【正文】 從內(nèi)部環(huán)境看，一是市場(chǎng)硬環(huán)境與市場(chǎng)集約化發(fā)展之間存在矛盾。有關(guān)專家也指出，很多地區(qū)批發(fā)市場(chǎng)可以直接在生產(chǎn)廠家進(jìn)貨，而五愛市場(chǎng)的很多貨卻來源一些其他批發(fā)市場(chǎng)，相當(dāng)于二級(jí)代理，這種狀況如果不能改變，競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)將面臨挑戰(zhàn)。 新南區(qū)批發(fā)90％零售10％（五）各區(qū)經(jīng)營者組成情況本地業(yè)戶占總數(shù)的60％，外地客戶占總數(shù)的40％。針紡城匯聚國內(nèi)外著名品牌，重點(diǎn)經(jīng)營床上用品、布藝、針紡產(chǎn)品、服裝百貨，這里將發(fā)掌成為東北的針紡中心、玩具中心、床上用品、窗藝布中心、國內(nèi)外精品會(huì)展推廣中心。五愛市場(chǎng)南區(qū)建筑面積1萬平方米。市場(chǎng)有供業(yè)戶使用的萬米倉儲(chǔ)中心，鐵路、民航客貨運(yùn)辦理，郵電所、醫(yī)院、圖書館、網(wǎng)站、信息中心等服務(wù)設(shè)施。本項(xiàng)目總體評(píng)價(jià)在可控的風(fēng)險(xiǎn)下面具有較大贏利機(jī)會(huì)，有待下面進(jìn)一步對(duì)于市場(chǎng)研究、開發(fā)周期的分析。資金風(fēng)險(xiǎn)由于項(xiàng)目是一次性全面動(dòng)工開發(fā)，并且采用框架剪刀墻結(jié)構(gòu)，前期工程量投資量較大，在資金運(yùn)作方面，如果能盡快進(jìn)行預(yù)售，則可以盡快回籠資金，保證工程快速進(jìn)行，確保投資回收期。***國際紡織服裝城有限公司將聘請(qǐng)專業(yè)的外圍團(tuán)隊(duì)為項(xiàng)目提供全方位的服務(wù)，包括：n 甲級(jí)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司提供規(guī)劃設(shè)計(jì)；n 甲級(jí)建筑設(shè)計(jì)公司提供建筑設(shè)計(jì)；n 甲級(jí)景觀設(shè)計(jì)公司提供景觀設(shè)計(jì)；n 總承包資質(zhì)建筑公司進(jìn)行建造；n 國內(nèi)頂級(jí)工程顧問公司提供工程顧問；n 國內(nèi)知名監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程監(jiān)理；n 國內(nèi)頂級(jí)商業(yè)地產(chǎn)咨詢公司提供全程地產(chǎn)咨詢；n 國內(nèi)頂級(jí)律師事務(wù)所提供律師服務(wù)；n 國際頂級(jí)物業(yè)顧問公司提供物業(yè)管理服務(wù)；n 國內(nèi)著名銀行提供金融服務(wù)；n 國內(nèi)著名人力資源服務(wù)公司提供人力資源顧問服務(wù)；n 國內(nèi)著名培訓(xùn)公司提供團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)服務(wù)；項(xiàng)目采用一次性全面開發(fā)。項(xiàng)目周邊配套主要集中在保工北街、興華北街、北二中路。次日，中國人民解放軍***特別市軍事管制委員會(huì)成立，當(dāng)即派軍代表接受鐵西的國民黨官僚資本主義工業(yè)企業(yè)為國有企業(yè)。鐵路沿線、大二環(huán)的綠環(huán)工程為鐵西新區(qū)營造出巨大的“綠肺”系統(tǒng)。20202020262728288等多路公交車經(jīng)過本項(xiàng)目或項(xiàng)目周邊。所謂大工業(yè)，就是在S型的鐵西工業(yè)帶區(qū)域內(nèi)，將建成全國乃至世界最大的裝備制造業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)；所謂大物流，是指在這個(gè)區(qū)域內(nèi)將形成全國最大的汽運(yùn)、物流基地；所謂大文化，是指在S型鐵西工業(yè)帶區(qū)域中突出工業(yè)文化底蘊(yùn)，建設(shè)6公里長(zhǎng)、150米寬的工業(yè)文化長(zhǎng)廊和全國最大的城市森林公園；所謂大商貿(mào)，就是在鐵西新區(qū)的衛(wèi)工街、建設(shè)大路沿線，未來將建成全國最大的商貿(mào)區(qū)和現(xiàn)代商務(wù)區(qū)；所謂大環(huán)境，是指在鐵西新區(qū)將產(chǎn)生最長(zhǎng)的工業(yè)景觀路；形成全國最長(zhǎng)的沿內(nèi)河布置的現(xiàn)代生活居住區(qū)；還將建成汽車零部件超市?！拔鍘А奔幢币宦肺锪?、北二路汽車貿(mào)易、北四路專業(yè)市場(chǎng)、建設(shè)大路商貿(mào)景觀及沈遼路商貿(mào)產(chǎn)業(yè)帶。而將建的SCBD正好與二者構(gòu)成現(xiàn)代商貿(mào)的“金三角”。（二）“四空間”分布商業(yè)區(qū)根據(jù)規(guī)劃，SCBD區(qū)域內(nèi)大致分為混合商務(wù)區(qū)、專業(yè)型商務(wù)區(qū)、緩沖區(qū)和地下區(qū)四個(gè)空間組成部分。二、區(qū)域城市規(guī)劃（一）都市副中心以“工業(yè)立區(qū)”的鐵西新區(qū)，今后不僅要發(fā)展工業(yè)項(xiàng)目，而且還要建成現(xiàn)代商貿(mào)生活區(qū)，提升商業(yè)氛圍。城區(qū)功能完善。在我國有能力生產(chǎn)的24類210種成套設(shè)備中，鐵西占有50％的份額。商業(yè)地產(chǎn)功能趨向復(fù)合化隨著金廊工程、渾河兩岸大開發(fā)、渾南新區(qū)、北站金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)，以及五里河商貿(mào)區(qū)建設(shè)步伐的加快，***地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸將開發(fā)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主的集居住、辦公、娛樂為一體地復(fù)合型地產(chǎn)。每項(xiàng)政策出臺(tái)沒有把商業(yè)地產(chǎn)作為目標(biāo)。目前***市比較多見的專業(yè)市場(chǎng)，修建的時(shí)間都比較早，經(jīng)過積累已經(jīng)形成了濃郁的市場(chǎng)氛圍，擁有一批固定客戶群。***是“東北購物天堂”現(xiàn)代化零售商業(yè)框架正在逐步構(gòu)建中，金廊工程項(xiàng)目、城市中央商務(wù)區(qū)建設(shè)以及原有商業(yè)區(qū)域也在不斷的升級(jí)，尤其是地鐵的修建，將進(jìn)一步繁榮***的商業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)完成“三級(jí)跳”與各地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一樣，***商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展無疑也經(jīng)過了幾次飛躍，這幾次飛躍被專家稱為商業(yè)地產(chǎn)的“三級(jí)跳”。而保工街以西地區(qū)房?jī)r(jià)增速略慢，未來兩三年內(nèi)將與目前保工街以東同類房屋價(jià)格持平。地鐵利好初步顯現(xiàn)2006年對(duì)鐵西房?jī)r(jià)影響最大的因素還應(yīng)該是地鐵一號(hào)線的開工建設(shè)，地鐵南北兩側(cè)沿線的很大一片區(qū)域都將直接受益于地鐵的建設(shè)，到時(shí)候房?jī)r(jià)勢(shì)必繼續(xù)攀升。伴隨著鐵西地區(qū)連年攀升的高入住率，一場(chǎng)商業(yè)“圈地賽”已經(jīng)慢慢在鐵西拉開帷幕。居住區(qū)域快速圍合鐵西區(qū)已經(jīng)形成了幾塊宜居區(qū)域，如興工街沿線區(qū)域、建設(shè)大路沿線區(qū)域、鐵西廣場(chǎng)周邊區(qū)域、滑翔大型居住區(qū)域、保工街沿線區(qū)域等，這些區(qū)域經(jīng)過近兩年的開發(fā)，居住環(huán)境、配套設(shè)施等已經(jīng)比較完善。目前，鐵西區(qū)的土地價(jià)格已由三年前的每平方米幾百元增長(zhǎng)到現(xiàn)在的三千多元。值得關(guān)注的是，推出的地塊中，以廠區(qū)遷移、土地置換為供應(yīng)主力。鐵西板塊：沈城大眾住宅的第一高溫區(qū)u 區(qū)域特征：鐵西區(qū)的大規(guī)模調(diào)整和改造，在改善和提高了區(qū)域的整體環(huán)境的同時(shí)，也為該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展搭建了良好的平臺(tái)。與此同時(shí)，商品房預(yù)售價(jià)格比去年同期增長(zhǎng)1％，％。尤其是中小戶型和中低價(jià)位需求較大，呈現(xiàn)出需求大于供給的局面。2006年上半年，***％。三、***房地產(chǎn)市場(chǎng)研究分析（一）***房地產(chǎn)市場(chǎng)概況***房地產(chǎn)市場(chǎng)自1999年起進(jìn)入第3個(gè)發(fā)展周期；2000－2002年為中位調(diào)整時(shí)期，2003－2004年開始進(jìn)入高速發(fā)展期，2005年－2006年依據(jù)行業(yè)運(yùn)行的自身發(fā)展周期，應(yīng)為扇性增長(zhǎng)的平臺(tái)階段，所對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)狀況應(yīng)為穩(wěn)定的增長(zhǎng)行情。以市場(chǎng)帶市場(chǎng)，區(qū)位由市中心向周邊擴(kuò)散縱觀***原有的專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目，一般是在社會(huì)分工細(xì)化后逐漸顯出其優(yōu)勢(shì)。（四）***專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展分析如果說2005年的***商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)是公寓類產(chǎn)品的時(shí)代，那么2006年就是專業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品的時(shí)代。北行商圈北行商圈是皇姑區(qū)的商業(yè)中心，也是***市準(zhǔn)備重點(diǎn)建設(shè)的商圈；以長(zhǎng)江街為中心，全力打造長(zhǎng)江商貿(mào)中心區(qū)，通過把長(zhǎng)江街建成集住宿、休閑、購物、餐飲、娛樂、文化交流于一體的大型商業(yè)街；2005年全面實(shí)施長(zhǎng)江街改造，重點(diǎn)整治交通環(huán)境，并將將設(shè)長(zhǎng)江圖書大廈、科技文化交流中心等項(xiàng)目，啟動(dòng)國際精品超市、體育健身中心、電子商城等項(xiàng)目來打造350000平方米的中心商貿(mào)區(qū)。從目前中街商圈的規(guī)劃發(fā)展情況以及以打造“東北第一街”的發(fā)展態(tài)勢(shì)來看，中街商圈以“4A級(jí)商貿(mào)文化旅游區(qū)”的定位與太原街在定位的層面上形成了較大的差異。先后榮獲全國“五一勞動(dòng)獎(jiǎng)狀”、“全國用戶滿意服務(wù)”稱號(hào)、“質(zhì)量管理獎(jiǎng)”、市政府授予的“文明單位”、“最佳優(yōu)秀企業(yè)形象單位”稱號(hào)、***市技術(shù)監(jiān)督局授予的“無假貨商店”稱號(hào)和省“物價(jià)計(jì)量政策法規(guī)”稱號(hào)。從目前太原街商圈經(jīng)營品種構(gòu)成中服裝類、飲食和快餐占絕大多數(shù)的業(yè)種構(gòu)成中分析認(rèn)為：這些都是老百姓衣食住行的主要消費(fèi)部分，這種經(jīng)營分布是太原街商圈多年市場(chǎng)發(fā)展的結(jié)果，是市場(chǎng)自然選擇和***獨(dú)特的消費(fèi)特點(diǎn)的產(chǎn)物，具有其合理性。出現(xiàn)這種強(qiáng)烈的發(fā)展勢(shì)頭的原因，主要得益于金廊開發(fā)和渾河兩岸開發(fā)的啟動(dòng)、以及幾大傳統(tǒng)商圈的大力改造建設(shè)而提供的發(fā)展空間。專業(yè)化大市場(chǎng)項(xiàng)目10個(gè)：在中國家具城、鋼材批發(fā)中心市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再開發(fā)建設(shè)大型專業(yè)市場(chǎng)10個(gè)。今后5年新建200商業(yè)項(xiàng)目鐵西新區(qū)規(guī)劃建設(shè)200個(gè)重點(diǎn)工程項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2006年規(guī)劃開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目55個(gè)，到2008年規(guī)劃再開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目70個(gè)，到2010年規(guī)劃再開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目75個(gè)。（二）***鐵西新區(qū)商業(yè)規(guī)劃及發(fā)展情況2006年8月2日，鐵西新區(qū)公布未來5年的商業(yè)規(guī)劃。這些服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)就是在人們購物需要得到滿足的情況下，為市民提供更多的休閑娛樂空間，這些服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)更重要的意義還在于拉動(dòng)***的休閑娛樂經(jīng)濟(jì)。新建大型百貨商店11個(gè)——渾南都市商貿(mào)中心1個(gè)、興工都市商貿(mào)中心1個(gè)、東城都市商貿(mào)中心1個(gè)、北站都市商貿(mào)中心2個(gè)（東西部各1個(gè)）、五里河都市商貿(mào)中心1個(gè)、興順商業(yè)街1個(gè)、北市特色街1個(gè)、長(zhǎng)白地區(qū)1個(gè)、北部大學(xué)城1個(gè)、北站北出口1個(gè)。社區(qū)商服中心——到2010年，***將通過新建、改造和調(diào)整，在127個(gè)街道的1257個(gè)社區(qū)中新建100個(gè)社區(qū)商服中心，總量達(dá)到200個(gè)，其中省級(jí)以上示范中心20個(gè)?！笆晃濉逼陂g，***城市化率將達(dá)到70%以上，常住人口達(dá)到1000萬，建成區(qū)規(guī)劃面積由300平方公里擴(kuò)展到450平方公里，初步構(gòu)建“一城兩軸”，“六帶六楔”的總體格局，并利用***未來發(fā)展的“四大空間”，東（南）聯(lián)撫順、本溪，南聯(lián)遼陽、鞍山、營口，西聯(lián)阜新，北聯(lián)鐵嶺，基本形成中心城市的開放式發(fā)展布局。商業(yè)規(guī)劃（1）“一廊” 即延伸南北“金廊”，雙向突破三環(huán)路向北延長(zhǎng)，由現(xiàn)在的17公里延長(zhǎng)到約25公里，以青年大街為中軸，平均開發(fā)寬度500米——1000米。（二）區(qū)位優(yōu)勢(shì)***是東北地區(qū)最大的中心城市。. 國際紡織服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 項(xiàng)目決策背景一、***城市概況（一）城市概況 ***是省東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心，全國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。重點(diǎn)布局北部開發(fā)區(qū)（北部大學(xué)城）、龍江區(qū)域商貿(mào)中心、北部都市商貿(mào)中心、五里河都市商貿(mào)中心、渾南都市商貿(mào)中心，建設(shè)商務(wù)辦公、國際金融、科技文化、體育休閑商業(yè)產(chǎn)業(yè)帶。因此，***商業(yè)經(jīng)濟(jì)的服務(wù)范圍不僅是***城區(qū)，還輻射整個(gè)七城市經(jīng)濟(jì)圈。解讀：***商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)三級(jí)商業(yè)功能區(qū)規(guī)劃是本次規(guī)劃的核心內(nèi)容之一，這種分級(jí)主要解決***商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)合理布局的問題。新建大型綜合超市15個(gè)——八王寺地區(qū)1個(gè)、滂江街地區(qū)1個(gè)、東北大馬路中段1個(gè)、龍江地區(qū)1個(gè)、砂山地區(qū)1個(gè)、渾南新區(qū)2個(gè)、道義開發(fā)區(qū)1個(gè)、文體西路1個(gè)、長(zhǎng)青地區(qū)1個(gè)、東陵東路1個(gè)、三臺(tái)子地區(qū)1個(gè)、七二四地區(qū)1個(gè)、地鐵黃海站1個(gè)、黎明廣場(chǎng)附近1個(gè)。專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃未來5年，***將重點(diǎn)新建12個(gè)市場(chǎng)，改造20個(gè)市場(chǎng)，形成6個(gè)市場(chǎng)集群。利用工業(yè)企業(yè)搬遷騰出的土地，鐵西規(guī)劃在老區(qū)重新布局商業(yè)項(xiàng)目，全力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，從而改變鐵西老城區(qū)工業(yè)舊面孔。全部建成后，將形成鐵西新區(qū)服務(wù)業(yè)的總體框架結(jié)構(gòu)和總體網(wǎng)絡(luò)布局。金融保險(xiǎn)類項(xiàng)目10個(gè)。就目前***市的商業(yè)格局，基本上以和平區(qū)和沈河區(qū)為主要中心的商業(yè)核心區(qū)域。代表性商場(chǎng)：中心商廈、聯(lián)營商場(chǎng)、新世界百貨、商貿(mào)精品坊、時(shí)尚地下商業(yè)城、萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)和即將投入運(yùn)營的五洲商業(yè)廣場(chǎng)。是***市傳統(tǒng)消費(fèi)的主要集中地。建設(shè)正陽街和朝陽街地下通道；結(jié)合故宮周邊環(huán)境綜合整治，完成標(biāo)志性建筑裝修改造；中心廟廣場(chǎng)、名人景觀大道、步道式精品街的建設(shè)工程、建設(shè)休閑廣場(chǎng)，完成北中街商住開發(fā)項(xiàng)目等項(xiàng)目的實(shí)施充分展現(xiàn)了中街商圈建成東北中心影響東北亞經(jīng)濟(jì)圈的國際商貿(mào)旅游交易平臺(tái)的決心。但就目前的發(fā)展情況而言，雖有華聯(lián)超市、國美電器、百盛百貨的業(yè)態(tài)支持也限于商圈規(guī)模小，只能滿足區(qū)域性需求。***地區(qū)一直是專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展比較早的地區(qū)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，***地區(qū)擁有各類專業(yè)市場(chǎng)500多個(gè)，年成交量數(shù)百億元，在全國具備一定影響力的專業(yè)市場(chǎng)就有30多個(gè)，巨大的商品流、信息流和客商流的積聚和流動(dòng)，不僅在推動(dòng)商品生產(chǎn)流通，滿足消費(fèi)需求等方面發(fā)揮重要作用，更蘊(yùn)涵著巨大的商機(jī)。而這種優(yōu)勢(shì)是建立在“先育市，后有場(chǎng)”的前提下。l ***房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)趨勢(shì)圖就現(xiàn)實(shí)的情況而言，在宏觀政策的影響下，2005年，房地產(chǎn)業(yè)受到了前所未有的關(guān)注，以上海、北京為代表的一線城市商品住宅一二手市場(chǎng)成交面積、金額、銷售價(jià)格均出現(xiàn)明顯波動(dòng)。按商品住宅價(jià)格計(jì)算，；，都遠(yuǎn)低于1。商品房空置率及總量下降從數(shù)據(jù)中看，***。％，％。樓盤銷售套數(shù)前十名中鐵西區(qū)樓盤占到一半，另外，鐵西區(qū)網(wǎng)上銷售套數(shù)和面積均排在第一位。***機(jī)床一廠和***鼓風(fēng)機(jī)廠的廠址備受關(guān)注。鐵西區(qū)本著不飽和供應(yīng)、適度緊缺的發(fā)展戰(zhàn)略，使土地出讓價(jià)格保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)。產(chǎn)品層面豐富鐵西地區(qū)受寵，一個(gè)重要的理由就是可以滿足各層次消費(fèi)者差異化的要求。天津的家世界、東方家園、法國家樂福等各大國內(nèi)外商業(yè)巨頭，均在不失時(shí)機(jī)地?fù)屨艰F西地區(qū)。拆遷戶成地區(qū)主力需求鐵西地區(qū)的商品房最大買家就是鐵西區(qū)的“動(dòng)遷大軍”。（三）***商業(yè)地產(chǎn)分析據(jù)***市房地產(chǎn)研究所發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止2004年4月底，***商業(yè)地產(chǎn)完成投資4億元，％上升至18％——而前幾年的平均比例僅為10％左右。這種飛躍不僅取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也為人們的生活帶來了便利。***的商業(yè)地產(chǎn)也將借此完成了“第三跳”。近年來，隨著商務(wù)貿(mào)易的不斷發(fā)展，原有的市場(chǎng)建筑設(shè)施已經(jīng)無法承載日益增多的客流及功能要求，專業(yè)市場(chǎng)建筑的升級(jí)改造成為主旋律。商業(yè)地產(chǎn)更像一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)，穩(wěn)步地、不溫不火地發(fā)展。市場(chǎng)前景總體看好 在2004年新開工或者續(xù)建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大部分于2005年和2006年完工投入使用，商業(yè)地產(chǎn)地價(jià)較上海、北京等一線城市低，隨著整個(gè)城市商業(yè)氛圍的提高，產(chǎn)品具有較大的增值空間。鐵西工業(yè)區(qū)制作業(yè)、加工業(yè)生產(chǎn)的77個(gè)產(chǎn)品中，有44個(gè)在技術(shù)水平和市場(chǎng)份額方面居我國首位。目前已經(jīng)形成工業(yè)服務(wù)體系、生活服務(wù)體系、社會(huì)服務(wù)體系等三大服務(wù)體系。據(jù)悉，鐵西新區(qū)興工地區(qū)將建SCBD（都市副中心），并與景星街附近的家具、裝飾材料集散地以及***工業(yè)大學(xué)搬遷后將建的新興商業(yè)區(qū)組成商業(yè)“金三角”?；旌仙虅?wù)區(qū)是以建設(shè)大道和云峰街為橫縱兩個(gè)主軸形成T字結(jié)構(gòu)的混合商務(wù)區(qū)，其中云峰街東側(cè)的縱向商務(wù)帶以板式建筑和點(diǎn)式高層為主，建筑下面是與地鐵站結(jié)合的地下商業(yè)步行街。五橫：北一路倉儲(chǔ)物流配送產(chǎn)業(yè)帶，北二路汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶，北四路生產(chǎn)資料綜合服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶，建設(shè)大路商貿(mào)景觀帶和沈遼路商貿(mào)走廊。未來的鐵西新區(qū)將突出裝備制造業(yè)和城市功能的定位，由東向西規(guī)劃四大功能分區(qū)：一是現(xiàn)代商貿(mào)生活服務(wù)區(qū)，由建設(shè)大路至北一路，興工