松原市“錦秀松苑”項目可行性研究報告-資料下載頁
2025-02-27 05:08本頁面
【導(dǎo)讀】規(guī)劃總占地面積。項目緊臨交通干線烏蘭大。街，距火車站不到２公里，政府的主要職能部門也都近在咫尺。地等級為三級，是松原市中心區(qū)僅有的幾處待改造的棚戶區(qū)之一。區(qū)域內(nèi)房屋狀況復(fù)雜，大部分為農(nóng)家住房，無證浮房和。違章建筑占有一定比例，還有樹木、水井及大棚，居住條件極差。房屋缺少必要的上下水、煤氣、供暖等設(shè)備，環(huán)境衛(wèi)生“臟、亂、差”，污染嚴(yán)重，居民生活十分不便。但在松原市政府的總體規(guī)劃發(fā)展上來看。松原的行政區(qū)域發(fā)展為東。西向，此地段正處于新區(qū)發(fā)展絕佳位置。而且規(guī)劃中的第二座連接江南。江北的松花江斜拉式大橋也將與烏蘭大街北端相連。這些都會為該處的。房地產(chǎn)價值帶來很大的升值空間。式相比較哪個趨于合理。
【正文】 本費(fèi)用增加因素。 松原市錦繡松苑項目可行性報告 第 13 頁 共 16 頁 風(fēng)險三：項目建筑成本預(yù)測不足 現(xiàn)有磚混建筑成本 780 元 /㎡是按采用紅磚進(jìn)行測算的。在 2021年取締紅磚后，該預(yù)算可能不足； 風(fēng)險四：本項目公建的市場風(fēng)險 項目總收入中，公建收入占了 54%。而 按現(xiàn)有規(guī)劃情況，公建的銷售存在兩個瓶頸因素： 瓶頸一： 公建體量過大，體量小的公建規(guī)劃較少。 在可售面積 67563㎡中，有 10708㎡的集中地下車位兩處、 5520㎡整體一層商場一處、 11532 ㎡的整體辦公樓一處、 13448 ㎡的整體商場一處。這些大體量公建市場可接受程度極差，其總計 17268 萬元的銷售能否按計劃實現(xiàn)不確定性非常大。 瓶頸二： 現(xiàn)有公建商業(yè)氛圍明顯不足。唯一商業(yè)氛圍較好、較成熟的臨長通路位置，還為兩個大體量公建所占據(jù)。 按現(xiàn)有規(guī)劃，這兩個瓶頸因素將嚴(yán)重制約本項目銷售進(jìn)度的完成，成為項目的又一個主要風(fēng) 險點。 第七部分 項目需政府支持的相關(guān)政策 鑒于該項目以上所述所分析的實際情況和存在的實際困難，為迅速實施該項目，滿足數(shù)千戶居民改善居住條件的強(qiáng)烈愿望，懇請市政府給予下列政策支持： 一、免交有關(guān)費(fèi)用 （一）免交行政事業(yè)性收費(fèi)和契稅，包括 以下 12 項：額度為 3673萬元。 市政公用設(shè)施配套費(fèi)、城市綠化費(fèi)、城市消防設(shè)施費(fèi)、城市結(jié)建人防工程費(fèi)、新型墻體材料費(fèi)、污水處理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、用地管理費(fèi)、土地變更登記費(fèi)、土地收益金、契稅。 松原市錦繡松苑項目可行性報告 第 14 頁 共 16 頁 （二）免交占道費(fèi)和公益設(shè)施補(bǔ)償費(fèi) 468 萬元。 （三） 免交原監(jiān) 獄用地 3700 萬元拆遷費(fèi)用。 （四） 免交動遷保證金。 二、支持做規(guī)劃調(diào)整。 增加容積率，增加高層住宅的數(shù)量。 取消中學(xué)。 減少大體量公建數(shù)量，增加市場可接受性強(qiáng)的小體量公建的數(shù)量。 拆遷區(qū)域現(xiàn)有建筑濱河家私，面積 5037㎡，為六層商用房， 90年代建造，成新度較高。在現(xiàn)有規(guī)劃中作為拆除建筑，其拆除后不能改善長通路的交通狀況。建議其作為保留建筑。 三、土地出讓金采取即征即退方式 鑒于本項目過高的動遷成本已經(jīng)大大超過熟地的市場價值，作為政府重點工程，懇請市政府對本項目商業(yè)用房土地出讓金采取即征 即退形式返還企業(yè)?；蛘哂烧疅o償劃撥一塊土地作為我公司的開發(fā)用地，以補(bǔ)貼該項目的虧損。 四、懇請市政府協(xié)助我公司解決資金問題 由市政府先期撥付 1000 萬元，以補(bǔ)充項目啟動資金的不足。 由政府協(xié)調(diào)解決項目低息或貼息貸款。 允許我公司借用房改售房資金。 五、商品房銷售不受經(jīng)濟(jì)適用房政策約束。 一是從價格上，長通路棚戶區(qū)改造工程作為長春市重點的政府工程，其銷售價格不受經(jīng)濟(jì)適用房限價的約束。 二是單戶面積，不受經(jīng)濟(jì)適用房面積的約束，以保證我公司可以根據(jù)市場情況隨時調(diào)整單戶面積，為后期銷售創(chuàng)造條件。 松原市錦繡松苑項目可行性報告 第 15 頁 共 16 頁 第八部分 項目資金籌措和項目評價 一、政策到位情況下的損益情況 行政事業(yè)性收費(fèi) 3673萬元； 占道費(fèi)和公益設(shè)施補(bǔ)償費(fèi) 468 萬元； 土地出讓金 2877 萬元； 政府補(bǔ)貼 1000萬元； 征用原監(jiān)獄用地費(fèi)用 3700 萬元； 規(guī)劃調(diào)整，預(yù)計增加可售面積 80000㎡，增加利潤 3600 萬元 以上六項合計 15318萬元 項目虧損 1814415318=2826萬元 此虧損額由政府以劃撥一定量土地作為開發(fā)用地形式予以補(bǔ)貼。 二、項目資金籌措 本項目在爭取政府免交行政事業(yè)性收費(fèi)的前提下，預(yù)計總 投入30000萬元。擬分三期實施。每期開發(fā)所需資金在 10000 萬元。（不含動遷保證金） 預(yù)計項目啟動資金在 10000 萬元左右（含動遷相關(guān)費(fèi)用、土地出讓金、工程進(jìn)度款等，不含動遷保證金），其他資金靠擴(kuò)大面積款和銷售回款解決。 項目啟動資金 10000萬元，有以下幾種籌集方式： 企業(yè)自籌 2021～ 3000萬元； 借貸資金 10000萬元 三、項目評價 本項目為政府項目。本項目的成功實施，對于改善 松原 城市的總體面貌，提升居民的整體居住環(huán)境，全面加快建設(shè)小康社會的步伐，都將起到積極的促進(jìn)作用。 本項目建 成后，可以促進(jìn)該區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位的提升，極大的改善該區(qū)域居民的生活居住環(huán)境，全面提高該區(qū)域居民的生活水平。 我公司在政府相關(guān)政策完全到位的情況下，可處于 贏 利狀態(tài)。重要的是 通過實施棚戶區(qū)改造，可以全面提升 我公司在 松原 市政府和 松原市民心中的良好形象，為我們贏得巨大的社會效益。 松原市錦繡松苑項目可行性報告 第 16 頁 共 16 頁 可以預(yù)見，本項目只要政府、開發(fā)企業(yè)和該地居民三方共同努力，運(yùn)作合理，必將得到“三贏”的最佳效果。
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