【正文】 ..................................... 7 項(xiàng)目劣勢 .................................................................. 8 五、目標(biāo)客戶群定位 ........................................................... 8 目標(biāo)客戶群分析 ............................................................ 8 目標(biāo)客戶群鎖定和消費(fèi)心理分析 .............................................. 9 六、項(xiàng)目市場定位和形象定位 .................................................. 11 市場定位： ............................................................... 11 國外都市農(nóng)業(yè)發(fā)展模式舉隅 ................................................. 12 七、產(chǎn)品定位 ................................................................ 13 北京的都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè) ....................................................... 13 需求價值定位 ............................................................. 13 主要特色 定位 ............................................................. 14 八、營銷推廣 ................................................................ 15 形象訴求 ................................................................. 15 賣點(diǎn)梳理 ................................................................. 15 案名建議 ................................................................. 15 媒體途徑 ................................................................. 15 銷售道具 ................................................................. 16 各階段推廣實(shí)施計(jì)劃（略） ................................................. 16 九、銷售執(zhí)行 ................................................................ 16 銷售團(tuán)隊(duì) ................................................................. 16 銷售周期 ................................................................. 16 銷售個階段的實(shí)施細(xì)分計(jì)劃（略） ........................................... 17 十、結(jié)束語 .................................................................. 17 3 一、宏觀市場分析 一年前部分新的項(xiàng)目開盤還曾一度出現(xiàn)過徹夜排隊(duì)搶購的 “壯觀場景 ”，開發(fā)商還在與銀行過著 “你好我好大家好 ”的日子，而政府也在為 房地產(chǎn) 市場的過熱頭疼。 “二套 房貸 從緊 ”便是很好的例證 ，三套房屋貸款更加成為不可能。 50 萬元以內(nèi)的低總價房屋占總體成交的%，仍為目前的成交主力。 近期內(nèi)區(qū)域的交通、市政配套大幅改善，它將使其別墅售價有上漲空間。雖然可以展望美好的前景，但是片區(qū)客觀的經(jīng)濟(jì)狀況，特別是硬件配套尚存在較大劣勢，未來的潛力激發(fā)需要假以時日，特別是大學(xué)城、輕軌的規(guī)劃和建設(shè)，客戶更在 意的是當(dāng)下的客觀實(shí)在，一定程度上缺乏說服力。缺乏購物、休閑、醫(yī)療、教育等一系列基礎(chǔ)生活配套，對于居住類物業(yè)是一個銷售瓶頸。 關(guān)鍵詞：有需求、小資情調(diào)、產(chǎn)生品質(zhì)需求。 德國模式德國都市農(nóng)業(yè)屬于生活社會功能型的都市農(nóng)業(yè)， 主要形式是休閑農(nóng)莊和市民農(nóng)園。 14 實(shí)踐證明，隨著生產(chǎn)力的發(fā) 展，隨著城市功能的延伸，隨著不斷增長的消費(fèi)需求，農(nóng)業(yè)的隱性價值將會不斷顯現(xiàn)，而且不斷增值。 (8) 度假村分中心酒店一座和多座獨(dú)立別墅，供客人獨(dú)立享用。 （ 3） 沙盤模型 建議制作，對園林環(huán)境部分能夠給動感的表現(xiàn)。 不妥之處，敬請見諒。 銷售道具 （ 1） 項(xiàng)目宣傳折頁 不制作繁冗的樓書，核心賣點(diǎn)以海報(bào)或者頁的形式進(jìn)行表現(xiàn)和傳達(dá)。 (3) 在保留原自然風(fēng)光基礎(chǔ)上，增加“采摘棚”的色彩 —— 種植各種開花的樹木， 以“花”為重點(diǎn)景觀和重要媒 介，并大面積的種植各種菊花，使其成為一個秋菊的主題公園，突出“采摘園”的浪漫精髓。從城市功能的角度看，宜居城市是北京的重要定位，宜居離不開生態(tài)，都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)正是以保護(hù)生態(tài)為前提，與構(gòu)建宜 居城市的要求是一致的。 荷蘭借助于發(fā)達(dá)的設(shè)施農(nóng)業(yè)，集約生產(chǎn)經(jīng)營花卉、蔬菜及奶制品，使其人均農(nóng)產(chǎn)品出口創(chuàng)匯居世界榜首，成為世界都市農(nóng)業(yè)的典范。 6) 心理特點(diǎn)： 主力受眾（ 二 次置業(yè)人群）的年齡確定為 35 歲至 50 歲的中產(chǎn)階級 ， 輔助受眾（ 二 次置業(yè)人群） 為個體工商、中小企業(yè)主等富裕階層，高級白領(lǐng)、企業(yè)高管等泛富裕人士 ， 層。 （ 3） 總價優(yōu)勢 雖然項(xiàng)目存在使用年限較短的劣勢， 20 年使用年限。 就其價格而言： 大產(chǎn)權(quán)均價：花園 洋房在 8000～ 10000 元 /平米，別墅 10000～ 20xx0 元 /平米。從資源角度看，北部有山，山前有溫榆河，有清河，有三條河，遠(yuǎn)山，近水有大量的樹木以及地脈溫泉等得天獨(dú)厚的自然資源成為別墅項(xiàng)目發(fā)展的首選地帶。上半年，北京市商品房銷售面積為 萬平方米，比上年同期下降 %，降幅比一季度擴(kuò)大 個百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士透露 ，部分銀行針對房地產(chǎn)開發(fā)的信貸標(biāo)準(zhǔn)已從一季度的三個 “三 ”標(biāo)準(zhǔn)提升至三個 “五 ”標(biāo)準(zhǔn)。接著八月底最后一周交易量回暖，隨后殘奧會的到來，樓市再次進(jìn)入低迷，觀望嚴(yán)重。此次 4 上調(diào)旨在繼續(xù)回收流動性，是對從緊貨幣政策的響應(yīng)。從某種意義上說，亞奧京北版塊已成為京城“富人區(qū)”，成為地位和財(cái)富的象征區(qū)域。 昌平的別墅是以