【正文】 房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，其自然地理位置是固定不變的，不能移動(dòng)和搬運(yùn)。它在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)等環(huán)節(jié)都不同于一般商品，具有特殊性。如果修為德行不夠勉強(qiáng)得到，最終也會(huì)更多的失去。坤卦公司成立于 2020 年，是一家以房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售代理、商業(yè)地產(chǎn)招商、二手房租售為核心業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商。衡基商旅，以房地產(chǎn)新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃、設(shè)計(jì)推廣、銷(xiāo)售代理、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)及招商為主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。 德薄而得必害自身。在我國(guó)，房地產(chǎn)所稱的房屋，一般是指城市規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)的房屋建筑物，它包括城市、縣城、城鎮(zhèn)和獨(dú)立工礦區(qū)范圍內(nèi)的全部房屋建筑物。所以，房地產(chǎn)是人們最重視、最珍惜、最具體的財(cái)產(chǎn)形式，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)國(guó)家最重要的產(chǎn)業(yè)之一。 4． 價(jià)值的高大性。 8． 價(jià)值變化的相互影響性。 二手房 ： 非開(kāi)發(fā)商出售的、由房屋產(chǎn)權(quán)人或購(gòu)買(mǎi)人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。 amp。 ξ 購(gòu)房抵押合同 ： 如買(mǎi)家以按揭形式買(mǎi)樓，須與銀行以產(chǎn)權(quán)抵押形式簽署購(gòu)房抵押合同，并送交房管局做“他項(xiàng)權(quán)利登記”。 ξ 住 宅 ： 主要作為居住用途的物業(yè)，每單位設(shè)有獨(dú)立廳、房、廚、廁等房間，并設(shè)有獨(dú)立水、電、煤氣表及電話、電視線路。 ξ 復(fù) 式 ： 上下兩層相連的單位，其中包括中空復(fù)式及封密復(fù)式等。 ξ 分?jǐn)偯娣e ： 公共場(chǎng)所（如樓梯、大堂、電梯等）及公共設(shè)施（如供電房）所占面積，是按一定的比例分配給每戶住戶的。剪力墻是鋼筋混凝土搗制成的，內(nèi)含雙層鋼筋網(wǎng)，而剪力墻上的門(mén)窗洞是設(shè)計(jì) 9 時(shí)按力學(xué)要求定好的，洞口四周均設(shè)鋼筋加固，故剪力墻建成后是不能拆除的。如采用電子水表、電子電表、電子煤氣表，有小區(qū)物業(yè)管理中心 智能物業(yè)管理系統(tǒng)定期對(duì)住戶進(jìn)行自動(dòng)抄表、打印，將三表數(shù)據(jù)通過(guò)綜合布線系統(tǒng)收集，傳送到自來(lái)水公司、供電局、煤氣公司等，并通過(guò)智能物業(yè)管理系統(tǒng)內(nèi)的銀行結(jié)算系統(tǒng)完成收費(fèi)繳納，免卻住戶交付各種繁雜費(fèi)用麻煩。此外，位于大廈低層的單位，一般外墻較厚，影響了樓宇的實(shí)際可使用面積。 此外，物業(yè)采光、間隔、用料、樓宇維修保養(yǎng)、地區(qū)因素區(qū)別及物業(yè)用戶素 質(zhì)等，均可影響物業(yè)價(jià)格高低。 8．維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序，通過(guò)管理中介公司規(guī)范二手市場(chǎng)。 4．最適合企圖心強(qiáng)，不甘自我埋沒(méi)的人。 7．專業(yè)包裝或形象不夠：客戶希望自身的品質(zhì)水準(zhǔn)能夠反映在和他們生意往來(lái)的人上面，你的形象如何？你的包裝如何？ 四、成功的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 12 1．第一時(shí)間看房。 記住十點(diǎn)素質(zhì)要求： 健康、職業(yè)化服飾、禮貌、熱情、細(xì)心、耐心、應(yīng)變力強(qiáng)、說(shuō)服力、進(jìn)取心、專業(yè)知識(shí)。 六、怎么樣與客戶溝通 (一 )首先與客戶簽訂居間協(xié)議需要注意： 自己要熟悉居間協(xié)議的每一條條款，并向客戶一條條仔細(xì)介紹。前者有利于我們方便向客戶介紹、推薦；后者幫助我們?nèi)绾伟才畔录仪叭タ捶康臅r(shí)間，能統(tǒng)籌安排時(shí)間，提高效率。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的基本禮儀 一．著裝要求 ： 職業(yè)服飾 男：襯衣、領(lǐng)帶。 年輕者對(duì)年長(zhǎng)者、職務(wù)低者對(duì)職務(wù)高者都應(yīng)稍稍欠身相握。 拿取名片時(shí)要用雙手去拿，拿到名片時(shí)輕輕的念出對(duì)方的名字，以讓對(duì)方 確認(rèn)無(wú)誤；如果念錯(cuò)了，要記著說(shuō)對(duì)不起。 先留資料、再介紹房源。 接電話人不在：留下姓名、電話。 幫客戶安排回程（順載一程、幫助攔車(chē)） 。物業(yè)顧問(wèn)還須注意單位內(nèi)部間隔有 否作重大更改，因部分業(yè)主可能已將住宅裝修為只能作辦公室用途，所以必須注明有關(guān)細(xì)節(jié)。 部分業(yè)主可能對(duì)市場(chǎng)不了解，而未能于放盤(pán)時(shí)訂下價(jià)格，遇此情況物業(yè)顧問(wèn)需詳盡解釋最新市場(chǎng)情況及以專業(yè)意見(jiàn)提供價(jià)格給業(yè)主參考。 3） 本公司主要是透過(guò)專業(yè)服務(wù)為業(yè)主推介樓盤(pán)及尋找合適客戶，當(dāng)中本公司亦 已承擔(dān)一定成本，如刊登廣告、派員工上門(mén)推介及寄發(fā)直銷(xiāo)信件等。遇此情況可解釋中原將加倍工作量及注意力于在大額交易上，以確保談判及成交能順利進(jìn)行。故物業(yè)顧問(wèn)必須 盡快抓緊每分每秒促成交易。 成功收取業(yè)主鑰匙后還應(yīng)說(shuō)服其不要再到其他中介放鑰匙，否則房屋發(fā)生任何不理想情況，責(zé)任不知從何追討。 （十二） 收盤(pán)必須爭(zhēng)取要求業(yè)主多留幾個(gè)聯(lián)系電話，包括公司、住宅、手機(jī)或傳呼機(jī)，這有助物業(yè)顧問(wèn)跟進(jìn)交易。 2． 收據(jù)由秘書(shū)保管，秘書(shū)在收到現(xiàn)金后填開(kāi)收據(jù)，收據(jù)應(yīng)三聯(lián)一并填寫(xiě)，不得分開(kāi)填寫(xiě)，如發(fā)現(xiàn)有三聯(lián)分開(kāi)填寫(xiě)的情況，必嚴(yán)肅處理。 二、收款制度 秘書(shū)、分店經(jīng)理或其他指定人員掌管中原收據(jù)，此收據(jù)用來(lái)收取意向金、代辦手續(xù)費(fèi)、傭金。 20 公司的宗旨是：盡可能在地鋪收款。 （ 二）在總部操作的放款 1．退樓款的處理 因?yàn)榉艠强钍掷m(xù)要求復(fù)雜，而且數(shù)額都比較大，所以在總部執(zhí)行。如提供的身份證為復(fù)印件須在復(fù)印件上加印指模，此指模必須與委托收款書(shū)上的指模一致。原則上房屋轉(zhuǎn)租需要房東提供同意轉(zhuǎn)租的書(shū)面聲明，否則未經(jīng)房東允許擅自轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。 16 周歲以上不滿 18 周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的 。 （ 3）不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)： 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓： 以出讓方式從土地交易一級(jí)市場(chǎng)取得土地使用權(quán)，但未按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證的； 屬于房屋建設(shè)工程的，未完成開(kāi)發(fā)投資總得的 25%以上； 屬于成片開(kāi)發(fā)土地，未形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的； 以劃撥方式取得土地使用權(quán)，未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的； 因設(shè)計(jì)訴訟或違法行為等原因，被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制權(quán)利的房地產(chǎn)； 共有房產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的； 因連續(xù)閑置兩年以上或土地使用權(quán)限屆滿被國(guó)家收回土地使用權(quán)的房地產(chǎn)； 權(quán)屬有爭(zhēng)議的； 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證明的； 行政法規(guī)、規(guī)章禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 甲方逾期付傭，加收滯納金為傭金的萬(wàn)分之二點(diǎn)一（每日）。 第七條：爭(zhēng)議解決的方式，向法院訴訟。首付幾成多少，余款多少如何處理。比如：“ 7 個(gè)工作日”和“ 7 天 ”的概念是不一樣的。 四、法律知識(shí)問(wèn)與答 承租人可以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋嗎？ 【問(wèn)題】 我和老公剛結(jié)婚不久， 2001 年 3 月在市中心租了一套房子，并與房東簽訂了二年的《房屋租賃合同》，2002 年 1 月的一天，房東突然來(lái)人，說(shuō)要我們馬上搬出去，房東已將該房以 62 萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)了出去，并收下了 5 萬(wàn)元定金，房東同時(shí)提出愿意將多收的房租退還給我們，其他不負(fù)任何責(zé)任。 承租人有沒(méi)有權(quán)利轉(zhuǎn)租給非約定的其他人？ 【問(wèn)題】 2001 年 6 月我將房子租給了王某，雙方簽定了《房屋租賃合同》。 ” 出租人是否能將已出租的房屋賣(mài)掉？ 【問(wèn)題】 李某于 1996 年 8 月將自己所有的一套商品房租給趙某居住，雙方簽訂了房屋租賃合同，租期兩年，月租金 400 元。 3)在租賃期間，房屋的所有人將房屋予以出賣(mài)、贈(zèng)予、典當(dāng)或抵押后，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。二手房貸款是指購(gòu)房人以在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上交易的樓宇作抵押，向銀行申請(qǐng)貸款，用于支付購(gòu)房款，再由購(gòu)房人分期向銀行還本付息的 貸款業(yè)務(wù)。 二手房貸款利率： 商業(yè)貸款： 5 年以下（含 5 年）月利率為 3． 975? ； 5 年以上月利率 4． 2? ，二手房商業(yè)用房執(zhí)行人民銀行的期限利率． 二手房貸款方式： Ａ、等額本金還款法： 每月還款額＝ 貸款本金 /貸款期月數(shù)＋（貸款本金 — 已歸還本金累計(jì)額） 日利率每月實(shí)際天數(shù) Ｂ、等額本息還款法： 每月還款額＝貸款本金 月利率（１＋月利率） 還款月數(shù) /（ 1+月利率） 還款月數(shù) 1 （三）申請(qǐng)二手房貸款所需具備的條件 1．年滿１８周歲，具有完全民事行為能力，具有城鎮(zhèn)居民常 住戶口和合法有效的居留身份證明． 2．申請(qǐng)人有穩(wěn)定的合法收入和償還借款本息的能力． 3．借款人同意以所購(gòu)房屋及其權(quán)益作為抵押物． 4．所購(gòu)商品房產(chǎn)權(quán)明晰，符合 成都 市政府規(guī)定的可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通的條件，具有房屋所有權(quán)證、土地使用證和契證，賣(mài)房人具有完全處置權(quán)利的住房。 交易手續(xù)費(fèi) 交易手續(xù)費(fèi)是在交易時(shí)應(yīng)支付的各種稅收和費(fèi)用的總和 個(gè)稅 個(gè)人所得稅（ personal ine tax）是調(diào)整征稅機(jī)關(guān)與自然人 (居民、非居民人 )之間在個(gè)人所得稅的征納與管理過(guò)程中所發(fā)生的社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 四、 哪幾種情況的房改房須暫緩上市 ： （ 1） 已列入近期規(guī)劃改造范圍，戶籍已凍結(jié)并取得房屋拆遷許可證的房改房 。 土地出讓金 (直系贈(zèng)與不交土地出讓金 ) 六、 房改房交換 的計(jì) 稅 標(biāo)準(zhǔn)： 房改房 交換包括房改房與房改房、房改房與私房、房改房與商品房等交換行為。 (二 )清晰填寫(xiě)該項(xiàng)交易之成交價(jià)格。 3． 物業(yè)顧問(wèn)無(wú)須在成交報(bào)告中計(jì)算個(gè)人于交易中所分之傭金。 6．工作中要分清主次，找對(duì)重點(diǎn)。 第二關(guān)：專業(yè)關(guān)。不要怕辛苦，“不辛苦何來(lái)世間財(cái)” 第五關(guān)：誘惑關(guān)。把有利的東西控制在自己的手里。 第五招：準(zhǔn)。 怎樣和客人處好關(guān)系，讓客人對(duì)你產(chǎn)生信任感。就當(dāng)作是一種學(xué)習(xí)，為下一次的成功作更多、更好的準(zhǔn)備。 “推銷(xiāo)之前先推銷(xiāo)自己”，這是推銷(xiāo)界的一句至理名言。 。客戶購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)商品或服務(wù)時(shí)，不僅要看商品合不合適，而且要考慮經(jīng)紀(jì)人的個(gè)人形象。有一次，一位名人向吉拉德買(mǎi)車(chē) ,吉拉德推薦了一種最好的車(chē)型給他 .那人對(duì)車(chē)很滿意 ,并掏出一萬(wàn)元美鈔 ,眼看生意就要成交 ,對(duì)方卻突然變卦 ,掉頭而去 .吉拉德對(duì)此事十分惱怒 ,百思不得其解 .晚上 ,吉拉德忍不住打電話給那位名人 ,了解他突然離去的原因 .對(duì)方告訴他說(shuō) :“ 今天你 根本沒(méi)有心思聽(tīng)我講話，在簽字之前，我提到獨(dú)生子吉米將進(jìn)入大學(xué)念醫(yī)科，我還提到兒子的學(xué)科成績(jī)、運(yùn)動(dòng)能力及他將來(lái)的抱負(fù)，我以他為榮，但你卻毫無(wú)反應(yīng)。推銷(xiāo)員最重要的是推銷(xiāo)自己，與客人交朋友 如何做：找到共同話題，不要直接問(wèn)對(duì)方問(wèn)題，而是需要旁敲側(cè)擊 第八招：危機(jī)感。 配對(duì)要準(zhǔn)，談判對(duì)象要準(zhǔn)。 掌握?qǐng)?bào)價(jià)技巧。 34 九陰真經(jīng)： 第一招：引蛇出洞。要熟悉樓盤(pán)，掌握專業(yè)技巧。 8．成為客戶的朋友，取得客戶的信任。 33 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作方法 1．整理：將樓盤(pán)資料和客戶資料系統(tǒng)化地歸類(lèi)，便于查找或記憶。 (三 )業(yè)主、租客資料必須填寫(xiě)清楚是公司還是私人資料，有關(guān)主及租客（或買(mǎi)家）資料須根據(jù)租賃（或買(mǎi)賣(mài)）合約上雙方提供的資料填寫(xiě)。 綜合稅：交換購(gòu)買(mǎi)并居住超過(guò)一年的房改房可以免征綜合稅；交換購(gòu)買(mǎi)并居住不足一年的房改房按交換房屋評(píng)估價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)的差額繳納綜合稅，稅率為 %。 （ 3） 黨政領(lǐng)導(dǎo)干部購(gòu)買(mǎi)或集資建造的超過(guò)面積控制標(biāo)準(zhǔn)的房改房 （ 4） 經(jīng)購(gòu)房貸款尚未還清，所有權(quán)已設(shè)定抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的房改房 抵押 押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的除外 。 抵押登記費(fèi) 指房屋抵押登記費(fèi) ,房屋抵押登記費(fèi)是房屋貸款人到房管局辦理住房抵押貸款手續(xù) ,在辦理時(shí)向房管局繳納一定的服務(wù)費(fèi)用 ,即抵押登記費(fèi)。 ２． 購(gòu)房人（借款人）提交的資料 ： （ 1） 收入證明（單位收入證明，并可選擇提供存款證明、有價(jià)證券、其他房地 產(chǎn)證明及其他收入證明）； 身份證和戶口簿及婚姻狀況證明；配偶身份證； （ 2） 若購(gòu)房人為企業(yè)法人的，須提供企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書(shū)、公司章程、驗(yàn)資報(bào)告及近期財(cái)務(wù)報(bào)表和貸款證等有關(guān)證件資料。 （二）二手房貸款的額度、限期、利率、方式： 二手房貸款額度： 商業(yè)貸款：商業(yè)用房最高不超過(guò)擬購(gòu)買(mǎi)住房的評(píng)估價(jià)值或?qū)嶋H合同成交價(jià)的（以低者為準(zhǔn)） 60%，住房不得超過(guò) 80%。 黃某無(wú)權(quán)要求趙某搬出房屋，直至租賃合同期滿。 1997 年 9 月李某打算將這套房子賣(mài)掉，問(wèn) 趙某是否有興趣，趙表示無(wú)錢(qián)購(gòu)買(mǎi)。請(qǐng)問(wèn)王某有沒(méi)有權(quán)利將我的房屋轉(zhuǎn)租給其他人？ 【解答】 王某與房東之間簽定了《房屋租賃合同》，合同依法成立，合法有效。 【解答】 根據(jù)我國(guó)的司法解釋《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第一百一十八條規(guī)定：出 26 租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。如需要修改，最好在涂改處經(jīng)雙方簽字確認(rèn)或合同修改校對(duì)章。 第四條：我方收到意向金后幾日內(nèi)完成買(mǎi)方、賣(mài)方及我方居間協(xié)議的簽訂。 《房地產(chǎn)求購(gòu)居間協(xié)議》的使用：（略 參見(jiàn)《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》） 《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》的使用： 第一條：注意意向金與定金的不同之處。當(dāng)我方介紹的求購(gòu)方 看過(guò)甲方的房屋后的六個(gè)月內(nèi)，與甲方完成買(mǎi)賣(mài)交易或利用了我方提供的信息、機(jī)會(huì)等但未通過(guò)我方完成買(mǎi)賣(mài)交易的，都應(yīng)向我方支付傭金。 序言部分：主要表述根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定及當(dāng)事人的真實(shí)意思表示所制訂本協(xié)議的。 23 ，除非雙方有其他約定，該房產(chǎn)為共有房產(chǎn)。根據(jù)法律 規(guī)定，未經(jīng)抵押權(quán)人同意擅自出租房屋的，無(wú)效。如一方不能前來(lái)簽收，則另一方要出示公正委托書(shū)或當(dāng)分行經(jīng)理面手寫(xiě)的委托書(shū)。簽字順序?yàn)椋荷暾?qǐng)人 分 店經(jīng)理 秘書(shū)。簽字順序?yàn)樯暾?qǐng)人 分 店經(jīng)理 秘書(shū)，秘書(shū)在查核代收款賬戶