【正文】 證干凈、衛(wèi)生、平整且硬地化，文明化、標(biāo)準(zhǔn)化，通過(guò)美化施工現(xiàn)場(chǎng)管理手段，來(lái)吸引小業(yè)主參觀考察，給項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，為項(xiàng)目增值。：把控進(jìn)場(chǎng)材料品牌與合同要求一致，并檢查進(jìn)場(chǎng)材料是否合格，滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求和設(shè)計(jì)要求。：工程項(xiàng)目所需的材料成本控制分兩種：：在進(jìn)行甲供材料招標(biāo)時(shí)，建議合約部在訂貨時(shí)，材料的質(zhì)量、規(guī)格、型號(hào)一定要滿足工程的功能要求和項(xiàng)目工期要求。集團(tuán)規(guī)定委托、指令、變更、簽證發(fā)放、審批規(guī)范化，直接委托造價(jià)不大于目標(biāo)成本的10%。：因F24項(xiàng)目施工圖版本多，項(xiàng)目要求各專(zhuān)業(yè)主管工程師必須核查設(shè)計(jì)變更收發(fā)時(shí)間、版本、圖紙變更內(nèi)容是否跟原施工圖相符合，并核出變更跟原圖紙存在有多大的差異性，作判斷有無(wú)變更的必要，預(yù)算組則對(duì)其變更估算出造價(jià)的增減值，并根據(jù)施工現(xiàn)狀，判斷變更下發(fā)的時(shí)間在施工前還是施工后，若在施工前下發(fā)，則不引起二次投入。項(xiàng)目施工階段成本管理是施工項(xiàng)目全過(guò)程控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，因此，應(yīng)認(rèn)真分析、對(duì)待項(xiàng)目施工過(guò)程中的技術(shù)問(wèn)題和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，用一套切實(shí)可行的辦法，最大限度控制項(xiàng)目成本，以獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。：項(xiàng)目規(guī)定各專(zhuān)業(yè)主管工程師積極跟營(yíng)運(yùn)、投研起得聯(lián)系，密切關(guān)注建筑實(shí)際使用功能可能會(huì)發(fā)生的變化，或者原設(shè)計(jì)本身跟使用功能不相符，力求在未施工前及時(shí)地發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提前糾正，以此來(lái)降低工程成本。專(zhuān)業(yè)主管工程師則組織圖紙會(huì)審、下達(dá)招標(biāo)任務(wù)書(shū)和做好圖紙發(fā)放處理任務(wù)單，以明確相關(guān)部門(mén)需要協(xié)作的工作。項(xiàng)目建設(shè)確定以后,控制好初步設(shè)計(jì)和技術(shù)設(shè)計(jì)階段,基本上就控制了資源消耗規(guī)模和品質(zhì),這也是我們常說(shuō)的成本事前控制。：：項(xiàng)目要求各專(zhuān)業(yè)主管工程師根據(jù)項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，排查跟進(jìn)設(shè)計(jì)出圖的時(shí)間是否滿足設(shè)計(jì)合同工期，各階段設(shè)計(jì)進(jìn)度是否跟設(shè)計(jì)合同節(jié)點(diǎn)工期吻合。：在保證產(chǎn)品有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、合格證、檢驗(yàn)報(bào)告且能夠滿足建設(shè)工期及建筑使用功能的前提下，優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實(shí)力、規(guī)范的、質(zhì)量高的、信譽(yù)好、排產(chǎn)工期短的、報(bào)價(jià)最低的材料供應(yīng)商，使建設(shè)成本控制到最低。：優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實(shí)力、規(guī)范的、盡職責(zé)的、信譽(yù)好的、監(jiān)理方案最經(jīng)濟(jì)合理的監(jiān)理單位，使監(jiān)理投資費(fèi)用控制到最低。：對(duì)投標(biāo)文件的語(yǔ)句、方案、組織設(shè)計(jì)、承諾書(shū)、合同工期、合同經(jīng)濟(jì)進(jìn)行分析評(píng)比，評(píng)比時(shí)，項(xiàng)目工程組側(cè)重于對(duì)技術(shù)標(biāo)的評(píng)比，項(xiàng)目預(yù)算組側(cè)重于商務(wù)標(biāo)的評(píng)比。：找出招標(biāo)文件中語(yǔ)句、條款、范圍、技術(shù)要求、合同工期、合同經(jīng)濟(jì)錯(cuò)誤或容易讓人鉆空子的地方，進(jìn)行修改。以便評(píng)價(jià)項(xiàng)目小型的經(jīng)濟(jì)標(biāo)和簽證、索賠用。：項(xiàng)目要求預(yù)算組將集團(tuán)已完工程及已簽合同的工程整理成表，計(jì)算出單位造價(jià)，以便我部進(jìn)行樣板房、零星工程、尚未簽訂合同的工程進(jìn)行投資估算和編制資金計(jì)劃。：項(xiàng)目要求預(yù)算組收集各種建筑材料的市場(chǎng)信息價(jià)格、材料廠商價(jià)格，建立材料信息庫(kù)。：有了準(zhǔn)確的資料和信息，通過(guò)計(jì)算、分析、評(píng)估，才能準(zhǔn)確得出工程造價(jià)，正確地選擇優(yōu)秀的中標(biāo)單位。以確保資金有效利用。：項(xiàng)目組織專(zhuān)題會(huì)議討論研究項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，分析目前項(xiàng)目實(shí)際工程狀況和工程的難易度，對(duì)進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行交底，落到實(shí)處，形成有效文件，以確保項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。：根據(jù)集團(tuán)營(yíng)運(yùn)計(jì)劃，區(qū)分項(xiàng)目哪些部分可以實(shí)現(xiàn)價(jià)值或者提高項(xiàng)目收益的功能, 哪些屬于關(guān)鍵線工作的，或者是工作嚴(yán)重滯后的，項(xiàng)目則列重點(diǎn)對(duì)待；列重點(diǎn)控制進(jìn)度，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的時(shí)間成本控制。對(duì)尚未簽訂的合同，由該專(zhuān)業(yè)責(zé)任工程師負(fù)責(zé)跟進(jìn)簽訂合同的進(jìn)度，直至合同簽訂后，合同的義務(wù)被履行完成止。： F24根據(jù)項(xiàng)目總投資組織內(nèi)部專(zhuān)題會(huì)議，分析出整個(gè)項(xiàng)目的合同組成量，并將合同按專(zhuān)業(yè)來(lái)劃分管控，由項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)工程師專(zhuān)人跟蹤控制其全過(guò)程，具體方法為：。：：由項(xiàng)目總經(jīng)理為導(dǎo)師，經(jīng)常對(duì)項(xiàng)目管理人員進(jìn)行管理方式方法、行文潤(rùn)筆、待人接物、工作流程、工程規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)等業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高項(xiàng)目成員業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理水平，著重解決好項(xiàng)目管理人員成本管理的理念和方法問(wèn)題。：項(xiàng)目會(huì)議決定對(duì)項(xiàng)目辦公文具、紙張進(jìn)行定量限制，并倡導(dǎo)雙面使用、OA辦公、建立共享文檔、若無(wú)必要發(fā)文且能夠溝通解決事情的，盡量不發(fā)文等措施。其把控點(diǎn)為：：項(xiàng)目總經(jīng)理在集團(tuán)會(huì)議上提議對(duì)于集團(tuán)開(kāi)發(fā)部、投研中心、合約部、質(zhì)安部、預(yù)結(jié)算部、成本管理部等為代表公司進(jìn)行相關(guān)日常工作維護(hù)需要開(kāi)銷(xiāo)或接待的費(fèi)用，若與項(xiàng)目部有關(guān)的，應(yīng)預(yù)先通知我部項(xiàng)目總經(jīng)理，我部項(xiàng)目總經(jīng)理則安排一名項(xiàng)目人員在場(chǎng)共同接待。三、項(xiàng)目成本管理的具體操作方法：合理安排工作、節(jié)約項(xiàng)目辦公費(fèi)、管理費(fèi)及集團(tuán)各相關(guān)部門(mén)用于本項(xiàng)目的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)等各種開(kāi)支。：F24項(xiàng)目投資大，珠江新城又位于新中軸線，最新?lián)屨夹率袌?chǎng)，給集團(tuán)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是很大的。 ：我部成本管理由項(xiàng)目總經(jīng)理牽頭，強(qiáng)化成本控制意識(shí)和團(tuán)隊(duì)合作精神，組織全員參與，充分發(fā)揮成本控制的積極作用。.“成本效益”原則 ：我部還在保障工程安全，提高工程質(zhì)量的前提下，將好的思路建議設(shè)計(jì)創(chuàng)新設(shè)計(jì)、改善施工工藝，尋求新的開(kāi)拓。第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理一、明確項(xiàng)目成本管理基本概念項(xiàng)目成本管理：是指預(yù)測(cè)和管理項(xiàng)目成本，它包括設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備階段的成本管理、設(shè)計(jì)階段的成本管理、招投標(biāo)階段的成本管理、施工前準(zhǔn)備階段的成本管理、施工過(guò)程階段的成本管理、竣工結(jié)算階段的成本管理、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的成本管理、保修服務(wù)階段的成本管理等。其次要確保所有的變更能夠得到及時(shí)的管理，包括設(shè)計(jì)變更、簽證管理和顧客的變更，因此必須建立起完善的設(shè)計(jì)變更流程和簽證管理流程，變更與簽證前的審核是動(dòng)態(tài)成本控制的基本手段，變更與簽證流程的嚴(yán)格執(zhí)行是基本的保障還必須在各階段對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行分析和總結(jié)，必要時(shí)及時(shí)調(diào)整目標(biāo)成本管理體系，真實(shí)反映成本控制現(xiàn)狀。三、動(dòng)態(tài)成本管理體系由于市場(chǎng)是千變?nèi)f化的，而且開(kāi)發(fā)過(guò)程中有很多不可預(yù)見(jiàn)的因素，因此，必須對(duì)整個(gè)成本進(jìn)行過(guò)程上的動(dòng)態(tài)管理，而要進(jìn)行有效的動(dòng)態(tài)管理，必須建立詳細(xì)的和可操作的動(dòng)態(tài)成本信息系統(tǒng)以及保持動(dòng)態(tài)的監(jiān)控。從項(xiàng)目成本的構(gòu)成看，一般包括土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、營(yíng)銷(xiāo)成本、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)成本，每一個(gè)子項(xiàng)均可以找到責(zé)任部門(mén)。在制訂目標(biāo)時(shí)，要按細(xì)項(xiàng)列出清單并劃分責(zé)任部門(mén)，通常建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門(mén)，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍。由于在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段已經(jīng)決定了絕大部分的項(xiàng)目成本，因此應(yīng)把此階段應(yīng)該作為成本管理的重點(diǎn)。然后根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司擬分包思路，明確各分包工程承包范圍及其相互搭接關(guān)系，將單方建筑安裝成本分解到各分包工程上，測(cè)算各分包工程的單位成本，檢討是否與選材用料標(biāo)準(zhǔn)吻合，如不吻合，調(diào)整有關(guān)要求或標(biāo)準(zhǔn)，重復(fù)上述步驟。在可研階段要進(jìn)行成本的估算，這個(gè)時(shí)候主要是對(duì)投資的可行性進(jìn)行估算，然后隨著方案的不斷深化，目標(biāo)成本開(kāi)始逐漸的準(zhǔn)備和細(xì)化，到主體工程施工圖預(yù)算確定后形成最后定稿的版本。事實(shí)上，如果有好的方法和成本數(shù)據(jù)的積累，建立目標(biāo)成本的并不難。一、目標(biāo)成本管理體系所謂目標(biāo)成本是指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制訂的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)劃，目標(biāo)成本是項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制的依據(jù)之一，也是編制成本責(zé)任考核指標(biāo)的基礎(chǔ)文件。成本控制要點(diǎn)和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定的流程規(guī)范基礎(chǔ)之上的對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程的每個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制的知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)的傳承，從戰(zhàn)略角度所進(jìn)行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細(xì)分而進(jìn)行的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、戰(zhàn)略采購(gòu)等。要加強(qiáng)成本管理，必須建立起系統(tǒng)的成本管理系統(tǒng)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，成本管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個(gè)層面的內(nèi)容，最基礎(chǔ)的是成本管理的流程與制度體系，其次是每一個(gè)階段的控制要點(diǎn)和知識(shí)積累，第三個(gè)層面是從公司的戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。它主要包括銷(xiāo)售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過(guò)10%。在我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。稅費(fèi)稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門(mén)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。貸款利息房地產(chǎn)因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開(kāi)發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車(chē)棚等室外工程?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，自來(lái)水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用。從我國(guó)目前情況看，約占整個(gè)成本的40%左右。建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程廢紙房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要指房屋開(kāi)發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。隨著國(guó)家對(duì)土地宏觀管理政策趨緊，通過(guò)拍賣(mài)方式獲得開(kāi)發(fā)用地成為大多數(shù)開(kāi)發(fā)商獲取開(kāi)發(fā)用地的有效方式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓?zhuān)袠?biāo)出讓?zhuān)馁u(mài)出讓。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，對(duì)發(fā)生成本變更的原因要深入分析，不能被動(dòng)的變更成本，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和企業(yè)本身的財(cái)務(wù)狀況，要主動(dòng)的采取糾正措施，或調(diào)整范圍或改變資源條件或重新協(xié)調(diào)進(jìn)度、成本、質(zhì)量的三者關(guān)系。經(jīng)過(guò)上述過(guò)程，我們會(huì)得出修訂后的成本估算和更新的預(yù)算。對(duì)上述引起成本變化，首先必須通過(guò)一定的程序?qū)ψ兏暾?qǐng)進(jìn)行處理，核實(shí)變更的合理性，核實(shí)的過(guò)程就是績(jī)效測(cè)量。這些成本變化必須通過(guò)一定程序?qū)?xiàng)目估算和項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行調(diào)整。績(jī)效報(bào)告：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在實(shí)際進(jìn)行開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中，隨時(shí)掌握的實(shí)際情況而編寫(xiě)的狀態(tài)報(bào)告、進(jìn)度報(bào)告和發(fā)展趨勢(shì)。以此基準(zhǔn)計(jì)劃對(duì)后來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中的實(shí)際成本和計(jì)劃成本進(jìn)行比較，從而可以檢測(cè)項(xiàng)目的成本績(jī)效和進(jìn)度績(jī)效。成本基準(zhǔn)計(jì)劃通過(guò)一定的程序批準(zhǔn)，如有變更必須通過(guò)成本變更控制系統(tǒng)進(jìn)行間歇式的變更。根據(jù)上述輸入，再利用成本估算的類(lèi)比法、參數(shù)模型法、自下而上估算法和計(jì)算機(jī)模型等工具和技術(shù)編制成本預(yù)算。像這種不斷變換項(xiàng)目可交付成果，成本就無(wú)法預(yù)算。本人并不認(rèn)為這種不斷改變可交付成果是一種進(jìn)步，實(shí)際上是一種瞎折騰。這里需要強(qiáng)調(diào)的是，不論估算還是預(yù)算，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各階段可交付成果的本質(zhì)是一致的，并不因?yàn)轫?xiàng)目在其生命周期中所處的階段不同，其成果在不斷變化。成本估算：前面已作介紹。隨著項(xiàng)目定義的不斷明細(xì)、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下資源價(jià)格的變化，其估算是一個(gè)動(dòng)態(tài)的。詳細(xì)依據(jù)：在作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目估算時(shí)所用的假設(shè)和假定，假設(shè)和假定的理解就是我們傳統(tǒng)的編制工程預(yù)算、進(jìn)度計(jì)劃經(jīng)常寫(xiě)的編制說(shuō)明或編制依據(jù)。這根據(jù)工程進(jìn)展的需要所決定。如項(xiàng)目在可行性研究階段，則采用類(lèi)似估算法；在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段、策劃定位階段則采用參數(shù)模型法；在施工圖階段則采用字下而上估算法。它基于開(kāi)發(fā)商的會(huì)計(jì)科目表。要專(zhuān)門(mén)按可交付成果進(jìn)行活動(dòng)定義、活動(dòng)排序、活動(dòng)歷時(shí)估算。如鋼材X元/噸，人工X元/天，可行性研究報(bào)告XX萬(wàn)元/個(gè)，等。資源需求：就是資源計(jì)劃編制的輸出，包括