居住項(xiàng)目投資分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-07-20 12:42本頁(yè)面
【正文】 要職業(yè)是為工薪一族或小業(yè)主，如金山石化和其關(guān)聯(lián)企業(yè)員工、在金山石化工作和生活的外地人等等；? 目標(biāo)客戶對(duì)金山石化的生存依賴度較高；11 / 14 價(jià)格定位本項(xiàng)目采用市場(chǎng)比較法定價(jià)，選取相類似項(xiàng)目作為參照，比較本項(xiàng)目和參照項(xiàng)目的優(yōu)劣，進(jìn)行價(jià)格修正，從而得出本項(xiàng)目相對(duì)于市場(chǎng)在售項(xiàng)目的參考價(jià)格。根據(jù)相似原則和可比原則，選取金海岸花園、三島龍洲苑和海上明珠園作為本項(xiàng)目多層部分參照項(xiàng)目。金海岸花園 三島龍洲苑 海上明珠園比較內(nèi)容 權(quán)重?cái)M合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù)物業(yè)位置 15% 外部環(huán)境 25% 社區(qū)環(huán)境 10% 1 1 發(fā)展規(guī)劃 20% 1 房型設(shè)計(jì) 10% 1 1 生活配套 15% 1 主題提煉 5% 1 合計(jì) 100% / / / 通過(guò)上面的比較可以得出下表，從表中可以看出，本項(xiàng)目多層部分的市場(chǎng)參考價(jià)在 38184038 元/平方米之間，取其均值 3900 元/平方米。比較項(xiàng)目 A B C比較系數(shù) 比較價(jià)格 4200 4200 4000市場(chǎng)參考價(jià)格 4038 3818 3922 對(duì)于別墅部分，本項(xiàng)目與藍(lán)堡愛琴海相比，在整體上不及其純別墅的項(xiàng)目定位，故售價(jià)調(diào)低 200 元/平方米。因此，本項(xiàng)目別墅的市場(chǎng)參考價(jià)定位在 4600 元/平方米。12 / 1財(cái)務(wù)效益 銷售收入測(cè)算? 根據(jù)前面的定價(jià)，多層按照 3900 元/平方米，別墅按照 4600 元/平方米測(cè)算；? 車庫(kù)地上部分按照 24000 元/個(gè)計(jì)算，地下部分按照 36000 元/平方米計(jì)算；? 計(jì)算建筑面積按照 157155 平方米計(jì)算。銷售收入估算表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額（元） 面積（m 2） 單價(jià)（元/m 2） 備注一、 住宅部分 多層 485,642,976 124,524 3,900 別墅 143,202,416 31,131 4,600 小計(jì) 628,845,392 155,655 二、 車位部分 地下車位 23,030,000 23,030 1,000 35m2/個(gè) 地上車位 6,909,000 9,870 700 35m2/個(gè) 小計(jì) 29,939,000 三、 合計(jì) 658,784,392 根據(jù)銷售收入估算表可以看出，整個(gè)項(xiàng)目銷售收入共計(jì) 658,784,392 元。 建設(shè)投資估算投資估算表序號(hào) 項(xiàng)目 金額（元） 單價(jià)（元 /m2） 計(jì)算面積(m 2) 備注一、 土地費(fèi)用 211,042,161 1,343 157,155 土地出讓費(fèi) 182,156,700 1,275 142,868 85 萬(wàn)/畝，215 畝 契稅 5,464,701 土地使用金 10,000,760 142,868 70 年，1 元/年/m 2 帶征地費(fèi)用 13,420,000 22 萬(wàn)/畝，61 畝二、 前期費(fèi)用 69,148,200 440 157,155 前期規(guī)費(fèi) 52,175,460 332 157,155 前期工程費(fèi)用 13,043,865 83 157,155 13 / 14 其他前期費(fèi)用 3,928,875 25 157,155 三、 建安工程 172,870,500 1,100 157,155 土建與裝修 125,724,000 800 157,155 設(shè)備及安裝工程 47,146,500 300 157,155四、 公共基礎(chǔ)配套費(fèi) 1,885,860 12 157,155 五、 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 54,689,940 348 157,155 六、 后期成本 5,343,270 34 157,155 小計(jì) 514,979,931 七、 間接費(fèi)用 40,910,006 不可預(yù)見費(fèi) 15,449,398 (一)——( 六)的 3% 財(cái)務(wù)費(fèi)用 25,460,608 60%,一年 ,8%利率八、 合計(jì) 555,889,937 3,537 157,155 ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用按照建設(shè)總成本的 60%的貸款額度，貸款利率 8%，貸款一年計(jì)算。根據(jù)建設(shè)投資估算表可以看出，整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)總投資共 555,889,937 元。 不確定性分析敏感度分析采取銷售價(jià)格和銷售成本在分別變動(dòng) 10%和 20%情況下的項(xiàng)目收益情況。由敏感度分析表可以看出，只有當(dāng)銷售價(jià)格上升到 4290 元/平方米以上或者建設(shè)總成本降低 10%以上時(shí)本項(xiàng)目才可行。因此，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性較大。敏感度分析表銷售價(jià)格（元/m 2） 4680 4290 3510 3120銷售收入(元） +20% +10% 10% 20%稅后利潤(rùn)(元） 127,555,285 85,888,490 2,554,899 39,111,896 投資收益率 % % % %建設(shè)總成本(元） +20% +10% 10% 20%稅后利潤(rùn)(元） 30,267,557 6,977,069 81,466,320 118,710,946 投資收益率 % % % % 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)從損益表可以看出，本項(xiàng)目在目前市場(chǎng)行情下，總投資 555,889, 元，銷售收入 658,784,392 元，稅后利潤(rùn) 44,221,695 元，投資收益率為 %。從敏感度分析來(lái)看，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性較大。故本項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)上不可行。14 / 14損益表序號(hào) 項(xiàng)目 金額（元）一、 銷售收入 658,784,392 二、 建設(shè)總投資 555,889,937 三、 銷售稅金及附加 36,891,926 四、 稅前利潤(rùn) 66,002,529 五、 所得稅 21,780,835 六、 稅后利潤(rùn) 44,221,695 七、 投資收益率 %
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