【正文】 擅自出租房屋的，無效。分店 經(jīng)理和 業(yè)務(wù)副總 同意后有責(zé)任跟蹤，確?？蛻粢咽盏剿诉€的款項。如一方不能前來簽收，則另一方要出示公正委托書或當(dāng)分行經(jīng)理面手寫的委托書。 3） 如果業(yè)主因故不能親自前來領(lǐng)取樓款，應(yīng)出示委托收款書、業(yè)主身份證原件、代收樓款人身份證原件，財務(wù)部 直接付款給代收樓款人。簽字順序為：申請人 分 店經(jīng)理 秘書。支付時，由業(yè)主向公司開具收據(jù)。簽字順序為申請人 分 店經(jīng)理 秘書，秘書在查核代收款賬戶確認(rèn)該賬戶確實有款時，由秘書從備用金賬戶中支付。 4． 收款地點如在地鋪以外，由秘書按照收款金額開好收據(jù)，由員工在 收據(jù)薄上簽字領(lǐng)用，并由分行經(jīng)理簽字確認(rèn)。 1． 所有款項必須存入公司指定賬戶，不得存放分店或存入其他賬戶。 5． 每星期規(guī)定時間（將按照分店不同情況安排），分行秘書持收據(jù)到財務(wù)部對帳，財務(wù)部檢查收據(jù)開具情況。 3． 如代收客戶樓款，請在備注中注明“我司代為轉(zhuǎn)交給業(yè)主”的字樣。 （十三） 了解所有放盤資料后，最后可問業(yè)主還有沒有其他物業(yè)需要放盤，有沒有計劃在杭州再置業(yè)， 19 輕松簡單兩句話可能爭取多一個樓源及客源。當(dāng)物業(yè)顧問有業(yè)務(wù)與之聯(lián)系時，業(yè)主可能會沒有復(fù)機或停機。因代理人如無權(quán)拍板 ,物業(yè)顧問與其聯(lián)絡(luò)也是徒勞無功且浪費時間。這樣責(zé)任清晰，方便管理。同時，中原將開據(jù)收據(jù)給業(yè)主作憑證保證收鑰匙只作為方便看樓以加速成交用途，業(yè)主亦可隨時取回鑰匙，另外，中原收鑰 匙之后有專人負(fù)責(zé)管理鑰匙，任何借出、歸還均需辦理有關(guān)手續(xù)及書面簽署，表明中原對鑰匙管理非常重視。部分業(yè)主對存放鑰匙于中介公司均抱有有戒心。此外，如一幢物業(yè)中客戶心目中的單位沒有鑰匙 ,而同一幢物業(yè)別的單位有鑰匙，均可先安排客戶看間隔及布局認(rèn)為合適再安排業(yè)主開門看心目中單位的樓層、方向及景 18 觀，總之一切工作必須快刀斬亂麻，按實際情況可做多少就先做多少。 （八） 客戶放盤時應(yīng)記錄清楚該物業(yè)的看樓方法，如業(yè)主可隨時安排上門看樓有 助于成交。中原能有強大成交能力為業(yè)主爭取利益，因此 業(yè)主多付點傭金絕非問題。 4） 如業(yè)主有多個樓盤，中原在短期內(nèi)為業(yè)主全部出租；在此情況下，業(yè)主極有 可能要求減傭。 2） 應(yīng)該讓業(yè)主了解物業(yè)顧問主要是依靠傭金生活，在有意向客戶時候，物業(yè)顧 問必定首推能收取最多傭金之樓盤，故業(yè)主決不該計較傭金，而減低成交機會。 另一方面，若業(yè)主只是將物業(yè)出售，必須問清楚該物業(yè)是否辦理按揭、于哪間銀行、銀行欠款多少等，并必須注明于新樓盤登記表內(nèi)，這有助于物業(yè)顧問掌握談判情況及情況控制交易進度，同時，須應(yīng)提醒業(yè)主這項交易需先償還按揭尾款始能出售，如買家有興趣，會通過銀行按揭付款方式購房。同時，必須以總價表達(dá)，即若業(yè)主叫價為 3000 元為每平方米，而該單位面為 10 平方米，這應(yīng)填寫為 3 萬。此外，部分附租約出售房屋，必須清楚租期時間及租約性質(zhì)，即問清業(yè)主在有實際客戶時可否與租客提早解約。 （三） 物業(yè)顧問收盤必須注明物業(yè)性質(zhì)，如寫字樓、住宅、商住或商鋪、房改 等 ,有關(guān)區(qū)別應(yīng)以大廈本身建筑用途衡量，而不應(yīng)以客戶使用性質(zhì)定奪。當(dāng)填寫新樓盤登記表時，所以資料必須填妥清楚；同時必須以正楷認(rèn)真書寫有 16 關(guān)內(nèi)容，以免影響錄入，最 終影響物業(yè)顧問自身查盤工作。 交換名片后，記住客戶名字，頭銜。 如客戶晚點再打，確定什么時候。 轉(zhuǎn)電話：“ R” +“ ***”，接其他分機：“ 40”。 多說“請”、“謝謝”、“對不起”、“麻煩您”。 “您好， 衡基地產(chǎn) ” —— 電話表情：熱忱、積極、專業(yè)、略帶微笑。 同時交換名片時，可以右手遞交名片，左手接拿對方名片。 四．名片的使用： 一般名片都放在襯衫的左側(cè)口袋或西裝的內(nèi)側(cè)口袋，名片最好不要放在褲子口袋 。男士與女士握手時，一般只宜輕輕握女士手指部位。年輕者、職務(wù)低者被介紹給年長者、職務(wù)高者時，應(yīng)根據(jù)年長者、職務(wù)高者的反應(yīng)行事，即當(dāng)年長者、職務(wù)高者用點頭致意代替握手時，年輕者、職務(wù)低者也應(yīng)隨之點頭致意。 三． 握手的方法： 一定要用右手握手 。房東在介紹了房子的情況后，及時向他（她）提出看房要求，既能讓房東感覺我們工作的敬業(yè)和效率，實際上又拖延了房東原本打算去另外中介公司掛牌的時間，最終使其打消去別家中介公司的念頭。了解房東具體能交房的時間有利于我們向不同的客戶推薦房源。如不是房東本人，那在簽居間協(xié)議的時候客人名字應(yīng)簽在代 理人處， 并要求其下次將房東的委托書及相關(guān)資料帶 13 來 。特別是協(xié)議主體部分如果是客戶自己填寫，很有可能字跡不清日后如其不肯認(rèn)帳，導(dǎo)致不必要的糾紛。 6．多談潛在的價值。 2．根據(jù)客戶的心理，選擇合適的談判內(nèi)容。 7．有一般裝修、家具布置等房地產(chǎn)相關(guān)知識。 3．第一時間成交。 5．話說的太滿：客戶的記性好的很，你把話說的太滿，但卻做不到。 三、怎么樣的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會被開除 1．虛假冷漠：眼中只有傭金的商業(yè)物業(yè)顧問，以貌取人。 2．每天可以遇到不同的人。 10．推動市場。 6．多數(shù)買賣雙方都沒有足夠的法律常識和購買經(jīng)驗：中介可以幫助雙方減少法律糾紛，避免被訛騙。 2．業(yè)主不要花錢登廣告：中介會將物業(yè)推薦給各類客戶。 (六 ) 配套 若樓房有周邊環(huán)境及設(shè)施的配合，其價值亦將相應(yīng)提高。但如沒有電梯的多層樓房，其中層價格將較貴，高層因高層沒有電梯上落不便。況且如果大廈的位置適中，高層享有更佳視野，天然光線吸納較多，亦會使單位陽光十足。各項配套交通網(wǎng)絡(luò)、飲食娛樂及購物消閑等設(shè)施較完善。其運作模式是在大廈施工時預(yù)先鋪砌綜合布線系統(tǒng)全面操作。 ξ 樓 板 ： 多層一般為 8— 10 厘米，高層在 10 厘米以上。 ξ 剪力墻 ： 因高層建筑物高，故著重設(shè)防的是刮強風(fēng)或地震產(chǎn)生的橫向推力。 ξ 架空層 ： 指由地面至標(biāo)準(zhǔn)層或裙樓頂至標(biāo)準(zhǔn)層間，以柱梁承托標(biāo)準(zhǔn)層建筑 物的空間，一般用作綠化或會所用途 。 ξ 建筑面積 ： 即實用面積加分?jǐn)偯娣e，房間內(nèi)壟面積與公共建筑分?jǐn)偯娣e、共同墻分?jǐn)偯娣e、陽臺面積之和（全封閉陽臺計全部，不封閉陽臺計一半） ξ 實用面積 ： 基本指單位內(nèi)所占面積，但這是從外墻開始計算，若墻壁連著其他單位，則從這幅墻中間開始計算。 ξ 服務(wù)式公寓 ： 以提供酒店式管理服務(wù)的住宅，如送餐、洗燙衣服、中央空調(diào)及設(shè)有商務(wù)中心等酒店功能設(shè)施。 8 ξ 多 層 ： 指 7— 9 層以下的住宅，該類樓宇不帶電梯。 ξ 廠 房 ： 主要作為生產(chǎn)用途的物業(yè)，大廈結(jié)構(gòu)與住宅及寫字樓存在一定差別，如 承重負(fù)荷量、電力供應(yīng)量及交通運輸?shù)确矫妗? ξ 宅基地、自留山、自留地 ： 指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織撥給村民建造住宅的用地。 ξ 房屋所有權(quán)證 ： 是國家依法保護房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益的法律憑證。 自管房 ： 是指國家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購建的房產(chǎn)。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收家庭，特別是對４平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。 amp。包括私房、單位自管房、上市房改房等。 商品房 ： 有合法產(chǎn)權(quán)，購買后，能領(lǐng)取《國有 土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》的住宅，業(yè)主有自由依法轉(zhuǎn)讓、租賃權(quán)利。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 一、 房地產(chǎn)知識 （一）房地產(chǎn)開發(fā) １ ． 房地產(chǎn)開發(fā)公司類別及功能 1） 內(nèi) 資 (境內(nèi)投資主體設(shè)立的 )綜合性開 發(fā)公司――可不斷開發(fā)新的項目 項目公司――只為了一個項目或為多個特定房地產(chǎn)開發(fā)項目為經(jīng)營目的公司，不再具備再開發(fā)資源。 7． 用途的多樣性。 5． 使用的耐久性。 3． 品質(zhì)的差異性。房地產(chǎn)具有其它財 產(chǎn)和商品所不具有的特性： 1． 不可移動性。在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)還是一種商品，是人們投資置業(yè)的主要對象。房地產(chǎn)是一種價值巨大，使用周期長而又不能移動的特殊商品。 因此，最重要的是修德 +執(zhí)行。這些都要靠自己的德行修為而成。 ●人的道德修養(yǎng)應(yīng)像深厚的大地一樣容納人 和物； 于公司的含義： 做人要厚德載物。 公司組織 管理架 構(gòu) 3 企業(yè)文化 —— 厚德載物 語出《易傳他們均從事房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)年到十?dāng)?shù)年不等，憑借領(lǐng)先的服務(wù)及經(jīng)營理念、專業(yè)的從業(yè)經(jīng)驗、超強執(zhí)行能力、完善的服務(wù)體系、卓越的銷售業(yè)績，建立了良好的行業(yè)口碑。 衡基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 入職培訓(xùn)教材 1 制定 /日期： 代勝兵 /2020128 批準(zhǔn) /日期： 目 錄 ? 公司簡介、組織架構(gòu)、企業(yè)文化 ??????????? （ 23） ? 房地產(chǎn)特性 ????????????????????????? （ 23） ? 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 ?????????????????????? （ 48） ? 影響樓價因素 ?????????????????????? （ 910） ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的基本要求和作用 ?????????? （ 1113） ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的基本禮儀 ?????????????? （ 1416） ? 收盤登記指引 ?????????????????????? （ 1720） ? 收放款制度 ?????????? ????? ????????? （ 2123） ? 關(guān)于房屋租賃、買賣中涉及的法律知識 ?????? （ 2431） ? 辦理二手房買賣手續(xù)及有關(guān)流程 ????????? （ 3236） ? 房改房的交易專題 ??????????????????? （ 3740） ? 填寫成交報告指引 ?????????????????????? （ 41） ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作方法 ???????????????? （ 42） ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)技巧 ???????????????? （ 4344） 2 公司簡介 成都衡基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司是由成都置信集團、上海太平洋房屋經(jīng)紀(jì)有限公司、廣州星火地產(chǎn)策劃有限公司等多家企業(yè)精英聯(lián)合組建而成。 公司核心管理層來源于美國某上市公司（中國區(qū)）高管、中國優(yōu)秀民營企業(yè) ——萬達(dá)集團、成都本土知名房地產(chǎn)開發(fā)商 ——置信集團、中國著名的房地產(chǎn)銷售代理機構(gòu) ——思源經(jīng)紀(jì)、廣州著名策劃設(shè)計公司 ——星火地產(chǎn)等。衡基易家，以二手房買賣、租賃為主，公司預(yù)計 35 年投資 1000 萬在成都建成 50 家二手房經(jīng)營門店。 天行健 ,君子以自強不息， 地勢坤 ,君子以厚德載物！ ●地德：地于萬物，公正無私，無厚無薄，一律負(fù)載。 人所得的一切都會產(chǎn)生一定的“荷載”。 管理顧問 總經(jīng)理 /副總經(jīng)理 業(yè)務(wù)副總 行政 人事 總監(jiān) 董事 會 財務(wù)主管 東區(qū) 區(qū)域經(jīng)理 南區(qū) 區(qū)域經(jīng)理 西區(qū) 區(qū)域經(jīng)理 北區(qū) 區(qū)域經(jīng)理 雙楠店店長 光華店店長 萬壽店店長 潮音店店長 店秘 法務(wù) 網(wǎng)管 企宣 招聘專員 培訓(xùn)專員 會計 出納 權(quán)證經(jīng)理 4 這就是所說的“不是好來，也不會好走”。在國外，房地產(chǎn)被稱為“物業(yè)”和“不動產(chǎn)”。 房地產(chǎn)是人類社會 政治、經(jīng)濟、文化生活的重要物質(zhì)基礎(chǔ)和承載物，它不僅是人們最基本的生活資料，如住宅；也是最基本的生產(chǎn)要素，如廠房、辦公樓等。 房地產(chǎn)是不動產(chǎn)形式的固定資產(chǎn)，是一種特殊的商品。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物質(zhì)構(gòu)成要素，土地具有在空間位置上的不可移動性，房屋也因而具有不能移動性，房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于“不動產(chǎn)”。房地產(chǎn)價值額巨大，是居民家庭最為昂貴的耐用消費品，普通家庭往往傾其一生 5 的積蓄也難以買得起一套商 品房；房地產(chǎn)也是企業(yè)、單位最為主要的、占用較大投資額的生產(chǎn)經(jīng)營要素。土地具有不可再生性，其總量有限，尤其是城市土地，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，對土地、房屋的需求不斷上漲，房地產(chǎn)供給的有限性更加突出。房 地產(chǎn)的價值不僅取決于自身的質(zhì)地，還取決于周圍環(huán)境的狀況。 土地的使用年限 使用類型 年限 居住 70 年 工業(yè) 50 年 教育、科技、文化、體育 50 年 辦公樓、綜合樓