【正文】 向 這是一個(gè)影響樓價(jià)較重要因素，因單位內(nèi)部設(shè)備可花金錢(qián)添置或改善，但方向則完全不能改變。反之，一個(gè)低層可能是陰暗局促、人車(chē)嘈雜的地方，固然不是一個(gè)理想的居住環(huán)境。 （二）交通 一般城市的樓房比鄉(xiāng)村的樓房較昂貴，因城市道路網(wǎng)絡(luò)完善、來(lái)往各處地方均方便。包括安全防盜系統(tǒng)、節(jié)能系統(tǒng)、設(shè)備自控系統(tǒng)及物業(yè)管理系統(tǒng)等。 ξ 毛坯房 ： 交 樓時(shí)單位內(nèi)沒(méi)有任何裝修，只留有線路及排水位的房屋（其中部分有墻板間隔，如區(qū)分廳及睡房用途；另外亦全無(wú)間隔） ξ 裝修標(biāo)準(zhǔn) ： 由發(fā)展商向買(mǎi)家承諾交樓時(shí)附送的室內(nèi)（外）裝修內(nèi)容。橫向推力會(huì)產(chǎn)生剪力，抵抗剪力的墻稱剪力墻。 ξ 框架結(jié)構(gòu) ： 由鋼筋混凝土柱子，梁及樓板構(gòu) 成的房子。 ξ 使用面積 ： 除磚墻外，實(shí)際室內(nèi)可以使用到的面積。 ξ 現(xiàn) 樓 ： 已經(jīng)交付使用的商品房，客戶交付部分或全部房款后即可入住，稱之為現(xiàn)樓。 ξ 別 墅 ： 小區(qū)內(nèi)獨(dú)立或半獨(dú)立住宅的一幢二層以上的住宅。 ξ 臨街鋪 ： 作為營(yíng)商用途的物業(yè)，并設(shè)有獨(dú)立廚窗及門(mén)戶直接連接街道，一般同時(shí)擁有閣樓及獨(dú)立衛(wèi)生間。自留山和自留地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織長(zhǎng)期使用的土地，主要用作農(nóng)、林、牧、漁業(yè)等生產(chǎn) 。是產(chǎn)權(quán)人行使其合法權(quán)益的必備條件。 7 二、 房地產(chǎn)專業(yè)名詞 ξ 預(yù)售契約 ： 開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取預(yù)售許可證 后，買(mǎi)家與發(fā)展商簽定一份預(yù)售合同，并送房管局做備案，是期房期間唯一的產(chǎn)權(quán)證明。 amp。 房改房 ： 職工居民按房改政策規(guī)定的成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房；按市政府規(guī) 定的有關(guān)優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)的公有住房。 amp。 amp。 2） 外 資 (境外投資主體設(shè)立的 ,包括中外合資企業(yè) ,中外合作企業(yè) )綜 合性開(kāi)發(fā)公司及項(xiàng)目公司 ２．按注冊(cè)資金區(qū)別等級(jí) 一級(jí) ：注冊(cè)資本不低于 5000萬(wàn)元；經(jīng)營(yíng) 5年以上且連續(xù) 5年建筑工程質(zhì)量合格率 達(dá) 100％；近 3年房屋建筑 面積累計(jì)竣工 30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相 當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額等； 二級(jí) ： 注冊(cè)資本不低于 2000萬(wàn)元；經(jīng)營(yíng) 3年以上連續(xù) 3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100％；近 3年房屋建筑面積累計(jì)竣工 15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額等； 三級(jí) ：注冊(cè)資本不低于 800萬(wàn)元；經(jīng)營(yíng) 2年以上連續(xù) 2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100％；房屋建筑面積累計(jì)竣工 5萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額； 四級(jí)： 注冊(cè)資本不低于 100萬(wàn)元；經(jīng)營(yíng) 1年以上；已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率 達(dá) 100％等。土地可以用于商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、道路、農(nóng)業(yè)等多種用途。土地具有不可毀滅性，房屋雖然不象土地那樣具有不可毀滅性，但是已經(jīng)建造完成，壽命通?？蛇_(dá)數(shù)十年，甚至上百年，在正常情況下，建筑物很難發(fā)生倒塌，除非為了更好利用土地而進(jìn)行拆除。房地產(chǎn)作為商品，在品質(zhì)上具有不同質(zhì)性，即使在同一地段的建筑物，由于樓屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品質(zhì)。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，其自然地理位置是固定不變的，不能移動(dòng)和搬運(yùn)。房地產(chǎn)構(gòu)成社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的巨大財(cái)富，也是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重要財(cái)產(chǎn)和資源，在一國(guó)的總財(cái)富中，房地產(chǎn)往往占有較大比重，一般在 60%~70%左右；在家庭財(cái)產(chǎn)中房地產(chǎn)也是最主要的部分。它在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)等環(huán)節(jié)都不同于一般商品，具有特殊性。避免盛名之下其實(shí)難負(fù) ！ 短期目標(biāo)： 3 年內(nèi)成為成都領(lǐng)先的房屋理財(cái)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，年?duì)I業(yè)收入超過(guò) 5000 萬(wàn)！ 中期目標(biāo)： 510 年內(nèi)成為中國(guó)領(lǐng)先的房屋理財(cái)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)！ 長(zhǎng)期目標(biāo)：衡基人實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由，衡基地產(chǎn)成功上市 ！ 衡基易家團(tuán)隊(duì)文化：狼性團(tuán)隊(duì) +亮劍精神 衡基易家核心文化：軍隊(duì) +學(xué)校 +家庭 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)是房屋、土地和附著于其各種權(quán)益的總和。如果修為德行不夠勉強(qiáng)得到，最終也會(huì)更多的失去。 做企業(yè)要厚德待客。坤卦 公司下設(shè)房地產(chǎn)營(yíng)銷中心 ——衡基商旅，二手房營(yíng)銷中心 ——衡基 易家。公司成立于 2020 年，是一家以房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)、銷售代理、商業(yè)地產(chǎn)招商、二手房租售為核心業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商。公司秉承 “厚德載物 ”的經(jīng)營(yíng)理念， “客戶第一，員工股東第二 ”的服務(wù)理念，堅(jiān)持做人厚德載物，做企業(yè)厚德待客。衡基商旅，以房地產(chǎn)新盤(pán)營(yíng)銷策劃、設(shè)計(jì)推廣、銷售代理、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷及招商為主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。象辭》。 德薄而得必害自身。因?yàn)槟愕牡滦行逓槌休d不起那么重的壓力。在我國(guó)，房地產(chǎn)所稱的房屋，一般是指城市規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)的房屋建筑物，它包括城市、縣城、城鎮(zhèn)和獨(dú)立工礦區(qū)范圍內(nèi)的全部房屋建筑物。房地產(chǎn)的使用周期長(zhǎng)，作為不動(dòng)產(chǎn)的房地產(chǎn)，具有固定性，耐久性和增值性。所以，房地產(chǎn)是人們最重視、最珍惜、最具體的財(cái)產(chǎn)形式，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)國(guó)家最重要的產(chǎn)業(yè)之一。 2． 房產(chǎn)、地產(chǎn)不可分割性。 4． 價(jià)值的高大性。 6． 供給的有限性。 8． 價(jià)值變化的相互影響性。 6 （二）土地 以往土地采用批租、招標(biāo)、協(xié)議、拍賣(mài)方式，但自 2002 年 1 月 1 日起所有土地都要進(jìn)行拍賣(mài)。 二手房 ： 非開(kāi)發(fā)商出售的、由房屋產(chǎn)權(quán)人或購(gòu)買(mǎi)人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。 經(jīng)濟(jì)適用房 ： 是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。 amp。 直管房 ： 是指由政府接管、國(guó)家經(jīng)租、收購(gòu)、新建、擴(kuò)建的房產(chǎn)（房屋所有權(quán)已正式劃撥單位的除外），大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門(mén)直接管理、出租、維修，少部分免租撥給單位使用。 ξ 購(gòu)房抵押合同 ： 如買(mǎi)家以按揭形式買(mǎi)樓，須與銀行以產(chǎn)權(quán)抵押形式簽署購(gòu)房抵押合同，并送交房管局做“他項(xiàng)權(quán)利登記”。 ξ 契 證 ： 是土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)的一種交稅憑證。 ξ 住 宅 ： 主要作為居住用途的物業(yè)，每單位設(shè)有獨(dú)立廳、房、廚、廁等房間，并設(shè)有獨(dú)立水、電、煤氣表及電話、電視線路。 ξ 高 層 ： 安裝有電梯，配套完善，帶有會(huì)所、保安嚴(yán)密的樓（樓高不超過(guò) 18 層）。 ξ 復(fù) 式 ： 上下兩層相連的單位，其中包括中空復(fù)式及封密復(fù)式等。 ξ 準(zhǔn)現(xiàn)樓 ： 已經(jīng)平頂，正在搞裝修，即將交付使用的樓 。 ξ 分?jǐn)偯娣e ： 公共場(chǎng)所（如樓梯、大堂、電梯等）及公共設(shè)施（如供電房）所占面積，是按一定的比例分配給每戶住戶的。因未砌墻時(shí)象個(gè)框架，所以叫框架結(jié)構(gòu)。剪力墻是鋼筋混凝土搗制成的，內(nèi)含雙層鋼筋網(wǎng)，而剪力墻上的門(mén)窗洞是設(shè)計(jì) 9 時(shí)按力學(xué)要求定好的，洞口四周均設(shè)鋼筋加固，故剪力墻建成后是不能拆除的。一般分為豪華裝修、一級(jí)一類、一級(jí)二類。如采用電子水表、電子電表、電子煤氣表，有小區(qū)物業(yè)管理中心 智能物業(yè)管理系統(tǒng)定期對(duì)住戶進(jìn)行自動(dòng)抄表、打印，將三表數(shù)據(jù)通過(guò)綜合布線系統(tǒng)收集，傳送到自來(lái)水公司、供電局、煤氣公司等，并通過(guò)智能物業(yè)管理系統(tǒng)內(nèi)的銀行結(jié)算系統(tǒng)完成收費(fèi)繳納，免卻住戶交付各種繁雜費(fèi)用麻煩。 （三）樓層 10 在同一個(gè)高層單位中，位于高層的一般均比低層的同樣單位賣(mài)貴一點(diǎn)。此外，位于大廈低層的單位，一般外墻較厚，影響了樓宇的實(shí)際可使用面積。加上中國(guó)人傳統(tǒng)認(rèn)為向南較佳，東向或西向均會(huì)受陽(yáng)光照射影響，故朝南向物業(yè)價(jià)格一般較高。 此外，物業(yè)采光、間隔、用料、樓宇維修保養(yǎng)、地區(qū)因素區(qū)別及物業(yè)用戶素 質(zhì)等，均可影響物業(yè)價(jià)格高低。 11 4．買(mǎi)賣(mài)雙方在直接議價(jià)時(shí)容易發(fā)生爭(zhēng)論：中介可協(xié)調(diào)氣氛，掌握尺度。 8．維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序，通過(guò)管理中介公司規(guī)范二手市場(chǎng)。 12．提高市場(chǎng)合理利用。 4．最適合企圖心強(qiáng)，不甘自我埋沒(méi)的人。 3．開(kāi)發(fā)不足：客戶找不到要的房源及客源等于客戶要去別家公司成交。 7．專業(yè)包裝或形象不夠：客戶希望自身的品質(zhì)水準(zhǔn)能夠反映在和他們生意往來(lái)的人上面，你的形象如何？你的包裝如何？ 四、成功的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 12 1．第一時(shí)間看房。 5．創(chuàng)同類房的最底價(jià)。 記住十點(diǎn)素質(zhì)要求： 健康、職業(yè)化服飾、禮貌、熱情、細(xì)心、耐心、應(yīng)變力強(qiáng)、說(shuō)服力、進(jìn)取心、專業(yè)知識(shí)。 4．多介紹客戶看不見(jiàn)的優(yōu)點(diǎn)。 六、怎么樣與客戶溝通 (一 )首先與客戶簽訂居間協(xié)議需要注意： 自己要熟悉居間協(xié)議的每一條條款，并向客戶一條條仔細(xì)介紹。 (二 )要努力做到五要素： WHO：誰(shuí) —— 到店里來(lái)咨詢要賣(mài)房、出租房的客人是否是房東本人。前者有利于我們方便向客戶介紹、推薦；后者幫助我們?nèi)绾伟才畔录仪叭タ捶康臅r(shí)間，能統(tǒng)籌安排時(shí)間，提高效率。有的房東不一定愿意說(shuō)原因，但是我們可以旁敲側(cè)擊尋求答案，做到心中有數(shù)，從而找到其死穴（弱點(diǎn)）。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的基本禮儀 一．著裝要求 ： 職業(yè)服飾 男：襯衣、領(lǐng)帶。當(dāng)然，過(guò)緊地握手，或是只用手指部分漫不經(jīng)心地接觸對(duì)方的手都是不禮貌的。 年輕者對(duì)年長(zhǎng)者、職務(wù)低者對(duì)職務(wù)高者都應(yīng)稍稍欠身相握。 雙目應(yīng)注視對(duì)方，微笑致意或問(wèn)好，多人同時(shí)握手時(shí)應(yīng)順序進(jìn)行，切忌交叉握手。 拿取名片時(shí)要用雙手去拿，拿到名片時(shí)輕輕的念出對(duì)方的名字，以讓對(duì)方 確認(rèn)無(wú)誤；如果念錯(cuò)了，要記著說(shuō)對(duì)不起。 五 .電話接聽(tīng)禮儀 掌握本店行銷動(dòng)態(tài)，確實(shí)了解房源。 先留資料、再介紹房源?！澳钦f(shuō) —— ”。 接電話人不在：留下姓名、電話。 想辦法把客戶拉進(jìn)來(lái)，“公司內(nèi)有詳盡的資料，順便喝杯茶”。 幫客戶安排回程（順載一程、幫助攔車(chē)） 。 （二） 房型須填寫(xiě)屬 2 房 2 廳或 3 房 2 廳。物業(yè)顧問(wèn)還須注意單位內(nèi)部間隔有 否作重大更改，因部分業(yè)主可能已將住宅裝修為只能作辦公室用途，所以必須注明有關(guān)細(xì)節(jié)。這可避免報(bào)價(jià)給客戶時(shí)因面積不符而錯(cuò)誤提供實(shí)際價(jià)格，特別當(dāng)物業(yè)顧問(wèn)以每平方米價(jià)格報(bào)價(jià)，小部分面積判別亦將影響物業(yè)總價(jià)。 部分業(yè)主可能對(duì)市場(chǎng)不了解，而未能于放盤(pán)時(shí)訂下價(jià)格，遇此情況物業(yè)顧問(wèn)需詳盡解釋最新市場(chǎng)情況及以專業(yè)意見(jiàn)提供價(jià)格給業(yè)主參考。 在收盤(pán)時(shí) ,游說(shuō)業(yè)主付傭時(shí)有困難，可以以下幾點(diǎn)方法應(yīng)對(duì)： 1） 如業(yè)主拒絕付傭 ,應(yīng)解釋放盤(pán)最終無(wú)非是想達(dá)成交易 ,既然本公司能為 業(yè)主成 交 ,當(dāng)中一定是已付出了不少功夫 ,故業(yè)主付傭亦相當(dāng)合理。 3） 本公司主要是透過(guò)專業(yè)服務(wù)為業(yè)主推介樓盤(pán)及尋找合適客戶，當(dāng)中本公司亦 已承擔(dān)一定成本，如刊登廣告、派員工上門(mén)推介及寄發(fā)直銷信件等。但是實(shí)際情況是完全相反，中原能為業(yè)主短期內(nèi)全部出租或租予一個(gè)租客，業(yè)主應(yīng)加多一些傭金才合理。遇此情況可解釋中原將加倍工作量及注意力于在大額交易上，以確保談判及成交能順利進(jìn)行。這可加快每宗交易的成交機(jī)會(huì)及時(shí)間。故物業(yè)顧問(wèn)必須 盡快抓緊每分每秒促成交易。由于中原規(guī)模龐大及信譽(yù)高，故業(yè)主對(duì)放鑰匙到中原均抱有信心。 成功收取業(yè)主鑰匙后還應(yīng)說(shuō)服其不要再到其他中介放鑰匙，否則房屋發(fā)生任何不理想情況，責(zé)任不知從何追討。 （ 十一） 客戶放盤(pán)時(shí)必須辨清其身份是業(yè)主或代理人，因部分代理 人只是受業(yè)主委托找經(jīng)紀(jì)放盤(pán)及提供開(kāi)門(mén)看樓服務(wù)。 （十二） 收盤(pán)必須爭(zhēng)取要求業(yè)主多留幾個(gè)聯(lián)系電話，包括公司、住宅、手機(jī)或傳呼機(jī)，這有助物業(yè)顧問(wèn)跟進(jìn)交易。因而要都留業(yè)主電話，才會(huì)更有保障。 2． 收據(jù)由秘書(shū)保管，秘書(shū)在收到現(xiàn)金后填開(kāi)收據(jù)，收據(jù)應(yīng)三聯(lián)一并填寫(xiě)，不得分開(kāi)填寫(xiě)，如發(fā)現(xiàn)有三聯(lián)分開(kāi)填寫(xiě)的情況，必嚴(yán)肅處理?？蛻魬{分店開(kāi)出的傭金收據(jù)到財(cái)務(wù)部換取發(fā)票。 二、收款制度 秘書(shū)、分店經(jīng)理或其他指定人員掌管中原收據(jù)，此收據(jù)用來(lái)收取意向金、代辦手續(xù)費(fèi)、傭金。各分行必須在顯要處懸掛告示，告知顧客只有公司規(guī)定形式并加蓋財(cái)務(wù)部印章的收據(jù)才是唯一有效的收據(jù)。 20 公司的宗旨是：盡可能在地鋪收款。如果客戶意向金收據(jù)已遺失，則由客戶向公司開(kāi)收據(jù)。 （ 二）在總部操作的放款 1．退樓款的處理 因?yàn)榉艠强钍掷m(xù)要求復(fù)雜，而且數(shù)額都比較大，所以在總部執(zhí)行。 2）樓款原則上必須由業(yè)主親自前來(lái)領(lǐng)取 . 放款時(shí)，由業(yè)主出示身份證原件及房屋購(gòu)銷合同，并簽收收據(jù)，財(cái)務(wù)部直接支付樓款給業(yè)主。如提供的身份證為復(fù)印件須在復(fù)印件上加印指模，此指模必須與委托收款書(shū)上的指模一致。 21 四、分行員工代客戶收取意向金的規(guī)定 如 客戶愿意讓物業(yè)顧問(wèn)或分行經(jīng)理代為收取退還的意向金，由客戶簽署委托收款書(shū)，委托物業(yè)顧問(wèn)或分行經(jīng)理代為收取退還的意向金，并代客戶簽署收款收據(jù)。原則上房屋轉(zhuǎn)租需要房東提供同意轉(zhuǎn)租的書(shū)面聲明，否則未經(jīng)房東允許擅自轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。 租賃關(guān)系中應(yīng)注意的問(wèn)題： （ 1） 不得出租的幾種情況： ①未經(jīng)綜合驗(yàn)收的新建房屋：有的開(kāi)發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至未經(jīng)過(guò)綜合驗(yàn)收部門(mén)驗(yàn)收的房屋出租給承租者，這樣做一違反國(guó)家有關(guān)法規(guī)，二對(duì)承租方的安全造成威脅； ②沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房屋：產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證就無(wú)法證明房屋的權(quán)屬關(guān)系，從而沒(méi)有租賃的法律基礎(chǔ)； ③未經(jīng)原出 租人同意，承租人擅自轉(zhuǎn)租：由此會(huì)引起原出租方起訴原承租人侵權(quán)，追究法律責(zé)任； ④違章建筑的房屋：對(duì)于這類房屋不但規(guī)劃部門(mén)要罰款，強(qiáng)令限期拆除，而且房管部門(mén)也