【正文】 新區(qū)的南側(cè)，面積約為 233 公頃。 六河 趙王河：貫穿城市中心，寬度為 50— 300米，結(jié)合兩側(cè)的重點公共建筑和綠 化景觀設(shè)計，營造城市中心的濱水特色風(fēng)貌。 洙水河：位于城市中部，寬度為 50— 150米，既為城市水體，又是連通濟寧的水運航道，連接趙王河、經(jīng)四溝及東湖。 “四橫”：黃河路、丹陽路、長江路、閩江路。 項目西部沿牡丹路有一些沿街商鋪，生活氣息較濃，同時項目所在區(qū)域為農(nóng)村，有古今園、百花園 、以及許多園林公司和農(nóng)田，具有較好的景觀資源和空氣質(zhì)量。據(jù) 山東省統(tǒng)計資料顯示，“突破菏澤”戰(zhàn)略實施以來， 20xx－ 20xx五年間，菏澤 GDP增速分別為 %、 %、%、 ％和 %、 財政收入的增幅也是全省最高的。 初步核算并經(jīng)省統(tǒng)計局審定， 20xx 年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP）達到 億元 ，按可比價格計算，增長 %，比全省平均高出 個百分點，繼續(xù)保持較快增長！ 菏澤住宅市場發(fā)展相對其他城市雖然比較滯后， 02 年以前均以居住各單位的家屬院為主。使菏澤房產(chǎn)項目無論是從價格上、還是品質(zhì)上都得到了很大提升。如 20xx 年房交會上，完成房產(chǎn)交易 3390 萬，來訪群眾2 萬余人， 20xx 年則完成銷量 億元，來訪群眾 萬余人，與20xx 年相比，分別提高 倍和 倍。因此可比較樂觀的預(yù)見菏澤市房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景。但菏澤現(xiàn)有房價對菏澤普通大眾而言，仍是難以承受的負擔(dān)）。而這些人員也很少是沒有房子住的，他們買房很多都是做為投資或改善居住品質(zhì)而多次置業(yè)的 。 5. 牡丹路周邊配套較為齊全，企事業(yè)單位較多， 周邊農(nóng)村居民因牡丹經(jīng)濟的發(fā)展收入較高，形成了一定的市場消費需求空間。 3. 周邊生活配套極為欠缺，且品質(zhì)較差， 嚴重 影響居民 的日常 生活及孩子入學(xué)等需要 。 地塊周邊暫時沒有發(fā)現(xiàn)競爭項目。 ? 關(guān)于立交橋東北部是否有高端項目立項（有說法是水岸嘉園的開發(fā)商拿了地，約 120 畝，準備建高層住宅）。 （五） 重要提示： 規(guī)劃局規(guī)劃科聲稱該區(qū)域的具體確切的詳細規(guī)劃尚未出臺，而通過熟識規(guī)劃局的我公司同事打探，與我公司同事熟識的規(guī)劃局同志亦以堅持原則為由拒絕透露。 更多專業(yè)主頁盡享 又如，菏澤規(guī)劃的行政中心現(xiàn)因政策擱淺，但將來會不會等風(fēng)聲過去繼續(xù)將市政府此處做行政中心？另有消息稱規(guī)劃的原行政中心區(qū)域?qū)⒏慕榇笮褪姓V場，如果是這兩者，還是利好消息。因為這些信息事關(guān)該地塊能否購買、開發(fā)、定位的成敗關(guān)鍵。 ? 關(guān)于該區(qū)域生活配套的規(guī)劃。 （四） THREATEN 威脅分析 由于目前該區(qū)域尚無具體規(guī)劃方案 ，因此以下因素的變化將嚴重影響項目的市場、產(chǎn)品、客戶等方面的定位、左右著項目運行的成敗。 （三） OPPORTUNITY 機會分析 更多專業(yè)主頁盡享 立交橋以南即為菏澤也已成型的高品質(zhì)高房價高配套的上流生活區(qū)，本項目與該區(qū)域咫尺之遙，便于利用價格優(yōu)勢撬動市場。 （二） WEAKNESS 劣勢 分析 1．該區(qū)域 占地為原打魚店、羊莊兩村的村民居住用地，拆遷阻力較大、成本較高，時間可能較長。 3. 本項目占地 580 畝，體量巨大，利于項目 自我建設(shè)學(xué)校、醫(yī)院、超市等生活配套。 如公務(wù)員、教師、醫(yī)生以及銀行、電業(yè)局、移動公司等壟斷企業(yè)里。而 20xx 年， 城區(qū)人均可支配收入達到 11581 元，農(nóng)民人均純收入 4584 元。 20xx 年房交會銷售房屋及來訪群眾數(shù)據(jù)雖未公布，但從現(xiàn)場氣氛，意向客戶的咨詢、登記的熱情等方面看（我們公司展會期間，近十名售樓人員平均登記意向客戶達 78 頁。 從現(xiàn)階段來看，菏澤房地產(chǎn)市場還處于上升初期，上升速度很快。 隨著菏澤 經(jīng)濟的迅猛發(fā)展， 菏澤房地產(chǎn)市場也隨之迅猛發(fā)展，自 20xx 年出現(xiàn)了“帝都花園”、“金都華庭”等一批多層項目起，菏澤商品房正式邁開了發(fā)展的腳步。 雖然 20xx 年人均 GDP 還是不到全省的三分之一，不到全國的二分之一；地方財政收入僅占全省的 %，人均占有量只相當(dāng)于全省的 1/4。這幾年通過“突破菏澤”的發(fā)展戰(zhàn)略，財政收入，職工收入，農(nóng)民收入等這幾年都在大幅度的提高。 （二） 項目所在區(qū)域市政規(guī)劃及發(fā)展前景 項目東部位于菏澤規(guī)劃的行政中心北部（規(guī)劃行政中心 位于趙王河西岸、黃河路北側(cè) 《菏澤市城市總體規(guī)劃》 ，被規(guī)劃為牡丹園及趙王河風(fēng)景區(qū)。 道路規(guī)劃 ：規(guī)劃形成“二環(huán)、四橫、六縱”的交通性城市道路網(wǎng)絡(luò)。 更多專業(yè)主頁盡享 內(nèi)環(huán)城河：位于老城區(qū)內(nèi)，寬度為 16— 30米，進行疏浚、整治，貫通青年湖、雙月湖及老城區(qū)的其他坑塘，建成內(nèi)環(huán)城公園。 雙月湖：位于老城區(qū)，面積約 公頃。 更多專業(yè)主頁盡享 水系規(guī)劃：規(guī)劃市區(qū)形成布局廣泛、相互貫通的“五湖六河”城市水系系統(tǒng)。規(guī)劃將南華街、東方紅大街改造為步行商業(yè)街。 更多專業(yè)主頁盡享 居住用地 ： 居住用地規(guī)劃形成四個居住片區(qū)：老城居住片區(qū)、老城周邊居住片區(qū)、中心區(qū)居住片區(qū)、新城居住片區(qū)。 布局 簡介 ： 一核： 城市核心區(qū)，東至京九鐵路，南到鐵路編組站，西至太原路，北到大學(xué)路 ，面積約 16 平方公里。加強園林綠化與生態(tài)環(huán)境建設(shè)，突出菏澤的城市特色。 規(guī)劃范圍 ： 東至皇鎮(zhèn)鄉(xiāng)，南至佃戶屯辦事處、何樓辦事處，西至萬福辦事處、馬嶺崗鎮(zhèn)，北至吳店鎮(zhèn)、黃堽 鎮(zhèn)，規(guī)劃區(qū)面積為 860 平方公里。 更多專業(yè)主頁盡享 城市性質(zhì) ： 中國牡丹 之鄉(xiāng)，魯蘇豫皖邊界地區(qū)區(qū)域性中心城市 。 更多專業(yè)主頁盡享 提示： 黃河路以北、人民路以東區(qū)域，在菏澤百姓心中的形象度較低，這兩條路在許多市民心中是城市和農(nóng)村的分界線。 售 2/3 左右。車位 萬 南華康城 人民路與八一路交界 總占地260畝，總建筑面積 38萬平米，綠化率40%。但周邊商業(yè)配套比較欠缺。 處于試樁階段，目前已售50%。 銷售人員具有傳銷色彩，生猛的熱情，講話較粗俗，折扣可達到 94折 200300平米占比60%，已售60% ，118134占比 40%，已售 80%。 一期已售70%，其中多層已售90%。 園區(qū)占地 80余畝，建筑面積約10 萬平方米。 更多專業(yè)主頁盡享 人員結(jié)構(gòu) ：該區(qū)域周邊企事業(yè)單位較少，學(xué)校、商業(yè)、休閑娛樂 等 生活配套欠缺 ，區(qū)域常住人口多為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，知識結(jié)構(gòu)較低（雖大學(xué)路有菏澤學(xué)院、菏澤醫(yī)學(xué)?？茖W(xué)校，但我項目將遭遇大學(xué)嘉園、清華園等學(xué)校對應(yīng)項目的強力競爭）。 公共交通：目前與項目所在區(qū)域確定的公交線路有 3 路和 19路，但都在牡丹路上，人民路目前尚無公交線路 。 周邊學(xué)校：高