居住項目投資分析報告-資料下載頁
2025-07-20 12:42本頁面
【正文】 要職業(yè)是為工薪一族或小業(yè)主，如金山石化和其關(guān)聯(lián)企業(yè)員工、在金山石化工作和生活的外地人等等；? 目標(biāo)客戶對金山石化的生存依賴度較高；11 / 14 價格定位本項目采用市場比較法定價，選取相類似項目作為參照，比較本項目和參照項目的優(yōu)劣，進(jìn)行價格修正，從而得出本項目相對于市場在售項目的參考價格。根據(jù)相似原則和可比原則，選取金海岸花園、三島龍洲苑和海上明珠園作為本項目多層部分參照項目。金海岸花園 三島龍洲苑 海上明珠園比較內(nèi)容 權(quán)重擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù)物業(yè)位置 15% 外部環(huán)境 25% 社區(qū)環(huán)境 10% 1 1 發(fā)展規(guī)劃 20% 1 房型設(shè)計 10% 1 1 生活配套 15% 1 主題提煉 5% 1 合計 100% / / / 通過上面的比較可以得出下表，從表中可以看出，本項目多層部分的市場參考價在 38184038 元/平方米之間，取其均值 3900 元/平方米。比較項目 A B C比較系數(shù) 比較價格 4200 4200 4000市場參考價格 4038 3818 3922 對于別墅部分，本項目與藍(lán)堡愛琴海相比，在整體上不及其純別墅的項目定位，故售價調(diào)低 200 元/平方米。因此，本項目別墅的市場參考價定位在 4600 元/平方米。12 / 1財務(wù)效益 銷售收入測算? 根據(jù)前面的定價，多層按照 3900 元/平方米，別墅按照 4600 元/平方米測算；? 車庫地上部分按照 24000 元/個計算，地下部分按照 36000 元/平方米計算；? 計算建筑面積按照 157155 平方米計算。銷售收入估算表序號 項目名稱 金額（元） 面積（m 2） 單價（元/m 2） 備注一、 住宅部分 多層 485,642,976 124,524 3,900 別墅 143,202,416 31,131 4,600 小計 628,845,392 155,655 二、 車位部分 地下車位 23,030,000 23,030 1,000 35m2/個 地上車位 6,909,000 9,870 700 35m2/個 小計 29,939,000 三、 合計 658,784,392 根據(jù)銷售收入估算表可以看出，整個項目銷售收入共計 658,784,392 元。 建設(shè)投資估算投資估算表序號 項目 金額（元） 單價（元 /m2） 計算面積(m 2) 備注一、 土地費用 211,042,161 1,343 157,155 土地出讓費 182,156,700 1,275 142,868 85 萬/畝，215 畝 契稅 5,464,701 土地使用金 10,000,760 142,868 70 年，1 元/年/m 2 帶征地費用 13,420,000 22 萬/畝，61 畝二、 前期費用 69,148,200 440 157,155 前期規(guī)費 52,175,460 332 157,155 前期工程費用 13,043,865 83 157,155 13 / 14 其他前期費用 3,928,875 25 157,155 三、 建安工程 172,870,500 1,100 157,155 土建與裝修 125,724,000 800 157,155 設(shè)備及安裝工程 47,146,500 300 157,155四、 公共基礎(chǔ)配套費 1,885,860 12 157,155 五、 公共基礎(chǔ)設(shè)施費 54,689,940 348 157,155 六、 后期成本 5,343,270 34 157,155 小計 514,979,931 七、 間接費用 40,910,006 不可預(yù)見費 15,449,398 (一)——( 六)的 3% 財務(wù)費用 25,460,608 60%,一年 ,8%利率八、 合計 555,889,937 3,537 157,155 ? 財務(wù)費用按照建設(shè)總成本的 60%的貸款額度，貸款利率 8%，貸款一年計算。根據(jù)建設(shè)投資估算表可以看出，整個項目建設(shè)總投資共 555,889,937 元。 不確定性分析敏感度分析采取銷售價格和銷售成本在分別變動 10%和 20%情況下的項目收益情況。由敏感度分析表可以看出，只有當(dāng)銷售價格上升到 4290 元/平方米以上或者建設(shè)總成本降低 10%以上時本項目才可行。因此，本項目的風(fēng)險性較大。敏感度分析表銷售價格（元/m 2） 4680 4290 3510 3120銷售收入(元） +20% +10% 10% 20%稅后利潤(元） 127,555,285 85,888,490 2,554,899 39,111,896 投資收益率 % % % %建設(shè)總成本(元） +20% +10% 10% 20%稅后利潤(元） 30,267,557 6,977,069 81,466,320 118,710,946 投資收益率 % % % % 經(jīng)濟(jì)效益評價從損益表可以看出，本項目在目前市場行情下，總投資 555,889, 元，銷售收入 658,784,392 元，稅后利潤 44,221,695 元，投資收益率為 %。從敏感度分析來看，本項目風(fēng)險性較大。故本項目從經(jīng)濟(jì)上不可行。14 / 14損益表序號 項目 金額（元）一、 銷售收入 658,784,392 二、 建設(shè)總投資 555,889,937 三、 銷售稅金及附加 36,891,926 四、 稅前利潤 66,002,529 五、 所得稅 21,780,835 六、 稅后利潤 44,221,695 七、 投資收益率 %
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