【導(dǎo)讀】江區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)；東至西興路。②考慮加強(qiáng)會(huì)所配套，設(shè)置餐廳等功能，故會(huì)所面積設(shè)置為2021平方米；③不考慮70/90政策的限制。受到了比較嚴(yán)重的打擊。但是09年截止目前，市場整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象明顯，房。地產(chǎn)市場再次成為了人們所關(guān)注的熱點(diǎn)。是剛性需求爆發(fā)帶動(dòng)改善性需求恢復(fù)。但改善性由于受到市場供應(yīng)量的影響并沒。有得到完全地釋放。成為入住率較高樓盤的聚集地。且近幾年項(xiàng)目周邊住宅性質(zhì)的土地供應(yīng)比較少，于無房可售狀態(tài)，毛坯銷售價(jià)格已經(jīng)達(dá)到18000元/平方米，對(duì)于本項(xiàng)目來說，有比較大的上升空間。便利，生活氣息濃郁，離在建地鐵1號(hào)線江陵路站僅800米。的城市規(guī)劃被市場高度認(rèn)可。雖然本項(xiàng)目面臨比較激烈的競爭，但是面向整個(gè)杭。的一貫品質(zhì)與服務(wù)優(yōu)勢(shì)，將會(huì)有比較大的市場機(jī)會(huì)。樓盤如麗江公寓、西溪誠園項(xiàng)目。在保證總投資利潤率在11%左右的情

　　

【正文】 管理、會(huì)所管理、客戶資料管理、人員管理等等 ） ? 對(duì)于滿足改善居住條件、舒適型居住住需求的高檔物業(yè)，內(nèi)部配套和服務(wù)要針對(duì)這種生活特性有度設(shè)置 —— 康體設(shè)施、私人或半私人的交流空間營造是配套設(shè)置的著力點(diǎn) ? 客戶群體子女一般而言年齡較大，在設(shè)置配套時(shí)應(yīng)充分考慮這一特性，使配套更為合理實(shí)用。 ? 一旦形成對(duì)某個(gè)品牌產(chǎn)品的認(rèn)同和信賴后，其品牌忠誠度較高，并能有效影響周邊人群的價(jià)值取向，品牌追隨很大程度上能滿足其身份和地位的隱性心理追求。 ? 有較豐厚的財(cái)富積累，對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格敏感度較低，對(duì)稀缺行、身份認(rèn)同和產(chǎn)品所綜合附加值的需求是其購買需求的重要組成部分。 （二）產(chǎn)品初步 構(gòu)想 根據(jù)本項(xiàng)目周邊主要樓盤的供應(yīng)以及消化結(jié)構(gòu)特征，建議本項(xiàng)目戶型配比如下： 項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)建議表 戶型面積段（平方米） 戶型結(jié)構(gòu) 所占比例 戶均面積（ ㎡ ） 戶數(shù)（戶） 90 以下 兩室兩廳 10% 90 90140 三室兩廳 20% 130 140180 三 /四室兩廳 65% 160 180200 四室兩廳 5% 185 合計(jì) 100% 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 用地面積 38100 平方米 容積率 總建筑面積 118452 平方米 地上建筑面積 91440 平方米 其中 住宅 88590 平方米 會(huì)所 2021 平方米 物業(yè)及其他 640+210 平方米 地下建筑面積 27012 平方米 建筑密度 22% 綠化率 30% 戶均面積 149 平方米 總戶數(shù) 600 戶 車位配比 1： 1 車位個(gè)數(shù) 600 車位面積 45 平方米 注：①本項(xiàng)目代建幼兒園，建筑面積 1936平方米； ②考慮加強(qiáng)會(huì)所配套，設(shè)置餐廳等功能，故會(huì)所面積設(shè)置為 2021平方米； ③不考慮 70/90政策的限制。 二、項(xiàng)目主要開發(fā)節(jié)點(diǎn)時(shí)間計(jì)劃 項(xiàng)目各階段分時(shí) 安排表 階段 時(shí)間進(jìn)度 可行性研究 2021年 6月 土地取得 2021年 10月 設(shè)計(jì) 2021年 8月 四證取得 2021年 10月 樁基工程 2021年 1月 基礎(chǔ)工程 2021年 8月 主體工程 2021年 5月 室內(nèi)裝飾工程 2021年 10月 室外工程 2021年 10月 交房 2021年 12月 三、工程實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 建設(shè)內(nèi)容 2021年 2021年 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 可行性研究 土地取得 設(shè)計(jì) 四證取得 樁基工程 基礎(chǔ)工程 主體工程 室內(nèi)裝飾工程 室外工程 交房 建設(shè)內(nèi)容 2021年 2021年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 可行性研究 土地取得 設(shè)計(jì) 四證取得 樁基工程 基礎(chǔ)工程 主體工程 室內(nèi)裝飾工程 室外工程 交房 建設(shè)內(nèi)容 2021年 2021年 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 可行性研究 土地取得 設(shè)計(jì) 四證取得 樁基工程 基礎(chǔ)工程 主體工程 室內(nèi)裝飾工程 室外工程 交房 第六章 經(jīng)濟(jì)可行性分析 一、銷售價(jià)格估算 （一）可比樓盤價(jià)格情況 新綠園 悅府 陽光海岸 東方潤園 林風(fēng)御樹 水岸楓庭 曉廬 藍(lán)色錢江 住宅價(jià)格 26021 27563 34250 23423 16407 22713 20947 29000 (暫定 ) 是否精裝 是 是 是 否 否 否 否 是 商鋪價(jià)格 25000 __ __ 16737 — __ 車位價(jià)格 25/22 — 25 25 1521 24 20 未定 數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng)，截止日期 2021410；單價(jià)：元 /平方米；萬元 /個(gè)； 重點(diǎn)參考樓盤近期二手房成交情況 樓盤名 09年 1月 2月 3月 4月 成交套數(shù) 成交均價(jià)（元 /平方） 成交套數(shù) 成交均價(jià)（元 /平方） 成交套數(shù) 成交均價(jià)（元 /平方） 成交套數(shù) 成交均價(jià)（元 /平方） 春江花月 8 18873 7 21152 18 17934 10 21167 金色家園 5 15730 7 16668 6 17777 5 17868 贊成林風(fēng) 3 16827 2 16339 4 18245 金色海岸 5 25625 5 26979 （二）價(jià)格估算 住宅價(jià)格：以中檔精裝修價(jià)格核算。 38100*=91440 平方米 88590*20210=177180 萬元 車位價(jià)格： 600*16000=9600 萬元 二、投資估算 （一）投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 單方成本 數(shù)值 總額（萬元） 估算說明 1 土地費(fèi)用 按照約 11%的利潤推算 土地費(fèi)用 契稅 38100 地價(jià)總額 3% 2 前期費(fèi)用 設(shè)計(jì)費(fèi) 規(guī)費(fèi) 前期工程費(fèi) 204 91440 根據(jù)新綠園預(yù)算 109 91440 根據(jù)新綠園預(yù)算 99 91440 根據(jù)新綠園預(yù)算 3 工程費(fèi)用 建安工程費(fèi) 室外工程費(fèi)用 環(huán)境工程費(fèi)用 弱電工程費(fèi)用 精裝修費(fèi)用 配套幼兒園 不可預(yù)見費(fèi)用 2862 91440 根據(jù)新綠園預(yù)算 155 91440 根據(jù)新綠園預(yù)算 276 91440 根據(jù)新綠園預(yù)算 133 91440 根據(jù)新綠園預(yù)算 2021 91440 根據(jù)新綠園預(yù)算 2200 1936 785 91440 根據(jù) 新綠園預(yù)算 4 期間費(fèi)用 貸款年利率暫按 6%， 4億元貸款， 3年期計(jì)算 財(cái)務(wù)費(fèi)用 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 91440 7200 按每年 400 萬元，周期4年暫估 91440 1600 按銷售額的 %暫估 91440 5 稅費(fèi) 5% 營業(yè)費(fèi) 稅費(fèi)附加 土地增值稅 91440 9339 城建稅 7%，教育費(fèi)附加3%，地方教育費(fèi)附加2%，印花稅 %，水利建設(shè)基金 % 91440 按 1%預(yù)估 91440 6 總成本 91411 以總建筑面積計(jì) 以地上建筑面積計(jì) 以可售建筑面積計(jì) 14192 118452 18384 91440 18795 89440 （二）銷售收入 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 住宅 車位 銷售收入 186780 177180 9600 1 銷售面積 88590 600 2 平均售價(jià) 2 16 3 銷售比例 三、財(cái)務(wù)分析 （一）全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 出租收入 回收固定資產(chǎn)余值 2 現(xiàn)金流出 土地費(fèi)用 前期費(fèi)用 開發(fā)建設(shè)投資 期間費(fèi)用 稅金及附 加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈流量 （二）資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì)（萬元） 1 現(xiàn)金流入 其中 銷售收入 出租收入 長期借款 回收固定資產(chǎn)余值 2 現(xiàn)金流出 土地費(fèi)用 前期費(fèi)用 開發(fā)建設(shè)投資 期間費(fèi)用 稅金及附加 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 借款利息支付 3 凈現(xiàn)金流 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流 四、敏感性分析 （一）投資敏感性分析 投資敏感性分析表明，當(dāng)投資增加 10%時(shí)，項(xiàng)目利潤大幅降低，投資利潤率為 1%；當(dāng)投資減少 10%時(shí)，項(xiàng) 目盈利大大增加，投資利潤率為 23%。 投資敏感性分析表 10% 5% 基本方案（萬元） 5% 10% 項(xiàng)目總投資 168102 銷售利潤 18678 投資利潤率 % % % % % （二）平均銷售價(jià)格敏感性分析 平均銷售價(jià)格敏感性分析表明，當(dāng)平均銷售價(jià)格增加 10%時(shí)，項(xiàng)目盈利大大增加，投資利潤率為 25%；當(dāng)平均銷 售價(jià)格降低 10%時(shí)，項(xiàng)目盈利大幅降低，投資利潤率為 5%。 平均售價(jià)敏感性分析表 10% 5% 基本方案（萬元） 5% 10% 項(xiàng)目總投資 168102 平均售價(jià) 2 銷售總收入 176520 185660 186780 203940 213080 銷售利潤 18678 投資利潤率 % % % % % 五、方案二測算 當(dāng)產(chǎn)品定位為類新綠園的產(chǎn)品，采用精裝修銷售，價(jià)格預(yù)估為 26000 元 /平方米的測算。 （一）價(jià)格估算 住宅價(jià)格：因素分析法，以精裝價(jià)格核算，按照 4000 元 /平方米標(biāo)準(zhǔn)。 38100*=91440 平方米 88590*=230334 萬元 車位價(jià)格： 600*160000=9600 萬元 （二）投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 單方成本 數(shù)值 總額 估算說明 1 土地費(fèi)用 按照約 11%的利潤率推算 土地費(fèi)用 契稅 38100 地價(jià)總額 3% 2 前期費(fèi)用 設(shè)計(jì)費(fèi) 規(guī)費(fèi) 前期工程費(fèi) 204 91440 根據(jù)新綠園預(yù)算 109 91440 根據(jù)新綠園預(yù)算 99 91440 根據(jù)新綠園預(yù)算 3 工程費(fèi)用 建安工程費(fèi) 室外工程費(fèi)用 環(huán)境工程費(fèi)用 弱電工程費(fèi)用 精裝修費(fèi)用 配套幼兒園 不可預(yù)見費(fèi)用 2862 91440 根據(jù)新綠園預(yù)算 155 91440 根據(jù)新綠園預(yù)算 276 91440 根據(jù)新綠園預(yù)算 133 91440 根據(jù)新綠園預(yù)算 4000 91440 根據(jù)新綠園預(yù)算 2200 1936 785 91440 根據(jù)新綠園預(yù)算 4 期間費(fèi) 用 貸款年利率暫按 6%， 4億元貸款， 3年期計(jì)算 財(cái)務(wù)費(fèi)用 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 91440 7200 按每年 400 萬元，周期 4年暫估 91440 1600 按銷售額的 %暫估 91440 5 稅費(fèi) 5% 營業(yè)費(fèi) 稅費(fèi)附加 土地增值稅 91440 城建稅 7%， 教育費(fèi)附加 3%，地方教育費(fèi)附加 2%，印花稅 %，水利建設(shè)基金% 91440 按 1%預(yù)估 91440 6 總成本 91410 以總建筑面積計(jì) 以地上建筑面積計(jì) 18230 118452 23616 91440 以可售建筑面積