【正文】 ........................................ 錯誤 !未定義書簽。更多專業(yè)主頁盡享 牡丹園附近地塊 初級市調(diào)及投資建議 對象：牡丹園附近占地約 580 畝項(xiàng)目 目的：初步判斷該地塊投資價(jià)值和投資定位 更多專業(yè)主頁盡享 目 錄 1. 總 論 ..................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 編制采用的主要規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn) ........................... 錯誤 !未定義書簽。 4. 建設(shè)條件與工程規(guī)模 ............................................ 錯誤 !未定義書簽。 管網(wǎng)配套設(shè)施 ................................................... 錯誤 !未定義書簽。 安全衛(wèi)生 ........................................................... 錯誤 !未定義書簽。 更多專業(yè)主頁盡享 招標(biāo)方式 ........................................................... 錯誤 !未定義書簽。 編制依據(jù) ......................................................... 錯誤 !未定義書簽。 一、 地塊基礎(chǔ)資料與現(xiàn)狀概況 （一）項(xiàng)目概況 位于 人民路以西、牡丹路以東，泰東路以南，大學(xué)路以北，總占地約 580 畝。 外部景觀：外部景觀較好。有居民 2459 人。 園區(qū)內(nèi)配有幼兒園、商務(wù)中心、大型購物中心和網(wǎng)球場、健身俱樂部、周邊星級酒店、學(xué)校、醫(yī)院、銀行等配套完善。 車庫 5萬一個，住宅均價(jià)2900元，開盤價(jià)2600元， 物業(yè)費(fèi)元 /平方米 怡景藍(lán)灣 康莊路與天香路交界 占地14 畝，總建筑面積 4萬平方米，綠化率30% 周邊有菏澤三中、趙王河公園，大劇院，羊莊小學(xué) ，小區(qū)內(nèi)設(shè)有會所，有生活超市。樓層差價(jià)70100元， 銷售狀態(tài)較好。 主要針對菏澤學(xué)院內(nèi)部。 城市規(guī)模 ： 中心城區(qū) 20xx 年人口規(guī)模為 50 萬人，用地規(guī)模為 60 平方公里，人均城市建設(shè)用地 120 平方米 /人。 規(guī)劃方向： 以向東為主，向南為輔，完善北部，控制西部。規(guī)劃居住用地為 公頃，占城市建設(shè)用地的 %，人均 平方米；其中中小學(xué)用地為 210 公頃 ，占建設(shè)用地的 %。 雷澤湖：位于城市東部新區(qū)的南側(cè)，面積約為 233 公頃。 洙水河：位于城市中部，寬度為 50— 150米，既為城市水體，又是連通濟(jì)寧的水運(yùn)航道，連接趙王河、經(jīng)四溝及東湖。 項(xiàng)目西部沿牡丹路有一些沿街商鋪，生活氣息較濃，同時(shí)項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)檗r(nóng)村，有古今園、百花園 、以及許多園林公司和農(nóng)田，具有較好的景觀資源和空氣質(zhì)量。 初步核算并經(jīng)省統(tǒng)計(jì)局審定， 20xx 年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP）達(dá)到 億元 ，按可比價(jià)格計(jì)算，增長 %，比全省平均高出 個百分點(diǎn)，繼續(xù)保持較快增長！ 菏澤住宅市場發(fā)展相對其他城市雖然比較滯后， 02 年以前均以居住各單位的家屬院為主。如 20xx 年房交會上，完成房產(chǎn)交易 3390 萬，來訪群眾2 萬余人， 20xx 年則完成銷量 億元，來訪群眾 萬余人，與20xx 年相比，分別提高 倍和 倍。但菏澤現(xiàn)有房價(jià)對菏澤普通大眾而言，仍是難以承受的負(fù)擔(dān)）。 5. 牡丹路周邊配套較為齊全，企事業(yè)單位較多， 周邊農(nóng)村居民因牡丹經(jīng)濟(jì)的發(fā)展收入較高，形成了一定的市場消費(fèi)需求空間。 地塊周邊暫時(shí)沒有發(fā)現(xiàn)競爭項(xiàng)目。 （五） 重要提示： 規(guī)劃局規(guī)劃科聲稱該區(qū)域的具體確切的詳細(xì)規(guī)劃尚未出臺，而通過熟識規(guī)劃局的我公司同事打探，與我公司同事熟識的規(guī)劃局同志亦以堅(jiān)持原則為由拒絕透露。因?yàn)檫@些信息事關(guān)該地塊能否購買、開發(fā)、定位的成敗關(guān)鍵。 （四） THREATEN 威脅分析 由于目前該區(qū)域尚無具體規(guī)劃方案 ，因此以下因素的變化將嚴(yán)重影響項(xiàng)目的市場、產(chǎn)品、客戶等方面的定位、左右著項(xiàng)目運(yùn)行的成敗。 （二） WEAKNESS 劣勢 分析 1．該區(qū)域 占地為原打魚店、羊莊兩村的村民居住用地，拆遷阻力較大、成本較高，時(shí)間可能較長。 如公務(wù)員、教師、醫(yī)生以及銀行、電業(yè)局、移動公司等壟斷企業(yè)里。 20xx 年房交會銷售房屋及來訪群眾數(shù)據(jù)雖未公布，但從現(xiàn)場氣氛，意向客戶的咨詢、登記的熱情等方面看（我們公司展會期間，近十名售樓人員平均登記意向客戶達(dá) 78 頁。 隨著菏澤 經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展， 菏澤房地產(chǎn)市場也隨之迅猛發(fā)展，自 20xx 年出現(xiàn)了“帝都花園”、“金都華庭”等一批多層項(xiàng)目起，菏澤商品房正式邁開了發(fā)展的腳步。這幾年通過“突破菏澤”的發(fā)展戰(zhàn)略，財(cái)政收入，職工收入，農(nóng)民收入等這幾年都在大幅度的提高。 道路規(guī)劃 ：規(guī)劃形成“二環(huán)、四橫、六縱”的交通性城市道路網(wǎng)絡(luò)。 雙月湖：位于老城區(qū)，面積約 公頃。規(guī)劃將南華街、東方紅大街改造為步行商業(yè)街。 布局 簡介 ： 一核： 城市核心區(qū)，東至京九鐵路，南到鐵路編組站，西至太原路，北到大學(xué)路 ，面積約 16 平方公里。 規(guī)劃范圍 ： 東至皇鎮(zhèn)鄉(xiāng)，南至佃戶屯辦事處、何樓辦事處，西至萬福辦事處、馬嶺崗鎮(zhèn)，北至吳店鎮(zhèn)、黃堽 鎮(zhèn)，規(guī)劃區(qū)面積為 860 平方公里。 更多專業(yè)主頁盡享 提示： 黃河路以北、人民路以東區(qū)域，在菏澤百姓心中的形象度較低，這兩條路在許多市民心中是城市和農(nóng)村的分界線。車位 萬 南華康城 人民路與八一路交界 總占地260畝，總建筑面積 38萬平米，綠化率40%。 處于試樁階段，目前已售50%。 一期已售70%，其中多層已售90%。 更多專業(yè)主頁盡享 人員結(jié)構(gòu) ：該區(qū)域周邊企事業(yè)單位較少，學(xué)校、商業(yè)、休閑娛樂 等 生活配套欠缺 ，區(qū)域常住人口多為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，知識結(jié)構(gòu)較低（雖大學(xué)路有菏澤學(xué)院、菏澤醫(yī)學(xué)專科學(xué)校，但我項(xiàng)目將遭遇大學(xué)嘉園、清華園等學(xué)校對應(yīng)項(xiàng)目的強(qiáng)力競爭）。 周邊學(xué)校：高等院校有菏澤學(xué)院和菏 澤醫(yī)學(xué)?？茖W(xué)校（大學(xué)路）、山東影視藝術(shù)學(xué)校（牡丹路）、小學(xué)有趙樓小學(xué)及一些幼兒園（牡丹路），品質(zhì)較差。周邊景觀資源豐富，有趙王河景觀帶、曹州牡丹園、百花園、古今園等，但項(xiàng)目所在區(qū)域目前基本為農(nóng)村，生活配套較差。 12