縣、大悟縣及本省羅山縣毗鄰，北與光山縣緣連。能夠帶動 XX 第三產業(yè)的發(fā)展，帶動旅游產業(yè)與更多服務業(yè)發(fā)展，促進就業(yè)，提升人們的經濟收入、消費水平。 在此背景下，提出了本項目的開發(fā)建設。 老年問題是社會文明進步的自然產物，老年問題解決的好壞也是衡量社會文明進步的重要尺度，更體現(xiàn)了一個國家的經濟實力?？h委、縣政府對發(fā)展旅游非常重視，該縣為促進旅游業(yè)不斷發(fā)展，提出并執(zhí)行了一系列的旅游發(fā)展戰(zhàn)略。項目建成后，資源類型豐富，有利于開發(fā)多種服務項目； ３、本項目雖投資大，回收期長，但風險比較低，同時有非常廣闊的利潤空間。在搜集了第一手的地質地貌、交通、電氣供給和給排水等資料后，7 組織專業(yè)人員對本項目實施的必要性、社會效益影響性、規(guī)劃方案的科學性和工程實施過程中應注意的問題等進行了充分的論證，在此基礎上形成本項目可行性研究報告。 項目可行性研究報告的編制依據 項目可行性研究報告編制的依據是國家公布的有關法律、法令、法規(guī)和政策、定額標準以及有關文件規(guī)定。 政治及社會效益 （ 1）政治影響： 本項目建成后，能極大緩解當?shù)乩夏牮B(yǎng)老床位緊張的狀況，替政府分憂、為老年人謀福；充分體現(xiàn)了政府對社會公益事業(yè)的支持及關心，對老年人群體的關愛支持與投入，對弘揚中國傳統(tǒng)孝文化，承擔起在國際、國內的傳承和傳播的歷史責任； （ 2）社會效益： XX 利用本地優(yōu)質旅游資源、是一種走綠色經濟的產業(yè)發(fā)展模式5 的良好示范，老年產業(yè)所帶來的可持續(xù)發(fā)展以及良好的循環(huán)經濟模式的探索。 經濟效益 （ 1）經濟帶動 4 本項目建成后，將帶動 XX “旅游觀光、休閑度假”產業(yè)的發(fā)展、提升商業(yè)、服務業(yè)水準。 地塊內部多條高壓線穿過，不利于地塊整體規(guī)劃。 建設目標 本著“外引內、綜合開發(fā)、利益均享、共同發(fā)展”的原則，大力招商引資，吸引有實力的企業(yè)集團和投資基金參與項目開發(fā)，努2 力將“ XX（ XX） XX 城”項目建設成為具有高品質養(yǎng)生養(yǎng)老、醫(yī)療健康、娛樂休閑、生活購物的高服務標準的國際型高端生態(tài)養(yǎng)老文化社區(qū)。 項目屬性研究 項目區(qū)位 項目位于 XX 省 XX 縣城規(guī)劃區(qū)，交通便利； 項目區(qū)距 XX 湖水利風景區(qū)約 5 公里； 項目區(qū)距 XX 市 160 公里，離 XX 市不到 5 個小時車程。 建設規(guī)模及內容 項目用地 1200 萬 ㎡ ，綜合容積率 ，總建筑面積 40萬 ㎡ ，其中養(yǎng)生俱樂部建筑面積 30000 ㎡ ，設置養(yǎng)生活動中心、養(yǎng)生交流中心、養(yǎng)生康體中心、旅游療養(yǎng)中心；公眾福利敬老院建筑面積 14600㎡ ，房間設 280 間，床位數(shù)設 550張（單人間 80間，床位 80張；雙人間 100 間，床位 200張；三人間 30間，床位 90張；四人間 20間，床位 80 張；六人間 10 間，床位 60 張；套房 40 間，床位 40張）；養(yǎng)生別墅和養(yǎng)生公寓建筑面積 180000 ㎡ ，養(yǎng)生度假酒店 建筑面積 46000 ㎡ ，養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院建筑面積 42021 ㎡ ，設床位 500張；養(yǎng)生護理服務中心建筑面積 30000㎡ ，社區(qū)商業(yè)中心建筑面積 574003 ㎡， 包含生活購物超市；日常生活配套；康體保健用品超市。 ① 帶動旅游休閑相關產品的開發(fā)及銷售，長期地提高地區(qū)旅游、文化產業(yè)和利潤收入及政府稅收水平； ② 帶動農業(yè)觀光業(yè)發(fā)展，增加特色農家樂農戶的收入； ③ 帶動當?shù)靥厣唐返匿N售（茶葉、銀杏、土布等土特產品等）； ④ 增加相關配套領域內的人員勞動就業(yè)機會。 （ 3）創(chuàng)造改革發(fā)展創(chuàng)新典范： 本項目