【正文】 開業(yè)時(shí)間 SHOPPINGMALL 開發(fā)中存在的問題 SHOPPINGMALL 作為一種新興的業(yè)態(tài)正在全北京乃至全國迅速的發(fā)展，為了防止盲目地開發(fā)及防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，北京市政府已 開始限制該類物業(yè)的審批。 （二）百貨 百貨業(yè)通常采用聯(lián)營保底的經(jīng)營方式獲取收益，即根據(jù)商戶的營業(yè)額提取一定比例的費(fèi)用，并設(shè)有最低營業(yè)額的限制，保本營業(yè)額根據(jù)商場(chǎng)整體的經(jīng)營費(fèi)用和預(yù)期利潤(rùn)率設(shè)定，不同商場(chǎng) 所設(shè)定的保本營業(yè)額也不盡相同，但對(duì)商戶營業(yè)額提取比例則根據(jù)不同的商品提取大致相同的比例。目前規(guī)模：總體經(jīng)營面積 24 萬平方米，年銷售額 億元。 隆福寺民俗商業(yè)旅游文化步行街 隆福寺街位于東城區(qū)東四 北大街至美術(shù)館東街，長(zhǎng) 600 米、現(xiàn)有商家近 200 個(gè)，其中經(jīng)營服裝百貨門店 140 戶，經(jīng)營規(guī)模除隆福大廈和隆福廣場(chǎng)較大外，其余都比較小。 世紀(jì)不夜城 位于世紀(jì)金源大酒店（五星級(jí)）的地下，營業(yè)面積約 2 萬平方米。 金泉廣場(chǎng)商業(yè)步行街 位于亞運(yùn)村核心位置，總體商業(yè)面積約 萬平方米，由南北兩條商業(yè)街組成。 潘家園舊貨幣場(chǎng)位于朝陽區(qū)潘家園華威西里、占地 ，營業(yè)面積 17000平方米，有來自 26省、市、自治區(qū)的商戶 3000 多個(gè)，經(jīng)營內(nèi)容主要是古玩玉器、陶瓷銅器、工藝品、文房四寶、古藉字畫和中外錢幣等等。 隨著商業(yè)市場(chǎng)的不斷細(xì)分，新興業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，使各類專業(yè)市場(chǎng)在商業(yè)市場(chǎng)中的占有率不斷增加，如專門經(jīng)營電器的電器市場(chǎng)、經(jīng)營打折名牌服裝的折扣店、專營家具建材的市場(chǎng)。在物權(quán)至上的今天，若是其中某一位小業(yè)主撕毀租約，將同時(shí)損害了其他業(yè)主正常獲取租金收益的權(quán)利。商鋪的單元面積最小 5 平方米， 最大 6000 平方米，主要集中在 100 平方米左右。街北頭開設(shè)一家天橋民俗博物館。經(jīng)營風(fēng)味比較齊全。不考慮最小的貨場(chǎng)面積小于 5000 平方米的建筑。 開發(fā)難度較大，對(duì)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)程度要求高 商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的高端產(chǎn)品，復(fù)雜的開發(fā)過程遠(yuǎn)勝于其他物業(yè)類型，對(duì)開發(fā)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)化素質(zhì)要求非常高。 三、商業(yè)市場(chǎng)細(xì)分業(yè)態(tài)介紹 （一） SHOPPINGMALL SHOPPINGMALL購物中心 30年前便已出現(xiàn)在美國，這類物業(yè)通常位于城市的周邊，規(guī)模一般在 十幾萬至幾十萬平方米之間，并且由于來此購物的消費(fèi)者大多駕車前往，因此購物中心設(shè)置了大量的停車位。在這一過程中，商業(yè)經(jīng)營與房地產(chǎn)開發(fā)逐步的緊密結(jié)合起來，產(chǎn)生了今天眾所周知的概念 商業(yè)地產(chǎn)。但據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止 20xx 年 5 月北京市居民家庭每百戶汽車擁有量達(dá)到 輛，這與發(fā)達(dá)國家還存在相當(dāng)大的差距，這構(gòu)成了遠(yuǎn)離市中心建設(shè)的大型購物中心健康發(fā)展的障礙。 零售業(yè)市場(chǎng)細(xì)分，新興商業(yè)業(yè)態(tài)競(jìng)相擠占市場(chǎng)份額。目前網(wǎng)點(diǎn)分布不連續(xù)。 秀水服裝街 秀永服裝街位于朝陽區(qū)建外秀水東街， 1985 年由建外街道辦事處主辦，營業(yè)面積 3500 平方米，攤棚 410 個(gè)，從業(yè)人員近千人，年銷售額 1億多元。一二期商鋪面積 萬平方米，共 86 套， 20xx年初入住，三期商鋪面積 萬平方米，共 12 套， 20xx 年中入住。開發(fā)商為了快速銷售，將商鋪的面積劃分至小單元（ 100 平方米左右），商業(yè)街的模式恰恰滿足了開發(fā)商在這方面的需求。 商場(chǎng)內(nèi)平時(shí)上午人流較少，來此購物的人群多集中在周末和平時(shí)晚間，在人流高峰時(shí)間，停車場(chǎng)基本處于飽 和。 outlets 這種業(yè)態(tài)在國外已經(jīng)存在，并被普遍認(rèn)可，它具有非常強(qiáng)的集客能力，大多設(shè)置在郊區(qū)，這類商場(chǎng)規(guī)模一般較大，建筑形式也類似于倉儲(chǔ)式購物中心，商場(chǎng)一般配有大量的停車位置。 風(fēng)險(xiǎn)的來源之一是 無法體現(xiàn)最大的商業(yè)價(jià)值。 從建筑規(guī)劃和商業(yè)街單體設(shè)計(jì)來看，建外 SOHO 完全摒棄了大型百貨的業(yè)態(tài)模式，而是呈現(xiàn)出一種多元化的功能格局分配。北起新拓寬的廣安大街，南至南橫西街，街長(zhǎng)600 米。 馬連道茶葉街 馬連道茶葉街長(zhǎng) 1500 米，集中了 100 多個(gè)茶葉店和 5 個(gè)茶城，匯集了浙匯、福建、安徽，云南、貴州等全國主要茶區(qū)的名、特、優(yōu)茶葉產(chǎn)品。 缺乏市場(chǎng)需求的支撐，消費(fèi)需求明顯斷層。項(xiàng)目所涉及的投資商、開發(fā)商、建筑公司等等都希望從這一新興的商業(yè)業(yè)態(tài)的開發(fā)中獲取高額的回報(bào)。 為了幫助讀者對(duì)此有更加清晰的了解，本刊特對(duì)目前北京商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行總體的介紹。但是，伴隨高速增長(zhǎng)而來的是激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和具有專業(yè)知識(shí)的復(fù)合性人才的短缺。按照這個(gè)水平來測(cè)算，北京幾個(gè)大 MALL 要盈利，恐怕他們估算的銷售額還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。