【正文】 ................................ 46 五、方案二測算 ...................................................... 46 附件： 主要樓盤個案表 第一章 項目概論 一、項目概況 （一） 地理位置 本案基地位于杭州市濱江區(qū)內(nèi)，項目北至二號支路，東北向距錢江三橋約 公里；南至月明路，與市級經(jīng)濟適用房新 州花苑比鄰；西至阡陌路，西北側(cè)為濱江區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)；東至西興路。 項目地理位置圖 （二） 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表 用地面積 38100 平方米 容積率 總建筑面積 118452 平方米 地上建筑面積 91440 平方米 項目地塊 項目地塊 其中 住宅 88590 平方米 會所 2021 平方米 物業(yè)及其他 640+210 平方米 地下建筑面積 27012 平方米 建筑密度 22% 綠化率 30% 戶均面積 149 平方米 總戶數(shù) 600 戶 車位配比 1： 1 車位個數(shù) 600 個 車位面積 45 平方米 注：①本項目代建幼兒園，建筑面積 1936平方米； ②考慮加強會所配套，設(shè)置餐廳等功能，故會所面積設(shè)置為 2021平方米； ③不考慮 70/90政策的限制。但是 09 年截止目前，市場整體經(jīng)濟復(fù)蘇跡象明顯，房地產(chǎn)市場再次成為了人們所關(guān)注的熱點。但改善性由于受到市場供應(yīng)量的影響并沒有得到完全地釋放。且近幾 年項目周邊住宅性質(zhì)的土地供應(yīng)比較少，09 年截止目前還未有土地供應(yīng)，且已有在售樓盤銷售情況良好，各樓盤基本處于無房可售狀態(tài)，毛坯銷售價格已經(jīng)達到 18000 元 /平方米，對于本項目來說，有比較大的上升空間。 項目周邊已經(jīng)形成了樓盤集聚的氛圍，隨著近幾年來主城區(qū)開發(fā)量的減少及可售房源的進一步去化，住在濱江成為人們廣泛認同，濱江區(qū)高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的城市規(guī)劃被市場高度認可。 （三）經(jīng)濟可行性結(jié)論 由于本項目地塊還沒有推出，因此根據(jù)市場情況，特別是參照 綠城 同類型樓盤如 麗江公寓、西溪誠園 項目。 做中檔精品項目，中檔裝修成本按照 3000 元 /平方米。 （四）項目建議 本項目整體檔次定位重點考慮的因素： 微觀位置：本項目處于濱江區(qū)腹地，核心住宅區(qū)范圍內(nèi)，該區(qū)域缺乏支撐高端產(chǎn)品定位的自然景觀資源。 整體市場情況： 09 年杭州的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了兩個階段：年初，由降價所引起的剛性需求的爆發(fā)；年中，由于對通貨膨脹的預(yù)期所引起的改善性需求及部分投資需求的爆發(fā)。 因此，本報告建議項目初步定位于中檔的精品項目， 檔次 基本 界于 西溪誠園、麗江公寓項目 之間 。 2021 年 ，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，按可比價格計算，比上年增長 ％，連續(xù) 18 年保持兩位數(shù)增長。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ∶ ∶ 調(diào)整為 ∶ ∶ 。 非公經(jīng)濟活躍，比重不斷提升。 2021 年末，全市共有私營企業(yè) 萬戶，從業(yè)人員 萬人 。 財政收入快速增長，地方政府可支配資金充裕。在稅收收入中，增值稅 億元，增長 ％；營業(yè)稅 億元，增長 ％；企業(yè)所得稅 億元，增長 ％；個人所得稅 億元，增長 ％。其中：教育、科學(xué)技術(shù)支出 億元，增長 ％；社會保障和就業(yè)支出 億元，增長 ％；醫(yī)療衛(wèi)生支出 億元，增長 ％；環(huán)境保護支出 億元，增長 ％；城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出 億元，增長 26％。 2021 年末 ， 全市常住人口達 萬人，比上年末增加 萬人。在戶籍人口中，農(nóng)業(yè)人口 萬人，非農(nóng)業(yè)人口 萬人。 戶籍人口（單位：萬人）620630640650660670680690戶籍人口 2021 2021 2021 2021 2021 2021 固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)步增長，略高于 GDP增長。從限額以上固定資產(chǎn)投資方向看，第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，比上年增長 ％；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 ％，其中工業(yè)投資 億元，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 ％。 2021 年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長％。全年商品房銷售面積 萬平方米，下降 ％，其中住宅銷售 萬平方米，下降 ％。 固定資產(chǎn)投資/房地產(chǎn)投資（單位：億元）100712051387 146116481962258 329411 44351959705001000150020212500固定資產(chǎn)投資 1007 1205 1387 1461 1648 1962房地產(chǎn)投資 258 329 411 443 519 5972021 2021 2021 2021 2021 2021 國內(nèi)貿(mào)易繼續(xù)活躍。其中城市消費品零售額 ，增長 ％；縣以下農(nóng)村消費 品零售額 億元，增長 ％。 2021 年末 ， 全市共有商品交易市場 691 個，其中億元以上商品交易市場134 個，實現(xiàn)成交額 億元，比上年增長 ％。 2021 年 ，市區(qū)居民人均可支配收入 24104 元，比上年增長 ％，扣除價格因素，實際增長 ％。其中 20％低收入組居民家庭收入增幅最大，比上年增長 ％，比平均水平增幅高 個百分點。市區(qū)居民年末人均住房建筑面積 平方米 ,比上年增長 ％。 全市農(nóng)村居民人均純收入 10692 元，比上年增長 ％，扣除價格因素，實際 增長 ％。農(nóng)村居民人均居住面積達 平方米 ,比上年增長 ％。 2021 年末 ， 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達 億元，比上年末增長 ％。 全年接待入境旅游者 萬人次，比上年增長 ％；接待國內(nèi)游客 萬人次，增長 ％。市民出境旅游人數(shù)為 萬人次，比上年增長 ％。至年末，全市各類旅行社達 437 家，其中國際旅行社 41 家；星級賓館達到 247家，其中五星級酒店 13 家； A級景區(qū) 26 個，其中 5A景區(qū) 1 個， 4A景區(qū) 19 個。杭州高新區(qū)高 新產(chǎn)業(yè)集聚、創(chuàng)新能力強，是高等院校、科研單位及智力資源的密集區(qū)域，也是杭州的硅谷和新城。高新區(qū)被授予 “ 國家軟件產(chǎn)業(yè)基地 ” 、 “ 國家通信產(chǎn)業(yè)園 ” 、 “ 國家集成電路設(shè)計產(chǎn)業(yè)化基地 ” 、 “ 國家動畫產(chǎn)業(yè)基地 ” 、 “ 國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū) ” 、 “ 國家知識產(chǎn)權(quán)試點園區(qū) ” 、 “ 國家留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園 ” 、 “ 中國服務(wù)外包基地城市示范區(qū) ” 、 “ 中國軟件出口歐美工程試點基地 ” 、 “ 國家軟件出口創(chuàng)新基地 ” 、 “ 信息產(chǎn)業(yè)國家高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 ” 等稱號。全區(qū)人口 25萬。 “ 一心、四軸、二區(qū)、六片、三基地 ” 的布局結(jié)構(gòu)如下： 一個公共中心，即高新開發(fā)區(qū) (濱江 )東部的區(qū)級中心。 二個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，即杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之江園區(qū)，浦沿工業(yè)園區(qū)。 三個研發(fā)中心，即以現(xiàn)狀高新軟件園為基礎(chǔ)的研發(fā)中心，東部公共中心南部研發(fā)中心，沿白馬湖西側(cè)研發(fā)中心。 公共交通發(fā)展戰(zhàn)略：突出公共交通在城市交通中的優(yōu)先地位，建立一個以軌道交通為骨干，公共汽電車為主體，其它公共交通方式為補充的方便、快捷、布局合理、設(shè)施先進、管理良好、環(huán)保舒適的多層次現(xiàn)代化公共交通系統(tǒng)，逐步改善居民出行結(jié)構(gòu) 。大量高檔商務(wù)辦公的進駐，將極大促進區(qū)域商業(yè)、住宅需求的提升。日益放緩的銷售速度讓杭州樓市的存量房源不斷囤積攀升，終于在 08 年底沖破了 3 萬套的大關(guān)（特指杭州主城六區(qū)市場，下同）。 09 年后，一度攀升直至高達 萬套的存量房源開始掉頭往下，漸漸削減，在 2 月底的時候，終于跌破 3 萬套的大關(guān)。 一季度成交房源物業(yè)類型分布 09年一季度成交房源業(yè)態(tài)分布 杭州的商品房市場自啟動以來，就呈現(xiàn)出住宅地產(chǎn)一枝獨秀、一統(tǒng)天下的局面。由此可見，一季度存量房之所以銳減，主要是住宅類物業(yè)所做的貢 獻。一季度的成交房源戶型分布依然延續(xù)了這樣的特點，即 90 方以下戶型依然最為活躍，其比例占總成交房源的 51%。由此可見，隨著杭州樓盤價格的逐步下調(diào)，壓抑了許久的改善性需求也正漸漸釋放。按此經(jīng)驗標(biāo)準(zhǔn)可以發(fā)現(xiàn)，在一季度成交的房源中，改善型價格段的成交房源比例較為有限，只有 33%。此點特征與成交房源的面積分布特征形成了良好的呼應(yīng)，即在一季度的成交房源中，首置型需求是當(dāng)仁不讓的主力軍。 一季度住宅類物業(yè)成交總價分布 09 年一季度成交房源總價分布 — 僅住宅 在杭州當(dāng)前的價格體系下，我們以一套最普通的改善性三房為例，假定其面積為 120 方，單價為 12021 元 /平米，那么其總價為 140 多萬。而按此標(biāo)準(zhǔn)我們發(fā)現(xiàn)，一季度成交 房源中， 140 萬以下的中低總價房源占據(jù)了絕對的優(yōu)勢地位，其比例高達 74%（尤其是 100 萬以下的低總價房源占據(jù)了 50%），而 140 萬以上的改善性總價段房源比例成交則極為有限，僅為 26%。改善性需求盡管也正聞風(fēng)而動，但還不足以成為支撐樓市成交的核心力量。 09 年一季度成交樓盤區(qū)域分布 — 僅住宅 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度的成交房源中，下沙板塊以 1585 套的成交量遙遙領(lǐng)先其他板塊，成為了最熱門板塊，顯然這與下沙板塊海天城、保利東灣、伊薩卡國際等樓盤以大幅降價促銷引爆首置型剛需集中釋放直接相關(guān)。其余板塊的整體表現(xiàn)則較為一般。而地處市區(qū)且較靠近市中心的城西文教一帶則在低開樓盤金色藍庭和促銷樓盤楓華府第的引領(lǐng)下，吸引了眾多改善性需求爭相釋放。雖然 08 年受宏觀經(jīng)濟影響較大，但是仍然高出 07 年之前的平均水平。 （三）二手房市場概況 2021 年杭州市主城區(qū)二手房共成交 15363 套，比 2021 年減少 9845 套，下降 %。從成交價格上看，目前杭州市二手房成交價格仍處在高位運行。而建筑面積在 140 平方米以上的大戶型二手房成交均價為每平方米 元。其中，主城五區(qū)均價為 12639元 /平方米，與去年同期交易均價 10389 元 /平方米相比，全年上漲 %。而近郊的濱江區(qū)、余杭區(qū)上漲也非常明顯，特別是 濱江環(huán)比去年上升了 %。年初隨著二手房交易升溫的作用，交易價格一路向上攀升，到了四月交易均價已經(jīng)達到了 13167元 /平方米。 自 08 年年初以來，銀根收緊、股市的低迷使得市場上的購房者存在觀望情緒，市場交易量低迷，其價格漲幅明顯暖慢下調(diào)，賣方在房子的交易過程中不再像之前有絕對的說話權(quán)，由此導(dǎo)致買賣雙方議價空間的進一步增大，一些急于出售的房東，只能通過降價來促交易易。 從 08 年各區(qū)漲幅來看，江干區(qū)、濱江區(qū)的價格增速位居全市前列。而濱江區(qū)域作為杭州的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，居住配套設(shè)施發(fā)展很快，特別隨著軌道交通 1 號線的經(jīng)開工建設(shè)和大批次新房的入市，濱江區(qū)已經(jīng)成為大批購房者優(yōu)質(zhì)人居的 “ 新寵 ” 。這主要是一居和三局交易比重下降所致，另一方面，今年購房群體中首次置業(yè)者較多，而這部分消費者主要購買中小戶型房子為主。 圖 表： 2021 年 12 月至 2021 年 12月交易居室比重對比 數(shù)據(jù)來源：我愛我家 中小戶型的房源日漸走俏，一方面，與市場購房主體的改變有關(guān)，目前市場上年輕購房者占據(jù)了主導(dǎo)的地位，他們往往出于經(jīng)濟、實用角度考慮，選擇一居、二居作為他們置業(yè)的首選，特別是二居室由于供應(yīng)量大并且在戶型功能方面比較均衡，成為市場絕對的主角；另一方面，目前政策出臺系列政策都是利好于中小面積戶型的房源。 二、項目周邊區(qū)域市場概況 從錢江新城作為杭 州市未來的行政中心規(guī)劃開始，該區(qū)域的房產(chǎn)市場一直是杭州的熱點區(qū)域。但是城東（錢江新城）區(qū)域，成交量依然占據(jù)了杭州市房產(chǎn)板塊第 二的位置，成交均價僅僅排在西湖沿線板塊以及之江度假區(qū)板塊之后。 御樹 水岸楓庭 新綠園 藍色錢江 天宏紫軒 規(guī) 用地面積 33642 總 57333 17936 27666 84255 13479 項目位置 劃指標(biāo) （㎡） 總建筑面積（㎡） 107235 總 202100 60352 118000 411353 55094 容積率（％） 總 3 綠化率（％） 30 總 40 ≥ 30 30 ≥ 30 32 樓層情 況（層） 19*2 29*2 27*2 12*2+19*1+24*2+26*1 28*5 +7 23*4+25*1 主力戶型 四室三廳五 衛(wèi) +工人房 二房兩廳 三房兩廳 兩房兩廳 三房兩廳 三房兩廳 。 四房兩廳 。 三房兩廳 主力面積 (㎡ ) （按比例 排列順序） 360380 460490 御樹： 90 。 135 136168。6 178 180 162 89 138 182 車位配比 1： 總 1： 1： 1 1： 1： 1： 物管費用 (元 /平方米 /月 ) 6 3 未定 未定 開盤時間 2021119。2021821 預(yù)計20216 預(yù)計 202110 交付時間 20211231 御樹： 20215之前 2021 年中旬 2021630 2021 202112 銷售均價 (元 /平方米 ) 約 35000