松原市“錦秀松苑”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-02-27 05:08本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】規(guī)劃總占地面積。項(xiàng)目緊臨交通干線烏蘭大。街，距火車站不到２公里，政府的主要職能部門也都近在咫尺。地等級(jí)為三級(jí)，是松原市中心區(qū)僅有的幾處待改造的棚戶區(qū)之一。區(qū)域內(nèi)房屋狀況復(fù)雜，大部分為農(nóng)家住房，無(wú)證浮房和。違章建筑占有一定比例，還有樹(shù)木、水井及大棚，居住條件極差。房屋缺少必要的上下水、煤氣、供暖等設(shè)備，環(huán)境衛(wèi)生“臟、亂、差”，污染嚴(yán)重，居民生活十分不便。但在松原市政府的總體規(guī)劃發(fā)展上來(lái)看。松原的行政區(qū)域發(fā)展為東。西向，此地段正處于新區(qū)發(fā)展絕佳位置。而且規(guī)劃中的第二座連接江南。江北的松花江斜拉式大橋也將與烏蘭大街北端相連。這些都會(huì)為該處的。房地產(chǎn)價(jià)值帶來(lái)很大的升值空間。式相比較哪個(gè)趨于合理。
【正文】 本費(fèi)用增加因素。 松原市錦繡松苑項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 13 頁(yè) 共 16 頁(yè) 風(fēng)險(xiǎn)三：項(xiàng)目建筑成本預(yù)測(cè)不足 現(xiàn)有磚混建筑成本 780 元 /㎡是按采用紅磚進(jìn)行測(cè)算的。在 2021年取締紅磚后，該預(yù)算可能不足； 風(fēng)險(xiǎn)四：本項(xiàng)目公建的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目總收入中，公建收入占了 54%。而 按現(xiàn)有規(guī)劃情況，公建的銷售存在兩個(gè)瓶頸因素： 瓶頸一： 公建體量過(guò)大，體量小的公建規(guī)劃較少。 在可售面積 67563㎡中，有 10708㎡的集中地下車位兩處、 5520㎡整體一層商場(chǎng)一處、 11532 ㎡的整體辦公樓一處、 13448 ㎡的整體商場(chǎng)一處。這些大體量公建市場(chǎng)可接受程度極差，其總計(jì) 17268 萬(wàn)元的銷售能否按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)不確定性非常大。 瓶頸二： 現(xiàn)有公建商業(yè)氛圍明顯不足。唯一商業(yè)氛圍較好、較成熟的臨長(zhǎng)通路位置，還為兩個(gè)大體量公建所占據(jù)。 按現(xiàn)有規(guī)劃，這兩個(gè)瓶頸因素將嚴(yán)重制約本項(xiàng)目銷售進(jìn)度的完成，成為項(xiàng)目的又一個(gè)主要風(fēng) 險(xiǎn)點(diǎn)。 第七部分 項(xiàng)目需政府支持的相關(guān)政策 鑒于該項(xiàng)目以上所述所分析的實(shí)際情況和存在的實(shí)際困難，為迅速實(shí)施該項(xiàng)目，滿足數(shù)千戶居民改善居住條件的強(qiáng)烈愿望，懇請(qǐng)市政府給予下列政策支持： 一、免交有關(guān)費(fèi)用 （一）免交行政事業(yè)性收費(fèi)和契稅，包括 以下 12 項(xiàng)：額度為 3673萬(wàn)元。 市政公用設(shè)施配套費(fèi)、城市綠化費(fèi)、城市消防設(shè)施費(fèi)、城市結(jié)建人防工程費(fèi)、新型墻體材料費(fèi)、污水處理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、用地管理費(fèi)、土地變更登記費(fèi)、土地收益金、契稅。 松原市錦繡松苑項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 14 頁(yè) 共 16 頁(yè) （二）免交占道費(fèi)和公益設(shè)施補(bǔ)償費(fèi) 468 萬(wàn)元。 （三） 免交原監(jiān) 獄用地 3700 萬(wàn)元拆遷費(fèi)用。 （四） 免交動(dòng)遷保證金。 二、支持做規(guī)劃調(diào)整。 增加容積率，增加高層住宅的數(shù)量。 取消中學(xué)。 減少大體量公建數(shù)量，增加市場(chǎng)可接受性強(qiáng)的小體量公建的數(shù)量。 拆遷區(qū)域現(xiàn)有建筑濱河家私，面積 5037㎡，為六層商用房， 90年代建造，成新度較高。在現(xiàn)有規(guī)劃中作為拆除建筑，其拆除后不能改善長(zhǎng)通路的交通狀況。建議其作為保留建筑。 三、土地出讓金采取即征即退方式 鑒于本項(xiàng)目過(guò)高的動(dòng)遷成本已經(jīng)大大超過(guò)熟地的市場(chǎng)價(jià)值，作為政府重點(diǎn)工程，懇請(qǐng)市政府對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)用房土地出讓金采取即征 即退形式返還企業(yè)?；蛘哂烧疅o(wú)償劃撥一塊土地作為我公司的開(kāi)發(fā)用地，以補(bǔ)貼該項(xiàng)目的虧損。 四、懇請(qǐng)市政府協(xié)助我公司解決資金問(wèn)題 由市政府先期撥付 1000 萬(wàn)元，以補(bǔ)充項(xiàng)目啟動(dòng)資金的不足。 由政府協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目低息或貼息貸款。 允許我公司借用房改售房資金。 五、商品房銷售不受經(jīng)濟(jì)適用房政策約束。 一是從價(jià)格上，長(zhǎng)通路棚戶區(qū)改造工程作為長(zhǎng)春市重點(diǎn)的政府工程，其銷售價(jià)格不受經(jīng)濟(jì)適用房限價(jià)的約束。 二是單戶面積，不受經(jīng)濟(jì)適用房面積的約束，以保證我公司可以根據(jù)市場(chǎng)情況隨時(shí)調(diào)整單戶面積，為后期銷售創(chuàng)造條件。 松原市錦繡松苑項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 15 頁(yè) 共 16 頁(yè) 第八部分 項(xiàng)目資金籌措和項(xiàng)目評(píng)價(jià) 一、政策到位情況下的損益情況 行政事業(yè)性收費(fèi) 3673萬(wàn)元； 占道費(fèi)和公益設(shè)施補(bǔ)償費(fèi) 468 萬(wàn)元； 土地出讓金 2877 萬(wàn)元； 政府補(bǔ)貼 1000萬(wàn)元； 征用原監(jiān)獄用地費(fèi)用 3700 萬(wàn)元； 規(guī)劃調(diào)整，預(yù)計(jì)增加可售面積 80000㎡，增加利潤(rùn) 3600 萬(wàn)元 以上六項(xiàng)合計(jì) 15318萬(wàn)元 項(xiàng)目虧損 1814415318=2826萬(wàn)元 此虧損額由政府以劃撥一定量土地作為開(kāi)發(fā)用地形式予以補(bǔ)貼。 二、項(xiàng)目資金籌措 本項(xiàng)目在爭(zhēng)取政府免交行政事業(yè)性收費(fèi)的前提下，預(yù)計(jì)總 投入30000萬(wàn)元。擬分三期實(shí)施。每期開(kāi)發(fā)所需資金在 10000 萬(wàn)元。（不含動(dòng)遷保證金） 預(yù)計(jì)項(xiàng)目啟動(dòng)資金在 10000 萬(wàn)元左右（含動(dòng)遷相關(guān)費(fèi)用、土地出讓金、工程進(jìn)度款等，不含動(dòng)遷保證金），其他資金靠擴(kuò)大面積款和銷售回款解決。 項(xiàng)目啟動(dòng)資金 10000萬(wàn)元，有以下幾種籌集方式： 企業(yè)自籌 2021～ 3000萬(wàn)元； 借貸資金 10000萬(wàn)元 三、項(xiàng)目評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目為政府項(xiàng)目。本項(xiàng)目的成功實(shí)施，對(duì)于改善 松原 城市的總體面貌，提升居民的整體居住環(huán)境，全面加快建設(shè)小康社會(huì)的步伐，都將起到積極的促進(jìn)作用。 本項(xiàng)目建 成后，可以促進(jìn)該區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位的提升，極大的改善該區(qū)域居民的生活居住環(huán)境，全面提高該區(qū)域居民的生活水平。 我公司在政府相關(guān)政策完全到位的情況下，可處于 贏 利狀態(tài)。重要的是 通過(guò)實(shí)施棚戶區(qū)改造，可以全面提升 我公司在 松原 市政府和 松原市民心中的良好形象，為我們贏得巨大的社會(huì)效益。 松原市錦繡松苑項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 16 頁(yè) 共 16 頁(yè) 可以預(yù)見(jiàn)，本項(xiàng)目只要政府、開(kāi)發(fā)企業(yè)和該地居民三方共同努力，運(yùn)作合理，必將得到“三贏”的最佳效果。
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