【正文】 行,必要時(shí)調(diào)整計(jì)劃。 進(jìn)行投資計(jì)劃值與實(shí)際值的比較,提交各種投資控制報(bào)告。 審核本階段各類付款。 審核及處理施工綜合索賠事宜。 參與討論工程決算中的一些問題。 編制投資控制總結(jié)報(bào)告。、動用前準(zhǔn)備階段的進(jìn)度控制：進(jìn)度和成本是相連的，進(jìn)度的緩慢直接影響成本的大小，進(jìn)度在項(xiàng)目體現(xiàn)為時(shí)間成本，進(jìn)度快，時(shí)間短，則成本小。進(jìn)度拖得越緩慢，資金占用的時(shí)間就越長，成本也就越高。進(jìn)度控制應(yīng)從以下兩點(diǎn)著手： 編制本階段的進(jìn)度計(jì)劃,并控制其執(zhí)行,必要時(shí)作調(diào)整。 提交各種進(jìn)度控制總結(jié)報(bào)告。、動用前準(zhǔn)備階段的合同管理：合同是預(yù)結(jié)算的依據(jù)，也是索賠的解釋性文件。合同管理的好壞，直接影響成本的大小。合同管理應(yīng)該從以下方面著手： 進(jìn)行各類合同的跟蹤管理,并提供合同管理的各種報(bào)告。 處理有關(guān)工程索賠事宜,并處理合同糾紛。 處理合同中的未完事項(xiàng)。、動用前準(zhǔn)備階段的信息管理：信息是無形價(jià)值，往往給項(xiàng)目增值，它是成本分析的必要文件，信息管控應(yīng)注重以下幾方面： 進(jìn)行各種工程信息的收集、整理和存檔。 提供種類工程項(xiàng)目管理報(bào)告。 督促項(xiàng)目實(shí)施單位整理工程技術(shù)資料。 組織提交竣工資料。 組織編制重要設(shè)施的使用及維護(hù)手冊。、動用前準(zhǔn)備階段的組織與協(xié)調(diào)費(fèi)用管理 組織和協(xié)調(diào)參與工程建設(shè)各單位之間的關(guān)系的費(fèi)用控制 向各政府主管部門辦理各項(xiàng)投入使用事項(xiàng)費(fèi)用控制保修服務(wù)階段的成本高低，首先取決于工程設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量好壞，做好工程質(zhì)量工作，則可以將保修費(fèi)用降到最低水平。：作好建筑物的使用說明書和保修書，分清項(xiàng)目部、物業(yè)管理部和用戶各方應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任、費(fèi)用、范圍、期限，杜絕非項(xiàng)目部自身責(zé)任所發(fā)生的保修支出。：根據(jù)實(shí)際工程質(zhì)量，對保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，合理預(yù)計(jì)可能發(fā)生的維修費(fèi)用，留足保修費(fèi)用。并做出保修計(jì)劃，以此作為保修費(fèi)用的控制依據(jù)。、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收：“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)部門同時(shí)簽署；原則上提高工程質(zhì)量，入伙后一年內(nèi)因工程質(zhì)量造成的維修、賠償費(fèi)用不得超過5元/：凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期改直到復(fù)驗(yàn)合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。第四篇：房地產(chǎn)成本管理 要點(diǎn)房地產(chǎn)成本控制要點(diǎn)摘 要：房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營的效益取決于銷售收入的大小和成本支出的多少。房價(jià)調(diào)控的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對成本費(fèi)用的控制提出了更高的要求。對于全過程成本控制的理論研究業(yè)界已經(jīng)較為深入，現(xiàn)就全過程控制的實(shí)踐得出的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)。一、項(xiàng)目成本控制階段劃分及主要任務(wù)根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)過程，按照全過程動態(tài)成本控制的管理思路，我們可以將控制分為以下三個(gè)階段：。及時(shí)、科學(xué)的編制各階段成本指標(biāo)，提供項(xiàng)目決策、指導(dǎo)限額設(shè)計(jì)是事前控制的要求。成本指標(biāo)的編制劃分為三個(gè)階段：(1)決策階段的成本測算。根據(jù)項(xiàng)目的地價(jià)、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、配套情況、行政性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目初步定位、概念規(guī)劃草案等資料編制，為項(xiàng)目的可行性決策提供成本測算及贏利預(yù)測方面的數(shù)據(jù)。(2)規(guī)劃階段的成本概算。根據(jù)修詳規(guī)批復(fù)資料、營銷策劃建議、項(xiàng)目統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)編制。該階段指標(biāo)將檢驗(yàn)成本測算中技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的落實(shí)情況，并作為方案設(shè)計(jì)的成本限額。(3)方案階段的目標(biāo)成本。根據(jù)單體方案、園林景觀方案、營銷策劃方案等編制成本指標(biāo)。該指標(biāo)經(jīng)審批后將作為項(xiàng)目的總控目標(biāo)成本，也是對進(jìn)行動態(tài)成本控制的依據(jù)。主要體現(xiàn)為項(xiàng)目實(shí)施過程的招標(biāo)采購、變更、簽證、付款的成本控制。加強(qiáng)招標(biāo)過程中定標(biāo)價(jià)與成本指標(biāo)核對，強(qiáng)化通過設(shè)計(jì)優(yōu)化控制成本；通過資源整合，加強(qiáng)集中采購控制施工成本；控制變更、簽證產(chǎn)生的不可預(yù)見成本；加強(qiáng)項(xiàng)目安全、進(jìn)度、質(zhì)量管理減少隱性成本；審核付款計(jì)劃及金額，既要保證項(xiàng)目推進(jìn)也要保證資金的支付安全。主要體現(xiàn)在結(jié)算中的成本控制及后評估。統(tǒng)籌安排加快結(jié)算的推進(jìn)，保證與供應(yīng)商的合作關(guān)系以降低機(jī)會成本；通過結(jié)算數(shù)據(jù)及時(shí)編制項(xiàng)目成本后評估，積累成本歷史數(shù)據(jù)庫，更好的指導(dǎo)新項(xiàng)目成本指標(biāo)的編制，達(dá)到循環(huán)改進(jìn)的目標(biāo)。二、事前控制階段的注意事項(xiàng)(一)項(xiàng)目決策的成本控制決策階段的成本控制是宏觀的、戰(zhàn)略層面的，也是決定項(xiàng)目成敗的，必須深入調(diào)研，慎重決策。項(xiàng)目銷售成本歸納為地價(jià)、建安成本、融資成本、費(fèi)稅。根據(jù)產(chǎn)品類型的初步定位及成本歷史數(shù)據(jù)庫可框定建安成本，融資成本及費(fèi)稅也容易框算，土地有無瑕疵，地方政府有無特殊規(guī)定是影響成本較大的不確定因素，是該階段要重點(diǎn)調(diào)研的。因此買地決策前應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、成本人員對地塊進(jìn)行實(shí)地查勘，收集地形、地質(zhì)、三通一平、外水外電等市政配套條件資料進(jìn)行成本評估。(二)項(xiàng)目定位的成本控制項(xiàng)目前期產(chǎn)品定位對成本及盈利預(yù)測影響較大，準(zhǔn)確的市場定位是指導(dǎo)設(shè)計(jì)順利開展，避免設(shè)計(jì)反復(fù)的有力保障。產(chǎn)品的定位也要結(jié)合市場的變化相應(yīng)調(diào)整，保證項(xiàng)目預(yù)期效益的實(shí)現(xiàn)。(三)設(shè)計(jì)過程的成本控制設(shè)計(jì)階段是控制建安成本的切入點(diǎn)，設(shè)計(jì)要根據(jù)營銷定位快速反應(yīng)，成本控制部門要及時(shí)核算限額設(shè)計(jì)的落實(shí)情況。產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化帶動設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速開發(fā)，提高周轉(zhuǎn)的有效途徑。市場變化時(shí)，及時(shí)主動的調(diào)整設(shè)計(jì)方案，優(yōu)化成本投入。、功能性成本、敏感性成本。嚴(yán)控結(jié)構(gòu)性成本(限額設(shè)計(jì))，保證基本使用功能成本投入(戶型、配套)，合理配置敏感性成本(立面、園林、裝修)。敏感性成本可調(diào)整空間大，市場變化時(shí)要重點(diǎn)研究。結(jié)構(gòu)施工圖出圖后一般都要立即投入現(xiàn)場生產(chǎn)，大規(guī)模的修改調(diào)整對工期影響大，而且會造成資源、成本的浪費(fèi)。加強(qiáng)方案階段的成本概算與指標(biāo)的對比，將結(jié)構(gòu)性成本控制在施工圖出圖前是控制結(jié)構(gòu)性成本的有效手段。設(shè)計(jì)過程中應(yīng)仔細(xì)研究材料特性，選擇適合的材料及施工工藝。材料選擇不當(dāng)會導(dǎo)致質(zhì)量問題，增加維修成本，也會導(dǎo)致安全隱患。設(shè)計(jì)選材不當(dāng)造成的質(zhì)量問題往往因責(zé)任界定不清，最后開發(fā)商只好承擔(dān)。三、事中控制階段(一)招標(biāo)過程的成本控制招標(biāo)的目的是選擇合理低價(jià)的合作伙伴。供應(yīng)商是我們的客戶，是項(xiàng)目效益實(shí)現(xiàn)的參與者。施工單位有合理利潤水平是雙方良好合作的基礎(chǔ)，也是項(xiàng)目順利推進(jìn)的保證。公正的投標(biāo)結(jié)果是判斷合理利潤水平的最好途徑。應(yīng)注重招標(biāo)時(shí)的成本控制，與相關(guān)部門緊密配合，提前編制計(jì)劃，項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)重大調(diào)整時(shí)及時(shí)調(diào)整；并組織相關(guān)部門進(jìn)行會審，確保招標(biāo)的計(jì)劃性的可行性。整體招標(biāo)計(jì)劃增加責(zé)任主體、招標(biāo)方式的界定。做到計(jì)劃清晰、分工明確。2．規(guī)范招標(biāo)行為，招標(biāo)前指造價(jià)指標(biāo)編制好標(biāo)底，作為評標(biāo)依據(jù)。項(xiàng)目的招標(biāo)必須按責(zé)權(quán)分工有計(jì)劃、有組織的完成，不規(guī)范的招標(biāo)行為是不允許的，也是對成本控制不利的。同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)招標(biāo)結(jié)果與標(biāo)底對比，提高主動控制成本的意識。3．加強(qiáng)集中采購，與相關(guān)供應(yīng)商建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，利用規(guī)?；档统杀?。集中采購是控制大宗成本支出的有效途徑，結(jié)合設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化，集中招標(biāo)是保證品質(zhì)，降低成本，避免重復(fù)招標(biāo)，提高效率的有效措施。4．選擇最合適的供應(yīng)商。加強(qiáng)對供應(yīng)商的管理，供應(yīng)商選擇不當(dāng)，會帶來管理上的諸多問題，延誤工期，增加成本。加強(qiáng)對合同的管理，簽訂合同時(shí)注意合同條款及清單的完整性與嚴(yán)密性。(二)施工過程的成本控制現(xiàn)場施工管理對成本影響是直接可見的，把關(guān)不嚴(yán)格會產(chǎn)生不必要的額外成本，我們要從施工方案、質(zhì)量安全、簽證、付款、結(jié)算等方面加強(qiáng)控制，在保證項(xiàng)目推進(jìn)的同時(shí)也要注重控制成本。通用項(xiàng)目的施工方案請?jiān)O(shè)計(jì)中心根據(jù)過往的施工總結(jié)，編制統(tǒng)一做法供選用；對于非常規(guī)的施工方案應(yīng)組織工程及成本管理部門進(jìn)行審核。，避免貨不對板。部分材料采用甲供方式會帶來管理上困難，項(xiàng)目管理人員要加強(qiáng)材料進(jìn)場前與合同清單的對比檢查，保證質(zhì)量。對因監(jiān)管疏漏已施工不能整改的，項(xiàng)目管理部門應(yīng)主動發(fā)出變更單，作為結(jié)算扣減的依據(jù)。工程質(zhì)量問題產(chǎn)生原因比較復(fù)雜，而且時(shí)效性比較強(qiáng)，問題發(fā)生后如果不及時(shí)處理，手續(xù)辦理不到位，很容易無法界定落實(shí)責(zé)任單位，最后發(fā)生的成本只能由開發(fā)商承擔(dān)。從源頭及過程中嚴(yán)控簽證。對施工過程中的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行控制，與設(shè)計(jì)院簽訂合同時(shí)約定獎罰制度。對施工過程中發(fā)生的變更、簽證，堅(jiān)持先算核算后施工的原則。主要是審核施工單位申請付款與現(xiàn)場進(jìn)度是否相符，既要保證項(xiàng)目正常推進(jìn)，也要保證不會出現(xiàn)超額付款的情況。四、事后控制階段。工程竣工驗(yàn)收后及時(shí)辦理結(jié)算是項(xiàng)目財(cái)務(wù)結(jié)算、成本后評估的需要，結(jié)算不及時(shí)也可能會導(dǎo)致開發(fā)商違約的法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，完工后及時(shí)催促施工單位報(bào)送結(jié)算，結(jié)算接收后及時(shí)錄入成本系統(tǒng)。結(jié)算是成本支出的最后把關(guān)，同時(shí)應(yīng)注意以下幾方面：，確保與現(xiàn)場一致?？⒐D作為結(jié)算的依據(jù)，即使只多了一條線條，也可能卻會對造價(jià)產(chǎn)生影響，因此，竣工圖與現(xiàn)場的一致性是十分重要的。簽訂甲供料合同時(shí)，預(yù)算工程量要根據(jù)圖紙計(jì)算；使用單位在下單前提供數(shù)量的計(jì)算依據(jù)，超出合同預(yù)算量的必須報(bào)成控部門審核后方可下單采購；甲供材料合同在供貨完畢后及時(shí)結(jié)算，不得出現(xiàn)領(lǐng)用合同先結(jié)算，供貨合同后結(jié)算的現(xiàn)象。，相對多的材料，改用甲指乙供的方式，由甲方指定廠家，指定材料價(jià)格、采保費(fèi)率以及損耗率，由乙方直接采購，按竣工圖結(jié)算。，以項(xiàng)目公司為單位統(tǒng)籌使用施工中購置的資產(chǎn)，對資產(chǎn)的處理進(jìn)行記錄。五、結(jié)語成本控制貫穿于項(xiàng)目的全過程，成功的成本控制是全員參與成本過程管理，不是僅依靠成本控制部門的核算，不是靠招標(biāo)的壓價(jià)。成本控制管理應(yīng)該是一種花錢的學(xué)問，成本管理更多要管的是成本投入是否必要、以什 么標(biāo)準(zhǔn)投入，投入能否帶來效益。第五篇：房地產(chǎn)成本管理培訓(xùn)成本管理培訓(xùn)第一部分、成本體系建設(shè)成本體系建設(shè)的必要性（立憲、規(guī)范）案例：萬達(dá)成本制度的建立對萬達(dá)成本管理中的幾個(gè)重點(diǎn)體系的介紹、招評標(biāo)管理招標(biāo)層級分類：一、二類、地方類招標(biāo)合格供方品牌庫（實(shí)例）招標(biāo)文件范本（實(shí)例）綜合評標(biāo)法（實(shí)例）評標(biāo)模板（實(shí)例）對施工單位的約束對結(jié)算成果差異的處理措施處罰法則：上海萬達(dá)某廣場復(fù)盤招標(biāo)及結(jié)算分析第二部分、前期成本測算前期成本測算的重要性對業(yè)態(tài)的合理選擇了解盈利水平，賺多少了解現(xiàn)金流水平前期成本測算模版（實(shí)例）標(biāo)桿企業(yè)成本測算表標(biāo)桿企業(yè)成本測算表組成講解如何進(jìn)行前期成本測算拿地和概念設(shè)計(jì)任務(wù)書下達(dá)前深化設(shè)計(jì)出施工圖前；成本與工程的配合；成本與開發(fā)部的配合；成本與營銷部的配合；成本與招商部的配合；成本與項(xiàng)目發(fā)展部的配合；成本與財(cái)務(wù)部的配合。：上海萬達(dá)某廣場成本的測算；?？谀吵邔禹?xiàng)目成本的測算。第三部分、動態(tài)成本的控制成本超支預(yù)警及處理成本超支的操作要點(diǎn)成本超支的處理流程實(shí)例分析動態(tài)成本的編制辦法實(shí)例1：上海江橋萬達(dá)廣場的動態(tài)成本編制實(shí)例2：上海周浦萬達(dá)廣場的結(jié)算復(fù)核編制第四部分、拆遷補(bǔ)償成本實(shí)例分析拆遷補(bǔ)償成本的編制辦法實(shí)例1：北京某大型拆遷項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償成本的投標(biāo)文件實(shí)例2：深圳某拆遷項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償成本的編制實(shí)例分析拆遷補(bǔ)償合同的編制要點(diǎn)實(shí)例1：深圳某拆遷項(xiàng)目的合同要點(diǎn)分析