菏澤牡丹項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-07-05 19:02本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。實(shí)施原則....
【正文】 展前景。 更多專業(yè)主頁(yè)盡享 （ 二 ） 項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 和前景 項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃尚不明朗，而趙 王河南岸項(xiàng)目與本項(xiàng)目可參考性不甚明了，或者說(shuō)不具備太多可比性，該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng) 及未來(lái) 發(fā)展 難以評(píng)述； （ 三 ）菏澤主力置業(yè)群體特征與分布 雖然自從突破菏澤戰(zhàn)略實(shí)施以來(lái)，菏澤經(jīng)濟(jì)獲得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，人民收入和消費(fèi)增加迅猛， 20xx 年，城鎮(zhèn)人均收入是 元，農(nóng)村人均收入是 元。而 20xx 年， 城區(qū)人均可支配收入達(dá)到 11581 元，農(nóng)民人均純收入 4584 元。 （資料來(lái)源：《 山東統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) 20xx0206》）。但菏澤現(xiàn)有房?jī)r(jià)對(duì)菏澤普通大眾而言，仍是難以承受的負(fù)擔(dān)）。 如 今年房展會(huì)上 推出的 多層住宅又比較 少 ，項(xiàng)目大多是高層小高層的項(xiàng)目 ，其 單價(jià) 均 在 3300 元 /平方米 左右 ， 一套房子下來(lái) 一般要 40 萬(wàn)以上， 別說(shuō)一次付清房款，即使按揭，按貸款的 70%和正常的利率計(jì)算，僅每月 1700 余元的利息就很難有多少靠工資吃飯的菏澤人可以支撐！ 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)類型 20xx 年 城鎮(zhèn) 居民 人均可支配收入（元） 人均消費(fèi)支出（元） 居住消費(fèi)支出比重 % 恩格爾系數(shù) % 更多專業(yè)主頁(yè)盡享 農(nóng)村 居民 人均純收入（元） 人均生活消費(fèi)支出（元） 居住消費(fèi) 支出比重 % 恩格爾系數(shù) % （資料來(lái)源：《 20xx 年 菏澤市 統(tǒng)計(jì)年鑒 》） 因此， 對(duì)于 菏澤 這種 工業(yè)經(jīng)濟(jì) 、 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后 的 農(nóng)業(yè)大市，可以說(shuō) 真正能夠消費(fèi)得起 又有購(gòu)房意愿的 的購(gòu)房客戶 ， 還是 主要集中在國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、大中型國(guó)有企業(yè)，壟斷行業(yè)里。 如公務(wù)員、教師、醫(yī)生以及銀行、電業(yè)局、移動(dòng)公司等壟斷企業(yè)里。甚至更確切的說(shuō)是集中于這些區(qū)域內(nèi)部的更少數(shù)的人手中。而這些人員也很少是沒(méi)有房子住的，他們買房很多都是做為投資或改善居住品質(zhì)而多次置業(yè)的 。 三、牡丹園項(xiàng)目 SWOT 分析 （一） STRENGTH－優(yōu)勢(shì)分析 1. 處于規(guī)劃的牡丹園、趙王河景觀帶， 項(xiàng)目周邊景觀資源豐富、空氣質(zhì)量好； 2. 東部緊臨人民路、西部與牡丹路相距不遠(yuǎn)，加之天香路與泰東路的建設(shè)，大學(xué)路的延伸，項(xiàng)目周邊交通狀況較好，出行便利。 3. 本項(xiàng)目占地 580 畝，體量巨大，利于項(xiàng)目 自我建設(shè)學(xué)校、醫(yī)院、超市等生活配套。 更多專業(yè)主頁(yè)盡享 4. 本項(xiàng)目所在區(qū)域有菏澤政府的臉面 曹州牡丹園、中國(guó)林展館及趙王河景觀帶，未來(lái)該區(qū)域必將形成完善品質(zhì)的市政及生活配套規(guī)劃。 5. 牡丹路周邊配套較為齊全，企事業(yè)單位較多， 周邊農(nóng)村居民因牡丹經(jīng)濟(jì)的發(fā)展收入較高，形成了一定的市場(chǎng)消費(fèi)需求空間。 6. 項(xiàng)目東 南部步行百米即可在波光滟滪的趙王河公園休閑，項(xiàng)目東部過(guò)人民路即可在趙王河垂釣 ，項(xiàng)目北部俯瞰千畝曹州牡丹園絕世美景，項(xiàng)目西部生活配套較為齊全，具有濃厚生活氛圍。 （二） WEAKNESS 劣勢(shì) 分析 1．該區(qū)域 占地為原打魚店、羊莊兩村的村民居住用地，拆遷阻力較大、成本較高，時(shí)間可能較長(zhǎng)。 2．該區(qū)域周邊企事業(yè)單位極少、農(nóng)民住房往往能通過(guò)自建及項(xiàng)目建設(shè)回遷等方法解決，地塊周邊難以形成大量的優(yōu)勢(shì)客群。 3. 周邊生活配套極為欠缺，且品質(zhì)較差， 嚴(yán)重 影響居民 的日常 生活及孩子入學(xué)等需要 。 4. 地塊東部沒(méi)有 公共交通 ，牡丹路雖有城市感覺(jué)，但據(jù)城市中心相距較遠(yuǎn)。 （三） OPPORTUNITY 機(jī)會(huì)分析 更多專業(yè)主頁(yè)盡享 立交橋以南即為菏澤也已成型的高品質(zhì)高房?jī)r(jià)高配套的上流生活區(qū)，本項(xiàng)目與該區(qū)域咫尺之遙，便于利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)撬動(dòng)市場(chǎng)。 牡丹路區(qū)域已經(jīng)有大量的企事業(yè)單位及收入較高的花農(nóng)群體，具備了相應(yīng)的品質(zhì)住房需求，而市場(chǎng)上卻欠缺相應(yīng)產(chǎn)品。 地塊周邊暫時(shí)沒(méi)有發(fā)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。 如原行政中心規(guī)劃不做大的改變，則周邊生活配套必將完善。 （四） THREATEN 威脅分析 由于目前該區(qū)域尚無(wú)具體規(guī)劃方案 ，因此以下因素的變化將嚴(yán)重影響項(xiàng)目的市場(chǎng)、產(chǎn)品、客戶等方面的定位、左右著項(xiàng)目運(yùn)行的成敗。 即 ? 關(guān)于菏澤規(guī)劃的行政中心的前途：是規(guī)劃不變，到風(fēng)聲小時(shí)繼續(xù)搬遷市政府？還是建設(shè)市政廣場(chǎng)？還是做為住宅項(xiàng)目用地？目前眾說(shuō)紛紜，沒(méi)有定論。 ? 關(guān)于立交橋東北部是否有高端項(xiàng)目立項(xiàng)（有說(shuō)法是水岸嘉園的開(kāi)發(fā)商拿了地，約 120 畝，準(zhǔn)備建高層住宅）。立交橋以北，林展館以南、人民路以東區(qū)域的具體規(guī)更多專業(yè)主頁(yè)盡享 劃需要落實(shí)，看看是否還有那些房產(chǎn)項(xiàng)目或其它市政規(guī)劃。 ? 關(guān)于該區(qū)域生活配套的規(guī)劃。目前該區(qū)域生活配套設(shè)施比較缺乏，規(guī)劃局雖說(shuō)該區(qū)域 會(huì)建有學(xué)校、醫(yī)院和超市等，但具體規(guī)劃未出，生活配套何時(shí)得到完善也是決定項(xiàng)目是否成功運(yùn)作的重要因素。 （五） 重要提示： 規(guī)劃局規(guī)劃科聲稱該區(qū)域的具體確切的詳細(xì)規(guī)劃尚未出臺(tái)，而通過(guò)熟識(shí)規(guī)劃局的我公司同事打探，與我公司同事熟識(shí)的規(guī)劃局同志亦以堅(jiān)持原則為由拒絕透露。 建議公司動(dòng)用關(guān)系和資金，設(shè)法從規(guī)劃局等知情人員打探出該區(qū)域具體規(guī)劃消息。因?yàn)檫@些信息事關(guān)該地塊能否購(gòu)買、開(kāi)發(fā)、定位的成敗關(guān)鍵。如果得不到這些真實(shí)、確切的規(guī)劃信息，本次市調(diào)將失去意義，與之 相應(yīng)的 基于市場(chǎng)調(diào)研之上的市場(chǎng)定位體系及相關(guān) 建議，均將成為無(wú)根之木、無(wú)水之魚，從而失去存在意義，公司若基于這些定位及建議影響決策，則必面臨巨大的威脅和風(fēng)險(xiǎn)！ 如人民路調(diào)研的重點(diǎn)項(xiàng)目是南華康城、水岸嘉園等，但當(dāng)?shù)匕傩招闹?，黃河路以北就不再是城市，何況項(xiàng)目還遠(yuǎn)離黃河路，人氣更難接續(xù)。 更多專業(yè)主頁(yè)盡享 又如，菏澤規(guī)劃的行政中心現(xiàn)因政策擱淺，但將來(lái)會(huì)不會(huì)等風(fēng)聲過(guò)去繼續(xù)將市政府此處做行政中心？另有消息稱規(guī)劃的原行政中心區(qū)域?qū)⒏慕榇笮褪姓V場(chǎng)，如果是這兩者，還是利好消息。如果是改做住宅項(xiàng)目用地，那何時(shí)建？以什么樣的品質(zhì)和檔次則對(duì)我地塊影響甚巨！ 再如，立交橋以北至林展館的人民 路以東區(qū)域的可能規(guī)劃是什么？ 120 畝臨河區(qū)域建設(shè)高層住宅的規(guī)劃是否確切？這些規(guī)劃信息對(duì)我區(qū)域的開(kāi)發(fā)、定位也是至關(guān)重要的！ 如果在這些規(guī)劃信息不能得到確切詳細(xì)的資料，則建議該地塊暫不購(gòu)買，或開(kāi)發(fā)、定位再三斟酌慎重為好！ 四、項(xiàng)目定位 （一）客戶定位 區(qū)域構(gòu)成 客戶特征 （二）價(jià)格定位 定價(jià)原則 定價(jià)建議 （三） 產(chǎn)品定位 容積率 綠化率 更多專業(yè)主頁(yè)盡享 景觀 配套 物業(yè)類型 與分布 戶型布局與面積 區(qū)域布局與開(kāi)工、銷售等方面的 建議 五、 投資收益分析 成本及效益估算 經(jīng)濟(jì)效益分析
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