【導讀】銀行過著“你好我好大家好”的日子，而政府也在為房地產(chǎn)市場的過熱頭疼。越來越完善的金融風險防范、房價回落、交易量萎縮。北京樓市也出現(xiàn)了不打折,不賣房的。比萎縮了78%，近八成以上。接著八月底最后一周交易量回暖，隨后殘奧會的到來，樓市再。次進入低迷，觀望嚴重。20xx年上半年部分土地出現(xiàn)流拍，即使成交，成交的土地樓面地價也首次出現(xiàn)了回落。

　　

【正文】 定位 北京農(nóng)業(yè)的地位、價值、環(huán)境正在發(fā)生深刻變化。 城市休閑產(chǎn)業(yè)正在向農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移，農(nóng)業(yè)觀光、農(nóng)村度假已經(jīng)成為全市旅游業(yè)的重要組成部分，所占比重正在逐步提高。從城市功能的角度看，宜居城市是北京的重要定位，宜居離不開生態(tài)，都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)正是以保護生態(tài)為前提，與構(gòu)建宜 居城市的要求是一致的。從以人為本的角度看，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)既能滿足生產(chǎn)者的增收愿望，又能滿足消費者的各種需求，溝通了城鄉(xiāng)，促進了和諧。 隨著經(jīng)濟總量的擴大，首都經(jīng)濟發(fā)展呈加速趨勢，人們消費觀念、消費結(jié)構(gòu)正在發(fā)生顯著變化，親近大自然、放松心情正在成為人們休閑度假的首選，特色優(yōu)質(zhì)安全農(nóng)產(chǎn)品越來越受到人們的青睞。由此給北京農(nóng)業(yè)帶來的直接影響是，農(nóng)業(yè)價值不僅體現(xiàn)在經(jīng)濟層面，滿足人們“胃”的需求，而且體現(xiàn)在社會層面，其生態(tài)服務、生活參與的隱性價值也開始顯現(xiàn)，滿足人們“肺”、“眼”、“腦”的需求。 14 實踐證明，隨著生產(chǎn)力的發(fā) 展，隨著城市功能的延伸，隨著不斷增長的消費需求，農(nóng)業(yè)的隱性價值將會不斷顯現(xiàn)，而且不斷增值。 農(nóng)業(yè)環(huán)境的再認識 —— 優(yōu)勢得天獨厚 北京擁有潛力巨大的高端消費市場，為都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了廣闊空間。居民到郊區(qū)消費的比重也會越來越大。 首都城鄉(xiāng)和諧的必然條件，是服務首都、富裕農(nóng)民的必然選擇。 傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)主要是滿足食品需求，體現(xiàn)的是生產(chǎn)、經(jīng)濟功能。而都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)除生產(chǎn)、經(jīng)濟功能外，同時具有生態(tài)、休閑、觀光、文化、教育等多種功能。 開發(fā)生活功能，發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)。到農(nóng)村旅游觀光、休閑度假，了解農(nóng)業(yè)知識，體驗農(nóng)耕文化，在人 均 GDP6000 美元的階段，已經(jīng)不再只是一種時尚，而是一種生活需求。 對于消費者來說，都市農(nóng)業(yè)既要有賞心的自然氛圍，又要有悅目的田園景觀，既能駐足觀看，又可親身體驗，寓健身于勞動之中，益醒腦于休閑之間。加上健康的有機農(nóng)產(chǎn)品供應，消費者將獲得全面的“豐收”，充分的享受。 主要特色 定位 (1) 觀光采摘展園建設在農(nóng)業(yè)示范性觀光采摘帶地區(qū)。 (2) 建筑具有四合院純中式風格，外表粗獷、色彩艷麗、線條簡潔。 (3) 在保留原自然風光基礎(chǔ)上，增加“采摘棚”的色彩 —— 種植各種開花的樹木， 以“花”為重點景觀和重要媒 介，并大面積的種植各種菊花，使其成為一個秋菊的主題公園，突出“采摘園”的浪漫精髓。 (4) 內(nèi)裝潢大量采用 簡單明了的重視風格簡裝； (5) 配套設施有健身房、運動場、 SPA 流水理療館、兒童娛樂場，有中國地方特色和西方浪漫情調(diào)的并存的飲食街。 (6) 主張親身體驗農(nóng)家種植園式的生活，并可在私人農(nóng)場種植各種蔬菜、瓜 果、樹木 (如租賃田地給客戶享受種植的樂趣，由酒店負責日常維護 )。 (7) 在度假村的田中漫步，享受天然氧吧。 (8) 度假村分中心酒店一座和多座獨立別墅，供客人獨立享用。 (9) 開發(fā)建設二十二座有 產(chǎn)權(quán)的私人四合院。 (10) 引進國外“管家”服務式物業(yè)服務，為度假山莊提供全天候、安全、周 到、細致、快捷的服務。 15 八、營銷推廣 形象訴求 都市生態(tài)私人家庭農(nóng)場 而不是常規(guī)意義的生態(tài)農(nóng)場。 用寫實的手法進行務實的產(chǎn)品特性描述，高舉產(chǎn)品大旗，避免概念務虛。 賣點梳理 根據(jù)項目優(yōu)勢，在推廣中從價位、 舒適度 、園林、 用途多樣 、投資收益、產(chǎn)業(yè)模式、未來規(guī)劃七大方面將賣點梳理為以下七大點，充分體現(xiàn)“寫實產(chǎn)品特性描述，高舉產(chǎn)品大旗，避免概念務虛”的形象訴求。 （ 1） 投資居住兩相宜 （ 2） 休閑、養(yǎng)生、 娛樂、度假的最佳選擇 （ 3） 與大自然親密接觸 （ 4） 孝敬老人的非凡禮物 （ 5） 綠色農(nóng)業(yè)享受之外不忘收益 （ 6） 升值潛力股 財富引擎 案名建議 ： 順沙私人家庭農(nóng)場、順沙都市生態(tài)體驗園 媒體途徑 采取多元的媒體手段，在不同的銷售階段，根據(jù)不同的銷售回款要求，進行不同的媒體整合、組合。 （ 1） 人員派單 人對人的營銷，空間區(qū)域機動靈活，競爭性或者替代性樓盤 。 （ 2） 異地分銷賣場 設置分賣場，對區(qū)域客戶進行宣傳聚攏，完成對案場到訪客戶的傳遞和支持。 （ 3） 看房班車 執(zhí)行客戶傳遞，宣傳項目形象，擴大項目影響，流動 宣傳媒體。 （ 4） 平面報廣 16 平面媒體效果日下，為擴大市場聲音，可以考慮進行一定的媒體投放。 （ 5） 優(yōu)惠促銷 促銷的手段是多元的，不僅限于限時折扣；比如贈送社區(qū)班車乘車卡；朋友介紹減免物業(yè)管理費；朋介積分送家電等多樣靈活的促銷措施有助于活躍氣氛，促進成交和換簽。 銷售道具 （ 1） 項目宣傳折頁 不制作繁冗的樓書，核心賣點以海報或者頁的形式進行表現(xiàn)和傳達。 （ 2） 售樓處 調(diào)整售樓處建立門前綠化休閑區(qū)。重新整飭賣場，包括擴大賣場面積、調(diào)整增設燈光、增設背景音樂、更換案場家具、設計主題墻和更換墻面產(chǎn)品宣 傳張貼品，增加綠植物，可能以新中式的裝修風格作為售樓處的主調(diào)。未來售樓處可以改造利用。 （ 3） 沙盤模型 建議制作，對園林環(huán)境部分能夠給動感的表現(xiàn)。立面細部制作要精細。 （ 4） 樣板間 制作精裝樣板間會有時間和成本的問題，但是為了加大戶型、層高優(yōu)勢對到訪客戶的視覺空間沖擊，建議制作交房標準間，套白的空間與主體施工階段的灰突，反差明顯。 各階段推廣實施計劃（略） 九 、銷售執(zhí)行 銷售團隊 （ 1） 案場銷售團隊： 項目經(jīng)理 1 名；銷售代表 2 名；銷售助理 1 名。 （ 2） 分賣場銷售團隊： 設計大鐘寺、公主墳 、廣安門 等分賣場 。待 其他部門組建后， 屆時將達到 810 家銷售分賣場，并根據(jù)市場回饋調(diào)整人員配置和設置。 銷售經(jīng)理若干名，銷售代表 20 名，銷售助理 5 名。 銷售周期 銷售周期設計為 1 年，即 20xx 年 9 月下旬到 20xx 年 9 月下旬，共計 12 個月。 17 銷售個階段的實施細分計劃（略） 十 、結(jié)束語 我們是一個專業(yè)的全案房地產(chǎn)代理經(jīng)紀機構(gòu)，公司的核心團隊均是具有 8 年以上房地產(chǎn)一線操盤經(jīng)驗的資深業(yè)內(nèi)精英，目前公司在運營代理項目兩個，顧問項目兩個。公司秉承“言必行，行必果”的經(jīng)營理念，以專業(yè)、敬業(yè)的態(tài)度服務客戶。希望能夠為貴司本案提供獨家代理服務，通過我們的專業(yè)努力和貴司的精誠配合支持，通過對產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整的參與，專業(yè)的策劃包裝，有效地媒體渠道，有力的案場執(zhí)行，確立有市場影響力的項目形象，并完成形象拉升，從而實現(xiàn)良好銷售，在保障項目銷售周期的情況下達成項目利潤的最大化。 備注：由于時間原因，部分觀點未能盡述，下階段，我司拿出更詳細的可執(zhí)行的策劃方案供貴司參考。 不妥之處，敬請見諒。 北京 景瑞嘉和 房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 策劃專案組 20xx0918