20xx年威海東澤家園項目投資分析報告-資料下載頁
2025-06-02 13:42本頁面
【導(dǎo)讀】為威海東發(fā)實業(yè)公司,公司法人為于恒福,同時是東澇臺村書記,東發(fā)房地產(chǎn)總經(jīng)理.擁有土地控制權(quán)。目前困難是開發(fā)資金不足，首要核心問題是取得土地，投資缺口。目前地塊狀況是土地上101戶居民已搬遷，7萬平米廠房已搬遷，廠房資。產(chǎn)屬于東發(fā)實業(yè)，目前只等資金到位后走掛牌手續(xù)，然后進(jìn)入開發(fā)程序。售回款合作方自行管理。臨，大連路、沈陽路兩側(cè)，規(guī)劃總用地為131畝。四鄰三條道路均為工業(yè)區(qū)內(nèi)重要的交。本區(qū)地形變化較大，整體呈現(xiàn)為北高南低、東高西低的態(tài)勢。30米，平均坡度約為5%。與朝鮮半島和日本列島相望，是中國著名的港口及旅游城市。威海市是中國第一個“國家級衛(wèi)生城市”,也是中國首批“國家環(huán)境保護(hù)模范城市”?，F(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總植，比上年增長%，遠(yuǎn)高于全國%的增長速度。長率%，低了，處于合理的區(qū)間。
【正文】 中國最大管理資源中心 效應(yīng)， 因此這一地區(qū)的購房潛在需求很大 ，市場前景看好； ◆ 獨特的山景資源凸顯地塊的優(yōu)勢， 鄰近金城花園低檔住宅， 與市區(qū)海悅國際、海景城高檔住宅形成市場區(qū)隔； ◆ 地形方正，居住環(huán)境比較安靜，可迎合“居家安靜”的客戶心理，適合營造一個具較高品質(zhì)的生活社區(qū)； ◆ 項目 通過沈陽路、大連路連接高區(qū)和經(jīng)區(qū) ，能遠(yuǎn)離城市的喧囂干擾，又可享受城市之便利繁華； ◆ 西海岸 區(qū)域環(huán)境較好，空氣污染小 。 ◆ 項目規(guī)劃為低容積率，視野開闊， 地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是較理想的中高檔物業(yè)地塊 。 ◆ 地塊為緩坡地，適宜作住宅建筑用途； 當(dāng)然，在看到本項目的優(yōu)勢同時，我們必須正視本項目存在的一些弱點： ◆ 本區(qū)域無大型的購物場所 ，區(qū)域改造完成后將得到根本改善。 ◆ 項目為舊城改造，拆遷工作量大。 上述弱勢點都為暫時性的，只要規(guī)避得當(dāng)，可以進(jìn)行有效的弱化改善。 ◆ 宏觀市場整體看好，威海房地產(chǎn)正處于升溫階段，有效需求較大； ◆鄰近高區(qū)和經(jīng)區(qū)，可吸引工業(yè)區(qū) 的高級管理階層。 ◆ 隨著政府的宣傳，越來越多的外地客戶到島內(nèi)置業(yè)養(yǎng)老 ，其中蘊(yùn)涵了大量的住宅消費能力； ◆ 只要開發(fā)商對項目定位準(zhǔn)確；規(guī)劃、景觀、宣傳做得到位，將會是很大的市場機(jī)會； ◆ 隨著市政府對西海岸地塊的重視，將有更多的開發(fā)機(jī)會來臨。 ◆土地低成本獲得 可形成 高效應(yīng)； 劣勢 Weakness 機(jī)會 Opportunity 威脅 Threat 中國最大管理資源中心 ◆ 威海地產(chǎn)項目的競爭威脅是顯而易見的，在西海岸區(qū)域，集中分布了多家地產(chǎn)項目，它們體量大，檔次跨度大，如海悅國際，項目位置比本項目好，社區(qū)環(huán)境已日慚成熟，海景城以一線海景等項目的發(fā)展商品牌效應(yīng)優(yōu)勢，其品牌效應(yīng)有利于產(chǎn)品市場推廣。 而本案是初具規(guī)模的住宅小區(qū)，發(fā)展商沒有知名度，在目標(biāo)客源定位一致的前提下，將對本項目形成直接威脅。 ◆ 政府對區(qū)域的開發(fā)進(jìn)度將直接對本項目的銷售乃至利潤產(chǎn)生影響。 ◆ 眾多外資房地產(chǎn)企業(yè)必然會進(jìn)軍威海的房地產(chǎn)市場，他們將帶來新的理念。新的規(guī)劃和新的操作模式，將提升整個威海房地產(chǎn)市場的整體檔次，必將對樓市構(gòu)成巨大的沖擊，更加深了本案銷售的競爭性。隨著更多新開質(zhì)優(yōu)價適的中、高檔別墅物業(yè)的推出，必將造成客源的分流。這就要求本案在規(guī)劃及檔次上，要高度重視產(chǎn)品的前瞻性。 二、 項目市場定位 １ . 物業(yè)類型定位 ：中檔，多層，小高層。 ２ . 價格定位： 20xx年入市價格 5600元 ３ . 客戶定位：投資型顧客、養(yǎng)老型顧客、工薪族 第三部分 項目財務(wù)分析 見項目評估報告
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