【正文】 其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等，本次估算按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)與公共配套建設(shè)費(fèi)之和的1%計(jì)取。其他費(fèi)用=（6410+67375+800）1%=（萬(wàn)元）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的工程費(fèi)用，如“三材”價(jià)格變動(dòng)，設(shè)計(jì)變更，一般自然災(zāi)害的影響及質(zhì)量修復(fù)等不可預(yù)見(jiàn)因素，由于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較短，本次評(píng)估以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)與公共配套建設(shè)費(fèi)之和的3%計(jì)取。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用=（6410+67375+800）3%=（萬(wàn)元）期間費(fèi)用期間費(fèi)用包括財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用。本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用為支付銀行的貸款利息，故按預(yù)計(jì)發(fā)生額計(jì)算。業(yè)主擬于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期向銀行貸款50000萬(wàn)元，計(jì)劃于2年后歸還借款，年息估算為銀行一年期貸款利率上浮20%,每年年末還息，則應(yīng)支付利息為:財(cái)務(wù)費(fèi)用=50000%（1+20%）2=銷(xiāo)售費(fèi)用包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用，可按房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的6%計(jì)取。銷(xiāo)售費(fèi)用=2994686%=（萬(wàn)元）該項(xiàng)目期間費(fèi)用=+=（萬(wàn)元）（三）、項(xiàng)目總投資估算一覽表（評(píng)估表3）項(xiàng)目總投資估算表評(píng)估表3單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目總投資占總投資比例(%)單價(jià)(元/平方米)估算說(shuō)明1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資%　土地費(fèi)用%　前期建設(shè)費(fèi)5,%　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)6,%　建筑安裝工程費(fèi)67375% 　公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)%　開(kāi)發(fā)間接費(fèi)%　　管理費(fèi)用%　開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)4487%　其他費(fèi)用%　不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)%　2期間費(fèi)用24,%　財(cái)務(wù)費(fèi)用6,%　銷(xiāo)售費(fèi)用17,%　3經(jīng)營(yíng)資金　　　　4項(xiàng)目總投資%　注：按上述方法同理測(cè)算出車(chē)位的成本為2280元/平方米。四、資金籌措資金籌措的方式：部分自有資金、銀行融資、預(yù)收售房款三種方式。，其余的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資從項(xiàng)目的預(yù)售收入、銷(xiāo)售回款中解決。五、還款計(jì)劃根據(jù)初步預(yù)測(cè)表明，本項(xiàng)目有良好的經(jīng)濟(jì)效益，計(jì)劃貸款周期為2年，第一年年末還息，第二年年末還本付當(dāng)年息。第五章 財(cái)務(wù)分析本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)和建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）規(guī)定的原則和方法進(jìn)行，對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、貸款償還能力、投資回收期以及抗風(fēng)險(xiǎn)能力等指標(biāo)進(jìn)行了詳細(xì)的分析和認(rèn)真的測(cè)算。一、項(xiàng)目收入估算（一）、銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)“X”。，（，其余為C代號(hào)地塊上的商業(yè)建筑），（其中含1萬(wàn)平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；。其余CC（），用于拍賣(mài)。詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)下表：項(xiàng)目用地平衡表序號(hào)地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地面積（公頃）容積率地上建筑面積（平方米）建筑密度建筑限高（米）綠地率車(chē)位配比1B2商業(yè)2700053%2030%本區(qū)域共設(shè)停車(chē)位850個(gè)2B3750064%1028%3B41200061%1028%4B53000056%1529%5B62700065%1525%6B74000056%2026%7B92700059%2025%8C1商住、綜合7000070%　18%本區(qū)域共設(shè)停車(chē)位536個(gè)9C21260023%2450%11C41890025%2450%14A2停車(chē)場(chǎng)　　　　　該范圍共設(shè)地面車(chē)位460個(gè)15C6　　　　　16合計(jì)——　272000　　　1846個(gè)停車(chē)位的設(shè)置原則：，C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置；項(xiàng)目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車(chē)位1846個(gè)。建成后，除社區(qū)配套物業(yè)不能出售或出租帶來(lái)收益之外其余全部用于出售。商業(yè)、住宅及綜合用房按市場(chǎng)價(jià)格出售，車(chē)位按成本價(jià)出售。根據(jù)本報(bào)告第三章的預(yù)測(cè)分析，該項(xiàng)目的各類(lèi)房屋銷(xiāo)售單位價(jià)格預(yù)測(cè)：商業(yè)用房：15000元/㎡（平均價(jià)格）住宅及綜合用房：4500元/㎡（平均價(jià)格）汽車(chē)停車(chē)位：2280元/㎡（按成本價(jià)格出售）本項(xiàng)目銷(xiāo)售收入總額為325050萬(wàn)元，其中商業(yè)用房銷(xiāo)售收入為289500萬(wàn)元，居住辦公用房銷(xiāo)售收入為35500萬(wàn)元。停車(chē)位作為沉淀性資產(chǎn)，年租金毛收益能達(dá)33368萬(wàn)元。土地拍賣(mài)收益預(yù)測(cè)：該項(xiàng)目范圍內(nèi)的土地拆遷總成本約為133000萬(wàn)元。CCC7三宗的的招、拍、掛成交價(jià)格估計(jì)為600萬(wàn)元/畝，600=29520萬(wàn)元。=。（二）、經(jīng)營(yíng)稅金及附加預(yù)測(cè)按現(xiàn)行稅收制度，成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅為銷(xiāo)售收入的5%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加為應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的3%，地方性教育附加為營(yíng)業(yè)稅的1%，副食品調(diào)控基金為經(jīng)營(yíng)收入的1‰。（三）、收益預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)依據(jù)在銷(xiāo)售收入及各項(xiàng)成本的預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上，我們對(duì)該項(xiàng)目的收益進(jìn)行了預(yù)測(cè)。根據(jù)本項(xiàng)目的盈利情況，公司對(duì)所得稅、盈余公積金、公益金及應(yīng)付利潤(rùn)分類(lèi)進(jìn)行估算。由于本項(xiàng)目按項(xiàng)目管理與運(yùn)營(yíng)，故本項(xiàng)目不計(jì)提盈余公積金和公益金。預(yù)測(cè)結(jié)果預(yù)測(cè)結(jié)果表明（見(jiàn)《損益表》），本項(xiàng)目在整個(gè)運(yùn)作期內(nèi)，銷(xiāo)售收入將達(dá)到325050萬(wàn)元；；、。二、財(cái)務(wù)分析（一）、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表的編制 損益表項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）總開(kāi)發(fā)價(jià)值項(xiàng)目總投資銷(xiāo)售稅金及附加稅前利潤(rùn)總額所得稅稅后利潤(rùn)總投資利稅率%總投資凈利率%（二）財(cái)務(wù)分析指標(biāo)計(jì)算運(yùn)用《損益表》的有關(guān)數(shù)值可計(jì)算計(jì)算期內(nèi)的各項(xiàng)指標(biāo)總投資利稅率：%總投資凈利率：%銷(xiāo)售利稅率:%銷(xiāo)售凈利率:%三、項(xiàng)目不確定性分析（一）、盈虧平衡分析盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售量分析由于本項(xiàng)目的總銷(xiāo)售收入為325050萬(wàn)元。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)規(guī)模為320500㎡，%，項(xiàng)目就會(huì)不盈不虧。盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售收入及銷(xiāo)售單價(jià)分析，企業(yè)就會(huì)不盈不虧。㎡。（二）、單因素敏感性分析由于總投資利稅率是投資方案比較與鑒別的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)，故我們選擇總投資利稅率作敏感性分析。其具體分析見(jiàn)下表：?jiǎn)我蛩孛舾行苑治霰恚偼顿Y利稅率）投資收益率 變動(dòng)率10%5%0+5%+10%不確定因素銷(xiāo)售單價(jià)%%%%%開(kāi)發(fā)成本%%%%%對(duì)單因素敏感性分析表進(jìn)行分析可以看出，銷(xiāo)售單價(jià)和開(kāi)發(fā)成本都是敏感性因素。因此，應(yīng)盡量控制開(kāi)發(fā)成本和準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格，使成本控制在預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)成本之內(nèi)，而平均銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到或超過(guò)預(yù)期目標(biāo)。四、財(cái)務(wù)分析結(jié)論通過(guò)上述財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目在整個(gè)運(yùn)作期內(nèi)，；；、?？偼顿Y利稅率：%；總投資凈利率：%；銷(xiāo)售利稅率:%；銷(xiāo)售凈利率:%。綜上所述，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。第六章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程通常分為四個(gè)階段,即投資決策階段,土地獲取階段,項(xiàng)目建設(shè)階段和租售管理階段。各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)是不同的,因此在投資決策前，未來(lái)項(xiàng)目的建設(shè)中時(shí)有可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素提前進(jìn)行識(shí)別分析，并建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)加以制度保障，才能降低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)．一、 投資決策階段（一）、區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)可能來(lái)源于政治環(huán)境、政策環(huán)境、社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境。根據(jù)“X”建設(shè)項(xiàng)目情況，該部分風(fēng)險(xiǎn)較小，但要關(guān)注政府對(duì)改造該項(xiàng)目的相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，以及成都市市區(qū)內(nèi)其他類(lèi)似物業(yè)業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)未來(lái)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中造成的價(jià)值變化。（二）、物業(yè)類(lèi)型風(fēng)險(xiǎn)不同物業(yè)類(lèi)型面對(duì)不用消費(fèi)市場(chǎng)，也可能帶來(lái)不同的經(jīng)營(yíng)收益，因而具有不同的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)論證，目前本報(bào)告設(shè)定的初步功能符合最高最佳使用原則，但要注意產(chǎn)品細(xì)節(jié)規(guī)劃的功能適宜性，要能充分體現(xiàn)都市第一禪林的文化底蘊(yùn)。二、 土地獲取階段（一）、土地使用權(quán)以及規(guī)劃許可的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，土地自然屬性風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于地塊的工程地質(zhì)條件，水文地質(zhì)條件以及地下埋著物等的不確性。土地社會(huì)屬性是指地塊區(qū)位條件及配套設(shè)施是否按項(xiàng)目推進(jìn)不斷完善，同時(shí)本報(bào)告設(shè)定的項(xiàng)目初設(shè)方案是否仍有改動(dòng)等的不確定會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提醒投資方加以關(guān)注。（二）、籌資風(fēng)險(xiǎn)各種籌資方式、所用手段、工具和所面臨的環(huán)境不同，帶來(lái)的項(xiàng)目未來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不同。該項(xiàng)目投資額較大，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng)，應(yīng)充分考慮自由資金和銀行貸款比例，同時(shí)要關(guān)注銀行以及其他金融機(jī)構(gòu)未來(lái)金融政策變化，開(kāi)拓多方面融資渠道。三、 項(xiàng)目建設(shè)階段（一）、招標(biāo)和承包模式不同招標(biāo)方式選擇工程承建商的類(lèi)型不同，會(huì)導(dǎo)致工程成本、進(jìn)度和質(zhì)量波動(dòng)，因而會(huì)對(duì)工程建設(shè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。建議多方考察有經(jīng)驗(yàn)的施工企業(yè)，選擇招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)協(xié)助把關(guān)并建立全過(guò)程監(jiān)控的制度體系。（二）、自然條件風(fēng)險(xiǎn)工程實(shí)施期間，惡劣的自然條件和氣候會(huì)給工程建設(shè)帶來(lái)不便，導(dǎo)致工期延長(zhǎng)、成本增加，建議提前做好施工計(jì)劃，安排好各分部分項(xiàng)工程施工順利進(jìn)行。（三）、工期拖延和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)影響工期的因素很多，如人為因素、技術(shù)因素、材料和設(shè)備因素、機(jī)具因素、地基因素、資金因素、氣候因素、環(huán)境因素等等，其中人是最主要的干擾因素，錯(cuò)誤估計(jì)項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)施條件，因此，投資方應(yīng)組建強(qiáng)有力的工程建設(shè)管理隊(duì)伍，制定相應(yīng)制度來(lái)保障施工進(jìn)度及質(zhì)量。（四）、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本一般來(lái)講，開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段，建設(shè)前期對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)９５％—１００％，初步設(shè)計(jì)階段為７５％—９５％，技術(shù)設(shè)計(jì)階段為３５％—７５％，施工圖設(shè)計(jì)階段為１２％—３５％，施工階段時(shí)項(xiàng)目成本影響僅１２％左右。導(dǎo)致成本風(fēng)險(xiǎn)的主要原因有：（１）項(xiàng)目規(guī)劃，設(shè)計(jì)深度不夠。（２）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案成舊。（３）地基勘測(cè)資料不全。（４）承發(fā)包方式選擇不當(dāng)。（５）項(xiàng)目建設(shè)期間通貨膨脹，材料，人工費(fèi)的上漲。（６）不可抗力。（五）、施工索賠工程索賠是指承包商在由于業(yè)主原因或不可控制的因素而遭受損失時(shí)，向業(yè)主提出補(bǔ)償要求，增加了開(kāi)發(fā)商成本風(fēng)險(xiǎn)，主要原因有：（１）工程變動(dòng)。（２）施工條件變化。（３）管理不當(dāng)。（４）第三方干擾等。因此，投資方應(yīng)充分考慮工程項(xiàng)目建設(shè)個(gè)環(huán)節(jié)合作因素。即時(shí)協(xié)調(diào)，防患于未然，避免索賠風(fēng)險(xiǎn)。四、 銷(xiāo)售管理階段（一）、開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)預(yù)售、即時(shí)出售和滯后銷(xiāo)售三種情況會(huì)帶來(lái)項(xiàng)目不同的收益風(fēng)險(xiǎn)，需要投資商對(duì)未來(lái)物業(yè)市場(chǎng)走勢(shì)準(zhǔn)確預(yù)測(cè)判斷。開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)的選取對(duì)本項(xiàng)目和周遍同一供求圈內(nèi)品質(zhì)相當(dāng)?shù)臉潜P(pán)的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)有密切的聯(lián)系。（二）、銷(xiāo)售價(jià)格采取不同的銷(xiāo)售價(jià)格會(huì)帶來(lái)不同的收益，要充分挖掘物業(yè)價(jià)值，并對(duì)同類(lèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系調(diào)查了解做出正確的價(jià)格策略。總之，在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)階段存在的風(fēng)險(xiǎn)因素以及產(chǎn)生的原因，要從系統(tǒng)的觀點(diǎn)出發(fā)，做出判斷。許多風(fēng)險(xiǎn)具有較多的隱蔽性，各種風(fēng)險(xiǎn)往往交織在一起，這給識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)困難，因此，針對(duì)“成都出口加工區(qū)西區(qū)生活配套區(qū)”項(xiàng)目應(yīng)建立專(zhuān)門(mén)班子，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)，采取科學(xué)方法，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別和控制，采取正確規(guī)避方法，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，才能獲取最大收益。