【導(dǎo)讀】2020齊齊哈爾紙廠地塊項(xiàng)目投資分析報告。通過營銷宣傳、產(chǎn)品價值展現(xiàn)、市場熱銷、售價實(shí)現(xiàn)、客戶認(rèn)可等一系列提。升，達(dá)到速度及價格的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，同時支持并拔升品牌目標(biāo)。工業(yè)、物流、荒地、偏遠(yuǎn)。前海都會中心建成。2020年，13>.2萬元/㎡。寧要后海一張床，不要前海一間房。泛海拉菲花園1期。價格與其他區(qū)域媲美。最值得期待的片區(qū)樓盤。項(xiàng)目分步營銷執(zhí)行計(jì)劃。前海中心規(guī)劃出臺，片區(qū)成為最具成長性的未來中心，成為全市熱點(diǎn)。大南山腳下，數(shù)個公園環(huán)繞，享有稀缺的生態(tài)環(huán)境資源。當(dāng)前的居住配套尚未成熟，片區(qū)規(guī)劃尚未展示出來。前海(包括位置接近、客群相似的前海居住區(qū)、市場的方式探索未來本案區(qū)域競爭力。隨著前海中心規(guī)劃出臺、前海樓市價格不斷提升，前海不再是價格洼地，前。?？蛻舴秶透偁巺^(qū)域逐漸擴(kuò)大。大前海中心概念共享:前海、后海、寶。南山/福田企業(yè)主/高管。本地首置居民以及投資客。預(yù)計(jì)開盤/售罄日期。南油在售及待售樓盤分析

　　

【正文】 區(qū)域客戶變化分析 歷史客戶 — 前海片區(qū)已售代表樓盤客戶情況指標(biāo)性總結(jié) 中原認(rèn)為： 通過區(qū)域客群變化研究發(fā)現(xiàn)， 2020 年、 2020 年福田、羅湖的客戶明顯增加，且有放大的趨勢；且客戶需求轉(zhuǎn)變以自住兼投資為主； 09 及 2020 年區(qū)域客戶變化明顯，可選取這兩年熱銷典型代表 項(xiàng)目的客戶進(jìn)行重點(diǎn)分析，從而判定近兩年前?？蛻羧簶?gòu)成。 09 年代表項(xiàng)目：泛海拉菲一期客戶群分析 產(chǎn)品 40% 園林 35% 價格 25% 2530 15% 3140 40% 4050 45% 自住 60% 投資 40% 公務(wù)員 15% 企業(yè)主 45% 個體 40% 三口之家 40% 二代同堂 35% 二人世界 25% 60% 南山 40% 福田 戶型 考慮因素 年齡段 置業(yè)目的 職業(yè) 家庭構(gòu)成 區(qū)域 物業(yè) 形態(tài) 泛海拉菲一期客戶構(gòu)成 1）南山 \福田客戶， 2）大部分以自住兼投資為 主， 3）認(rèn)可區(qū)域發(fā)展，和區(qū)域交通、規(guī)劃 細(xì)分客戶特征 \關(guān)鍵詞：社區(qū)氛圍 +舒適度 各戶型成交客戶敏感點(diǎn)對比圖 居家品質(zhì)要求較高 ,對空間使用有較高要求 首換占 40% 較多有車 多為 3口之家 較高 3545 歲 130 平米 需求客戶 生活品質(zhì)要求高，需要身分認(rèn)同 首置占 80% 較少有車 多為 2口之家 810 萬元 2535 歲 85 平米 需求客戶 購房心理 置業(yè)狀態(tài) 私家車 情況 家庭人口 年收入 年齡段 客戶類別 置業(yè)狀態(tài) 首次置業(yè)客戶占比較大 首次換房客戶其次 少量投資客 基本信息 2535 歲之間 年收入 10 萬以上 家庭人口多為 3人或以上 對生活品質(zhì)要求較高 認(rèn)可區(qū)域發(fā)展 09 年代表項(xiàng)目：泛海拉菲一期客戶群分析 1）南山客戶超過 50%。 2）以關(guān)內(nèi)首改和再改類為主， 3）認(rèn)可區(qū)域發(fā)展，項(xiàng)目品質(zhì) 鼎太風(fēng)華七期客戶構(gòu)成 規(guī)模 30% 品牌 29% 價格 28% 配套 13% 25 歲以下 5% 2530 10% 3135 28% 3640 25% 4055 32% 自住 76% 投資 24% 公司職員 21% 管理人員 35% 個體 20% 公務(wù)員、教師 24% 一家三口及以上 55% 兩人世界 35% 單身 10% 35% 前海 15% 科技園 25% 福田 12% 其他 考慮因素 年齡段 置業(yè)目的 職業(yè) 家庭構(gòu)成 區(qū)域 細(xì)分客戶特征 \關(guān)鍵詞：社區(qū)配套 +學(xué)位 +舒適度 2020 年代表項(xiàng)目：鼎太風(fēng)華（七期）客戶群分析 各戶型成交客戶敏感點(diǎn)對比圖 居家品質(zhì)要求較高 ,對空間使用有較高要求 再換占 40% 較多有兩輛以上的車 家庭人口較多 較高 3035 歲 160 平米 需求客戶 生活品質(zhì)要求高 ,需要身分認(rèn)同 首改占 80% 普遍有車 多為 3口之家 3050 萬元 2530 歲 130 平米 需求客戶 購房心理 置業(yè)狀態(tài) 私家車 情況 家庭人口 年收入 年齡段 客戶類別 置業(yè)狀態(tài) 首次、再次換房客戶為主 基本信息 3045 歲之間 年收入 50 萬以上 家庭人口多為 3人或以上 對生活品質(zhì)要求較高 認(rèn)可區(qū)域發(fā)展 2020 年代表項(xiàng)目：鼎太風(fēng)華（七期）客戶群分析 1）南山自住客戶超過 65%。 2）以首改類為主， 3）認(rèn)可學(xué)位、公園配套，產(chǎn)品品質(zhì) 銘筑客戶構(gòu)成 區(qū)位 23% 學(xué)位 35% 總價 28% 公園 13% 25 歲以下 8% 2530 15% 3135 45% 3640 20% 4045 12% 自住 76% 投資 24% 公司職員 21% 管理人員 35% 個體 20% 公務(wù)員、教師 24% 一家三口 52% 兩人世界 35% 單身 13% 65% 前海 8% 科技園 12% 福田 15% 其他 考慮因素 年齡段 置業(yè)目的 職業(yè) 家庭構(gòu)成 區(qū)域 細(xì)分客戶特征 \關(guān)鍵詞：社區(qū)配套 +學(xué)位 +舒適度 2020 年新推項(xiàng)目：銘筑客戶群分析 各戶型成交客戶敏感點(diǎn)對比圖 居家品質(zhì)要求較高 再換占 30% 普遍有車 家庭人口較多 較高 3045 歲 89 平米 需求客戶 關(guān)注小孩教育，生活品質(zhì)要求高 首改占 80% 普遍有車 多為 3口之家 3050 萬元 2535 歲 83 平米 需求客戶 購房心理 置業(yè)狀態(tài) 私家車 情況 家庭人口 年收入 年齡段 客戶類別 置業(yè)狀態(tài) 首次換房客戶占比較大 再次換房客戶其次 少量投資客 基本信息 3045 歲之間 年收入 30 萬以上 家庭人口多為 3人 對生活品質(zhì)要求較高 認(rèn)可學(xué)位、公園配套 2020 年新推項(xiàng)目：銘筑客戶群分析 前海成交客初判 項(xiàng)目品質(zhì)、學(xué)位等受關(guān)注，區(qū)域規(guī)劃開始被關(guān)注 敏感點(diǎn) 自住客占主導(dǎo) 置業(yè)目的 首置和首改占比相當(dāng) 置 業(yè)次數(shù) 企業(yè)職員，社會中層 職位構(gòu)成 主要集中于 2545 歲之間 年齡構(gòu)成 南山為主 福田為輔 居住區(qū)域 目前前海的成交客戶是基于歷史成交作出的判定，但隨著前海中心規(guī)劃利好進(jìn)一步落實(shí)及凸顯，前海片區(qū)面臨著跟后海片區(qū)當(dāng)初同樣的發(fā)展機(jī)遇 那么后海片區(qū)當(dāng)前的客戶可做為我們預(yù)判二期客戶的重要依據(jù) 借 鑒 后 海 發(fā) 展 歷 程 [客戶群演變 ] 根據(jù)中原在后海在售項(xiàng)目 1026 組客戶問卷及部分典型項(xiàng)目戶型變化推斷此模型 啟動期 成長期 成熟期 二次及多次置業(yè) 首次置業(yè) 01 02 03 04 05 00 99 濱海大道開通 南山文化商業(yè)中心區(qū) 06 商業(yè)、商務(wù) 07 08 09 2020 后?？蛻舭l(fā)展趨勢研判 普通客戶 高層次客戶 鴻威海怡灣案例論證后海客戶變化后的情況 目前后海客戶以福田客戶與南山客戶同等重要，高知、高管、企業(yè)主，客戶階層也趨向高端 后?？蛻舭l(fā)展趨勢研判 第一步修正：前海中心發(fā)展趨勢修正 香港等外區(qū)域客戶出現(xiàn) 客戶層次上升 投資客親睞 隨著前海中心區(qū)規(guī)劃利好的逐步兌現(xiàn)，區(qū)域產(chǎn)品得以持續(xù)的開發(fā)，將吸引更多投資客戶前來投資置 業(yè) 前海中心區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級，將形成“四區(qū)、六領(lǐng)域”格局，將吸引大型國際物流企業(yè)入駐 客戶來源范圍擴(kuò)大 前海中心區(qū)的交通升級，將形成“海陸空地鐵及鐵路”格局，將吸引更多港人和寶安或其它區(qū)域產(chǎn)業(yè)人群入駐； 前海中心區(qū)的配套升級，片區(qū)的生活配套也得到整體的提升，將吸納更多的高端人群前往置業(yè)； 隨著前海中心規(guī)劃利好進(jìn)一步兌現(xiàn)，未來的前海中心片區(qū)將如同現(xiàn)在的后海片區(qū) 第一步修正后的目標(biāo)客群 項(xiàng)目舒適度最受關(guān)注，區(qū)域規(guī)劃開始被關(guān)注 敏感點(diǎn) 自住客占主導(dǎo) 置業(yè)目的 首置和首改占比相當(dāng) 置業(yè)次數(shù) 企業(yè)職員為主，層面一般 職位 構(gòu)成 主要集中于 2545 歲之間 年齡構(gòu)成 南山為主 福田為輔 居住區(qū)域 區(qū)域發(fā)展及周邊規(guī)劃成為主要敏感項(xiàng) 自住兼投資，投資價值可吸引其成交 首改、多置占較大比重 客戶層級更高，企業(yè)主和中、高管為主導(dǎo) 吸納更多的中堅(jiān)人群，以 3050 歲為主 南山、福田為主，范圍更為廣泛包括港客和周邊企業(yè)主 近兩年前?？腿? 前海今后的客群 第二步：項(xiàng)目自身價值進(jìn)行修正 通過對大南山生態(tài)資源和地鐵便捷性的深入挖掘和推廣，以及在產(chǎn)品的休閑、生態(tài)、健康方面的著力打造，將吸納對生活舒適度和健康有較高需求人 群； 在前海中心，同時擁有卓越的產(chǎn)品規(guī)劃（戶型、園林、建筑風(fēng)格和細(xì)節(jié)），項(xiàng)目配套完善； 有高要求客戶看中的項(xiàng)目品質(zhì)和生活品質(zhì) 有高端客戶群親睞的片區(qū)潛力和生活環(huán)境 敏感點(diǎn) 置業(yè)目的 置業(yè)次數(shù) 職位構(gòu)成 年齡構(gòu)成 居住區(qū)域 區(qū)域發(fā)展及周邊配套成為主要敏感項(xiàng) 投資兼自住客戶將占主流，投資價值可吸引其成交 首改和多改置業(yè)占較大比重，但多改客戶可能會用非多改的名字購買 客戶層級更高，企業(yè)主和中、高管為主導(dǎo) 吸納更多的中堅(jiān)人群，以 2645 歲為主 南山、福田為主，范圍更為廣泛包括港客和周邊企業(yè) 主 第二步修正后的最終目標(biāo)客群 本項(xiàng)目將承接前海中心升級后的如下客戶群體 本項(xiàng)目客品對位 以終極置業(yè)為主，滿足高品質(zhì)生活需求； 160175 ㎡ （約 17 % ） 以換房置業(yè)為主，滿足其對空間有更高需求； 130150 ㎡ （約 17% ） 以首次換房或再次換房為主； 滿足家庭人口為 3 人或以上的家庭需求； 115130 ㎡ （約 22% ） 以首改置業(yè)、多次、換房客為主； 可滿足家庭人口為 3人或以上家庭的生活空間需求； 滿足對居家品質(zhì)有所追求的人群； 8090 ㎡ （套數(shù)比約 44%） 以首改置業(yè)及多次置 業(yè)客戶為主力。其中多次置業(yè)客戶受限購政策影響，會采用其他非多次置業(yè)的身份購買。 泛海拉菲 1期 泛海拉菲 2期 目標(biāo)客戶敏感點(diǎn)設(shè)置 通過對前海發(fā)展規(guī)劃，以及本項(xiàng)景觀、公園配套、交通網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)品打造等信息的深度演繹及推廣，拔升客戶對其的敏感度及對本項(xiàng)目的價值預(yù)期； 通過對本項(xiàng)目的產(chǎn)品、配套，及風(fēng)格打造的規(guī)劃，提高目標(biāo)客戶的認(rèn)同度，以拔升項(xiàng)目的整體價值； 中原認(rèn)為：本項(xiàng)目 2期可以從區(qū)域價值、片區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品戶型、配套、社區(qū)風(fēng)格等敏感點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)提升 中原認(rèn)為 : 結(jié)合客戶敏感點(diǎn)進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新和高價值打造，提升本項(xiàng)目在高價市場 的競爭力。具體可以從區(qū)域規(guī)劃、片區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品戶型、配套、社區(qū)風(fēng)格等敏感點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)提升； 通過營銷推廣使得項(xiàng)目價值最大化，獲得目標(biāo)客戶對于本項(xiàng)目高價格的認(rèn)可。 然而 : 挑戰(zhàn)： 新政的出臺，對雙拼單位的銷售有較大的影響，而我們本項(xiàng)目有 47%是雙拼單位，銷售難度可想而知。 機(jī)遇：隨著片區(qū)的發(fā)展，前海片區(qū)將也同后海片區(qū)一樣，完全具備吸納全市客戶，尤其是福田客戶的能力。 基于此考慮，中原認(rèn)為： 我們的目標(biāo)客群范圍應(yīng)擴(kuò)大化，推廣應(yīng)全市化。 項(xiàng)目二期價值體系建立 二期價值挖掘、提煉、升華 區(qū)域價值挖掘、凝煉、 升華 版塊價值的挖掘、提煉、升華 產(chǎn)品價值挖掘、凝煉、價值升華 項(xiàng)目所處區(qū)域優(yōu)勢價值點(diǎn)有哪些？ 如何提升核心競爭點(diǎn)，以升華項(xiàng)目價值？ 一個偉大的中心正在誕生 ！ 超越福田中心區(qū)！ 成就大深圳時代的發(fā)展引擎 區(qū)域價值一：政策層面最高，發(fā)展后盾最強(qiáng)大！ 區(qū)域價值挖掘 國務(wù)院主抓 入“十二五規(guī)劃” 獲“單列市”權(quán)限，享副省級待遇 政策紅利多方面超過上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū) 2020 年 10 月，國家發(fā)展和改革委員會發(fā)出《通知》，明確 前海管理機(jī)構(gòu)享有相當(dāng)于計(jì)劃單列市的管理權(quán)限，享受副省級審批待遇。 區(qū)域價值挖掘 區(qū)域價值二：先天具有對外輻射性的區(qū)域。扼守珠三角入?？?，天然具有輻射珠三角、港澳和海外的地理優(yōu)勢 廣州 香港 澳門 珠海 中山 佛山 江門 東莞 惠州 區(qū)域價值挖掘 區(qū)域價值三：規(guī)劃起點(diǎn)高，科學(xué)度高的濱海多業(yè)態(tài)中心。將成就一個集金融、總部經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代物流、商業(yè)服務(wù)等為議題的復(fù)合型現(xiàn)代型國際都會中心。 ◎功能定位：深港合作先導(dǎo)區(qū)、體制機(jī)制創(chuàng)新區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)、結(jié)構(gòu)調(diào)整引領(lǐng)區(qū) ◎重點(diǎn)發(fā)展：創(chuàng)新金融、現(xiàn)代物流、總部經(jīng)濟(jì)、 科技及專業(yè)服務(wù)、通訊及媒體服務(wù)、商業(yè)服務(wù) 應(yīng)“國際都會城市”新城市定位，前海中心區(qū)作為深圳提升國際化城市職能、實(shí)現(xiàn)深港合作、促進(jìn)珠三角城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展的戰(zhàn)略性走廊，主要發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和高端服務(wù)業(yè)。 區(qū)域價值挖掘 區(qū)域價值：“海、陸、空、鐵”四位一體，輻射范圍的保障 《四維立體交通》 海 國際級港口（大鏟灣、赤灣、媽灣港口） 陸 沿江高速 南坪快速 空 深圳機(jī)場 白云機(jī)場 香港機(jī)場 鐵 地鐵五號線 地鐵一號線延長線 ?? 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