【導(dǎo)讀】后出讓給使用者的市場(chǎng)。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)。又稱增量房地產(chǎn)市場(chǎng)。使用的房屋向消費(fèi)者轉(zhuǎn)移，主要是生產(chǎn)者或者經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間的交易行為。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)，向其它單位或個(gè)人購(gòu)買二手商品房屬房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按規(guī)定支付地價(jià)款并更換土地權(quán)屬證件。位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房?？蚣芙Y(jié)構(gòu)產(chǎn)品主要是小高層及高層。剪力墻是由鋼筋混。墻，這種剪力墻稱為框架剪力墻。住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。房也稱樓花、期樓。

　　

【正文】 ６．根據(jù)房屋的特殊結(jié)構(gòu)，對(duì)于房屋的重置完全價(jià)值還可作出增加或減少的規(guī)定。對(duì)于房屋特殊屋面做法和墻體厚度，應(yīng)以當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)和通用的做法及厚度為基礎(chǔ)計(jì)算調(diào)整分值。室內(nèi)凈高，一般居住用房以室內(nèi)凈高２．８米為基礎(chǔ)，在其他條件不變的情況下，每增高或降低１０厘米，房屋建筑造價(jià)即增加或減少２％左右，可按此計(jì)算其調(diào)劑分值。對(duì)于禮堂、劇院以及房屋的地下室、暗樓、借墻、共墻等，均可結(jié)合房屋建筑的實(shí)際情況和技術(shù)、業(yè)務(wù)上的具體規(guī)定，作出增減價(jià)值的規(guī)定。 三、房屋分類：按部頒《城市房產(chǎn)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定，房 屋常用結(jié)構(gòu)分為四類七等 １．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)等房屋。這類房屋一般內(nèi)外裝飾良好，設(shè)備比較齊全。 ２．磚混結(jié)構(gòu)一等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻部分砌磚、 水刷石、水泥抹面、涂料粉刷或清水墻等，并有陽(yáng)臺(tái)，內(nèi)外設(shè)備齊全的單元式住宅或非住宅房屋。 ３．磚混結(jié)構(gòu)二等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻是清水墻，沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，內(nèi)部設(shè)備不全的非單元式住宅或其它房屋。 ４．磚木結(jié)構(gòu)一等：材料上等、標(biāo)準(zhǔn)較高的磚木（石料）結(jié)構(gòu)，這類房屋一般是外部有裝修處 理，內(nèi)部設(shè)備完善的庭院式或花園洋房等高級(jí)房屋。 ５．磚木結(jié)構(gòu)二等：結(jié)構(gòu)正規(guī)，材料較好，一般外部沒(méi)有裝修處理，室內(nèi)有專用上、下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)房屋。 ６．磚木結(jié)構(gòu)三等：結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、材料較差，室內(nèi)沒(méi)有專用上、下水等設(shè)備，較低級(jí)的磚木結(jié)構(gòu)房屋。 ７．簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)：如簡(jiǎn)易樓、平房、木板房、磚坯、土草房、竹木捆綁房等。 在評(píng)估時(shí)，如建筑情況復(fù)雜，各地可根據(jù)具體情況，在每等內(nèi)可再分級(jí)。有些房屋介于兩個(gè)等級(jí)之間，應(yīng)以主要結(jié)構(gòu)為主定級(jí)。 四、房屋耐用年限及殘值率： 一、各類建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限： 鋼結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用 房 70年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 50 年，非生產(chǎn)用房 80年 。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) (包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)、框架 剪力墻結(jié)構(gòu)等 )。 生產(chǎn)用房 50 年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 35年，非生產(chǎn)用房 60 年 。 磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房 40 年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 30 年，非生產(chǎn)用房 50 年 。 磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房 40 年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 30 年，非生產(chǎn)用房 50 年 。 磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房 30 年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 20 年，非生產(chǎn)用房 40 年 。 磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房 30 年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 20 年 ，非生產(chǎn)用房 40 年 。 磚木結(jié)構(gòu)三等 。生產(chǎn)用房 30 年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年，非生產(chǎn)用房 40 年 。 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)： 10 年。 二、殘值率： 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 0。 磚混結(jié)構(gòu)一等： 2%。 磚混結(jié)構(gòu)二等： 2%。 磚木結(jié)構(gòu)一等： 6%。 磚木結(jié)構(gòu)二等： 4%。 磚木結(jié)構(gòu)三等： 3%。 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)： 0。 成新率的計(jì)算方法 “成新率”主要是用來(lái)衡量一幢建筑的新舊程度，用來(lái)計(jì)算建筑物折舊的一種指標(biāo)，如成新率為 100%，意味著是全新的、剛建成不 久的建筑。 直線法是最簡(jiǎn)單和至今為止應(yīng)用得最為普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。其成新率計(jì)算公式： q={1（ 1R） *t/N} 其中 q為成新率 R—— 殘值率 t—— 使用年限 N—— 經(jīng)濟(jì)壽命 比如一幢鋼混結(jié)構(gòu)建筑，正常經(jīng)濟(jì)耐用年限為 60年，目前已使用 10年，殘值率為 0，則成新率 =（ 1（ 10%） *10/60） =83。 3% 五、房屋新舊程度的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) ：房屋新舊程度評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)附表一），是根據(jù)部頒《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（試行）》，參考典型代表城市的有關(guān)資料確定，原 則上將房屋按常用結(jié)構(gòu)分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)四種類型。這四種類型房屋的新舊程度，都是以各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分十二個(gè)工種項(xiàng)目的狀況評(píng)估的。評(píng)估的房屋新舊程度，應(yīng)與相應(yīng)的質(zhì)量等級(jí)相吻合。 如下表： 質(zhì) 量 等 級(jí) 新 舊 程 度 備 注 完 好 房 十、九、八成 基本完好房 七、六成 一般損壞房 五、四成 確定需要拆除改建的危險(xiǎn)房按殘值計(jì)算其現(xiàn)值 嚴(yán)重?fù)p壞房 三成 危 險(xiǎn) 房 二、一成 六、房屋建筑面積的計(jì)算： 房屋評(píng)估計(jì)價(jià)一律按房屋的建筑面積（平方米 ）計(jì)算其價(jià)值。建筑面積按國(guó)家經(jīng)委《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定計(jì)算。房屋使用面積按建設(shè)部《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定計(jì)算（其規(guī)定附后）。 七、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)方法： 以房屋的建筑面積（平方米）、按測(cè)定的重置單價(jià)計(jì)算房屋重置完全價(jià)值（原值），根據(jù)評(píng)估的房屋新舊程度，計(jì)算房屋現(xiàn)值（凈值）。其計(jì)算公式如下： １．房屋重置完全價(jià)值（原值）＝房屋建筑總面積房屋重置單價(jià)177。房屋的增減價(jià)值 ２．房屋現(xiàn)值（凈值）＝房屋重置完全價(jià)值（原值）評(píng)估的房屋新舊程度（％） ３．房屋應(yīng)提折舊＝房屋重置完全價(jià)值（原值）－房屋現(xiàn)值（凈值）。 ４．年 折舊額＝房屋重置完全價(jià)值（原值）（１－殘值率）247。耐用年限 ５．年折舊率＝年折舊額247。房屋重置完全價(jià)值（原值）１００％ ６．尚可使用年限＝房屋的耐用所限評(píng)估的房屋新舊程度（％） 八、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)工作程序： １．凡進(jìn)行房屋評(píng)估作價(jià)的單位和個(gè)人，必須持有關(guān)證件向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理處（所）申報(bào)，由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理處（所）安排專業(yè)評(píng)估人員進(jìn)行評(píng)估作價(jià)。 ２．評(píng)估人員要對(duì)房屋圖卡資料復(fù)查核對(duì)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察、測(cè)繪、評(píng)議，準(zhǔn)確丈量房屋的建筑面積、使用面積，調(diào)查房屋的建筑年代、朝向、層次和用途，按照房屋評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)勘察記錄 房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的完損等級(jí)、新舊程度和房屋的增減價(jià)值。 ３．整理勘察記錄，計(jì)算房屋的重置完全價(jià)值（原值）、現(xiàn)值（凈值），尚可使用年限、殘值等。 ４．整理填寫(xiě)房屋完損等級(jí)勘估表和房屋價(jià)值評(píng)估表（見(jiàn)附表二、三），作為提供確定房屋價(jià)格的依據(jù)。 九、各市、縣房地產(chǎn)主管部門可依據(jù)本辦法結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定具體實(shí)施細(xì)則。 房屋建筑面積和使用面積的計(jì)算 一、房屋建筑面積的計(jì)算 房屋建筑面積是指一幢房屋的總面積。從房屋的外墻勒腳線以上的外圍水平面積算起，包括結(jié)構(gòu)本身（如墻、柱）占用的面積在內(nèi)。多層建筑按各層建筑面積總 和計(jì)算。 國(guó)家經(jīng)委頒布《建筑面積計(jì)算規(guī)則》如下： １．計(jì)算建筑面積的范圍 （１）單層建筑物不論其高度如何均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。 （２）高低聯(lián)跨的單層建筑物，如需分別計(jì)算建筑面積，當(dāng)高跨為邊跨時(shí)，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長(zhǎng)度乘以勒腳以上外墻表面至高跨中柱外邊線的水平寬度計(jì)算；當(dāng)高跨為中跨時(shí)，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長(zhǎng)度乘以中柱外邊線的水平寬度計(jì)算。 （３）多層建筑物的建筑面積按各層建筑 面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。 （４）地下室、半地下室、地下車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、商店、地下指揮部等及相應(yīng)出口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水平面積計(jì)算。 （５）用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高２．２米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。 （６）坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用，層高超過(guò)２．２米時(shí)，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 （７）穿過(guò)建筑物的通道、建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。 （８）圖書(shū)館的書(shū)庫(kù)按書(shū)架層計(jì)算建筑面積。 （９）電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。 （１０）舞臺(tái)燈光控制室按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。 （１１）建筑物內(nèi)的技術(shù)層，層高超過(guò)２．２米的，應(yīng)計(jì)算建筑面積。 （１２）有柱雨篷按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱的雨篷按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 （１３）有柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；單排柱、 獨(dú)立柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等按 頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 （１４）突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 （１５）突出墻外的門斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 （１６）封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 （１７）建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑面積。無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 （１８）兩個(gè)建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。 無(wú)頂蓋的架空通廊 ，按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 （１９）室外樓梯做為主要通道和用于疏散的，均按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 （２０）跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積，多層者按多層計(jì)算。 ２．不計(jì)算建筑面積的范圍 （１）突出墻面的構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾，如柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。 （２）檢修、消防等用的室外爬梯。 （３）層高在２．２米以內(nèi)的技術(shù)層。 （４）構(gòu)筑物，如：獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉(cāng)、圓庫(kù)、地 下人防干、支線等。 （５）建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)、及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。 （６）沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱，舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。 （７）單層建筑內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。 （８）層高小于２．２米的深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。 二、房屋使用面積的計(jì)算 使用面積按部頒《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定計(jì)算。其規(guī)定： １．套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏 室、壁 柜等分戶門內(nèi)面積的總面積。 ２．躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。 ３．不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。 ４．內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入使用面積。