【正文】 本項目商鋪實行產(chǎn)權(quán)式商鋪。（市名）市 20xx 年已進入（市名）市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)樓盤總覽表顯示，（市名）市家具產(chǎn)業(yè)家飾城門面價格 4000元 /平方米。 項目總投資為 6150 萬元。 三、建設(shè)進度 為了加快工程建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下，加強建設(shè)進程中的各項管理工作，編好施工組織設(shè)計，搞好安全施工，本工程工期為二年零五個月。 電表、變壓器、水泵以及用電設(shè)備盡可能選用節(jié)能 型，節(jié)約電能。小區(qū)內(nèi)的垃圾采用定點堆放，專人及時清理，保證整個小區(qū)環(huán)境清潔衛(wèi)生。 園區(qū)室外按規(guī)范 設(shè)消火栓 第七章 環(huán)境保護、綠化及節(jié)能 一、環(huán)境保護 環(huán)境保護是我國一項基本國策，該項目應(yīng)嚴格按照《中華人民共和國環(huán)境保護法》有關(guān)規(guī)定制訂具體的環(huán)保方案，并報環(huán)保管理部門審定。 弱電設(shè)計 （ 1）園區(qū)通信線路由（市名）市電信局統(tǒng)籌安排，項目單位協(xié)助辦理。照度標準按國家標準 GB13390 的中值選取。 2）室外雨水由有組織排水排入城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按（市名）市城區(qū)暴雨強度公式計算。 （ 2）給水 城市自來水進水管規(guī)格為 DN100，設(shè) 2 組水表裝置。綠化方案要高起點、高標準，以創(chuàng)造優(yōu)良的人居棲息環(huán)境為目標，點、線、面相結(jié)合。基本要求是：建筑方案總體構(gòu)思緊緊定位在家具展銷和批發(fā)零售這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑，與周邊建筑環(huán)境要協(xié)調(diào)統(tǒng)一?？偲矫娌贾媒ㄗh定位為注重環(huán)境效益、戶型多樣、布局靈活、設(shè)計新穎、便于管理的較高標準的 家具廣場。根據(jù)鄰近地質(zhì)勘察報告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積（沼）相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)較好，周圍場地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象。 建設(shè)進度 該項目自 20xx 年 9 月動工建設(shè)以來，目前主體工程已基本完成，住宅部分已經(jīng)全部銷售完畢，商鋪部分正在熱銷 之中，預(yù)計 20xx 年 12 月 28日可試營業(yè)。 三至六層為住宅區(qū)，共 10棟，住宅部分的建筑面積為 16510㎡ ，計 136套。 煤氣：可以直接從鄰近城市燃氣管道預(yù)留口接入。 二、建設(shè)條件 位置優(yōu)越 本項目建設(shè)地段位于 路以南，地處家居產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，該區(qū)域是城市發(fā)展經(jīng)濟重 心。從定量分析表明：對開發(fā)商而言，雖然在銷售時一 次性返還租金 24％ (年回報率 8％ )，但是 20xx年 7 月至 20xx 年獲得租金收入 897萬元。二隨著家具產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)與消費的強力帶動，對“（公司名）家具城”的市場定價而言，具有高的升值潛力。十年本益和為 118396 元 (扣除按揭貸款利息后余額 )，十年凈收益為 44600 元 (扣除按揭貸款利息后余額 )，年復(fù)合收益率為 5． 39％。 （三）、項目銷售策略與收益分析 銷售策略與投資者收益分析：、 (1)、銷售策略： ①投資低風險。因此目標客戶群體可以覆蓋（市名）市絕大部分市民。 ㈤、預(yù)售情況 截止 20xx 年 7 月 31日，住宅預(yù)售率達 100％，鋪面 認購率達 6． 97％。專門成立（市名）市發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組。 ㈢、項目的設(shè)計優(yōu)勢 項目四面臨街，其中 207國道網(wǎng)聚周 邊各市縣人流、 路接納（市名）市區(qū)人流， 路接納項目附近人流。由于家具銷售系展示性銷售，經(jīng)營場地要求較大，受土地調(diào)控的限制，在“（公司名）家具城”未形成氣候前，不可能產(chǎn)生新的家具流通市場，因此昭示著“（公司名）家具城”具有明確的市場前景。隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入的不斷提高而變化，中、小城市消費結(jié)構(gòu)和消費升級步伐加快，外地家具產(chǎn)業(yè)不會輕易放棄（市名）市家具流通市場，本地家具產(chǎn)業(yè)也會加大占領(lǐng)（市名）市家具流通市場的份額，通過（市 名）市流通市場擴大產(chǎn)值，增加銷售量。隨著 6 個高速公路的逐步貫通，（市名）市家具市場輻射力可達周邊 200— 300 公里，輻射范圍比 2000 年 100 公里擴展了 2— 3 倍，為（市名）市家具市場帶來了更多的潛在的消費群體。銷售量 20xx年達到 32231． 64萬子方米，比 20xx年增加 4514 萬平方米，比 1997年至 20xx年年平均銷售量 4118萬平方米多 396萬平方米，其中住宅部分占比達 90％，商鋪占比達 10％。通過幾年的積累，思格爾系數(shù)在 15％左右的消費人群，積累了龐大的金融資產(chǎn)，為了資產(chǎn)保值、增值的需要，這部分人群會加大投資力度。 ㈢、（市名）市家具流通市場的發(fā)展趨勢 除家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢影響（市名）市家具流通市場外，還從消費者， 房地產(chǎn)、區(qū)域和交通影響（市名）市家具流通市場四個主要因素著手，全面分析（市名）市家具流通市場的發(fā)展趨勢。（市名）市家具市場占據(jù)了天時、地利、人和的優(yōu)勢，（市名）市的家具市場以創(chuàng)立（市名）市的特色家具產(chǎn)業(yè)為契機將會得到更大的發(fā)展。美國對中國木制臥房家具反傾銷使中國全行業(yè)受到了教育，同時也促進了我國家具出口國家和地區(qū)多元化及產(chǎn)品多元化趨勢的形成。歐元升值，美元貶值，使歐洲家具企業(yè)原輔材料漲價，出口受阻，將加速向中國轉(zhuǎn)移。未來五到十年，在國內(nèi)經(jīng)濟高速發(fā)展、人民生活水平穩(wěn)步提高和國際市場需求旺盛、國際家具產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的大背景下，中國家具行業(yè)迎來第二個高速發(fā)展期?；疖囌炯揖叱墙?jīng)營場址是以21 層高樓批地，將來是（市名）市國道口的標志性建筑。 (5)外銷產(chǎn)品占比上升。 20xx年，經(jīng)過五年的時間，培育了火車站家居城、真優(yōu)美家具城兩個大型家居市場，經(jīng)營戶由 50 余戶發(fā)展到 330余戶， 20xx年（僅指兩個市場）銷售額達 2億元，本地產(chǎn)品市場占有率升至 30％?？傮w上說美國終裁修改后的平均 6． 65％的稅率對多數(shù)對美出口企業(yè)有利。 三是產(chǎn)業(yè)集群和特色區(qū)域逐步形成。由于（市名）市流通市場構(gòu)成特點，因此（市名）市家具流通市場潛力和發(fā)展前景與整個家具生產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展，整個消費者構(gòu)成的現(xiàn)狀與變化密不可分。農(nóng)民人均純收入 2953 元，比上年增長 1 5． 8％，農(nóng)民人均生活消費支出 2564 元 ，比上年增長 16％，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù) %。全市商品房屋銷售面積達 116． 77 萬平方米，比上年增長 43． 3％；商品房屋銷售額達 11． 2 億元，比上年增長 16． 5％。根據(jù)初步測算，（市名）市城區(qū)一年僅家具的銷售量到 2020 年預(yù)計可達 15億。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，（市名）市每年因人口增長而拉動住房需求將達到 50 萬平方米（按日前我市人均居住建筑面積 ）。該項目建筑面積為 60000 ㎡ ，屬二層臨時建筑，主要建筑結(jié)構(gòu)為輕綱建筑材料組成。盡管一個經(jīng)營商鋪項目地成功開發(fā)很大程度上有賴于區(qū)域位置，但同一地段高、中、低檔樓盤并列的情況也不乏實例，就其原因無非是建筑產(chǎn)品細節(jié)上的差異。 （ 2）建設(shè)目標： 本項目主要是為了順應(yīng)（市名）市城市發(fā)展戰(zhàn)略的需要，以市場化的運作方式建設(shè)一個環(huán)境優(yōu)美、功能完善的家居市場，滿足湘西北消費群體的家居購物需求，為家居產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營戶提供住宅服務(wù)，同時擴大家居產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營范圍。而本項目位置正處于城市發(fā)展框架之內(nèi)。公司經(jīng)過近十年艱苦努力和快速發(fā)展，目前已成為（市名）市房地產(chǎn)開發(fā)市場上的一支生力軍。X 家具城建設(shè)項目可行性研究報告 第一章 總 論 第二章 項目建設(shè)的必要性 第三章 市場分析與預(yù)測 第四章 選址及建設(shè)條件 第五章 建設(shè)規(guī)模及功能標準 第六章 建設(shè)方案 第七章 環(huán)境保護、綠化及節(jié)能 第八章 項目管理與實施進度安排 第九章 投資估算與資 金籌措 第十章 項目投資效益分析 第十一章 風險分析及對策 第一章 總 論 一、項目概況 項目名稱 （市名）市（公司名）家具城建設(shè)工程 項目承辦單位 （市名） 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司創(chuàng)建于 1992 年 11月，系國家認可的房地產(chǎn)綜合開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，公司設(shè)立在（市名）市洞庭大道中段“ ”小區(qū)內(nèi)，注冊資本 2100 萬元。 （市名） 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為了適應(yīng)市場需要，經(jīng)研究決定在（市名）市 路以南， 路以西建設(shè)（市名）市（公司名）家具城。本項目地處（市名）家具產(chǎn)業(yè)園之內(nèi)，位于 路和 路交匯處的西南側(cè)。 （ 3）項目總投資 項目總投資： 6105 萬元。在規(guī)劃設(shè)計應(yīng)貫徹生態(tài)原則、文化原則和效益原則，力求塑 造一個具有優(yōu)雅環(huán)境、文化內(nèi)涵豐富、經(jīng)濟效益和鮮明個性的人性化生活康居空間。而火車站廣場前應(yīng)為（市名）市的示范工程和標志性的 建筑用地，也就是說如果該地區(qū)有其他項目開發(fā)，則火車站的家具城可能就會被拆除。實際上 20xx 年 （市名）市凈增城市人口 萬人，這一理想需求將達到 55 萬平方米。 四、項目建設(shè)是促進城市建設(shè)，完善城市規(guī)劃的需要 隨著城市建設(shè)步伐的加快和（市名）市城市發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移，（市名）市城市發(fā)展日新月異。 20xx 年全市居民儲蓄存款 億元，比上年增長 11． 4％。 據(jù) 20xx年前三個季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析， 20xx年（市名）市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展在國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控的大背景中，仍然保持較高的發(fā)展速度，步入可持續(xù)的健康的發(fā)展軌道。 20xx年全國家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 據(jù)中國輕工業(yè)信息中心統(tǒng)計 ， 20xx年全國家具行業(yè)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，努力開拓國內(nèi)外市場，取得了優(yōu)異的成績，生產(chǎn)、內(nèi)銷、出口均呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢，為未來的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。 四是家具城的建設(shè)方興未艾。 目前對美出口平穩(wěn)增長。稅費從原來的低稅賦、免收費到 20xx年年收稅費 200 余萬元。 20xx 年外銷產(chǎn)品占本地生產(chǎn)量的 10％。 2000 年（市名）市委、市政府在家具產(chǎn)業(yè)園正式啟動前，為帶動家具產(chǎn)業(yè)園的全面開發(fā)和建設(shè)，以 2 年期臨時建筑作為首期工程，建成家具、家飾城，吸引經(jīng)營者 入場經(jīng)營，經(jīng)營形式為租賃經(jīng)營。這個時期主要不是在量的擴張，而是質(zhì)的提高。美國、 日本、韓國亦是如此。目前我國出口國家增加到 100 多個，但近期仍以美國為主，歐洲和其他地區(qū)會增長很快。 (1)緊跟國家家具市場發(fā)展大趨勢，抓住機遇，大力發(fā)展（市名）市的特色、環(huán)保家具產(chǎn)業(yè)。 (1)從消費者收入和恩格爾系數(shù)分析： 根據(jù)國家統(tǒng)計局的城市社會經(jīng)濟調(diào)查總隊 20xx 年調(diào)查文獻資料《我國居民收入群體與消費結(jié)構(gòu)研究》結(jié)論： ①處于金字塔 頂端的高收入階層，人口接近 4500 萬，占城市人口的 10％左右，占全體人口的 3． 5％左右．他們的人均可支配收入接近 20xx0元，這個階層的消費傾向最低，恩格爾系數(shù)已降至 15％以下，達到了發(fā)達國家的平均水平，其所進行的消費是一種富裕型消費。 幾年來股市跌跌不休，至今風險仍然沒有釋放殆盡，債市收益太低，由于對中國的發(fā)展保有信心，這部分人群往往會把金融資產(chǎn)適時地、有選擇地投資到風險相對較低、升值潛力大的住宅和鋪面上去。住宅和商鋪的增長有力地拉動了住家家具和辦公家具的需求，帶動了家具市場的發(fā)展。 根據(jù)（市名）市政府的《（市名）市 1999 年 2020 年 城市總體規(guī)劃方案》的遠景規(guī)劃，到 2020 年（市名）市中心城區(qū)人口發(fā)展到近 100 萬?？梢灶A(yù)見， 20xx 年，家具流通市場實際流通量要大于 4． 6 億元，增加量大于 2． 6 億元。只要“（公司名）家具城”市場定位準確，受家具生產(chǎn)和消費的 強力帶動，具有大的升值空間。 項目多入口的設(shè)計帶來多重的人流系統(tǒng)，整體四周均勻設(shè)置八個出入口，既利于分散消費者人流，又避免了邊角位的出現(xiàn)。由市長 (副市長 )任組長，各職能部門負責人和副負責人為小組成員。鋪面預(yù)租率達 49． 79％。 從職業(yè)劃分客戶群體： (1)經(jīng)營群體：經(jīng)營群體鎖定在中小經(jīng)營戶上，是項目的主要投資者。所有商鋪帶 12 年租金發(fā)售，年回報率8％。②投資者按揭貸款 7000元購買 8． 59平方米的商鋪，根據(jù)測算，投資者第一年，租金抵月供盈余為 6元，第二年，租金抵月供盈余為 11 元，第三年，租金抵月供盈余為 1 02 元。 投資者的收益分析： 隨機抽樣分析表 面積：平方米，單價：元 /平方米，金額：元 單元 面積 單價 價值 五成 十年按揭貸款 應(yīng)交首付 月租金 收入 抵扣三年租金額 實際首付 B1082 17． 22 4418 76078 38039 38039 507 18258 19781 B2528 8． 59 20xx 17180 8590 8590 第一年按揭月供 盈余 第二年按揭月供 盈余 第三年按揭月供 盈余 十年按揭利息 十年投資本益和 十年凈收益 復(fù)合年收益率 540