某市舊村改造項(xiàng)目營銷策劃提案-資料下載頁
2025-07-12 19:54本頁面
【導(dǎo)讀】“兵者，國之大事，死生之地，存亡之道，不可不察也?！蔽覀冋J(rèn)為，充分的市場(chǎng)調(diào)研，專業(yè)的前期策劃，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)來講，又何嘗不是死生而存亡之道？地，四曰將，五曰法。——《孫子兵法》。我們認(rèn)為，讀史使人明志，而讀兵法使人智晟。核心定位的正確，決定項(xiàng)目最終的成敗，得道。二曰天——天者，政策也?？梢詾槿胧袝r(shí)機(jī)。更重要的是政策，黨和政府。制定的政策，當(dāng)然是房地產(chǎn)公司的天。三曰地——地者，市場(chǎng)也。糧食是從地里長(zhǎng)的，錢是從市場(chǎng)里掙的。才能掙錢，當(dāng)然要摸清市場(chǎng)。四曰將——將者，人才也。專業(yè)的隊(duì)伍，專業(yè)的執(zhí)行者，才能保證策略實(shí)。廣告、解說、模型、展板等等，不一而足，無。一不是推廣的辦法，辦法會(huì)有的。
【正文】 使施工單位最大程度的墊資，保障項(xiàng)目資金的安全，也保障項(xiàng)目銷售的安全。 項(xiàng)目預(yù)售作后盾： 只要項(xiàng)目能順利的施工，進(jìn)度正常的進(jìn)行，項(xiàng)目預(yù)售就可以有充足的保障，到了此時(shí)應(yīng)該說開發(fā)商手里就有了回款的“資本”。只要根據(jù)資金需要情況合理制定價(jià)格和優(yōu)惠 幅度，就可以自由掌控資金的流量。 四、 **村委會(huì) —— 水能載舟亦能覆舟 村委會(huì)的重要角色： 由于項(xiàng)目是走的舊村改造手續(xù)，所以村委會(huì)、村政府就在其中從當(dāng)了舉足輕重的角色，尤其是項(xiàng)目開發(fā)前期，如何保證項(xiàng)目的順利進(jìn)場(chǎng)開工，如何協(xié)調(diào)與村民的關(guān)系與矛盾，如何確保配套等方面的資源利用，都成了村政府的首要任務(wù)。對(duì)于開發(fā)商而言，就是在前期一定要和村政府維持良好關(guān)系。 村民的利益要適當(dāng)照顧： 針對(duì) **村民這一個(gè)特殊群體，要重點(diǎn)照顧以便保證項(xiàng)目順利實(shí)施。主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是合作開發(fā)這個(gè)問題要和村民溝通一致，把因?yàn)槔娣峙?等諸多問題消化在萌芽狀態(tài)；二是沙石料等供應(yīng)要以項(xiàng)目順利施工為重；三是在銷售政策優(yōu)惠幅度上有所體現(xiàn)。 五、政策公關(guān) —— 小心駛得萬年船 把舊村改造手續(xù)轉(zhuǎn)正： 這個(gè)不單單是為客戶負(fù)不負(fù)責(zé)的問題，而是一旦手續(xù)批下來，價(jià)格可以大幅度提升，另外下期的開發(fā)可以大張旗鼓的進(jìn)行。 法者，曲制、官道、主用也。 第四部分 項(xiàng)目營銷推廣思路 一、入市時(shí)機(jī)的把握 項(xiàng)目形象公開期： 應(yīng)該在一些基本的情況定了以后，如大致的戶型、配套標(biāo)準(zhǔn)、開工時(shí)間交工時(shí)間等。可以通過戶外、 DM 單等媒體傳達(dá)項(xiàng)目即將開始的信息，積累客 戶。 項(xiàng)目推廣期： 最好在開售之前的 1—— 2個(gè)月為好，這樣可以保證廣告的時(shí)效性，同時(shí)也能在短期聚集人氣。 開盤銷售時(shí)機(jī)： 結(jié)合開發(fā)、施工進(jìn)度以及涉及的季節(jié)因素銷售的淡旺季等再行確定，一般來說，如果有本村村民購房可以適當(dāng)提前預(yù)訂，也可以根據(jù)協(xié)商確定付款數(shù)量及時(shí)間。對(duì)于面向市場(chǎng)的散戶來說，銷售的時(shí)機(jī)最好在有一定的形象進(jìn)度以后，至少應(yīng)該出地面以后。 二、營銷渠道 現(xiàn)場(chǎng)接待，常規(guī)銷售： 依托項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的售樓處，積累來訪客源完成銷售。 金鎖鏈?zhǔn)街变N： 根據(jù)本項(xiàng)目宣傳受限的特殊情況，以及利用村民的關(guān)系網(wǎng)，結(jié)合相應(yīng) 的激勵(lì)措施，形成了以口碑傳播，親情關(guān)系介紹等渠道完成銷售的辦法，此方法我們?cè)谄渌胤接羞^良好的應(yīng)用經(jīng)驗(yàn)。特點(diǎn)就是選效果好，成交率高。 三、營銷策略 價(jià)格執(zhí)行策略： 基本策略執(zhí)行“低開高走”，個(gè)別階段可作特殊調(diào)整?？紤]套總價(jià)因素對(duì)價(jià)格策略的影響，可采用以套定價(jià)（一套一價(jià)）等方式，基本的價(jià)格控制區(qū)間，主力兩室在 15萬元 /套以內(nèi)，三室控制在 19萬 /套以內(nèi)，可以適當(dāng)考慮部分較大戶型。 價(jià)格制定的基本原則： 逐步提高和留有升值空間，價(jià)格控制上有三種情況應(yīng)嚴(yán)格避免，價(jià)格下調(diào)、價(jià)格做空、升值太快。 價(jià)格調(diào)節(jié)： 關(guān)鍵 是小幅遞增、小幅頻漲策略，根據(jù)位置差、層差、朝向差、景觀差等因素對(duì)價(jià)格做細(xì)微調(diào)整，根據(jù)高開區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)狀及本項(xiàng)目特點(diǎn)，建議價(jià)格應(yīng)采取如下策略，全程操作基本保持低開高走策略，依靠前期推出的性價(jià)比較高的單元，啟動(dòng)和制造市場(chǎng)關(guān)注度，為后期的熱銷創(chuàng)造條件。 項(xiàng)目的表現(xiàn) 根據(jù)目前在售的各同類項(xiàng)目的操作手法和效果，我們建議在項(xiàng)目的表現(xiàn)上更要體現(xiàn)“ 非正規(guī)項(xiàng)目，正規(guī)化操作 ”，所以在廣告表現(xiàn)上，工地包裝上，售樓處的表現(xiàn)包裝上都應(yīng)該區(qū)域正規(guī)項(xiàng)目的做法。這是在通過對(duì)類似項(xiàng)目的深入調(diào)研基礎(chǔ)上得出的結(jié)論。簡(jiǎn)而言之主要是在工地和售樓處的包 裝和裝修上要花一定的成本，體現(xiàn)項(xiàng)目的正規(guī)性和開發(fā)商的實(shí)力。 四、開發(fā)節(jié)奏及銷售控制： 展示在先，施工進(jìn)度跟隨： 通過圍合項(xiàng)目區(qū)域，以圍墻戶外等手段，并通過售樓處的啟用宣傳資料以及媒體等資源的整合，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期宣傳造勢(shì)。通過全方位展示，實(shí)現(xiàn)積累客源，摸清市場(chǎng)容量，有的放矢降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，然后根據(jù)實(shí)際的銷售清況或者銷售預(yù)期來調(diào)節(jié)施工進(jìn)度以及投資控制。 分階段銷售： 分為市場(chǎng)引導(dǎo)及培育期：這一階段重在為銷售工作做好鋪墊；銷售推廣期，強(qiáng)勢(shì)銷售期，銷售后期。 五、推廣宣傳計(jì)劃 市場(chǎng)引導(dǎo)及培育期（告知階段）： 在 項(xiàng)目正式動(dòng)工和推出以前，利用工地圍墻、戶外廣告等，結(jié)合村民的口碑傳播制造市場(chǎng)聲勢(shì)。 市場(chǎng)推廣期（溝通階段）： 主賣點(diǎn)強(qiáng)化訴求，結(jié)合售樓處、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)、促銷活動(dòng)， DM、以及戶外形象展示、流動(dòng)宣傳方式，在客戶心中產(chǎn)生震撼效果，增強(qiáng)購買信心。 銷售強(qiáng)勢(shì)期（購買階段）： 媒體投放， DM 單直投派發(fā)為主要手段，結(jié)合售樓部的促銷活動(dòng)，以主賣點(diǎn)為主，輔助次賣點(diǎn)。讓客戶了解項(xiàng)目的方方面面，注意每一個(gè)廣告（每一次暴露）內(nèi)容要有全面性、完整性，能夠直接促成購買行為。 銷售后期（清盤階段）： 減少投放量。對(duì)訴求重點(diǎn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)?調(diào)整。 六、案名方案建議 為了體現(xiàn)“ 非正規(guī)項(xiàng)目，正規(guī)化操作 ”的思想，我們建議本項(xiàng)目案名應(yīng)該大氣、精彩，不宜過分平庸。 ? 案名方案一： 朗園 朗 —— 晴朗、開朗、明朗、爽朗；園 —— 家園、花園。本案名瑯瑯上口，自然大氣，寓意美好。 ? 案名方案二： 麗景東方 東方 —— 闡明項(xiàng)目區(qū)位，麗景 —— 美麗的家園美景，寓意美好家園，平和溫馨。 ? 其他方案： 怡和園 ———————————————— 提案結(jié)束 ———————————————— 攜手共贏，是智晟的目標(biāo) 衷心祝愿本案及貴公司開發(fā)的其它項(xiàng)目取得成功 智晟房地產(chǎn)顧 問機(jī)構(gòu) 20xx年 4月 28日
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