房地產(chǎn)成本管理構成與特點分析-資料下載頁
2025-02-15 14:34本頁面
【正文】 忽應建立以下機制： （一）結算原則會議確認制 應通過結算會議確定： 確認結算方法、人選、結算期限。 確認除正常結算項目之外所發(fā)生的特殊問題，以及合同沒有約定或雙方分歧較大的項目。 第四部分 房屋建筑安裝工程費用 （二）二次復核、審計制 建立切實可行的二次復核、審計機制，可使結算工作處于受監(jiān)控狀態(tài)。復核審計制的建立，一方面加強內(nèi)部制約，另一方面又減少工作失誤。其具體操作人員可聘請經(jīng)驗豐富的造價人員也可委托中介機構。 （三）獎懲制度 結算完畢后，應對照目標成本進行分析、整理，并分別就設計單位的設計質(zhì)量（含本企業(yè)設計管理部門）、現(xiàn)場簽證的管理情況，進行成本控制的質(zhì)量分析，以總結經(jīng)驗、吸取教訓。 第四部分 房屋建筑安裝工程費用 第五部分 公共配套設施費 第五部分 公共配套設施費 公共配套設施建設費用主要由以下五項費用組成： ◇ 人防設備工程費 人防設備工程費包括人防結構及人防設備等。 ◇ 車庫 包含自行車 (電動車 )庫、汽車停車庫等，規(guī)劃審批時限制定位比。 ◇ 教育配套工程費 教育配套工程費包括幼兒園、中小學等工程費用。 ◇ 環(huán)衛(wèi)工程費 環(huán)衛(wèi)工程費包括垃圾中轉站、公廁等相關費用。 ◇ 物業(yè)用房、會所、農(nóng)貿(mào)市場等 第六部分 管理費用 指企業(yè)行政、財務、人事等行政管理部門，為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。根據(jù)城市地域特點一般確定為銷售收入 23％的 30%。 第六部分 管理費用 (1) 行政管理部門人員的工資、福利費，辦公費、差旅費、運輸費（包括駕駛員保險費）、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、辦公用水電費等。 (2) 工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費。 (3) 財產(chǎn)保險費、勞動保險費、待業(yè)保險費、醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費。 (4) 稅金：指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅 (金、費 )、印花稅等。 (5) 審計費、咨詢費、聘請中介機構費、訴訟費、業(yè)務招待費、董事會費、公司活動費等。 (6) 無形資產(chǎn)及長期待攤費用攤銷。 (7) 壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。 (8) 環(huán)境費：支付清潔工的工資、擺花費、租花費等 (9) 租金：包括房屋租金、車庫租金等。 (10) 分攤上級管理部門和總部的管理費以及其他管理費等。 第七部分 財務費用 財務費用一般占至總費用的 34%。 指企業(yè)為籌集開發(fā)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的各項費用。包括利息凈支出（減去利息資本化部分）、匯兌凈損失、金融機構手續(xù)費 (含票據(jù)工本費 )，以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財務費用。 銷售費用主要由廣告費、業(yè)務宣傳費、制作費、咨詢費、展覽費、租賃費、售樓處裝修費、銷售人員職工薪酬 (含銷售提成 )、辦公費、差旅費、招待費、交通費、會務費、銷售代理費、交易手續(xù)費、房屋空置費等費用組成。銷售費用一般確定在銷售收入的 23％，銷售費用的控制應注意處理好售樓處、樣板房的設置方法及定位。在這一時期要搞好經(jīng)營策劃，究竟是選擇整體委托還是自銷、是出售還是租賃都要先做一個全面的比較。 第八部分 銷售費用 總之，從上述成本費用組成分析，房地產(chǎn)企業(yè)成本的發(fā)生是一個過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設計、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項目開發(fā)的全過程中，對上述全部成本構成要素進行規(guī)劃、控制，從而實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標。項目開發(fā)成本的控制與項目成本發(fā)生的周期同步，其首要特點是一個過程，然后是地產(chǎn)企業(yè)諸多管理活動的體現(xiàn)。與項目的進度計劃一樣，成本計劃及控制也有一個從宏觀到微觀、從粗放到細致的過程。在項目初期，首先是確定一個項目總體的投資估算即估算成本，然后在逐漸細化到成本目標的過程。 第九部分 結束語 拋磚引玉，謝謝各位的聆聽！ 2023年 5月 26日 演講完畢，謝謝觀看！
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