【正文】 起來，在抓農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的同時，也要抓生態(tài)農(nóng)業(yè)建設(shè)，走生態(tài)城市發(fā)展的道路；三是城鄉(xiāng)一體化除了經(jīng)濟(jì)一體化外，還須將生活、環(huán)境、教育、文化、醫(yī)療等方面互補(bǔ)融合，要求農(nóng)業(yè)在進(jìn)行生產(chǎn)的同時創(chuàng)造出賞心悅目，回歸自然，休閑度假的優(yōu)美環(huán)境，使市民、青少年體驗農(nóng)業(yè)文明，接受農(nóng)耕教育，從而使“都市”與“農(nóng)業(yè)”真正地融為一體。 巴黎的都市農(nóng)業(yè)對城市食品供應(yīng)的功能并不明顯，巴黎的各種食品供應(yīng)，主要經(jīng)過四通八達(dá)的高速公路網(wǎng)，由全國各地乃至歐洲其他國家完成。 日本的都市農(nóng)業(yè)主要集中在三大都市圈內(nèi)，即東京圈、大阪圈和中京圈，以蔬菜、水果、多作物、多品種生產(chǎn)為主，主要為市民提供優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品和滿足綠化環(huán)境的需要。主要是以園藝業(yè)和畜牧業(yè)為主的出口型農(nóng)業(yè)。 “ 都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè) ” 12 是時代性的概念，自起源于美國后，迅速向其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家如英、法、德、日、意以及東南亞等 國家 的大 城市傳 播、 普及 。 11 六、項目市場定位和形象定位 序號 項目市場定位和形象定位 內(nèi) 容 一 項目市場定位分析 北京旅游度假型鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)樓盤市場定位調(diào)查分析 序號 樓盤名 位置 產(chǎn)品 市場定位 產(chǎn)權(quán) 總價 1 溪谷風(fēng)情旅游度假生態(tài)園 懷柔九渡河水生生物自然保護(hù)區(qū) 度假型獨棟別墅 旅游度假生態(tài)園 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)（ 70年） 4895 萬 2 山水新新小鎮(zhèn) 昌平區(qū)流村鎮(zhèn) 獨棟 生態(tài)、休閑、頤養(yǎng)身心第二居所 大產(chǎn)權(quán)（ 70年） 54150 萬 3 紫檀 北京懷柔區(qū)交界河村 度假型獨棟別墅、四合院 度假、頤養(yǎng)身心第二居所 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)（ 70年） 3050 萬 4 寬溝 8 號 懷柔橋梓鎮(zhèn)金宇瑞產(chǎn)業(yè)基地 度假型獨棟別墅 度假、休閑、頤養(yǎng)身心農(nóng)家院 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)（ 70年） 40 萬 5 青龍湖旅游度假農(nóng)家院 青龍湖鎮(zhèn)西 度假型四合院、別墅 農(nóng)家院 開發(fā)區(qū)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)（ 50年） 2030 萬 6 鑫綠園私人家庭農(nóng)場 通州區(qū)張家灣鎮(zhèn) 度假型四合院 都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 私人家庭農(nóng)場（ 50 年） 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)（ 50年） 45 萬 通過上表的分析研究，我們總結(jié)如下： 縱觀北京在售的部分小產(chǎn)權(quán)別墅、四合院 、私家農(nóng)場 樓盤 市場定位 ，我 們不難發(fā)現(xiàn)，樓盤 市場定位 多集中在幾個方向： 旅游度假生態(tài)園、休閑頤養(yǎng)第二居所 的 休閑農(nóng)家院、私人家庭農(nóng)場。 在追求的生活方式上，更親近西方、現(xiàn)代的模式，所以，在主題思路上確定為展示一種準(zhǔn)資產(chǎn)階級（形象上比中產(chǎn)階層略高）的品位的、低調(diào)的生活形象會更接近本案的受眾。對居家的選擇，有自己的主張，需要良好的人文與居住環(huán)境，要穩(wěn)定感，要歸屬感，注重生活品質(zhì)。中產(chǎn)階級們擁有著可以輕松支配、同時又來之不易的 資金， 讓他們講究居住情調(diào)又熱愛生活，受別墅類高檔物業(yè)的消費導(dǎo)引，而又苦于別墅高端的價位 ，樂意選擇農(nóng)業(yè)采摘園等泛別墅產(chǎn)品，再同時，他們向往自然的基礎(chǔ)上往往還注重投資價值，由此決定：北京中產(chǎn)階級 會是一個比較大的客戶群體，大概會占購房人群的50%左右 ； 2) 養(yǎng)老人群 。 (4) 交通 項目雖然距離八達(dá)嶺高速較近，可是仍舊有 公里的距離，公交條件比較落后，時間成本延長，對客戶購買不利。 項目劣勢 (1) 生活配套 項目處于沙河鎮(zhèn)北，沙河大學(xué)城以東，即無沙河鎮(zhèn)之便又無大學(xué)城中心城區(qū)之利。 （ 2） 租金優(yōu)勢 最小面積戶型的月租金在 800 元 /月，市區(qū)同樣大面積租金在 20xx 元 /月，市區(qū)住房出租會帶來很大的租金差異回收。 項目占地 300 余畝，產(chǎn)品形式為生態(tài)旅游觀光為主的農(nóng)業(yè)采摘園，用地規(guī)劃為生態(tài)園鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)用地，使用年限為 20 年，建筑業(yè)態(tài)涉及一種：每戶由一個 400 平米的標(biāo)準(zhǔn)溫室花園和一個 150 平米左右的配套用房兩部分構(gòu)成。充分打造發(fā)揮自身產(chǎn)品力，以較低的準(zhǔn)入門檻、良好的產(chǎn)品品質(zhì)和較高的綜合性價比來打動客戶。 本案位于沙河大學(xué)城以東，近鄰未來規(guī)劃輕軌 S2 號線，升值潛力巨大，未來周邊物業(yè)的居住價值必將進(jìn)一步提升。 目前沙河片區(qū)的物業(yè)主要有三大類：大產(chǎn)權(quán)的別墅和住宅、小產(chǎn)權(quán)的別墅和住宅、以及租賃式的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)四合院、農(nóng)家院等旅游地產(chǎn)。相比北京其他別墅聚集區(qū)域，昌平別墅的售價處于較低的 水平。 八達(dá)嶺沿線別墅區(qū)一直是北京房地產(chǎn)市場上高檔別墅聚集的區(qū)域，憑借優(yōu)越的交通條件和地理位置，這一區(qū)域的別墅市場很早就開始發(fā)展，上世紀(jì) 80、 90 年代，碧水莊園、玫瑰園為代表的頂級豪華別墅的相繼出現(xiàn)更是極大的提升了該區(qū)域的價值。也就是說第一別墅區(qū)加中央別墅區(qū)將形成一條叫溫榆河上游的別墅走廊。新建的這條線給這個區(qū)域的商業(yè)性很大的機(jī)會。從五環(huán)路算起，這個地區(qū)大 概有五百平方公里左右。位置的固定性決定了其隸屬沙河大學(xué)城 以人文和生態(tài)為主題的居住片區(qū)，區(qū)位的特殊性又決定了其作為生態(tài)休閑為主題的觀光農(nóng)家院的市場可行性，同時項目自身質(zhì)素的特殊性使其在沙河大學(xué)城市場區(qū)域內(nèi)形成自己的獨特市場群體，并 5 且可以著眼于整個亞奧北區(qū)以及八達(dá)嶺高速沿線別墅區(qū)因礙于持續(xù)高漲的別墅類物價而望洋興嘆的主力客群。價格方面， 20xx年上半年， 北京 市二手房價格漲幅明顯放緩 。 房地產(chǎn)市場觀望情緒依然較濃，銷售持續(xù)低迷。 銷售 市場 08 年上半年北京成交樓面均價同比下降 7%，對于經(jīng)過 07 年瘋狂拉升起來的物業(yè)價格高位，仍然是杯水車薪。調(diào)整后，存款類金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行 ％的存款準(zhǔn)備金率標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng) 20 余年歷史新高。 對開發(fā)商從緊的同時，銀行也沒對購房者開綠燈。 金融政策 銀 行對房地產(chǎn)開發(fā)的貸款審核開始從緊，貸款門檻越來越高。首先 央行銀根緊縮，開發(fā)商貸款難， 121 文件使得樓花銷售放貸難； 新盤銷售不暢， 現(xiàn)金 回款困難 。北京樓市也出現(xiàn)了不打折 ,不賣房的窘境。時隔數(shù)月，房價即將崩盤的消息便甚囂塵上：銀行信貸的從緊、開發(fā)商資金困難、購房者的觀望到底、政府越來越完善的金融風(fēng)險防范、房價回落、交易量萎縮 。 土地供求 20xx 年上半年 部分土地出現(xiàn)流拍，即使成交， 成交 的 土地樓面 地 價 也 首次出現(xiàn)了回落 。使老百姓的觀望態(tài)勢濃烈，從而 樓市 持續(xù)銷售 低迷狀態(tài)， 開發(fā)商拿地?zé)崆橐彩艽?。此舉是為了限制更多的小型房地產(chǎn)開發(fā)公司貸款 。 隨著 中國人民銀行 20xx 年 12 月 8 日宣布，從 12 月 25 日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 1 個百分點。 隨著 中國人民銀行 決定 從 20xx 年 12 月 21 日起調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存 貸款基準(zhǔn)利率，20xx 年央行 完成了 先后 6 次加息，老百姓的房貸利率上調(diào)不少， 個人貸款利息率提高 6 次。