【正文】 ，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營計劃，根據(jù)預期銷售價格和目標利潤進行預先確定的，經(jīng)過努力所需要實現(xiàn)的成本指標，是項目成本的控制標桿。企業(yè)要有完善的成本管理體系，加強實施過程的成本監(jiān)督和分析，及時反饋成本信息?？疾祉椖拷桓妒褂靡欢〞r期內(nèi)，主要工程材料的使用效果和耐用程度(評價材料成本的合理性)。對比項目結(jié)算與《目標成本指導書》的成本差異(評價成本管理工作的有效性)?？稍陧椖堪l(fā)展的不同階段根據(jù)項目發(fā)展的具體情況實時、定期調(diào)整成本臺賬、及時反饋有關成本變動情況，預測成本變動趨勢，并通過各種有效途徑及時進行調(diào)整、消除造成成本異動的不合理因素。動態(tài)成本=合同性成本+非合同性成本+待發(fā)生成本由上式可見，合同性成本是動態(tài)成本中變動性最大的部分，由于其具有不確定性，導致了成本控制的復雜性。七、有效進行動態(tài)成本管理動態(tài)成本反映的是項目實施過程中的預期成本，通過實時反映目標成本和動態(tài)成本的差異，幫助相關部門及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實現(xiàn)對成本的控制。六、營銷階段的成本管理營銷成本主要指項目銷售過程中形成的各類費用，包括廣告費、推廣費、售樓處、樣板房等費用。、工程結(jié)算管理。如果工程進度要求緊，也要做到同步進行，工程若有增減應及時審價，以避免無法核實的情況發(fā)生，引起雙方不必要的爭議。要完善流程，明確各職能部門、各相關責任人的簽字權限。同時對合同進度款累計到達合同金額85%的項目，要停止付款，以便掌握結(jié)算時的主動權。對于工程進度款的管理，要嚴格按照合同和流程進行控制。其次，完善招標流程，規(guī)范供應商資質(zhì)考察、詢標、定標、簽訂合同等程序，本著公開、公平、公正的原則引入各類承包商，充分體現(xiàn)市場競爭力，實現(xiàn)降低成本的目標。材料設備費在工程的建安造價中約占70%，工程材料成本控制是項目開發(fā)過程的重要內(nèi)容。五、工程施工階段的成本控制工程施工階段的成本控制重點在于工程供應商的選擇管理、材料設備供應商管理、工程進度款管理、設計變更管理、現(xiàn)場簽證管理和工程結(jié)算管理。施工圖設計合同應具備有關限額設計要求的條款并載明對應的獎懲措施。在滿足質(zhì)量保證的前提下，防止因設計自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾?。四、設計階段的成本控制設計階段的成本控制的重點除了控制好設計費之外，更重要的是通過限額設計等手段從源頭上控制好建安成本。土地一旦到手，其成本即已基本確定，直至項目結(jié)束該成本一般都不會有大的變化。目標成本分解后還需要建立控制的標準，分解后的成本責任必須納入績效考核的范疇。在制訂目標時，要按細項列出清單并劃分責任部門，通常建造成本按發(fā)生程序劃分責任部門，建造成本以外按成本項目劃分責任范圍。規(guī)范成本管理流程，定義如何在各個實施階段完成對目標成本的細化修訂，形成最終的目標成本，指導招標、施工、采購等業(yè)務活動中的成本費用的使用與管理。建立完善的目標成本體系，要做到以下幾點：確定成本管理體系，包括集團及下屬區(qū)域公司的成本管理定位職責權責，對下屬區(qū)域公司成本信息監(jiān)控手段和明確的監(jiān)控制度要求。二、建立完善的目標成本管理體系是否有效進行項目目標成本管理是體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理水平的重要標志之一。成本管理體系通過建立有效的目標成本體系、責任成本控制體系和動態(tài)成本管理體系以實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標。房產(chǎn)項目的全過程成本管理是每個房地產(chǎn)行業(yè)工作人員日常必定要接觸到的工作內(nèi)容，本文就房產(chǎn)項目的全過程成本管理談一些個人的看法和體會。在這種形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想獲得穩(wěn)定的經(jīng)營利潤，除了必須密切關注和研究消費者的消費偏好，提供適銷對路的房源外，還應降低開發(fā)成本，嚴格控制各項費用支出，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸向精細化管理靠攏。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟損失的，要按合同追究其責任。并做出保修計劃，以此作為保修費用的控制依據(jù)。：作好建筑物的使用說明書和保修書，分清項目部、物業(yè)管理部和用戶各方應承擔的保修責任、費用、范圍、期限，杜絕非項目部自身責任所發(fā)生的保修支出。 組織編制重要設施的使用及維護手冊。 督促項目實施單位整理工程技術資料。、動用前準備階段的信息管理：信息是無形價值，往往給項目增值，它是成本分析的必要文件，信息管控應注重以下幾方面： 進行各種工程信息的收集、整理和存檔。 處理有關工程索賠事宜,并處理合同糾紛。合同管理的好壞，直接影響成本的大小。 提交各種進度控制總結(jié)報告。進度拖得越緩慢，資金占用的時間就越長，成本也就越高。 編制投資控制總結(jié)報告。 審核及處理施工綜合索賠事宜。 進行投資計劃值與實際值的比較,提交各種投資控制報告。：竣工結(jié)算完成之后，對典型工程案例，成本管理部、預結(jié)算部應編制工程結(jié)算成本和目標成本的對比分析，并總結(jié)項目目標成本控制的經(jīng)驗和教訓。％的可復查性，并隨同 “結(jié)算審批單” 流轉(zhuǎn)。未經(jīng)審批的結(jié)算，財務部將不進行支付。（總承包工程此項內(nèi)容在工程清算中進行）。，有權更正現(xiàn)場工程師及監(jiān)理已確認但不符事實的工程量。，則按合同規(guī)定執(zhí)行?！竟こ探Y(jié)算審批表】，按照【授權手冊】完成審核/審批。、材料入庫單。（土建、安裝等）。結(jié)算資料包括但不限于以下內(nèi)容：。，按施工合同、變更、現(xiàn)場簽證等經(jīng)濟資料安排項目的工程竣工結(jié)算。；甲方索賠資料包括但不限于減帳指示、信函、備忘錄、聲明等；索賠類別包括減帳、漏做工程、質(zhì)量不合格工程、拖期、擾民、鬧事、員工停工、不配合工作、不協(xié)調(diào)、偷工減料、代替品等。..設備、材料數(shù)量統(tǒng)計。，由項目部工程組向供方發(fā)放【結(jié)算通知書】，供方負責編制報送竣工結(jié)算書及結(jié)算資料至項目部，項目部工程組審核以下相關資料并匯總后分類填報【結(jié)算交接單】。避免以往用手算而造成的數(shù)字計算、套用定額和費用計取上出現(xiàn)的各種差錯，相應提高預結(jié)算編制的準確性。而且也影響到最終結(jié)算金額的大小。d)乙方送審文件的程序是否嚴謹。b)法律、法規(guī)、標準規(guī)范。（4）無監(jiān)理工程師、建設方簽字簽章認可的簽證文件和索賠文件。（2）工程項目中質(zhì)量不合格的部分。（13）由監(jiān)理單位簽發(fā)、項目主管簽字的工程結(jié)算許可證。(11)采用有關的工程定額、專用定額與工期相應的市場材料價格以及有關預結(jié)算文件等。(9)現(xiàn)場簽證記錄。(7)設計施工圖及竣工圖。：—專審—定案等三審預結(jié)算審批流程運行程序：:審查承包商結(jié)算依據(jù)的真實性，完整性是結(jié)算的首要工作。，堅持總額把控原則：工程進度款支付達到工程造價80%時，原則上應停止付款，預留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動權。：進度款經(jīng)監(jiān)理人員、甲方工程組、預算組人員審核后，報集團會計部、質(zhì)安部、預算部、成本管理部門復核工程價值量；經(jīng)財務部門審核后報項目中心總裁、行政總裁審批后，由財務部通知項目部，項目部再通知施工單位開具好領款稅票到財務部領款，財務部按有關批準程序付款并登記付款臺帳。：我部工程組和預算組根據(jù)項目實際進度，嚴格將進度款的開支范圍控制在合同成本范圍內(nèi)。夜間值班人員也在下班前記錄好夜間值班的情況，明日需要繼續(xù)跟進的工作。以備用于簽證依據(jù)。同期記錄要求施工單位提前一日發(fā)通知給監(jiān)理單位、我部工程組、和預算組組長，預算組組長及時打電話或發(fā)短信通知預算部老總派相關專業(yè)預算工程師下現(xiàn)場，再由預算組人員偕同預算部人員、工程組人員、監(jiān)理工程師、施工單位預算人員、工程組人員見證并拍照，當場對現(xiàn)場實際情況進行手寫文字描敘，簽名并注上時間。：項目要求每一個變更發(fā)出以后，必須做好施工現(xiàn)場同期記錄。： 項目要求各施工單位進度報告提供了每一月實際完成的工程量、工程成本實際支付情況等重要信息。：不定時派專業(yè)造價人員抽查施工質(zhì)量、進場材料質(zhì)量，對照圖紙和合同文件檢查合同落實的情況是否合同要求的質(zhì)量標準、圖紙相符。提前下發(fā)變更圖紙。3．：建立建筑材料信息庫、建設工程市場管理法律法規(guī)信息庫、省地市各稅費取費標準庫、各材料廠商供應材價庫、各省地市各類工程造價指標庫、各省地市物價信息庫、本單位各類工程各年份造價指標庫等信息是實現(xiàn)快捷、準確簽證的必備工具。：施工單位報簽證經(jīng)監(jiān)理人員審核后，報甲方工程組、預算組審核，項目老總審批后再由項目文員送預算部、成本管理部復核交項目中心總裁、行政總裁審批后下發(fā)備案。，被動變更費用金額＞5萬元以內(nèi)的款項，由預算組計量，項目總經(jīng)理一審，報預算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項目中心副總裁五審、行政總裁終審。，被動變更費用金額≤1萬元以內(nèi)的款項，由預算組計量，項目總經(jīng)理直接終審，報預算部、成本管理部備案。，主動變更費用金額＞15萬元以內(nèi)的款項，由預算組計量，項目總經(jīng)理一審，報預算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項目中心副總裁五審、行政總裁終審。簽證權限分8 種：，主動變更費用金額≤5萬元以內(nèi)的款項，由預算組計量，項目總經(jīng)理直接終審，報預算部、成本管理部備案。一定要是在授權范圍內(nèi)執(zhí)業(yè)。：駐場簽證人員一定要明確自己的簽證權限。：簽證受理人員也要有一定的文化素養(yǎng)，要有準確解讀建設法律法規(guī)、造價計價規(guī)范、計價工具、合同文件、簽證文件的能力和批閱文件的能力。：預算組專業(yè)知識要精益求精，要求既要懂造價工程知識，也要熟悉施工知識。不要膽小怕事地迫于承包商的淫威給予假簽證。防止簽證重復，以便備查。：必須由專人保存完整簽證原始文件，嚴防承包商涂改或調(diào)換簽證文件。未經(jīng)建設方、設計方及監(jiān)理方許可，承包方自己隨意改動引起的經(jīng)濟補償事件。資料記載或附件要詳細、齊全、真實。做到一事一單，不要一份簽證單中寫入幾件不同的簽證事件。：簽證用語要準確表達簽證的實際目的，用詞要標準，正確。因此簽證管理要保存好設計變更通知、施工圖紙、會議紀要、通知單、停工令、圖紙答疑、工程聯(lián)系單、開工報告、人材機進出場報告、材料信息、國家關于計價取費或者收費標準、建設文件等反映每一起始事件的信息到達對方的時間或者發(fā)文里公認的有效時間。罰款/獎勵額度=（|送審價對數(shù)結(jié)果|送審價*10%）*3%。當預算組送審簽證預結(jié)算部二審結(jié)果，與項目部預算組送審價不一致時，雙方進行對數(shù)。嚴格現(xiàn)場簽證管理，要求工程技術人員與工程經(jīng)濟人員相互配合，不僅做到“隨做隨簽”，按集團制度辦理現(xiàn)場簽證，總費用不得超過 ，但我部力爭將簽證費用控制在以下指標內(nèi)：費用≤土建、幕墻總造價的3‰≤機電總造價的1﹪≤裝修總造價的2﹪≤‰因此我部還應該做到以下幾點：：所有的現(xiàn)場簽證必須經(jīng)施工單位項目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師、設計單位代表、業(yè)主代表四方共同簽字方為有效。：項目部規(guī)定每天下午組織由監(jiān)理工程師、施工單位、項目工程師組成的安全巡查專班對工地的安全情況進行全面的檢查，以確保項目安全，從而降低項目風險。比如F24基坑檢測由每天檢測一次改為一周檢測一次。：我部要求每天跟蹤檢查項目工程質(zhì)量，著重對照藍圖檢查承重結(jié)構的鋼柱及鋼筋數(shù)量、直徑、搭接長度、布筋是否符合設計要求，檢查混凝土的強度等級、振搗及養(yǎng)護情況，監(jiān)督防止施工單位偷工減料，偷改改進設計。同時應考慮資金的時間價值，減少資金占用，合理確定材料進場的時間、批量和批次，盡可能降低成本。：項目要求各專業(yè)主管工程師對施工過程中的各個階段的施工方案進行比選，應用價值工程等方法對項目做多方案的技術經(jīng)濟比較分析，努力挖掘節(jié)約工程投資的潛力，從而達到控制工程成本，獲取更高經(jīng)濟效益的目的。若施工后下發(fā)的變更，則做好該施工節(jié)點的同期記錄，計量引起的損失，是否要追究設計責任并備案。：項目要求資料員做好合同、合同協(xié)議、經(jīng)常性的工地會議紀要、工作聯(lián)系單、簽證單、變更單、技術核定單、圖紙會審紀要、施工方案、請款單、圖紙等日常性管理工作，這些作為合同內(nèi)容的一種延伸和解釋，必須完整保存，同時建立檔案和管理臺賬，以便查閱。：項目規(guī)定各工程師每日必須認真仔細解讀合同條款、施工范圍、計價原則，找出一個合同存在的問題出來，抓好合同管理的攻與守，在合同執(zhí)行期間密切注意合同的進展效果，以防止被對方索賠。，及時糾錯：項目規(guī)定各工程師每日必須找出一