【正文】 人力、材料、設(shè)備三大需求，關(guān)鍵的是這三大需求要與工作分解結(jié)構(gòu)可交付成果相對應(yīng)。而現(xiàn)代項(xiàng)目管理主張從工程一開始就將項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)所有資源進(jìn)行整合，在提材料需求計(jì)劃時，就將質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和項(xiàng)目產(chǎn)品目標(biāo)貫穿其中，這就為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)創(chuàng)造了條件。資源計(jì)劃編制的輸出：資源需求計(jì)劃資源需求計(jì)劃這實(shí)際上就是我們在20多年前在承接新工程后，在新工程開始時，計(jì)劃處或科提出的三大計(jì)劃即材料需用計(jì)劃、勞動力（包括腦力勞動者）需用計(jì)劃、機(jī)械設(shè)備需用計(jì)劃。怎樣才能由上述輸入變?yōu)檩敵瞿?？現(xiàn)代項(xiàng)目管理提出了相應(yīng)的解決辦法，其辦法是：組織相應(yīng)專家確定，也就是我們在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代所采取的工料分析，分析出開發(fā)項(xiàng)目每一階段所需用的人工、材料和機(jī)械設(shè)備。活動歷時估算：完成可交付成果所需要的時間，如可行性研究需2個月，產(chǎn)品策劃需3個月、地質(zhì)勘察需2個月和相應(yīng)完成時段等。項(xiàng)目所在地的資源狀況，當(dāng)?shù)氐牡夭乃?、砂石、鋼材等儲量、運(yùn)距、單價、質(zhì)量狀況，能承擔(dān)本項(xiàng)目的施工隊(duì)伍狀況、施工機(jī)械狀況等。范圍說明：擬開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目論證、擬開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品（業(yè)態(tài)、規(guī)模）、項(xiàng)目目標(biāo)（質(zhì)量、進(jìn)度、成本、范圍管理等）。只不過我們未將質(zhì)量特性在統(tǒng)計(jì)工程量時考慮這一要素，而是分離在施工組織設(shè)計(jì)的質(zhì)量專題里。工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）：項(xiàng)目的階段可提交的一個或幾個可交付成果，這個成果有質(zhì)量特性和數(shù)量特性，如可行性研究報告是可行性研究階段的一個可交付成果，這個成果的質(zhì)量特性是報告的格式要符合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目政府審查的格式要求，所含蓋的內(nèi)容與政府要求的內(nèi)容一致，報告的相關(guān)資料、數(shù)據(jù)是調(diào)查得來的、真實(shí)的而非杜撰的，資料、數(shù)據(jù)分析的方法是科學(xué)的、合理的，得出的結(jié)論是經(jīng)定性、定量分析的有說服力的，結(jié)論對后續(xù)工作如項(xiàng)目策劃、定位有指導(dǎo)性意義，是真正的可行性研究報告而非可批性研究報告，數(shù)量特性是一份；再如地勘報告是地質(zhì)勘察階段的一個可交付成果，這個成果也有質(zhì)量特性和數(shù)量特征，它的質(zhì)量特征是在勘察報告中要準(zhǔn)確地描述擬開發(fā)地快的地質(zhì)狀態(tài)（覆蓋土厚度、巖層走向及相應(yīng)力學(xué)特征），它的數(shù)量特征是鉆孔深度和總進(jìn)尺（米），抵制報告得出的結(jié)論必須能指導(dǎo)后續(xù)的施工圖結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。第二篇：房地產(chǎn)成本管理房地產(chǎn)成本管理房地產(chǎn)成本管理是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理，成本管理——是項(xiàng)目管理的一個子集，包括用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目所需要的過程，由資源計(jì)劃編制、成本估算、成本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。項(xiàng)目實(shí)施階段原則上不能突破目標(biāo)成本“預(yù)算版”的各個子目,如有突破,應(yīng)根據(jù)金額大小向成本管理委員會各個部門說明,在過程中時刻調(diào)整(增減)目標(biāo)成本。目標(biāo)成本“預(yù)算版”編制完成后進(jìn)行招投標(biāo)工作,并與投標(biāo)單位進(jìn)行工程量及組價的核對,最終完善目標(biāo)成本“預(yù)算版”確保施工圖紙范圍內(nèi)的內(nèi)容明確,目標(biāo)成本“預(yù)算版”一經(jīng)確定不得更改。在設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)上滿足后期使用功能,同時在此階段應(yīng)選擇業(yè)務(wù)實(shí)力強(qiáng)的設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì),保證使用功能滿足要求,減少后期的設(shè)計(jì)變更。在限額設(shè)計(jì)中結(jié)合價值工程,充分運(yùn)用價值工程分析,確定合理功能。外裝飾材料的選擇搭配,室內(nèi)不同公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝飾材料的選擇搭配,在滿足必要使用功能的同時成本最合理。其次,項(xiàng)目限額設(shè)計(jì),限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制設(shè)計(jì),對設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制,凡是能進(jìn)行定量綜合的設(shè)計(jì)內(nèi)容,均要通過計(jì)算確定,要充分考控制建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),控制單體工程配置標(biāo)準(zhǔn)。(4)功能略有降低,成本大幅降低(5)成本不變,功能提高。(2)功能大幅提高,成本略有增加。價值工程是把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來的管理技術(shù),通過對產(chǎn)品的功能分析,達(dá)到產(chǎn)品適當(dāng)?shù)膬r值,以最低的成本去實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。施工圖設(shè)計(jì)階段將價值工程及限額設(shè)計(jì)兩者相結(jié)合。此階段對交房標(biāo)準(zhǔn)已基本確定,根據(jù)擴(kuò)初方案進(jìn)一步將目標(biāo)成本“概算版”細(xì)化。各業(yè)態(tài)搭配比例及目標(biāo)成本“概算版”確定后,對業(yè)態(tài)和戶型進(jìn)行多方案設(shè)計(jì)比較,通過比較確定單體平面和戶型。業(yè)態(tài)比例及初步交房標(biāo)準(zhǔn)出具后,形成房地產(chǎn)目標(biāo)成本第一版—成本“概算版”。其次,根據(jù)本地區(qū)需求情況采用不同產(chǎn)品進(jìn)行比例搭配及確定交房標(biāo)準(zhǔn)。目標(biāo)成本控制需采取的措施 項(xiàng)目產(chǎn)品定位清晰明確,形成房地產(chǎn)目標(biāo)成本“概算版”首先,在房地產(chǎn)開發(fā)前期(尤其像城市綜合體的多業(yè)態(tài)項(xiàng)目)充分調(diào)研當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場,調(diào)研各業(yè)態(tài)的銷售情況,應(yīng)用容積率指標(biāo)控制面積,結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置,建多少高層、多層、商業(yè)、別墅、花園洋房。第三,施工階段因?yàn)轫?xiàng)目人員業(yè)務(wù)能力差,工作責(zé)任心不強(qiáng)以及圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的錯、碰、樓等現(xiàn)場導(dǎo)致了施工中出現(xiàn)大量的設(shè)計(jì)變更及簽證。這就使許多項(xiàng)目沒有經(jīng)過考察論證就急于規(guī)劃報批,致使房地產(chǎn)目標(biāo)成本前期便處于“粗放式”狀態(tài),最終導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)過程中銷售、成本壓力驟增。許多房企也由原來“核算型”企業(yè)(做了再算)向“價值創(chuàng)造型”(算了再做)企業(yè)轉(zhuǎn)型。目標(biāo)成本存在問題分析房地產(chǎn)業(yè)一直為國家朝陽產(chǎn)業(yè),前幾年有可觀的利潤。 方案、深化及施工圖設(shè)計(jì)階段標(biāo)準(zhǔn)化程度較低,設(shè)計(jì)滿足不了施工及銷售要求,產(chǎn)生了大量成本浪費(fèi)情況,影響了目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性。在房地產(chǎn)目標(biāo)成本科目中,土地費(fèi)用為市場招拍掛形式確定,公共配套費(fèi)用為各地市繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),開發(fā)間接費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用及開發(fā)稅費(fèi)均根據(jù)國家及房產(chǎn)開發(fā)公司標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用及公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用根據(jù)市場招投標(biāo)及開發(fā)全過程工程控制為主,在房地產(chǎn)全過程成本控制中往往出現(xiàn)以下問題: 房地產(chǎn)用地規(guī)劃時對業(yè)態(tài)規(guī)劃模糊,未形成真正意義上的目標(biāo)成本,導(dǎo)致效益降低。房地產(chǎn)的目標(biāo)成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)的全過程成本, 遵循成本的“總值可控、動態(tài)管理”。本文從房地產(chǎn)目標(biāo)成本形成、問題分析及解決入手進(jìn)行研究,為房地產(chǎn)成本管理人員提供借鑒、參考。第一篇：分析房地產(chǎn)成本管理目標(biāo)成本論文隨著房地產(chǎn)競爭日趨加劇,應(yīng)對復(fù)雜的地產(chǎn)形勢和將來發(fā)展趨勢,要向管理要效益,保證成本的支出獲得最大效益,以經(jīng)濟(jì)合理性提升產(chǎn)品的競爭力,房地產(chǎn)成本管理控制成為重中之重。而只有做好成本控制中的目標(biāo)成本管控才能形成行業(yè)成本優(yōu)勢來迎接更嚴(yán)峻的競爭和挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)目標(biāo)成本概念及現(xiàn)狀存在問題目標(biāo)成本顧名思義指在一定時期內(nèi)為保證目標(biāo)利潤實(shí)現(xiàn),并作為合成中心全體人員奮斗目標(biāo)而設(shè)定的一種預(yù)計(jì)成本,它是成本預(yù)測與目標(biāo)管理方法相結(jié)合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)目標(biāo)成本科目主要包括開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用,主要包括:土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。例如:像城市綜合體等多業(yè)態(tài)項(xiàng)目,業(yè)態(tài)規(guī)劃時未分析市場的銷售及業(yè)態(tài)成本情況,導(dǎo)致了產(chǎn)品建造后銷售慘淡及利潤降低。 實(shí)施階段設(shè)計(jì)變更、簽證較多影響了目標(biāo)成本的可控性。隨著國家調(diào)控及市場的激烈競爭,房地產(chǎn)效益不斷縮水,問題也逐漸暴露。現(xiàn)針對以上房地產(chǎn)各階段影響目標(biāo)成本的因素中,現(xiàn)展開進(jìn)行分析如下:首先,在房地產(chǎn)用地規(guī)劃階段,因業(yè)態(tài)分類模糊導(dǎo)致了利潤的降低,許多房地產(chǎn)公司拿地后便考慮立即進(jìn)行開發(fā)并達(dá)到預(yù)售條件,往往對用地規(guī)劃階段成本把關(guān)不嚴(yán),隨意對業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃,不考慮效益最大化。第二,方案圖紙及施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段,許多房地產(chǎn)公司因標(biāo)準(zhǔn)化程度較低,沒有限額設(shè)計(jì),沒有統(tǒng)一的建筑風(fēng)格,沒有較好的設(shè)計(jì)成本團(tuán)隊(duì),導(dǎo)致了目標(biāo)成本的不可控制。經(jīng)過考察諸多房產(chǎn)項(xiàng)目,以上幾方面對目標(biāo)成本影響效果所占的比例如下:第一項(xiàng)本階段成本控制的效果約為75%~80%.第二項(xiàng)本階段成本控制的效果約為15%~20%.第三項(xiàng)施工圖設(shè)計(jì)結(jié)束至項(xiàng)目實(shí)施階段,本階段成本控制效果約為5%以內(nèi)。配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施,獲得最大銷售額。參考往期類似業(yè)態(tài)成本情況(其中包括配套費(fèi)用、建安成本、各項(xiàng)開發(fā)稅費(fèi)等),將各不同業(yè)態(tài)進(jìn)行組合,并進(jìn)行測算(銷售收入及成本支出測算),選取滿足“效益最大化”的業(yè)態(tài)搭配比例。 方案的設(shè)計(jì)比較,進(jìn)一步細(xì)化目標(biāo)成本。通過對建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測算,確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積,并根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r確定合理成本。 施工圖設(shè)計(jì)及深化階段,確定目標(biāo)成本“預(yù)算版”。首先,根據(jù)價值工程,做好房屋建造標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)價值工程體現(xiàn)以下幾個方面:(1)功能不變,成本下降。(3)功能提高,成本降低。在價值工程體系中選取適合本項(xiàng)目價值體系,并確定房屋建造標(biāo)準(zhǔn)。比較外墻保溫材料和作法,門窗材質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)。充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性。第三,在施工圖設(shè)計(jì)階段,充分考慮細(xì)節(jié),對土建、水、電、暖專業(yè)進(jìn)行各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較,例如:人防工程決策、土建車庫與機(jī)械車庫的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較、電梯、空調(diào)的配置方式、基礎(chǔ)形式、主體結(jié)構(gòu)形式、擋墻形式等等。施工圖經(jīng)過深化及內(nèi)部審核后,需委托工程造價咨詢單位介入進(jìn)行預(yù)算的編制,同時根據(jù)市場價格確定材料暫定價,編制本項(xiàng)目目標(biāo)成本第二版—目標(biāo)成本“預(yù)算版”。 項(xiàng)目實(shí)施階段以目標(biāo)成本“預(yù)算版”來指導(dǎo)工程施工及招投標(biāo)工作,通過后期成本動態(tài)管理及決算管理形成目標(biāo)成本第三版——目標(biāo)成本“決算版”。同時在施工過程中工程人員應(yīng)提高素質(zhì)及責(zé)任心,基本杜絕變更、簽證,保證目標(biāo)成本順利實(shí)施,同時項(xiàng)目結(jié)束后,將各總分包工程及設(shè)備供應(yīng)結(jié)算進(jìn)行梳理,最終形成目標(biāo)成本第三版“決算版”,作為與目標(biāo)成本前兩版本的最終結(jié)果進(jìn)行比較計(jì)入最終績效考核及成本后評估。一、資源計(jì)劃編制它的輸入是；工作分解結(jié)構(gòu)、歷史信息、范圍說明、資源庫描述、組織方針、活動歷時估算。工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）就類似于我們經(jīng)常遇到的分部分項(xiàng)工程及統(tǒng)計(jì)相關(guān)工程量。歷史信息：開發(fā)商從已開發(fā)的項(xiàng)目中總結(jié)出來的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)（文檔化的）、從別的開發(fā)商或別的項(xiàng)目得到的相關(guān)信息、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)人員的相關(guān)知識（由于受主觀影響，不是很可靠）。資源庫描述：能為本項(xiàng)目提供咨詢服務(wù)的可行性研究單位、開發(fā)產(chǎn)品的策劃單位。組織方針：開發(fā)商對擬開發(fā)項(xiàng)目在可行性研究、項(xiàng)目策劃、營銷等是自己組織實(shí)施還是委托給具有相應(yīng)資格的咨詢服務(wù)部單位；在建設(shè)實(shí)施過程中是自建還是承包給相應(yīng)資質(zhì)的承包商；在材料供應(yīng)上是采取甲供料還是乙供等。上述這些都屬于成本管理中資源計(jì)劃編制的輸入。同時要考慮備選方案以保證供應(yīng)。只不過當(dāng)時作出的計(jì)劃與工程的其他目標(biāo)沒有掛鉤，這就形成了內(nèi)部溝通不暢。二、成本估算它的輸入是：工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）、資源需求、資源單價、活動歷時估算、帳目表。資源單價：就是項(xiàng)目開發(fā)所需各種資源的當(dāng)?shù)貑挝粌r格。活動歷時估算：完成一項(xiàng)可交付成果需要有哪些活動，每項(xiàng)活動歷時是多長。帳目表：對帳目成本進(jìn)行分類（如人工、日常用品、材料）監(jiān)控的任何編碼系統(tǒng)。有了上述基本資料，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所處的不同階段，分別使用不同的方法進(jìn)行估算。由于估算所處的階段不同，所用的方法不同，估算有不同的精度和不同的時間耗費(fèi)。根據(jù)上述估算結(jié)果，可以得出成本管理計(jì)劃、詳細(xì)依據(jù)、：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從可行性階段的→項(xiàng)目策劃定位→規(guī)劃方案設(shè)計(jì)→施工圖設(shè)計(jì)→項(xiàng)目建設(shè)→項(xiàng)目驗(yàn)收等幾個階段，其項(xiàng)目定義是一個漸進(jìn)明細(xì)的過程，因此開發(fā)項(xiàng)目的整個成本也是不斷接近實(shí)際成本的過程，成本管理計(jì)劃就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目的各個生命周期管理成本的變化。成本估