【正文】 算：完成開發(fā)項目諸活動需要資源可能成本的定量估算。三、成本預(yù)算成本預(yù)算的輸入是：成本估算、工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）、項目進(jìn)度計劃。工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）：房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段可交付成果，這里所用的WBS與估算所用的WBS是一致的。在現(xiàn)實的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，這種情況屢屢發(fā)生，如在可行性研究中，定義某地塊做中檔住宅開發(fā)，在策劃定位階段定義為傳統(tǒng)風(fēng)格高檔別墅，在規(guī)劃方案設(shè)計時又作成異域風(fēng)情特色的社區(qū)。造成這種情況是開發(fā)商尋找作可行性研究的人不合格、或開發(fā)商組織前期工作的人水平太低自己心中無數(shù)。項目進(jìn)度計劃：按開發(fā)項目的開發(fā)節(jié)奏，按可交付成果的時間節(jié)點編制出來的進(jìn)度計劃安排。成本預(yù)算：就是將成本估算分配在各項工作上，它同時與進(jìn)度計劃相匹配，從而形成形成成本基準(zhǔn)計劃。這就保證了成本基準(zhǔn)計劃的嚴(yán)肅性。四、成本控制它的輸入是：成本基準(zhǔn)計劃、績效報告、變更申請、成本管理計劃。變更申請：導(dǎo)致項目成本變化的因素很多，開發(fā)范圍發(fā)生變更（增大或縮小），必須引起成本的變化；時間的巨大調(diào)整，會引起成本的變化；項目出現(xiàn)重大事故會引起成本的變化；關(guān)鍵人員調(diào)整會引起成本變化等。成本的變化必須通過書面形式來完成。測量結(jié)果確實需要變更，那么還要重新補(bǔ)充編制成本估算，其編制的方法可以按常規(guī)計算或用計算機(jī)輔助工具。在開發(fā)項目執(zhí)行過程中，根據(jù)已花費(fèi)的實際成本，根據(jù)項目的績效報告，可以預(yù)測項目到完成究竟需要多少成本，這樣作出開發(fā)項目的完工估算。房地產(chǎn)成本的組成土地費(fèi)用土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。目前基本以后兩種方式為主。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。市政公共設(shè)施費(fèi)用市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。公公配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%~30%左右。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開發(fā)管理費(fèi)等。其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要指不能列入前七項的所有費(fèi)用。成本管理系統(tǒng)期以來，房地產(chǎn)企業(yè)因為行業(yè)的高利潤，一般都不是十分的關(guān)注成本管理，在當(dāng)前地產(chǎn)新政的形勢下，由于政府行為日益規(guī)范、市場競爭加劇，加強(qiáng)成本控制管理成了房地產(chǎn)企業(yè)修煉內(nèi)功、提升競爭力的必修課。成本管理的流程與制度體系包括目標(biāo)成本管理體系、動態(tài)成本管理體系、成本后評估體系以及責(zé)任成本體系，分別從事前、事中、事后反饋以及責(zé)任與激勵機(jī)制方面進(jìn)行管理。從管理的層次而言，建立起基本的成本管理流程是最基礎(chǔ)的管理工作。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，地產(chǎn)企業(yè)很難像工業(yè)企業(yè)那樣把成本定額做得很細(xì)，但是房地產(chǎn)工程成本管理要實現(xiàn)主動控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實現(xiàn)這個目標(biāo)，我們就要對房地產(chǎn)工程成本目標(biāo)進(jìn)行測算，做到花錢明明白白。在實際操作中，目標(biāo)成本按開發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行的。從流程上講，建立目標(biāo)成本首先應(yīng)該根據(jù)項目的設(shè)計特點、選材用料標(biāo)準(zhǔn)、財務(wù)利潤要求和類似樓盤的成本經(jīng)驗，測算項目的單方建筑安裝成本。這個過程關(guān)鍵是目標(biāo)成本的市場化，由于市場是經(jīng)常發(fā)生變化的，因此在制訂目標(biāo)成本時除了要參照歷史數(shù)據(jù)外，很重要一點是要隨時了解市場，同時成本的測算一定要與項目的定位檔次相匹配。二、責(zé)任成本管理體系目標(biāo)成本制訂以后一定要將成本逐項分解到部門，并建立控制的標(biāo)準(zhǔn)。對多個部門承擔(dān)責(zé)任的可以按權(quán)重進(jìn)行分解。目標(biāo)成本分解后還需要建立控制的標(biāo)準(zhǔn)，分解后的成本責(zé)任必須納入績效考核的范疇。首先必須在各部門建立起動態(tài)成本臺帳，確保各部門發(fā)生的成本能及時反映出來，這是動態(tài)成本管理的基礎(chǔ)。四、項目后評估體系提高成本預(yù)測的準(zhǔn)確性是成本管理的難點之一，方法之一是通過后評估來改進(jìn)，同時可以提高成本管理的有效性，因此在項目工程竣工并在結(jié)算完成后要進(jìn)行項目的后評估，主要從以下幾方面評價：l 比較項目結(jié)算成本與可行性研究時的預(yù)測成本差異（評價投資估算、項目成本預(yù)測的準(zhǔn)確、合理性）l 對比項目結(jié)算與《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》的成本差異（評價成本管理工作的有效性）l 分析各期《項目動態(tài)成本分析報告》（評價項目成本管理的科學(xué)合理性）l 分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認(rèn)設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等對成本的影響l 考察項目交付使用一定時期內(nèi)，主要工程材料的使用效果和耐用程度（評價材料成本的合理性）以上四個體系是成本管理系統(tǒng)的基礎(chǔ)管理框架，要完善房地產(chǎn)的成本管理，必須先從建立上述基礎(chǔ)管理體系開始，逐步積累成本控制的經(jīng)驗和完善成本信息數(shù)據(jù)庫，從而有效的控制成本。二、項目成本管理的原則.“先算后干”、“先控制后開支”的原則：項目開展后先組織項目工程組、預(yù)算組、財務(wù)組對項目各項任務(wù)進(jìn)行分解、計算出出各項開支，進(jìn)行有組織有計劃地控制與支出。 ：我部將成本管理與控制系統(tǒng)個別化對待，并根據(jù)我部項目成本的實際情況，不斷完善和吸取其他項目的成功經(jīng)驗，加上自己的管理概念，來進(jìn)行成本控制。：我部將貫穿于項目的設(shè)計前準(zhǔn)備階段、設(shè)計階段、招投標(biāo)階段、施工前準(zhǔn)備階段、施工過程階段、竣工結(jié)算階段、動用前準(zhǔn)備階段、保修服務(wù)階段等項目的全過程成本管理與控制。我部制定的F24主體工程趕工方案，促進(jìn)項目提前完成，不僅可使項目降低了積壓資金的貸款利息和風(fēng)險，而且給集團(tuán)未來增加了很大的效益。它貫穿了從項目的開始到結(jié)束，是一個重要的管理階段，也一直是一個容易忽視的環(huán)節(jié)。以便項目總經(jīng)理能夠全面地掌控項目成本，進(jìn)行有計劃、有組織的開支。：項目會議決定對圖紙采用分批使用的原則，并將圖紙分類裝訂成冊，放于公共看圖平臺，實現(xiàn)工程組跟預(yù)算組共用，滿足招標(biāo)和施工的需要，減少曬圖費(fèi)用。:我部根據(jù)項目各工程大小和工程難易程度等因素，并結(jié)合項目構(gòu)架，突破專業(yè)界限和職責(zé)范圍，項目各人員相互學(xué)習(xí)，取長補(bǔ)短，人人兼管，彌補(bǔ)項目人員缺少的、專業(yè)不全的缺陷，減少了人力成本。已簽訂的合同由該專業(yè)責(zé)任工程師負(fù)責(zé)管理監(jiān)控實施。：F24項目比較大，也特殊，目前有的合同正在履行合同義務(wù)，有的合同正在招標(biāo)，有的還處于設(shè)計階段，對于此類的工程的成本管理，項目還是本著按工程專業(yè)劃分，由該專業(yè)責(zé)任工程師一跟到底原則。：編制項目成本計劃分以下幾個步驟：：根據(jù)項目投資建設(shè)周期，以建設(shè)項目運(yùn)營時間為起點，倒排各工程的起始時間，并結(jié)合各工程的實際工作量來編制。：根據(jù)已確認(rèn)的項目總進(jìn)度計劃，并結(jié)合項目的各工程實際情況和合同來編制。：按合同約定的條款、時間、合理合法地支付預(yù)付款、進(jìn)度款，使項目占用資金及其利率減到最低。需要收集的資料有：：項目向資源管理部要供選設(shè)計單位名錄、供選監(jiān)理單位名錄、供選施工單位名錄、供選材料供應(yīng)商名錄等，結(jié)合項目各工程師積累在腦海中對其的印象，可在評標(biāo)活動中做主觀評價。以便評價項目小型的經(jīng)濟(jì)標(biāo)和簽證、索賠用。：項目要求預(yù)算組收集各地市區(qū)建設(shè)委頒發(fā)的計價規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，稅務(wù)取稅標(biāo)準(zhǔn)等。有的這類資料，我們就可以做到有法可依地進(jìn)行項目成本管理了。項目工程組側(cè)重于對工程范圍、合同工期的修改，項目預(yù)算組側(cè)重于合同經(jīng)濟(jì)條款的修改。主要控制以下幾方面：：在保證設(shè)計方案的技術(shù)性、安全性、經(jīng)濟(jì)合理性及使用功能的前提下，優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實力、規(guī)范的、質(zhì)量高的、信譽(yù)好設(shè)計單位，使設(shè)計階段投資費(fèi)用控制到最低。：在保證施工方案的技術(shù)性、安全性、經(jīng)濟(jì)合理性、滿足施工工期及建筑使用功能的前提下，優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實力、規(guī)范的、質(zhì)量高的、信譽(yù)好、工期最短的、費(fèi)用最低的施工單位，使施工階段投資費(fèi)用控制到最低。：項目要求各專業(yè)主管工程師根據(jù)項目總進(jìn)度計劃，排查跟進(jìn)招標(biāo)、開標(biāo)、確定單位及投標(biāo)單位進(jìn)場的時間是否合理，是否滿足項目總進(jìn)度計劃進(jìn)行分析調(diào)控，通過提醒、預(yù)警并協(xié)作合約部按總進(jìn)度計劃完成招標(biāo)任務(wù)。：項目要求各專業(yè)主管工程師根據(jù)項目總進(jìn)度計劃，通過提醒、預(yù)警并協(xié)作投研中心督促審圖單位在合理的時間里完成圖紙審查工作，以滿足項目總進(jìn)度計劃要求，實現(xiàn)時間成本的價值。為此,要把握以下幾點:：項目規(guī)定資料員一定要做好圖紙的收發(fā)時間、數(shù)量、版本、收發(fā)人等登記工作，并及時通知項目專業(yè)主管工程師，以防圖紙遺失和便于專業(yè)主管工程師開展下部工作。，及時糾錯：項目規(guī)定各工程師每日必須找出一個設(shè)計存在的錯誤或者遺漏等問題出來，提請設(shè)計院在施工前糾錯或者補(bǔ)圖，避免因錯誤引起工程拆改等二次投入。：項目規(guī)定各工程師每日必須認(rèn)真仔細(xì)解讀合同條款、施工范圍、計價原則，找出一個合同存在的問題出來，抓好合同管理的攻與守，在合同執(zhí)行期間密切注意合同的進(jìn)展效果，以防止被對方索賠。：項目要求資料員做好合同、合同協(xié)議、經(jīng)常性的工地會議紀(jì)要、工作聯(lián)系單、簽證單、變更單、技術(shù)核定單、圖紙會審紀(jì)要、施工方案、請款單、圖紙等日常性管理工作，這些作為合同內(nèi)容的一種延伸和解釋，必須完整保存，同時建立檔案和管理臺賬，以便查閱。若施工后下發(fā)的變更，則做好該施工節(jié)點的同期記錄，計量引起的損失，是否要追究設(shè)計責(zé)任并備案。：項目要求各專業(yè)主管工程師對施工過程中的各個階段的施工方案進(jìn)行比選，應(yīng)用價值工程等方法對項目做多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較分析，努力挖掘節(jié)約工程投資的潛力，從而達(dá)到控制工程成本，獲取更高經(jīng)濟(jì)效益的目的。同時應(yīng)考慮資金的時間價值，減少資金占用，合理確定材料進(jìn)場的時間、批量和批次，盡可能降低成本。：我部要求每天跟蹤檢查項目工程質(zhì)量，著重對照藍(lán)圖檢查承重結(jié)構(gòu)的鋼柱及鋼筋數(shù)量、直徑、搭接長度、布筋是否符合設(shè)計要求，檢查混凝土的強(qiáng)度等級、振搗及養(yǎng)護(hù)情況，監(jiān)督防止施工單位偷工減料，偷改改進(jìn)設(shè)計。比如F24基坑檢測由每天檢測一次改為一周檢測一次。：項目部規(guī)定每天下午組織由監(jiān)理工程師、施工單位、項目工程師組成的安全巡查專班對工地的安全情況進(jìn)行全面的檢查，以確保項目安全，從而降低項目風(fēng)險。嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理，要求工程技術(shù)人員與工程經(jīng)濟(jì)人員相互配合，不僅做到“隨做隨簽”，按集團(tuán)制度辦理現(xiàn)場簽證，總費(fèi)用不得超過 ，但我部力爭將簽證費(fèi)用控制在以下指標(biāo)內(nèi)：費(fèi)用≤土建、幕墻總造價的3‰≤機(jī)電總造價的1﹪≤裝修總造價的2﹪≤‰因此我部還應(yīng)該做到以下幾點：：所有的現(xiàn)場簽證必須經(jīng)施工單位項目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師、設(shè)計單位代表、業(yè)主代表四方共同簽字方為有效。當(dāng)預(yù)算組送審簽證預(yù)結(jié)算部二審結(jié)果，與項目部預(yù)算組送審價不一致時，雙方進(jìn)行對數(shù)。罰款/獎勵額度=（|送審價對數(shù)結(jié)果|送審價*10%）*3%。因此簽證管理要保存好設(shè)計變更通知、施工圖紙、會議紀(jì)要、通知單、停工令、圖紙答疑、工程聯(lián)系單、開工報告、人材機(jī)進(jìn)出場報告、材料信息、國家關(guān)于計價取費(fèi)或者收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)文件等反映每一起始事件的信息到