【正文】 50 年 旅游、娛樂 40 年 土地出讓金構(gòu)成因素： 地段等級、面積、土地開發(fā)成本、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容積率、市場供求關(guān)系 （三） 物業(yè)種類 ： amp。包括已取得權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓和尚未取得產(chǎn)權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。由國家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。 安居房 ： 屬于經(jīng)濟(jì)適用房一類。 amp。 ξ 產(chǎn)權(quán)證 ： 物業(yè)業(yè)權(quán)的唯一憑證，當(dāng)樓房建成驗(yàn)收后，發(fā)展商將有關(guān)文件送房管局出大證，再根據(jù)業(yè)主提供預(yù)售契約出小業(yè)主證。 ξ 土地證 ： 反映房屋所有者土地使用 情況的權(quán)利憑證。 ξ 寫字樓 ： 主要作為辦公用途的物業(yè)，一般設(shè)有中央空調(diào)，智能通訊設(shè)備（光纖網(wǎng)絡(luò)、越洋視像會(huì)議等），每單位可提供多條電話線絡(luò)及每層采用公共衛(wèi)生間 及茶水間 。 ξ 一般高層 ： 一般指 9 至 14 層高住宅，該樓宇附有一部電梯供使用，通常為一梯三戶或一梯四戶間格。 ξ 單身公寓 ： 也稱酒 店式公寓，廳房合一，但有獨(dú)立廚房及洗手間的單位，面積一般在 30 個(gè)平方米以下。 ξ 期 房 ： 處于施工階段，離交樓期甚遠(yuǎn)的樓。 ξ 裙 樓 ： 從地面一直到標(biāo)準(zhǔn)層或平臺(tái)花園的建筑層，一般由首層至四層或以上不等，多用作商場、會(huì)所或其他配套設(shè)施。這種房屋的墻壁只起圍護(hù)或間隔作用，可以拆改，但不能在樓板中隨意加一幅磚間墻，因會(huì)減弱抗震能力。 (一般在 20 層以上 ) ξ 混合結(jié)構(gòu) ： 指磚墻及鋼筋混凝土樓板構(gòu)成的房屋，墻壁是承重構(gòu)成，故不可隨便拆移，否則有垮下來的危險(xiǎn) 。 ξ 智能化設(shè)備 ： 指由建筑物或小區(qū)內(nèi)是以計(jì)算機(jī)操作及管理。 影響樓價(jià)因素 （一）地區(qū) 基本上越接近市中心的物業(yè)，其樓價(jià)將越高。簡單的原因：位于高層 的比低層更遠(yuǎn)離地面，所以較少受到街上人車喧嘩的騷擾，加上接觸的塵埃量相對較少，空氣當(dāng)然比較的清新。又基于污水排放設(shè)計(jì)及設(shè)置垃圾的位置，位于大廈低層單位，容易受污水渠淤塞、塑料去水喉排水聲的影響或垃圾臭氧滋擾等。 （五）景觀 景觀亦是不能改變的因素，故一些擁有開闊視野、湖景、山景或綠化公園景觀的單位價(jià)格均較高。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的基本要求和作用 一、 房地產(chǎn)中介的市場功能 1． 節(jié)省業(yè)主和買家的時(shí)間 —— 業(yè)務(wù)由中介專業(yè)人員操作完成進(jìn)行謀劃。 5．買入方通過中介的推薦更容易找到合適自己的需求。 9．橋梁與潤滑劑。 二、你為什么要做房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 1．掌握自己努力過程，擁有很多自我實(shí)現(xiàn)的機(jī)會(huì)。 5．高的收入，擁有自豪。 4．第一線人員不親切：服務(wù)態(tài)度差。 2．第一時(shí)間委托。 6．能 成為客戶或業(yè)主投資理財(cái)?shù)念檰枴? 五、怎么正確對待客戶 1．保護(hù)自己的客戶，不讓別人搶走。 5．看得見的缺點(diǎn)也要相應(yīng)指出，給予客戶一種誠實(shí)、信任的感覺。協(xié)議中客戶的姓名及其他需要填寫的內(nèi)容要求物業(yè)顧問填寫，不要讓客戶自己填。免得花無用功。 WHEN：何時(shí) —— 房東要出租、出售的物業(yè)何時(shí)能交付下家使用。 HOW：怎么樣 —— 房 子的情況怎么樣。 女：莊重、不得露腳趾 忌 男：黑褲白襪 女：太前衛(wèi) 二． 握手的順序： 主人、長輩、上司、女士主動(dòng)伸出手，客人、晚輩、下屬、男士再相迎握 手。 14 之后，最好不要立即主動(dòng)伸手。有時(shí)為表示特別尊敬，可用雙手迎握。 在一般 情況 下 拒絕對方主動(dòng)要求握手的舉動(dòng)都是無禮的，但手上有水或不干凈時(shí)，應(yīng)謝絕握手，同時(shí)必須解釋并致歉。拿到名片后，可放置于自己名片的上端夾內(nèi)。 —— 不明白現(xiàn)有房源，寧可不接銷售電話。 盡量莫讓客戶 等待，但若非得已按音樂鍵前確認(rèn)客戶意愿。 等客戶先掛電話后，再掛電話。留下物業(yè)顧問手機(jī)、電話。 七．來店客戶接待 熱情、主動(dòng) 問明來意 適情介紹行情 留下客戶資料 簽署相應(yīng)文件 八．帶看禮儀 不可遲到，對房有個(gè)預(yù)覽。 收盤登記指引 每當(dāng)有客戶放盤時(shí)，物業(yè)顧問必須填寫新樓盤登記表，填寫完成后立即放置到收盤箱內(nèi)待資料文員輸入電腦供各物業(yè)顧問查閱。而座向亦應(yīng)填妥。 （四） 交房期必須清楚注明，因部分放租業(yè)主可能在租約尚有一段時(shí)間期滿前 委托代為出租，這將影響物業(yè)顧問推介樓盤的次序。 （六） 租售價(jià)格必須以單一價(jià)格填寫，若業(yè)主叫價(jià)為 50 萬元至 60 萬元時(shí)，應(yīng)以最低價(jià)填寫。物業(yè)顧問可憑放盤物業(yè)的同幢其他單位最新成交案例建議業(yè)主訂價(jià)，如該樓盤屬新盤或沒有個(gè)案參考，物業(yè)顧問可憑同區(qū)、同類型及同品質(zhì)物 業(yè)成交資料建議訂價(jià)。同時(shí)，應(yīng)敬告業(yè)主不應(yīng)為少付傭金，而錯(cuò)失盡快成交機(jī)會(huì)。中原并非像一些國內(nèi)中介公司只是坐著 等客戶上門，而是主動(dòng)出擊找客，盡快以業(yè)主心目中價(jià)格成交，為業(yè)主爭取最佳利益，因此業(yè)主交傭亦是理所當(dāng)然。因?yàn)檫@將大量省卻業(yè)主安排每個(gè)單位的看樓、議價(jià)、談判、審閱及簽署租約工作，避免浪費(fèi)業(yè)主寶貴時(shí)間。此外，大額成交涉及大額利益，這龐大利益最終亦直接落在業(yè)主身上，顧問只是從交易中獲取一點(diǎn)兒傭金，這傭金只占整筆金額一小部份，所以業(yè)主不應(yīng)吝嗇少許傭金而減低物業(yè)顧問的積極性去撮合交易。因?yàn)榭蛻粝胱饣蛸I物業(yè)時(shí)，必定想多看幾個(gè)單位作比較，故鑰匙齊備可立刻安排看樓以加快客戶之決定時(shí)間。 （九） 業(yè)主放盤時(shí)盡量說服業(yè)主交鑰匙于我中原。但物業(yè)顧問如在收鑰匙發(fā)生困難，應(yīng)實(shí)際反映給業(yè)主知道放鑰匙將可提高成交機(jī)會(huì)，最終得益亦是業(yè)主。（其他中介欲借鑰匙看樓，只需業(yè)主先打電話通告我們，中介帶備公司借條及業(yè)主授權(quán)委托書，我們便會(huì)借鑰匙。物業(yè)顧問最重要是知道誰人可拿主意及最終拍板成交，即遇有意向客戶時(shí)，應(yīng)與誰人議價(jià)、談判及商討具體簽約成交事項(xiàng)。有部分業(yè)主多習(xí)慣性或?yàn)楸３炙诫[只留下傳呼機(jī)或手機(jī)。游說時(shí)應(yīng)盡量從業(yè)主利益出發(fā)考慮，如：客戶急需時(shí)，多些聯(lián)絡(luò)方式可即時(shí)找到業(yè)主，盡早為其租 /售出；同時(shí)留下電話不會(huì)打擾他，我公司只會(huì)在關(guān)于其樓盤出租 /售的事情才會(huì)聯(lián)絡(luò)他。在秘書休息時(shí)間，收據(jù)由中介部總監(jiān)授權(quán)交由其他人保管，確保在上班時(shí)間收據(jù)有人掌管。如客戶未拿回意向金收據(jù)，分店秘書不得開具傭金收據(jù)，財(cái)務(wù)部開出發(fā) 票后將發(fā)票復(fù)印件粘貼于原意向金收據(jù)第一聯(lián)后，客戶可直接憑意向金收據(jù)換取發(fā)票。收取傭金時(shí)，在收據(jù)上加蓋“請憑此收據(jù)換取發(fā)票”章。 3． 收款地點(diǎn)如在地鋪，由中介部秘書開出收據(jù)并收妥款項(xiàng)，當(dāng)天 17： 00 前存入公司賬戶。 三、 放款制度 （一）在各分 店 操作的放款及補(bǔ)款 1．意向金的退還 向客戶退還意向金時(shí)，由物業(yè)顧問填寫“放款申請書”。 2． 轉(zhuǎn)交定金 如果為代客戶交定金給業(yè)主，則物業(yè)顧問填寫“放款申請表”，其確認(rèn)和簽字程序同以上 1 點(diǎn)。具體操作流程如下： 1）分行物業(yè)顧問填寫放款申請書。其他業(yè)主特殊情況見第 5 點(diǎn)所述。 4）如果業(yè)主是兩個(gè)人，放款時(shí)需雙方簽收收據(jù)。人民幣壹萬元以下的代取由物業(yè)顧問執(zhí)行，由分行經(jīng)理簽字同意；人民幣壹萬元以上（含壹萬元）的代取必須由分 店 經(jīng)理以上級別的員工執(zhí)行，由業(yè)務(wù)副總簽字同意。 （ 3） 是否抵押：除了仔細(xì)審查房產(chǎn)三證，房屋抵押的情況也要了解。 買賣不破租賃、承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題（案例分析）： 二、 房屋買賣 買賣主體的審查： （ 1） 買受方：可能會(huì)碰到的情況： a． 買方是未成年人： 根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定：對于買房人來說，無民事行為能力人和限制民事行為能力人不能訂立房屋買賣合同，只有具有完全民事行為能力的人，訂立的合同才能生效。 ：應(yīng)出具本人授權(quán)于代理人的《授權(quán)委托書》 （ 2） 對于出賣方的審查： 、契證、土地證，表明對該房產(chǎn)擁有合法產(chǎn)權(quán)，該房產(chǎn)屬于出賣方所有。 ，則出賣方需提前三個(gè)月通知承 租方，在相同條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。 三、關(guān)于法律文書的使用說明 在中介業(yè)務(wù)中物業(yè)顧問要對外使用的文書，主要有如下幾種： 房屋租賃類： 《房地產(chǎn)求租居間協(xié)議》 《房地 產(chǎn)出租居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)租賃居間協(xié)議》 房屋買賣類： 《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)求購居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》 24 最后簽訂的正式合同為：《房屋租賃合同》 （公司自擬） 《 成都 市房屋轉(zhuǎn)讓合同》 （ 成都 市統(tǒng)一示范文本） 《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》的使用： 委托人的填寫：此處應(yīng)填寫需要售房本人的名字，如產(chǎn)權(quán)所有人（一人或幾個(gè)）不能 親自來簽約的，一定要有委托書，方可由受托人代簽。特別要寫明：該房屋是否設(shè)置了抵押、租賃。 防范甲方跳單的條款。 指明定金由我方保管。 合同尾部：簽字：委托人親自簽字，地址、日期要寫明。特別要寫明：該房屋是否設(shè)置了抵押、租 25 賃。 家具裝修是否另外付款，稅費(fèi)如何承擔(dān)。 三方簽字：本人簽字，本人不能親筆簽名要委托書，由受托人簽名。 合同簽訂是一項(xiàng)嚴(yán)肅的事情，不得任意涂改。 合同約定仲裁條款 ，要寫明仲裁機(jī)構(gòu)。我和老公一聽，很是生氣，房東事先是否應(yīng)該打個(gè)招呼，提前告訴我們，而且，聽人說，我們也可以優(yōu)先購買這套房子，不知我們到底該怎樣保護(hù)自己的權(quán)利。同時(shí)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定：房屋所有人出賣出租屋，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。 2001 年 11 月我找王某收房租，卻發(fā)現(xiàn)房子卻被另一人住著，原來房子被王某轉(zhuǎn)租給另外一個(gè)人了。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第 224 條規(guī)定： “承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。雙方隨后到有關(guān)部門辦理了登記備案手續(xù)。雙方爭執(zhí)不下，后黃某起訴至法院，主張趙某拒不搬遷侵犯了其對房屋的所有權(quán)，要求法院判令趙某搬遷。 4)在本案中，黃某雖取得了房屋的所有權(quán)，但是對于前任房主簽訂的租賃合同，仍須繼續(xù)履行。有沒有必要進(jìn)行婚前的財(cái)產(chǎn)公證 (我不希望作這樣的公證但又想保障自己的利益）。 （一）貸款方式： 公積金貸款，商業(yè)貸款，期限貸款（限于辦公樓），組合性貸款。 二手房貸款限期： 商業(yè)貸款：貸款期限最高不超過 20 年，借款人年齡不超過男性 60 周歲，女性 55 周歲。 （四）申請貸款所需提供的資料 １． 買賣雙方共同提交的資料： 買賣雙方填寫的《購房抵押貸款申請表》；買賣雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，房屋買賣，房屋贈(zèng)與，房屋交換等。 轉(zhuǎn)移登記費(fèi) 房屋登記費(fèi) 是指縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門對房屋權(quán)屬依法進(jìn)行各類登記時(shí) ,向申請人收取的費(fèi)用 印花稅 以經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑 證文件為對象所征的稅。 （ 2）“三證”完備：房屋所 有權(quán)證、土地使用權(quán)證和契證。 （ 2） 擅自改變房屋使用性質(zhì)的房改房 。 五、 房改房贈(zèng)與 的計(jì) 稅 標(biāo)準(zhǔn)： 贈(zèng)與方應(yīng)繳納的稅費(fèi)有： 免征營業(yè)稅 印花稅：按房屋評估價(jià)格的 %繳稅。交換雙方互為買方 32 和賣方。 所得收益：交換房屋的評估價(jià) (不含原按房改市場價(jià)、商品價(jià)補(bǔ)足的價(jià)款或自行擴(kuò)面的價(jià)款 )，小于住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款（按規(guī)定享受的住房面積 標(biāo)準(zhǔn)與住房補(bǔ)帖的經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格之乘積，下同） 倍的，免繳所得收益；大于 倍小于 倍的部分，按 25%的比例繳納所得收益；大于 倍以上的部分，按50%的比例繳納所得收益。若租賃，除填寫租賃租金外，還需填寫租賃期限。 (五 )分配欄里根據(jù)實(shí)際情況填寫清楚 (六 )核準(zhǔn)人為各部門經(jīng)理，負(fù)有監(jiān)督本部門員工及時(shí)填寫成交報(bào)告和確定成交報(bào)告填寫無誤、清晰。 4． 成交報(bào)告在填寫時(shí)不得涂污。 3．多記、多寫、多備一份資料、多走一步路、你就會(huì)有備無患。 7．真實(shí)的匯報(bào)業(yè)務(wù)或工作情況，便于他人對癥下藥，起到“藥到病除”的效果。 11．出門 7 件寶：通訊工具、紙、筆、名片、計(jì) 算器、公司介紹、格式文本。物業(yè)顧問的一句話很重要，對客戶有著至關(guān)重要的影響。（可能會(huì)天天睡不著）有壓力才有動(dòng)力，有動(dòng)力才有智力。不要貪心，不做私單 ，抵受住外間的引誘。以最快的速度與客戶建立感情，令他信任你。 得到對方信任的時(shí)候就是“騙”對方的時(shí)候。每一分，每一秒都在變化。像射箭一樣射中客戶的心（客戶的真正想法）。對顧客要一視同仁，不要對顧客感情用事。 緊隨著客戶的思維走，時(shí)刻保持與之聯(lián)系。 第九招：不屈不撓。 如何與客戶接近并建立良好聯(lián)系 : “ 推銷之前先推銷自己 ” 吉拉德是世界上最偉大的推銷員。由于吉拉德忽視了這一點(diǎn)，這就是他失敗的原因。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在開展經(jīng)紀(jì)活動(dòng)之前，也需要先將自己推銷出去。簡而言之，就是讓顧客對