【正文】 利用。 銷售周期 銷售周期設(shè)計為 1 年，即 20xx 年 9 月下旬到 20xx 年 9 月下旬，共計 12 個月。 北京 景瑞嘉和 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 策劃專案組 20xx0918 。待 其他部門組建后， 屆時將達(dá)到 810 家銷售分賣場，并根據(jù)市場回饋調(diào)整人員配置和設(shè)置。 （ 2） 售樓處 調(diào)整售樓處建立門前綠化休閑區(qū)。 賣點梳理 根據(jù)項目優(yōu)勢，在推廣中從價位、 舒適度 、園林、 用途多樣 、投資收益、產(chǎn)業(yè)模式、未來規(guī)劃七大方面將賣點梳理為以下七大點，充分體現(xiàn)“寫實產(chǎn)品特性描述，高舉產(chǎn)品大旗，避免概念務(wù)虛”的形象訴求。 (4) 內(nèi)裝潢大量采用 簡單明了的重視風(fēng)格簡裝； (5) 配套設(shè)施有健身房、運動場、 SPA 流水理療館、兒童娛樂場，有中國地方特色和西方浪漫情調(diào)的并存的飲食街。而都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)除生產(chǎn)、經(jīng)濟功能外，同時具有生態(tài)、休閑、觀光、文化、教育等多種功能。從以人為本的角度看，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)既能滿足生產(chǎn)者的增收愿望，又能滿足消費者的各種需求，溝通了城鄉(xiāng)，促進了和諧。 13 七、產(chǎn)品定位 北京的都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 21 世紀(jì)的北京和奧運后的北京將成為國際大都市，成為我國政治高度民主，經(jīng)濟、文化、教育高度發(fā)達(dá)的中心城市。荷蘭都市農(nóng) 業(yè)重點發(fā)展具有設(shè)施園藝技術(shù)輻射、園藝產(chǎn)品集散、農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光功能和地區(qū)專業(yè)分工的都市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)體系。 3 置業(yè)類別上與大產(chǎn)權(quán)一致，第二居所 市場定位： 結(jié)合北京市眾多生態(tài)農(nóng)業(yè)園運作的成功經(jīng)驗，我們提出以下項目的 市場定位 ： “都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè) —— 體驗式純私人家庭農(nóng)場（園）” “都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”的概念，是上世紀(jì)五六十年代由美國一些經(jīng)濟學(xué)家首先提出的。行業(yè)特點使他們不是個性張揚，大多接受過良好的教育 。 (5) 政策影響 政策的不穩(wěn)定性造成的風(fēng)險， 20xx 年開始對小產(chǎn)權(quán)項目的打擊造成的需求方對于產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的日益關(guān)注化，更 有需求方購買上的愈加理性化，由此造成的需求市場冷淡； (6) 市場競爭 20xx 年 11 月份之后的市場狀況尚未回暖造成 08 年房地產(chǎn)銷售市場極度蕭條；同時，大環(huán)境下小產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的項目數(shù)量為數(shù)不少，帶來需求方選擇性余地大更加挑剔，由此造成競爭持續(xù)激烈。但其總價因年限短而定位較低， 8 從而使目標(biāo)客群的范圍擴大，同時兼具別墅類休閑物業(yè)的使用能力，會對這類客群起到較大的吸引能力。 7 三、項目概況 項目位于沙河大學(xué)城東，北中軸奧林匹克公園的北延長線上、上風(fēng)上水之地，北京市規(guī)劃的西部生態(tài)帶及昌平新城新規(guī)劃的沙河組團之內(nèi)，將來是繼回龍觀和天通苑后的另一個四十萬人大型居住新區(qū)。 小產(chǎn)權(quán) 均價 ：普通住宅在 3000～ 3500 元 /平米，別墅 8000～ 120xx 元 /平米。 昌平的別墅是以國內(nèi)富裕階層為目標(biāo)客戶，起點相對較低。 該區(qū)域的別墅項目超過三十個， 20xx 年在要推向市場的別墅案值接近 100 億到 150 億，這說明該區(qū)域有非常明顯的市場價值和發(fā)展?jié)摿?，另外這個區(qū) 域已經(jīng)是影響北京別墅市場走勢的一個區(qū)域。從某種意義上說，亞奧京北版塊已成為京城“富人區(qū)”，成為地位和財富的象征區(qū)域。其中，期房銷售面積為 萬平方米，現(xiàn)房銷售 萬平方米，分別下降 52%和 %。此次 4 上調(diào)旨在繼續(xù)回收流動性，是對從緊貨幣政策的響應(yīng)。所謂三個 “三 ”，即 “申請貸款的房地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)必須達(dá)到 3000 萬、開發(fā)面積 3 萬平方米以上、貸款需求至少 3000 萬 ”，至二季度這一標(biāo)準(zhǔn)即提升至 “申請貸款的房地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)必須達(dá)到 5000 萬、開發(fā)面積 5 萬平方米以上、貸款需求至少 5000 萬 ”。接著八月底最后一周交易量回暖，隨后殘奧會的到來，樓市再次進入低迷，觀望嚴(yán)重。 時至今日，樓市的一潑三折也著實令業(yè)內(nèi)人士傷透腦筋：先是奧運期間商品房成交量同比萎縮了 78%，近八成以上。業(yè)內(nèi)人士透露 ，部分銀行針對房地產(chǎn)開發(fā)的信貸標(biāo)準(zhǔn)已從一季度的三個 “三 ”標(biāo)準(zhǔn)提升至三個 “五 ”標(biāo)準(zhǔn)。也是央行 20xx 年 度當(dāng)年度 第 10 次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率。上半年，北京市商品房銷售面積為 萬平方米，比上年同期下降 %，降幅比一季度擴大 個百分點。 亞奧京北版塊 北京 20xx 奧運會成功舉辦，亞奧地區(qū)作為北京樓市最熱的黃金地段，占盡天時地利之勢。從資源角度看，北部有山，山前有溫榆河，有清河，有三條河，遠(yuǎn)山，近水有大量的樹木以及地脈溫泉等得天獨厚的自然資源成為別墅項目發(fā)展的首選地帶。 近年來，受交通改善的影響，昌平八 達(dá)嶺別墅區(qū)吸引了更多有別墅居住傾向的群體，以 6 經(jīng)濟型別墅為主的產(chǎn)品滿足了不同層次的個性需求，如度假型、養(yǎng)老型別墅，郊外畫室、鄉(xiāng)間別墅等 目前，該區(qū)域別墅產(chǎn)品的價格基本分為三個等級， Townhouse 的價格在 10000 元 120xx元 /平方米之間；雙拼的價格在 120xx 元 15000 元 /平方米之間；獨棟別墅的售價在 18000 元/平方米左右。 就其價格而言： 大產(chǎn)權(quán)均價：花園 洋房在 8000～ 10000 元 /平米，別墅 10000～ 20xx0 元 /平米。所以后面的產(chǎn)品規(guī)劃和定位就顯得尤為重要。 （ 3） 總價優(yōu)勢 雖然項目存在使用年限較短的劣勢， 20 年使用年限。而 S2 號線尚且在規(guī)劃初期，客戶認(rèn)知度較弱。 6) 心理特點： 主力受眾（ 二 次置業(yè)人群）的年齡確定為 35 歲至 50 歲的中產(chǎn)階級 ， 輔助受眾（ 二 次置業(yè)人群） 為個體工商、中小企業(yè)主等富裕階層，高級白領(lǐng)、企業(yè)高管等泛富裕人士 ， 層。 市場定位 表現(xiàn)共同特點 : 1 休閑、度假、養(yǎng)生概念較多； 2 規(guī)避小產(chǎn)權(quán)風(fēng)險，項目性質(zhì)多自稱農(nóng)家院、生態(tài)園、農(nóng)場。 荷蘭借助于發(fā)達(dá)的設(shè)施農(nóng)業(yè)，集約生產(chǎn)經(jīng)營花卉、蔬菜及奶制品，使其人均農(nóng)產(chǎn)品出口創(chuàng)匯居世界榜首，成為世界都市農(nóng)業(yè)的典范。所以，巴黎的都市農(nóng)業(yè)突破了自給自足的生產(chǎn)，而突出農(nóng)業(yè)的生態(tài)功能，利用農(nóng)業(yè)把高 速公路、工廠等有污染的地區(qū)和居民分隔開來，營造寧靜、清潔的生活環(huán)境。從城市功能的角度看，宜居城市是北京的重要定位，宜居離不開生態(tài)，都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)正是以保護生態(tài)為前提，與構(gòu)建宜 居城市的要求是一致的。 傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)主要是滿足食品需求，體現(xiàn)的是生產(chǎn)、經(jīng)濟功能。 (3) 在保留原自然風(fēng)光基礎(chǔ)上，增加“采摘棚”的色彩 —— 種植各種開花的樹木， 以“花”為重點景觀和重要媒 介，并大面積的種植各種菊花，使其成為一個秋菊的主題公園，突出“采摘園”的浪漫精髓。 用寫實的手法進行務(wù)實的產(chǎn)品特性描述，高舉產(chǎn)品大旗，避免概念務(wù)虛。 銷售道具 （ 1） 項目宣傳折頁 不制作繁冗的樓書，核心賣點以海報或者頁的形式進行表現(xiàn)和傳達(dá)。 （ 2） 分賣場銷售團隊： 設(shè)計大鐘寺、公主墳 、廣安門 等分賣場 。 不妥之處，敬請見諒。 17 銷售個階段的實施細(xì)分計劃（略） 十 、結(jié)