【正文】 與一個(gè)配套酒店 商貿(mào) 集市 高檔 別墅 服務(wù) 中心 多層住宅 花園洋房 小高層 +底商 星級(jí) 酒店 回遷 住宅 其他建設(shè)地 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目概念性規(guī)劃 (草案 )—— 東北向鳥瞰圖 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目概念性規(guī)劃 (草案 )—— 西北向鳥瞰圖 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目概念性規(guī)劃 (草案 )—— 東北向鳥瞰圖 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目概念性規(guī)劃 (草案 )—— 東北向鳥瞰圖 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 43 項(xiàng)目概念性規(guī)劃 (草案 )—— 西長(zhǎng)溝 +商貿(mào)集 水鄉(xiāng)商貿(mào)集市，有機(jī)的結(jié)合構(gòu)想，突出歷史與水鄉(xiāng)特色，可享受邊劃船邊購(gòu)物的感覺。 小高層住宅，彰顯項(xiàng)目地標(biāo)性，底層商業(yè)呼應(yīng)水鄉(xiāng)商貿(mào)集市，聯(lián)系水景，亦商亦住亦游。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 44 項(xiàng)目概念性規(guī)劃 (草案 )—— 東長(zhǎng)溝 +太和莊 ← 多層住宅 ↓ 服務(wù)中心 ↓ 高檔 別墅 大面積多層住宅和一個(gè)配套服務(wù)中心出現(xiàn)在本區(qū)。 高檔臨水系別墅位于項(xiàng)目東長(zhǎng)溝區(qū)，私密性較好。 ↓ 花園洋房 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目概念性規(guī)劃 (草案 )—— 產(chǎn)權(quán)式酒店 ← 建筑 → 立面 凸顯 高貴 氣質(zhì) 內(nèi)部裝修 → 風(fēng)格，典 雅寧?kù)o 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 產(chǎn)權(quán)式酒店即投資者購(gòu)買酒店的某一間客房后并不一定在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司出租，獲取客房利潤(rùn)分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司的贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)，產(chǎn)權(quán)式酒店有三大類型：時(shí)權(quán)酒店、退休住宅型、有限自用投資型酒店。 ? 產(chǎn)權(quán)式酒店的特征 業(yè)主擁有酒店獨(dú)立產(chǎn)權(quán) 投資者可以一次性付款或分期或按揭的方式獲取產(chǎn)權(quán)，擁有所有權(quán)，但沒有經(jīng)營(yíng)權(quán)，并且產(chǎn)權(quán)往往僅有 40年。 酒店式管理 產(chǎn)權(quán)式酒店是酒店的一種，提供各種酒店式的服務(wù)，如家居清潔、送餐、洗燙衣物、叫醒服務(wù)，以及各種鐘點(diǎn)服務(wù)，這方面而言，產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店并無二致，其管理費(fèi)也比較高、管理費(fèi)一般是 40元 /平方米 /月。 兼具居住度假與投資兩種功能 產(chǎn)權(quán)式酒店既可以用來居住度假，也可以用來投資。不同的購(gòu)買者，想法有所不同，同一購(gòu)買者，在不同的時(shí)段的用途有所不同。有的購(gòu)買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。不同的產(chǎn)權(quán)式酒店提供的回報(bào)方式也有所不同，如有些產(chǎn)權(quán)式酒店提供固定投資回報(bào)率，另加部分酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；有些則提供免費(fèi)居住天數(shù)；有些則要求只提供的酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，不提供其他回報(bào)。 59 項(xiàng)目概念性規(guī)劃 (草案 )—— 產(chǎn)權(quán)式酒店特征 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 時(shí)權(quán)酒店 由瑞士亞力山首先提出的“ Timeshare Hotel” 是產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)端。酒店向游客、中產(chǎn)家庭或企業(yè)集團(tuán)出售在一定時(shí)期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換。 ? 退休住宅型 是一種所謂留后路的退休住房投資方式。投資者在退休之前購(gòu)樓，每年和家人去使用一段時(shí)間，其余時(shí)間交酒店管理公司出租獲租金回報(bào)。到退休的時(shí)候作為頤養(yǎng)天年的住所。這種類型的酒店在美國(guó)比較多見。 ? 有限自用的投資型酒店公寓 開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨(dú)立權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)獲取年度客房利潤(rùn)分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。 60 項(xiàng)目概念性規(guī)劃 (草案 )—— 產(chǎn)權(quán)式酒店類型 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 46 項(xiàng)目概念性規(guī)劃 (草案 )—— 景觀節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)意向 水 → 景 主入口景觀 → ← 藝術(shù)雕塑小品 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品創(chuàng)新建議一 —— 個(gè)性水景觀小品 ← 水上鋪路 ↓ 樓間水臺(tái) ↓ 流水臺(tái)與過橋 ↓ 門前水池 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品創(chuàng)新建議二 —— 水景沿線休閑吧 ← 沿水系 特色餐廳 ← 水景沿線 → 休閑酒吧 古文化 → 改造示意 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品創(chuàng)新建議三 —— 歷史主題博物館 充分發(fā)揮本項(xiàng)目悠久歷史和水鄉(xiāng)文化的優(yōu)勢(shì)，引入具有獨(dú)特魅力的歷史主題博物館，如乾隆行宮蠟像館、張飛古廟等等，令人開闊視野、增長(zhǎng)知識(shí)、陶冶性情。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目基本概況和周邊環(huán)境調(diào)查 思想采購(gòu)：旅游地產(chǎn)嫁接本案 項(xiàng)目開發(fā)理念和初步定位建議 項(xiàng)目概念規(guī)劃和產(chǎn)品創(chuàng)新建議 項(xiàng)目營(yíng)銷策略和目標(biāo)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目營(yíng)銷策略和目標(biāo)市場(chǎng)分析匯報(bào)提綱 —— 第五部分 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 核心市場(chǎng) 基本市場(chǎng) 機(jī)會(huì)市場(chǎng) 北京市富裕階層 (主要為西區(qū) )， 并在城市中也有自己的住房 。 有較高的居住要求 。 房山區(qū)富裕階層 ，多為來此地養(yǎng)老或者進(jìn)行投資的 。 來到長(zhǎng)溝游玩的游客， 如周邊省市的富裕游客 ， 喜歡本地景觀。 核心市場(chǎng) 機(jī)會(huì)市場(chǎng) 核心目標(biāo)為北京市 ， 作為市區(qū)內(nèi)最具消費(fèi)實(shí)力的核心城市居民 ， 養(yǎng)生康體 、 家庭休閑是其主要的旅游目的 。 房山其它地區(qū)較高收入本地居民 、 中大型企業(yè)管理層 。 外地客源市場(chǎng)定位 本區(qū)客源市場(chǎng)定位 51 市場(chǎng)定位 —— 目標(biāo)客戶群定位（居住區(qū)） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 以團(tuán)隊(duì)游客切入市場(chǎng) 以品質(zhì)會(huì)議游、公司拓展游為主要目標(biāo)市場(chǎng) 第一階梯 第二階梯 團(tuán)隊(duì)目標(biāo)客戶 游客特點(diǎn) 比例 北京本地中間商組織的旅行團(tuán) 在北京停留時(shí)間較長(zhǎng)的團(tuán) 華北華東來團(tuán) 各地純玩團(tuán) 觀光游覽為主的團(tuán)隊(duì) ， 時(shí)間安排緊 、 導(dǎo)游作用大 ， 70% 客源地中間商組織的旅行團(tuán) 各種自游人俱樂部團(tuán) 、 主題旅游團(tuán) (如養(yǎng)生團(tuán) 、 休閑團(tuán) ) 體驗(yàn)為主的團(tuán)隊(duì) ， 自由度較大 ， 直接支付項(xiàng)目的消費(fèi) 20% 直接聯(lián)系的旅行團(tuán) 汽車俱樂部 (汽車商 )、 車友俱樂部 (媒體 、 網(wǎng)絡(luò)等 ) 休閑為主的團(tuán)隊(duì) ， 消費(fèi)水平高 ， 有住宿需求 ， 與本項(xiàng)目特點(diǎn)的契合處較多 10% 52 市場(chǎng)定位 —— 目標(biāo)客戶群定位（旅游客戶） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 53 項(xiàng)目營(yíng)銷策略和目標(biāo)客戶市場(chǎng) 規(guī)劃先行、高調(diào)推廣、政企互動(dòng)、定制開發(fā) 主要開發(fā)產(chǎn)品： ◆ 商貿(mào)集市 —— 關(guān)聯(lián)水系，突出京南水鄉(xiāng)特色， 主營(yíng)古玩、餐飲、旅游紀(jì)念品等。 ◆ 小高層 +沿河商業(yè) —— 底層可商、上層可住的 小高層、類住宅公寓 。 ◆ 多層 /花園洋房 —— 環(huán)視水系，大面積觀景花園洋房。 ◆ 高檔別墅 —— 獨(dú)棟、聯(lián)排創(chuàng)意水景別墅。 ◆ 星級(jí)酒店 —— 可商、可游、可住的五星級(jí)高檔 產(chǎn)權(quán)式酒店。 THANKS 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸中聯(lián)行地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)中聯(lián)行地產(chǎn)顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 結(jié)束語 以上內(nèi)容，僅為目前初步思考，并將隨市場(chǎng)變化做進(jìn)一步調(diào)整。 感謝各位領(lǐng)導(dǎo)！預(yù)祝合作愉快！