【導(dǎo)讀】關(guān)于房屋租賃、買賣中涉及的法律知識??????辦理二手房買賣手續(xù)及有關(guān)流程?????????有限公司等多家企業(yè)精英聯(lián)合組建而成。公司成立于2020年，是一家以房地產(chǎn)策劃設(shè)計、銷售代理、商業(yè)地產(chǎn)招商、二手房租售為核心業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商。他們均從事房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)年到十?dāng)?shù)年不等，憑借領(lǐng)先的服務(wù)及經(jīng)營理念、專業(yè)的。從業(yè)經(jīng)驗、超強執(zhí)行能力、完善的服務(wù)體系、卓越的銷售業(yè)績，建立了良好的行業(yè)口碑。衡基商旅，以房地產(chǎn)新盤。衡基易家，以二手房買賣、租。賃為主，公司預(yù)計3-5年投資1000萬在成都建成50家二手房經(jīng)營門店。地勢坤,君子以厚德載物！德薄而得必害自身。房地產(chǎn)被稱為“物業(yè)”和“不動產(chǎn)”。間位置上的不可移動性，房屋也因而具有不能移動性，房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于“不動產(chǎn)”。用土地而進行拆除。8．價值變化的相互影響性。房地產(chǎn)的價值不僅取決于自身的質(zhì)地，還取決于周圍環(huán)境的狀況。

　　

【正文】 二手房貸款方式： Ａ、等額本金還款法： 每月還款額＝ 貸款本金 /貸款期月數(shù)＋（貸款本金 — 已歸還本金累計額） 日利率每月實際天數(shù) Ｂ、等額本息還款法： 每月還款額＝貸款本金 月利率（１＋月利率） 還款月數(shù) /（ 1+月利率） 還款月數(shù) 1 （三）申請二手房貸款所需具備的條件 1．年滿１８周歲，具有完全民事行為能力，具有城鎮(zhèn)居民常 住戶口和合法有效的居留身份證明． 2．申請人有穩(wěn)定的合法收入和償還借款本息的能力． 3．借款人同意以所購房屋及其權(quán)益作為抵押物． 4．所購商品房產(chǎn)權(quán)明晰，符合 成都 市政府規(guī)定的可進入房地產(chǎn)市場流通的條件，具有房屋所有權(quán)證、土地使用證和契證，賣房人具有完全處置權(quán)利的住房。 （四）申請貸款所需提供的資料 １． 買賣雙方共同提交的資料： 買賣雙方填寫的《購房抵押貸款申請表》；買賣雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》。 ２． 購房人（借款人）提交的資料 ： （ 1） 收入證明（單位收入證明，并可選擇提供存款證明、有價證券、其他房地 產(chǎn)證明及其他收入證明）； 身份證和戶口簿及婚姻狀況證明；配偶身份證； （ 2） 若購房人為企業(yè)法人的，須提供企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書、公司章程、驗資報告及近期財務(wù)報表和貸款證等有關(guān)證件資料。 ３．售房人提交的資料 ： （ 1） 售房人（含共有人）身份證、戶口簿或受委托人公證委托書和身份證； 房屋共有人同意出售的書面文件； 29 所售房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件； 若房屋已出租，須提供租戶的證明文件及同意出售的文件； （ 2）售 房人為企業(yè)法人，須提供有效的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書等有關(guān)文件（若所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)為國有資產(chǎn)，還 須提供國有資產(chǎn)管理部門同意轉(zhuǎn)讓的證明文件）。 二、 成都 市二手房交易稅費 稅費的構(gòu)成 契稅 契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。 營業(yè)稅 營業(yè)稅 (Business tax)，是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。營業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅制中的一個主要稅種。 交易手續(xù)費 交易手續(xù)費是在交易時應(yīng)支付的各種稅收和費用的總和 個稅 個人所得稅（ personal ine tax）是調(diào)整征稅機關(guān)與自然人 (居民、非居民人 )之間在個人所得稅的征納與管理過程中所發(fā)生的社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 轉(zhuǎn)移登記費 房屋登記費 是指縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門對房屋權(quán)屬依法進行各類登記時 ,向申請人收取的費用 印花稅 以經(jīng)濟活動中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑 證文件為對象所征的稅。 抵押登記費 指房屋抵押登記費 ,房屋抵押登記費是房屋貸款人到房管局辦理住房抵押貸款手續(xù) ,在辦理時向房管局繳納一定的服務(wù)費用 ,即抵押登記費。 備案時間以 202061 為分水線 契稅 首次購房 90 ㎡以下 1% 90 ㎡ —— 144 ㎡ % 144 ㎡以上 3% 二次↑購房 3% 營業(yè)稅 % 普通住 144 ㎡ 滿 5 不征收 30 房 ↓ 年 未滿5 年 差額征收 非普通住房 144 ㎡↑ 滿 5年 差額征收 未滿5 年 全額征收 交易手續(xù)費 按買賣雙方各 3 元 /㎡征收 個稅 一般情況 按照指導(dǎo)價 1% 繼承、贈與后再出售 差額征收 20% 登記費 80 元 /戶 印花稅 5 元 /戶 抵押登記費 抵押費用貸款金 額 % 登記費 80 元 /戶 非住宅 契稅 指導(dǎo)價面積 3% 營業(yè)稅 差額 % 個稅 指導(dǎo)價面積 1% 交易手續(xù)費 買賣雙方各指導(dǎo)價面積 % 登記費 550 元 /戶 印花稅 指導(dǎo)價面積 % 土地出讓金 二環(huán)路以內(nèi) 指導(dǎo)價面積 % 二環(huán)路以外 指導(dǎo)價面積 1% 31 房改房的交易專題 一、定義 ：房改房是指 職工、居民按房改政策規(guī)定的成本價購買的公有住房 。 二、房改房上市交易所應(yīng)具備的條件 （ 1） 上市買賣的房改房必須產(chǎn)權(quán)清晰。 （ 2）“三證”完備：房屋所 有權(quán)證、土地使用權(quán)證和契證。 三、 出售房改房時原產(chǎn)權(quán)單位是否享有優(yōu)先購買權(quán) （ 1） 和原產(chǎn)權(quán)單位事先有約定的，原產(chǎn)權(quán)單位可享有優(yōu)先購買權(quán) 。 （ 2） 出售在學(xué)校校園、工礦作業(yè)區(qū)域內(nèi)的房改房，在同等條件下，原產(chǎn)權(quán)單位享有優(yōu)先購買權(quán)。 四、 哪幾種情況的房改房須暫緩上市 ： （ 1） 已列入近期規(guī)劃改造范圍，戶籍已凍結(jié)并取得房屋拆遷許可證的房改房 。 （ 2） 擅自改變房屋使用性質(zhì)的房改房 。 （ 3） 黨政領(lǐng)導(dǎo)干部購買或集資建造的超過面積控制標(biāo)準(zhǔn)的房改房 （ 4） 經(jīng)購房貸款尚未還清，所有權(quán)已設(shè)定抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的房改房 抵押 押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的除外 。 （ 5） 職工原購公有住房時，經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)，與原售房單位在公有住房（換購房 ） 賣協(xié)議書中有其他約定條件的，從其約定。 （ 6） 法律、法規(guī)以及市以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的房改房。 五、 房改房贈與 的計 稅 標(biāo)準(zhǔn)： 贈與方應(yīng)繳納的稅費有： 免征營業(yè)稅 印花稅：按房屋評估價格的 %繳稅。 被贈與方應(yīng)繳納的稅費有： 契稅：按房屋評估價格的 3%繳納。 印花稅：按房屋評估價格的 %繳納。 土地出讓金 (直系贈與不交土地出讓金 ) 六、 房改房交換 的計 稅 標(biāo)準(zhǔn)： 房改房 交換包括房改房與房改房、房改房與私房、房改房與商品房等交換行為。交換雙方互為買方 32 和賣方。 綜合稅：交換購買并居住超過一年的房改房可以免征綜合稅；交換購買并居住不足一年的房改房按交換房屋評估價減去購入原價的差額繳納綜合稅，稅率為 %。 印花稅 :雙方各按兩套交換房屋評估價之和的 %繳納。 契稅：由房屋評估價較低的一方根據(jù)交換房屋的差價，按 3%的稅率繳納。 所得收益：交換房屋的評估價 (不含原按房改市場價、商品價補足的價款或自行擴面的價款 )，小于住房標(biāo)準(zhǔn)價款（按規(guī)定享受的住房面積 標(biāo)準(zhǔn)與住房補帖的經(jīng)濟適用房價格之乘積，下同） 倍的，免繳所得收益；大于 倍小于 倍的部分，按 25%的比例繳納所得收益；大于 倍以上的部分，按50%的比例繳納所得收益。 土地出讓金：房改房與房改房交換的雙方各按交換所得房屋的土地等級、分?jǐn)偟耐恋孛娣e（房改房土地使權(quán)證書上所載面積） (實際出讓、轉(zhuǎn)讓年期短于 66 年的應(yīng)乘以年期修正系數(shù) )，按定額標(biāo)準(zhǔn)計算繳納土地出讓金；房改房與私房、房改房與商品房交換由承受房改房的一方繳納土地出讓金。 填寫成交報告指引 (一 )物業(yè)樓宇必須填寫清楚成交物業(yè)之名稱、 地址、座落、性質(zhì)、用途、裝修狀況等。 (二 )清晰填寫該項交易之成交價格。若租賃，除填寫租賃租金外，還需填寫租賃期限。 (三 )業(yè)主、租客資料必須填寫清楚是公司還是私人資料，有關(guān)主及租客（或買家）資料須根據(jù)租賃（或買賣）合約上雙方提供的資料填寫。如業(yè)主或租客有代理人，還需填寫清楚代理人之詳細資料。 (四 )傭金收入須填寫清楚業(yè)主傭金、客戶傭金、收傭日期等。 (五 )分配欄里根據(jù)實際情況填寫清楚 (六 )核準(zhǔn)人為各部門經(jīng)理，負有監(jiān)督本部門員工及時填寫成交報告和確定成交報告填寫無誤、清晰。 其他注意事項： 1． 成交報告中“成交日期”為客戶雙方簽署正式或 臨時合約日期。 2． 凡已簽署臨時租賃或買賣合約，即當(dāng)用該交易已成交，因為三方居間協(xié)議中已清楚列明各客戶須支付之傭金。 3． 物業(yè)顧問無須在成交報告中計算個人于交易中所分之傭金。 4． 成交報告在填寫時不得涂污。 33 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作方法 1．整理：將樓盤資料和客戶資料系統(tǒng)化地歸類，便于查找或記憶。 2．要有工作計劃： 每一次的出擊要理清先后步驟，作好階段性系統(tǒng)的安排。 每天要理理自己的思路，對一天的工作進行總結(jié)，對明天的工作做到心中有數(shù)，凡事做得明明白白。 3．多記、多寫、多備一份資料、多走一步路、你就會有備無患。 4．針對自己的性格特點，找對工作方法，揚長避短，同事間取長補短，擴大自己的工作范圍，提高業(yè)務(wù)能力。 5．專業(yè)知識豐富、行情熟悉、銷售技巧的靈活運用，是你努力的方向。 6．工作中要分清主次，找對重點。 7．真實的匯報業(yè)務(wù)或工作情況，便于他人對癥下藥，起到“藥到病除”的效果。 8．成為客戶的朋友，取得客戶的信任。 9．有準(zhǔn)確的主見，并能引導(dǎo)客戶。 10．不要輕易的下結(jié)論，凡事多方考慮，無論對客戶、對同事，出了問題首先要解決問題，再從自己身上找原因，不要把責(zé)任推給對方。 11．出門 7 件寶：通訊工具、紙、筆、名片、計 算器、公司介紹、格式文本。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)技巧 要成為出色的 置 業(yè)顧問，必須過以下五關(guān)： 第一關(guān)：面皮關(guān)。不要怕羞，不怕罵，不懂就問 .有自信心，敢于挑戰(zhàn)自己，喜歡與陌生人交流。 第二關(guān)：專業(yè)關(guān)。物業(yè)顧問的一句話很重要，對客戶有著至關(guān)重要的影響。要熟悉樓盤，掌握專業(yè)技巧。 第三關(guān)：壓力關(guān)。承受自來公司外部、內(nèi)部、及自身給予的壓力。（可能會天天睡不著）有壓力才有動力，有動力才有智力。 第四關(guān)：辛苦關(guān)。沒有固定的工作時間，沒有固定的工作地點。不要怕辛苦，“不辛苦何來世間財” 第五關(guān)：誘惑關(guān)。不要貪心，不做私單 ，抵受住外間的引誘。 34 九陰真經(jīng)： 第一招：引蛇出洞。 如何找客人出來？ 使其自愿：誘之以利、動之以情、訴之以理、迫之以力、系之以約誘：廣告內(nèi)容不能過于詳細、清楚。讓客人有不吃虧、有利可圖的感覺 第二招：埋身。以最快的速度與客戶建立感情，令他信任你。搞好相互之間關(guān)系。 第三招：揸價（又稱抓價）。把有利的東西控制在自己的手里。 得到對方信任的時候就是“騙”對方的時候。 掌握報價技巧。 第四招：快。在第一時間看房，在第一時間談判，在第一時間成交。每一分，每一秒都在變化。今天決定的事到了明天就可能會有變化。沒有上、下班 時間的差別。 第五招：準(zhǔn)。像射箭一樣射中客戶的心（客戶的真正想法）。 配對要準(zhǔn)，談判對象要準(zhǔn)。 可以成交的房源就是一個好的房源，千萬不要主動的去判斷什么是好的房源。 第六招：狠。對顧客要一視同仁，不要對顧客感情用事。 不能拖泥帶水。 第七招：貼。 怎樣和客人處好關(guān)系，讓客人對你產(chǎn)生信任感。 緊隨著客戶的思維走，時刻保持與之聯(lián)系。推銷員最重要的是推銷自己，與客人交朋友 如何做：找到共同話題，不要直接問對方問題，而是需要旁敲側(cè)擊 第八招：危機感。對每個成交的單子都要存在危機感。不僅對客戶要存在危機感，對同事、對自己也存在 危機感。 第九招：不屈不撓。把前面八個工作完成之后，還是沒有成交。那么就重新來過，不要氣餒，也更不要放棄。就當(dāng)作是一種學(xué)習(xí)，為下一次的成功作更多、更好的準(zhǔn)備。 如何與客戶接近并建立良好聯(lián)系 : “ 推銷之前先推銷自己 ” 吉拉德是世界上最偉大的推銷員。有一次，一位名人向吉拉德買車 ,吉拉德推薦了一種最好的車型給他 .那人對車很滿意 ,并掏出一萬元美鈔 ,眼看生意就要成交 ,對方卻突然變卦 ,掉頭而去 .吉拉德對此事十分惱怒 ,百思不得其解 .晚上 ,吉拉德忍不住打電話給那位名人 ,了解他突然離去的原因 .對方告訴他說 :“ 今天你 根本沒有心思聽我講話，在簽字之前，我提到獨生子吉米將進入大學(xué)念醫(yī)科，我還提到兒子的學(xué)科成績、運動能力及他將來的抱負，我以他為榮，但你卻毫無反應(yīng)。 ” 吉拉德并不記得這些事 ,因為當(dāng)時他根本沒有注意聽 ,他以為生意已經(jīng)談妥了。那位名人不只是買車，他還需要別人稱贊或至少是傾聽他有一個優(yōu)秀的兒子，而吉拉德在推銷汽車之前，沒有把自己推銷給顧客。由于吉拉德忽視了這一點，這就是他失敗的原因。吉拉德忽略了推銷汽車之前，沒有把自己推銷給顧客。由于吉拉德忽略了 35 推銷自己，買車人雖然喜歡汽車，可不喜歡吉拉德，因此生意告吹了。 “推銷之前先推銷自己”，這是推銷界的一句至理名言。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在開展經(jīng)紀(jì)活動之前，也需要先將自己推銷出去。客戶購買房地產(chǎn)商品或服務(wù)時，不僅要看商品合不合適，而且要考慮經(jīng)紀(jì)人的個人形象?，F(xiàn)代推銷理論強調(diào)的一個原則 —— 推銷，首先是推銷你自己 —— 道理也正在于此。所謂推銷你自己，就是要客戶喜歡你、信任你、尊重你、接受你。簡而言之，就是讓顧客對你有好感。如果客戶不喜歡你，或者對你沒有信任感與好感，那么大多數(shù)情況下交易很難成功。特別是房地產(chǎn)這種價值高的大宗商品，沒有相當(dāng)程度的信任感，達成交易就幾乎是不可能 的了。