【正文】 一定的影響。 分析結(jié)論項(xiàng)目公寓戶型定位有優(yōu)勢(shì)，權(quán)屬不夠完整，與在售項(xiàng)目相比，需有總價(jià)位的優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目商業(yè)部分就自身特點(diǎn)而言，體量較大、需要客戶接盤實(shí)力較強(qiáng)且經(jīng)營(yíng)方向明確、經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富。本項(xiàng)目應(yīng)把握良鄉(xiāng)片區(qū)可推出商業(yè)項(xiàng)目較少、片區(qū)規(guī)劃前景良好、區(qū)域商品房銷售暢順等重大機(jī)遇發(fā)展本項(xiàng)目。從商業(yè)綜合項(xiàng)目本身內(nèi)在因素和外部條件判斷，我們建議委托方應(yīng)針對(duì)不同功能物業(yè)尋找經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)營(yíng)者，提升項(xiàng)目檔次及競(jìng)爭(zhēng)力，確保項(xiàng)目租售暢順。 項(xiàng)目銷售價(jià)格確定及銷售率預(yù)測(cè) 銷售價(jià)格確定我們根據(jù)良鄉(xiāng)片區(qū)的市場(chǎng)狀況，并結(jié)合項(xiàng)目自身素質(zhì)及優(yōu)劣勢(shì)，以及片區(qū)發(fā)展前景的預(yù)測(cè)，綜合上述因素，在本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算中，預(yù)測(cè)本次評(píng)價(jià)的公寓租賃使用權(quán)均價(jià)39萬元/套(精裝)；銷售均價(jià)商業(yè)部分為9,、娛樂部分為8,。 銷售率（出租率）預(yù)測(cè)根據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析，參照周邊同類樓盤的一般銷售狀況及競(jìng)爭(zhēng)因素，按照上述銷售價(jià)格（租賃價(jià)格）的確定，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的合理銷售期（出租期）約為兩個(gè)季度（以2010年2季度至2010年3季度為止），在測(cè)算期內(nèi)本項(xiàng)目能達(dá)到的合理銷售率（出租率）為100%。銷售率具體詳見附表4：項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表；出租率具體詳見附表5：項(xiàng)目租金收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表。四 項(xiàng)目總投資估算與資金籌措 測(cè)算期確定我們以本項(xiàng)目現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，考慮合理建設(shè)工期，計(jì)算期從2009年1季度開始至2010年2季度。具體項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃見附表1：《項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖》。項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2010年2季度開始銷售。 基準(zhǔn)收益率的確定本項(xiàng)目為普通房地產(chǎn)項(xiàng)目，基準(zhǔn)收益率取房地產(chǎn)行業(yè)平均水平，這里設(shè)定基準(zhǔn)收益率為12%。根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的總投資為8,，詳見下表：表：項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱總額（萬元）單價(jià)(元/㎡)占總投資比例1土地成本4,3,000%2前期工程費(fèi)115%3建安工程2,1,854%4公共配套設(shè)施建設(shè)37%5開發(fā)間接費(fèi)100%6管理費(fèi)75%7不可預(yù)見費(fèi)60%8銷售費(fèi)用187%9土地增值稅403%10合 計(jì)8,5,832%注：?jiǎn)蝺r(jià)為按項(xiàng)目總建筑面積14,參考《房屋所有權(quán)證》。 總投資估算說明 土地成本土地使用權(quán)取得費(fèi)，為開發(fā)經(jīng)營(yíng)者依法獲得土地使用權(quán)時(shí)，所交付的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)、征地拆遷和安置補(bǔ)償費(fèi)用。按照委托方提供的相關(guān)資料，調(diào)查收集2009年~2010年區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)的同類別交易案例，確定本項(xiàng)目土地成本為3000元/平方米。 前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、咨詢、設(shè)計(jì)、勘測(cè)、招標(biāo)費(fèi)用、臨時(shí)室外工程等，費(fèi)用確定主要參考近期《北京市建筑工程價(jià)格信息》和區(qū)域同類開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際平均情況。 建安工程費(fèi)建筑、安裝工程費(fèi)，為房屋主體部分的土建（含樁基）工程、水電安裝工程、裝修工程等建設(shè)發(fā)生的費(fèi)用，主要包括建安工程費(fèi)，建設(shè)工程許可證執(zhí)照費(fèi)，臨時(shí)占路執(zhí)照費(fèi)，臨時(shí)用地和臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)，建筑節(jié)能與發(fā)展新型墻體材料專項(xiàng)基金，工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)，建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)，施工噪聲擾民費(fèi)等。參考近期《北京市建筑工程價(jià)格信息》、《北京市建設(shè)工程概算定額》標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際平均建造成本，并考慮本項(xiàng)目實(shí)際情況。計(jì)算過程詳見附表2：《項(xiàng)目開發(fā)成本估算表》。 公共配套設(shè)施建設(shè)公共配套設(shè)施建設(shè)，為根據(jù)北京市人民政府《關(guān)于本市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)實(shí)行指標(biāo)管理的通知》（京政發(fā)〔1994〕72號(hào)）規(guī)定配置，為居住小區(qū)服務(wù)的公共設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理、市政公用設(shè)施。參考近期《北京市建筑工程價(jià)格信息》、《北京市建設(shè)工程概算定額》標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況。 開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)，為開發(fā)經(jīng)營(yíng)者直接經(jīng)營(yíng)組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等項(xiàng)支出。按北京市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，本項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)按前述（①+②+③+④）項(xiàng)之和的2%計(jì)取。 管理費(fèi)用管理費(fèi)用，為企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。按北京市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，本項(xiàng)目管理費(fèi)按前述（①+②+③+④）%計(jì)取。 不可預(yù)見費(fèi)考慮到項(xiàng)目規(guī)模較大，不可預(yù)見費(fèi)按前述（②+③+④）項(xiàng)之和的3%計(jì)取。 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用，為開發(fā)企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。本項(xiàng)目主要包括廣告及代理費(fèi)等，參考目前北京市一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和房山區(qū)房地產(chǎn)的具體情況，取銷售費(fèi)用為銷售額的3%。 土地增值稅土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。178。 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%；178。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數(shù)為5%；178。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%；178。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數(shù)為35% 。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）規(guī)定，對(duì)土地增值稅進(jìn)行預(yù)征，工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 項(xiàng)目地價(jià)款投入計(jì)劃依據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，考慮合理工期計(jì)算，項(xiàng)目地價(jià)款4,。 建設(shè)工程款投入計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)工程款的投入計(jì)劃按照項(xiàng)目的程度進(jìn)度投入，不考慮施工單位墊資和工程款支付滯后的情況。具體見附表3：《項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表》。 銷售回款計(jì)劃項(xiàng)目銷售期從2010年第2季度項(xiàng)目至2010年第4季度。具體見附表4：《項(xiàng)目銷售收入與稅金、附加估算表》。根據(jù)委托方提供的資料分析項(xiàng)目的投資及資金籌措計(jì)劃，項(xiàng)目投資的資金來源包括自有資金、本項(xiàng)目銷售回款。項(xiàng)目資金來源構(gòu)成情況如下表：表：項(xiàng)目資金來源表序號(hào)項(xiàng) 目資金(萬元)比例1自有資金7,%2銷售收入1,%3總投資8,%經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目全部投入資金約8,，該筆資金主要來源于公司自有資金7,，銷售收入1,。項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用情況詳見附表6：《資金來源與運(yùn)用表》。五 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)（出租）收入和銷售（經(jīng)營(yíng)）稅金測(cè)算 項(xiàng)目的銷售（出租）收入測(cè)算經(jīng)對(duì)本項(xiàng)目的分析、評(píng)價(jià)，在測(cè)算期內(nèi)，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入為9,、出租收入為3,。表：項(xiàng)目的銷售收入測(cè)算表項(xiàng)目可租售面積（平方米）銷售均價(jià)（元/平方米）銷售率銷售收入（萬元）公寓4,（90套）39萬元/套100%3,商業(yè)4,9,800100%4,娛樂5,8,000100%4,合計(jì)14,12, 項(xiàng)目銷售稅金及附加按規(guī)定，北京市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營(yíng)業(yè)稅（%），城市建設(shè)維護(hù)稅（營(yíng)業(yè)稅的7%），教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)稅的3%），印花稅（%），%。項(xiàng)目各期的銷售收入、銷售稅金測(cè)算具體見《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金附加估算表》（附表4）、項(xiàng)目租金收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表（附表5）。、成本利潤(rùn)率經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的利潤(rùn)總額、稅前利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)（凈利潤(rùn)）、投資利潤(rùn)率等指標(biāo)詳見下表：表：項(xiàng)目利潤(rùn)估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算公式金額（萬元）1經(jīng)營(yíng)收入　12,2開發(fā)成本　7,3運(yùn)營(yíng)成本(出租)　4銷售費(fèi)用　5銷售稅金及附加　6土地增值稅　7利潤(rùn)總額(1)(2)(3)(4)(5)2,8所得稅(6)25%9凈利潤(rùn)(6)(7)2,10成本利潤(rùn)率年均利潤(rùn)/總投資%11成本凈利潤(rùn)率年均凈利潤(rùn)/總投資%項(xiàng)目各計(jì)算期的利潤(rùn)測(cè)算詳見附表7：《項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配表》。 贏利能力分析經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目總投資為8,，開發(fā)期為1年，利潤(rùn)總額為2,，稅后利潤(rùn)為2,，%，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好。 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)效益分析 現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流量分析詳見附表8：《現(xiàn)金流量表（全部投資）》。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）凈現(xiàn)值（FNPV）是按設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（12%）將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目可以接受。經(jīng)測(cè)算：。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所用資金的盈利率，是考核項(xiàng)目盈利功能的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。當(dāng)IRR大于基準(zhǔn)收益時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。經(jīng)測(cè)算：%。 綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)分析結(jié)論該項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)表明，其財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，因此，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 項(xiàng)目敏感性分析我們對(duì)銷售收入、開發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測(cè)算，詳見附表9：《敏感性分析表》。以下為項(xiàng)目各指標(biāo)相對(duì)銷售收入與開發(fā)成本的變動(dòng)的反映結(jié)果：表：敏感性分析因素變化測(cè)算結(jié)果基本方案稅后利潤(rùn)(萬元)2,232稅后成本利潤(rùn)率%內(nèi)部收益率%當(dāng)銷售收入下降10%稅后利潤(rùn)(萬元)1,790稅后成本利潤(rùn)率%內(nèi)部收益率%稅后利潤(rùn)(萬元)1,990當(dāng)租金收入下降10%稅后成本利潤(rùn)率%內(nèi)部收益率%當(dāng)開發(fā)成本上升10%稅后利潤(rùn)(萬元)2,031稅后成本利潤(rùn)率%內(nèi)部收益率%經(jīng)測(cè)算可知：178。 本項(xiàng)目的銷售收入、租金收入、開發(fā)成本三個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目效益的影響較大，項(xiàng)目對(duì)銷售收入的變動(dòng)最為敏感，租金收入與開發(fā)成本的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目影響較為接近；178。 當(dāng)銷售收入下降10%，租金收入下降10%，成本上升10%時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算結(jié)果良好，說明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。178。 確保銷售價(jià)格、控制開發(fā)成本，是項(xiàng)目成功與否的重要保證。六 附表附表1：項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖附表2：項(xiàng)目開發(fā)成本估算表附表3：項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表附表4：項(xiàng)目租金收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表附表5：項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表附表6：資金來源與運(yùn)用表附表7：損益及利潤(rùn)分配表附表8：現(xiàn)金流量表（全部投資）附表9：敏感性分析表七 附件附件1：《北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同書》（京房房地出讓[合]字（1998）第090號(hào)、京房房地出讓[合]字（1999）第006號(hào)、京房房地出讓[合]字（1999）第015號(hào)）復(fù)印件附件2：《國(guó)有土地使用權(quán)證》（京房國(guó)用（2004）字第405號(hào)）復(fù)印件附件3：《房屋所有權(quán)證》（京房權(quán)證房股字第0200076號(hào)、京房權(quán)證房股字第0500102號(hào)）復(fù)印件附件4：《房屋土地測(cè)繪成果報(bào)告書》復(fù)印件