淺議房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理論文-文庫(kù)吧資料
2024-09-19 13:58本頁(yè)面
【正文】 費(fèi)用管理的各項(xiàng)基礎(chǔ)工 作 ,制定成本費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) ,分解成本費(fèi)用指標(biāo) ,控制成本費(fèi)用差異 ,以保證目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。從源頭上節(jié)約、控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本 ,這是目標(biāo)成本管理中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此 ,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須從開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的策劃階段開(kāi)始 ,著重考慮設(shè)計(jì)、報(bào)建、環(huán)境配套、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)等 ,并向各部門(mén)交底達(dá)成一致 ,作為各部門(mén)的工作指標(biāo)。可研階段進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí) ,成本估算主要依據(jù)類(lèi)似項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)或已結(jié)算項(xiàng)目的數(shù)據(jù)。 房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理存在的問(wèn)題 目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理存在以下問(wèn)題 : 缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系 設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證難以有效控制 超合同付款時(shí)有發(fā)生 難以實(shí)時(shí)了解大量工程合同的執(zhí)行進(jìn)度 難以精確制定資金計(jì)劃 缺乏對(duì)成本歷史數(shù)據(jù)的積累和分析 難以及時(shí)追蹤各類(lèi)材料的價(jià)格變動(dòng)及應(yīng)用狀況 缺乏對(duì)合作廠商的全面跟蹤管理 5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的執(zhí)行管理 事前控制 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)階段 ,在規(guī)范的成本管理制度及完善的成本管理體系的指導(dǎo)下 ,根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略 ,結(jié)合項(xiàng)目所在的位 置、環(huán)境等因素 ,確定擬開(kāi)發(fā)的樓盤(pán) ,并作好可行性研究和規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。 管理理念不準(zhǔn)確。 管理方法不正確。 制度體系不完善。目前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理不善的原因有以下幾點(diǎn) : 體制原因。經(jīng)過(guò)前面目標(biāo)成本的制定、優(yōu)化和分解 ,我們便要進(jìn)入更重要的一步 ?目標(biāo)成本的執(zhí)行 ,因目標(biāo)成本的執(zhí)行是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程 ,所以在下一章單獨(dú)進(jìn)行闡述?？v向分解的依據(jù)是企業(yè)內(nèi)部的成本核算科目 ,具體分解到八大類(lèi)成本費(fèi)用后還要再依據(jù)三級(jí)科目繼續(xù)分解。 對(duì)于橫向分解來(lái)說(shuō)分解的依據(jù)是企業(yè)內(nèi)部的管理架構(gòu) ,分解的原則是 :誰(shuí)負(fù)責(zé)誰(shuí)承擔(dān)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有裙樓、公寓、寫(xiě)字樓及商業(yè)街等不同功能的 ,在按期劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上 ,還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。對(duì)于縱向分解來(lái)說(shuō) ,主要是依據(jù)企業(yè)內(nèi)部形成的成本核算科目的層級(jí)和具體的成本核算科目。各個(gè)部門(mén)都要對(duì)各自部門(mén)的行政費(fèi)用預(yù)算控制率、資金計(jì)劃差異率等管理指標(biāo)負(fù)責(zé)。對(duì)銷(xiāo)售費(fèi)用負(fù)責(zé)。對(duì)紅線外市政建設(shè)費(fèi)用、勘察丈量費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、三通一平費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等負(fù)責(zé)。項(xiàng)目部對(duì)地價(jià)、樓牌費(fèi)、國(guó)有土地使用證等費(fèi)用負(fù)責(zé) 。采購(gòu)部對(duì)門(mén)窗、欄桿、百頁(yè)、墻磚、涂料、保溫、砌體等材料的選擇及單價(jià)指標(biāo)負(fù)責(zé) 。工程部對(duì)鋼筋含量、主體安裝及市政消防智能化系統(tǒng)變更比例等造價(jià)指標(biāo)負(fù)責(zé) 。對(duì)門(mén)窗、欄桿、保溫及涂料等部品的選擇及單價(jià)指標(biāo)負(fù)責(zé) 。設(shè)計(jì)部應(yīng)對(duì)規(guī)劃指標(biāo)面積與產(chǎn)權(quán)面積誤差、可售面積比等規(guī)劃指標(biāo)負(fù)責(zé) 。目標(biāo)成本的分解應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的總規(guī)劃指標(biāo)、分期規(guī)劃指標(biāo)及工程概況 ,把各控制指標(biāo)分解到各個(gè)責(zé)任部門(mén) ,并明確各部門(mén)的目標(biāo)、控制要點(diǎn)和控制手段。 在投資分析和概念設(shè)計(jì)階段 ,根據(jù)可行性研究報(bào)告 ,以及營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、成本、工程、財(cái)務(wù)等相關(guān)部門(mén)互動(dòng)討論確定項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位。設(shè)計(jì)階段的節(jié)約是源頭上的節(jié)約 ,應(yīng)從優(yōu)化設(shè)計(jì)的角度考慮 ,在保證品質(zhì)的前提下進(jìn)一步降低開(kāi)發(fā)成本。重點(diǎn)關(guān)注設(shè)計(jì)中的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否符合總的品質(zhì)定位 ,各項(xiàng)建材、設(shè)備的定位與樓盤(pán)的品位是否一致、是否經(jīng)濟(jì)合理等。也可以采用限額設(shè)計(jì)制度對(duì) 目標(biāo)成本進(jìn)行控制。 設(shè)計(jì)階段是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本控制最重要的階段。除了概念設(shè)計(jì)之外的其他三個(gè)小階段要分別確定具體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ,每一項(xiàng)指標(biāo)都關(guān)系到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。因?yàn)榻?jīng)過(guò)上面兩個(gè)步驟 ,項(xiàng)目的目標(biāo)收入和目標(biāo)成本已經(jīng)測(cè)算出來(lái)了 ,所以就可以計(jì)算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本。在制定目標(biāo)利潤(rùn)的時(shí)候不僅要考慮項(xiàng)目的利潤(rùn)情況 ,而且要充分考慮項(xiàng)目的銷(xiāo)售、投資報(bào)酬與現(xiàn)金流量等因素 ,而不是只考慮投資報(bào)酬的高低。 第二步 ,制定目標(biāo)利潤(rùn)。具體的制定步驟如下 : 第一步 ,預(yù)測(cè)項(xiàng)目的目標(biāo)收入。各成本項(xiàng)目的工程量應(yīng)根據(jù)己竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù) ,由項(xiàng)目規(guī)劃的基本指標(biāo)推算得出 。 目標(biāo)成本的制定 目標(biāo)成本的制定以市場(chǎng)導(dǎo)向和顧客滿(mǎn)意為原則 ,以項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)以及各部門(mén)共同確定的銷(xiāo)售交樓標(biāo) 準(zhǔn)為基礎(chǔ)。 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理流程 目標(biāo)成本管理運(yùn)用到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上一定要遵守市場(chǎng)導(dǎo)向原則、顧客滿(mǎn)意原則、全面管理原則、成本效益觀以及源流管理原則 ,這樣才一能達(dá)到預(yù)期的目的。 目標(biāo)成本的分析和考核 目標(biāo)成本分析包括事前的預(yù)測(cè)分析、事中的控制分析和事后的業(yè)績(jī)分析 ,為目標(biāo)成本的預(yù)防控制、過(guò)程控制、反饋控制以及考核評(píng)價(jià)提供充分客觀的依據(jù)。項(xiàng)目成本控制要把握的原則是全面控制原則、動(dòng)態(tài)控制原則、目標(biāo)管理原則、責(zé)權(quán)利相結(jié)合的原則。 目標(biāo)成本的控制 目標(biāo)成本管理體系的核心在于控制 ,這里的控制是指在項(xiàng)目成本形成的過(guò)程中 ,為降低成本 ,達(dá) 到預(yù)期的成本目標(biāo) ,所進(jìn)行的預(yù)測(cè)、計(jì)劃、實(shí)施、核算、分析、考核等一系列活動(dòng)。橫向是把目標(biāo)成本合理地分配到各個(gè)部門(mén) ,成為各部門(mén)的責(zé)任成本 ,各部門(mén)成為目標(biāo)成本的執(zhí)行者和責(zé)任主體 ,就必須對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行進(jìn)行控制 ,對(duì)執(zhí)行的結(jié)果負(fù)責(zé) 。 目標(biāo)成本的分解 目標(biāo)成本制定后 ,要結(jié)合 企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行橫向和縱向的分解。然后進(jìn)行成本決策分析 ,提供各種備選方案 ,進(jìn)行成本決策 ,確定優(yōu)化方案。 按照全面 完整的目標(biāo)成本管理體系的要求 ,基本流程應(yīng)該包括以下幾個(gè)部分 : 目標(biāo)成本的制定 目標(biāo)成本管理 ,首先是制定成本目標(biāo) ,按照科學(xué)性原則 ,充分掌握資料 ,即進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)、銷(xiāo)售量預(yù)測(cè)、利潤(rùn)預(yù)測(cè)和成本預(yù)測(cè)、搜集有關(guān)歷史資料和企業(yè)當(dāng)前有關(guān)生產(chǎn)能力等資料。它們采用了目標(biāo)成本管理的基本原理 ,從各自的實(shí)際情況出發(fā)、采取的具體形式各不相同、各有特色?？偠灾?,目標(biāo)成本是一種具有管理目標(biāo)一般特點(diǎn)、企業(yè)目標(biāo)一般特點(diǎn)的成本。其特點(diǎn)就是目標(biāo)的屬性 ,即是 一種表示未來(lái)方向的對(duì)象化了的成本。其體系是由成本項(xiàng)目構(gòu)成的體系。因此 ,目標(biāo)成本的特點(diǎn)可以從兩個(gè)方面來(lái)認(rèn)識(shí) : 從目標(biāo)的角度來(lái)認(rèn)識(shí) 目標(biāo)成本除了具有一般目標(biāo)、管理目標(biāo)和企業(yè)目標(biāo)的一般特點(diǎn)外 ,還具有己的特點(diǎn) ,這個(gè)特點(diǎn)就是它的成本屬性 ,即這種目標(biāo)的內(nèi)容、實(shí)體是成本 ,是一種以成本為內(nèi)容或進(jìn)一步說(shuō)是以成本的內(nèi)容為內(nèi)容的目標(biāo)。作為成本概念 ,它是為實(shí)現(xiàn)特定經(jīng)濟(jì)目的而發(fā)生的資本耗費(fèi) ,是內(nèi)涵和外延擴(kuò)大了的成本概念 ,是一種經(jīng)營(yíng)管理型成本。作為目標(biāo)概念 ,它
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