【正文】 衡基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 入職培訓(xùn)教材 1 制定 /日期： 代勝兵 /2020128 批準(zhǔn) /日期： 目 錄 ? 公司簡介、組織架構(gòu)、企業(yè)文化 ??????????? （ 23） ? 房地產(chǎn)特性 ????????????????????????? （ 23） ? 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) ?????????????????????? （ 48） ? 影響樓價(jià)因素 ?????????????????????? （ 910） ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的基本要求和作用 ?????????? （ 1113） ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的基本禮儀 ?????????????? （ 1416） ? 收盤登記指引 ?????????????????????? （ 1720） ? 收放款制度 ?????????? ????? ????????? （ 2123） ? 關(guān)于房屋租賃、買賣中涉及的法律知識(shí) ?????? （ 2431） ? 辦理二手房買賣手續(xù)及有關(guān)流程 ????????? （ 3236） ? 房改房的交易專題 ??????????????????? （ 3740） ? 填寫成交報(bào)告指引 ?????????????????????? （ 41） ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作方法 ???????????????? （ 42） ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)技巧 ???????????????? （ 4344） 2 公司簡介 成都衡基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司是由成都置信集團(tuán)、上海太平洋房屋經(jīng)紀(jì)有限公司、廣州星火地產(chǎn)策劃有限公司等多家企業(yè)精英聯(lián)合組建而成。公司成立于 2020 年，是一家以房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)、銷售代理、商業(yè)地產(chǎn)招商、二手房租售為核心業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商。公司秉承 “厚德載物 ”的經(jīng)營理念， “客戶第一，員工股東第二 ”的服務(wù)理念，堅(jiān)持做人厚德載物，做企業(yè)厚德待客。 公司核心管理層來源于美國某上市公司（中國區(qū)）高管、中國優(yōu)秀民營企業(yè) ——萬達(dá)集團(tuán)、成都本土知名房地產(chǎn)開發(fā)商 ——置信集團(tuán)、中國著名的房地產(chǎn)銷售代理機(jī)構(gòu) ——思源經(jīng)紀(jì)、廣州著名策劃設(shè)計(jì)公司 ——星火地產(chǎn)等。他們均從事房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)年到十?dāng)?shù)年不等，憑借領(lǐng)先的服務(wù)及經(jīng)營理念、專業(yè)的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、超強(qiáng)執(zhí)行能力、完善的服務(wù)體系、卓越的銷售業(yè)績，建立了良好的行業(yè)口碑。 公司下設(shè)房地產(chǎn)營銷中心 ——衡基商旅，二手房營銷中心 ——衡基 易家。衡基商旅，以房地產(chǎn)新盤營銷策劃、設(shè)計(jì)推廣、銷售代理、商業(yè)地產(chǎn)營銷及招商為主要經(jīng)營項(xiàng)目。衡基易家，以二手房買賣、租賃為主，公司預(yù)計(jì) 35 年投資 1000 萬在成都建成 50 家二手房經(jīng)營門店。 公司組織 管理架 構(gòu) 3 企業(yè)文化 —— 厚德載物 語出《易傳坤卦象辭》。 天行健 ,君子以自強(qiáng)不息， 地勢(shì)坤 ,君子以厚德載物！ ●地德：地于萬物，公正無私，無厚無薄，一律負(fù)載。 ●人的道德修養(yǎng)應(yīng)像深厚的大地一樣容納人 和物； 于公司的含義： 做人要厚德載物。 做企業(yè)要厚德待客。 德薄而得必害自身。 人所得的一切都會(huì)產(chǎn)生一定的“荷載”。這些都要靠自己的德行修為而成。如果修為德行不夠勉強(qiáng)得到，最終也會(huì)更多的失去。因?yàn)槟愕牡滦行逓槌休d不起那么重的壓力。 管理顧問 總經(jīng)理 /副總經(jīng)理 業(yè)務(wù)副總 行政 人事 總監(jiān) 董事 會(huì) 財(cái)務(wù)主管 東區(qū) 區(qū)域經(jīng)理 南區(qū) 區(qū)域經(jīng)理 西區(qū) 區(qū)域經(jīng)理 北區(qū) 區(qū)域經(jīng)理 雙楠店店長 光華店店長 萬壽店店長 潮音店店長 店秘 法務(wù) 網(wǎng)管 企宣 招聘專員 培訓(xùn)專員 會(huì)計(jì) 出納 權(quán)證經(jīng)理 4 這就是所說的“不是好來，也不會(huì)好走”。 因此，最重要的是修德 +執(zhí)行。避免盛名之下其實(shí)難負(fù) ！ 短期目標(biāo)： 3 年內(nèi)成為成都領(lǐng)先的房屋理財(cái)顧問機(jī)構(gòu)，年?duì)I業(yè)收入超過 5000 萬！ 中期目標(biāo)： 510 年內(nèi)成為中國領(lǐng)先的房屋理財(cái)顧問機(jī)構(gòu)！ 長期目標(biāo)：衡基人實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由，衡基地產(chǎn)成功上市 ！ 衡基易家團(tuán)隊(duì)文化：狼性團(tuán)隊(duì) +亮劍精神 衡基易家核心文化：軍隊(duì) +學(xué)校 +家庭 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)是房屋、土地和附著于其各種權(quán)益的總和。在我國，房地產(chǎn)所稱的房屋，一般是指城市規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)的房屋建筑物，它包括城市、縣城、城鎮(zhèn)和獨(dú)立工礦區(qū)范圍內(nèi)的全部房屋建筑物。在國外，房地產(chǎn)被稱為“物業(yè)”和“不動(dòng)產(chǎn)”。房地產(chǎn)是一種價(jià)值巨大，使用周期長而又不能移動(dòng)的特殊商品。它在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)等環(huán)節(jié)都不同于一般商品，具有特殊性。房地產(chǎn)的使用周期長，作為不動(dòng)產(chǎn)的房地產(chǎn)，具有固定性，耐久性和增值性。 房地產(chǎn)是人類社會(huì) 政治、經(jīng)濟(jì)、文化生活的重要物質(zhì)基礎(chǔ)和承載物，它不僅是人們最基本的生活資料，如住宅；也是最基本的生產(chǎn)要素，如廠房、辦公樓等。在市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，是人們投資置業(yè)的主要對(duì)象。房地產(chǎn)構(gòu)成社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的巨大財(cái)富，也是關(guān)系到國計(jì)民生的重要財(cái)產(chǎn)和資源，在一國的總財(cái)富中，房地產(chǎn)往往占有較大比重，一般在 60%~70%左右；在家庭財(cái)產(chǎn)中房地產(chǎn)也是最主要的部分。所以，房地產(chǎn)是人們最重視、最珍惜、最具體的財(cái)產(chǎn)形式，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)國家最重要的產(chǎn)業(yè)之一。 房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)形式的固定資產(chǎn)，是一種特殊的商品。房地產(chǎn)具有其它財(cái) 產(chǎn)和商品所不具有的特性： 1． 不可移動(dòng)性。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，其自然地理位置是固定不變的，不能移動(dòng)和搬運(yùn)。 2． 房產(chǎn)、地產(chǎn)不可分割性。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物質(zhì)構(gòu)成要素，土地具有在空間位置上的不可移動(dòng)性，房屋也因而具有不能移動(dòng)性，房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于“不動(dòng)產(chǎn)”。 3． 品質(zhì)的差異性。房地產(chǎn)作為商品，在品質(zhì)上具有不同質(zhì)性，即使在同一地段的建筑物，由于樓屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品質(zhì)。 4． 價(jià)值的高大性。房地產(chǎn)價(jià)值額巨大，是居民家庭最為昂貴的耐用消費(fèi)品，普通家庭往往傾其一生 5 的積蓄也難以買得起一套商 品房；房地產(chǎn)也是企業(yè)、單位最為主要的、占用較大投資額的生產(chǎn)經(jīng)營要素。 5． 使用的耐久性。土地具有不可毀滅性，房屋雖然不象土地那樣具有不可毀滅性，但是已經(jīng)建造完成，壽命通?？蛇_(dá)數(shù)十年，甚至上百年，在正常情況下，建筑物很難發(fā)生倒塌，除非為了更好利用土地而進(jìn)行拆除。 6． 供給的有限性。土地具有不可再生性，其總量有限，尤其是城市土地，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，對(duì)土地、房屋的需求不斷上漲，房地產(chǎn)供給的有限性更加突出。 7． 用途的多樣性。土地可以用于商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、道路、農(nóng)業(yè)等多種用途。 8． 價(jià)值變化的相互影響性。房 地產(chǎn)的價(jià)值不僅取決于自身的質(zhì)地，還取決于周圍環(huán)境的狀況。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 一、 房地產(chǎn)知識(shí) （一）房地產(chǎn)開發(fā) １ ． 房地產(chǎn)開發(fā)公司類別及功能 1） 內(nèi) 資 (境內(nèi)投資主體設(shè)立的 )綜合性開 發(fā)公司――可不斷開發(fā)新的項(xiàng)目 項(xiàng)目公司――只為了一個(gè)項(xiàng)目或?yàn)槎鄠€(gè)特定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為經(jīng)營目的公司，不再具備再開發(fā)資源。 2） 外 資 (境外投資主體設(shè)立的 ,包括中外合資企業(yè) ,中外合作企業(yè) )綜 合性開發(fā)公司及項(xiàng)目公司 ２．按注冊(cè)資金區(qū)別等級(jí) 一級(jí) ：注冊(cè)資本不低于 5000萬元；經(jīng)營 5年以上且連續(xù) 5年建筑工程質(zhì)量合格率 達(dá) 100％；近 3年房屋建筑 面積累計(jì)竣工 30萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相 當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額等； 二級(jí) ： 注冊(cè)資本不低于 2000萬元；經(jīng)營 3年以上連續(xù) 3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100％；近 3年房屋建筑面積累計(jì)竣工 15萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額等； 三級(jí) ：注冊(cè)資本不低于 800萬元；經(jīng)營 2年以上連續(xù) 2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100％；房屋建筑面積累計(jì)竣工 5萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 四級(jí)： 注冊(cè)資本不低于 100萬元；經(jīng)營 1年以上；已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率 達(dá) 100％等。 6 （二）土地 以往土地采用批租、招標(biāo)、協(xié)議、拍賣方式，但自 2002 年 1 月 1 日起所有土地都要進(jìn)行拍賣。 土地的使用年限 使用類型 年限 居住 70 年 工業(yè) 50 年 教育、科技、文化、體育 50 年 辦公樓、綜合樓 50 年 旅游、娛樂 40 年 土地出讓金構(gòu)成因素： 地段等級(jí)、面積、土地開發(fā)成本、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容積率、市場供求關(guān)系 （三） 物業(yè)種類 ： amp。 商品房 ： 有合法產(chǎn)權(quán)，購買后，能領(lǐng)取《國有 土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》的住宅，業(yè)主有自由依法轉(zhuǎn)讓、租賃權(quán)利。 amp。 二手房 ： 非開發(fā)商出售的、由房屋產(chǎn)權(quán)人或購買人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。包括已取得權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓和尚未取得產(chǎn)權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。包括私房、單位自管房、上市房改房等。 amp。 經(jīng)濟(jì)適用房 ： 是指根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。 amp。 房改房 ： 職工居民按房改政策規(guī)定的成本價(jià)購買的公有住房；按市政府規(guī) 定的有關(guān)優(yōu)惠政策購買的公有住房。 amp。 安居房 ： 屬于經(jīng)濟(jì)適用房一類。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收家庭，特別是對(duì)４平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。 amp。 直管房 ： 是指由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建、擴(kuò)建的房產(chǎn)（房屋所有權(quán)已正式劃撥單位的除外），大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門直接管理、出租、維修，少部分免租撥給單位使用。 amp。 自管房 ： 是指國家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購建的房產(chǎn)。 7 二、 房地產(chǎn)專業(yè)名詞 ξ 預(yù)售契約 ： 開發(fā)商領(lǐng)取預(yù)售許可證 后，買家與發(fā)展商簽定一份預(yù)售合同，并送房管局做備案，是期房期間唯一的產(chǎn)權(quán)證明。 ξ 購房抵押合同 ： 如買家以按揭形式買樓，須與銀行以產(chǎn)權(quán)抵押形式簽署購房抵押合同，并送交房管局做“他項(xiàng)權(quán)利登記”。 ξ 產(chǎn)權(quán)證 ： 物業(yè)業(yè)權(quán)的唯一憑證，當(dāng)樓房建成驗(yàn)收后，發(fā)展商將有關(guān)文件送房管局出大證，再根據(jù)業(yè)主提供預(yù)售契約出小業(yè)主證。 ξ 房屋所有權(quán)證 ： 是國家依法保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益的法律憑證。是產(chǎn)權(quán)人行使其合法權(quán)益的必備條件。 ξ 契 證 ： 是土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)的一種交稅憑證。 ξ 土地證 ： 反映房屋所有者土地使用 情況的權(quán)利憑證。 ξ 宅基地、自留山、自留地 ： 指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織撥給村民建造住宅的用地。自留山和自留地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織長期使用的土地，主要用作農(nóng)、林、牧、漁業(yè)等生產(chǎn) 。 ξ 住 宅 ： 主要作為居住用途的物業(yè)，每單位設(shè)有獨(dú)立廳、房、廚、廁等房間，并設(shè)有獨(dú)立水、電、煤氣表及電話、電視線路。 ξ 寫字樓 ： 主要作為辦公用途的物業(yè)，一般設(shè)有中央空調(diào)，智能通訊設(shè)備（光纖網(wǎng)絡(luò)、越洋視像會(huì)議等），每單位可提供多條電話線絡(luò)及每層采用公共衛(wèi)生間 及茶水間 。 ξ 廠 房 ： 主要作為生產(chǎn)用途的物業(yè)，大廈結(jié)構(gòu)與住宅及寫字樓存在一定差別，如 承重負(fù)荷量、電力供應(yīng)量及交通運(yùn)輸?shù)确矫妗? ξ 臨街鋪 ： 作為營商用途的物業(yè)，并設(shè)有獨(dú)立廚窗及門戶直接連接街道，一般同時(shí)擁有閣樓及獨(dú)立衛(wèi)生間。 ξ 高 層 ： 安裝有電梯，配套完善，帶有會(huì)所、保安嚴(yán)密的樓（樓高不超過 18 層）。 ξ 一般高層 ： 一般指 9 至 14 層高住宅，該樓宇附有一部電梯供使用，通常為一梯三戶或一梯四戶間格。 8 ξ 多 層 ： 指 7— 9 層以下的住宅，該類樓宇不帶電梯。 ξ 別 墅 ： 小區(qū)內(nèi)獨(dú)立或半獨(dú)立住宅的一幢二層以上的住宅。 ξ 復(fù) 式 ： 上下兩層相連的單位，其中包括中空復(fù)式及封密復(fù)式等。 ξ 單身公寓 ： 也稱酒 店式公寓，廳房合一，但有獨(dú)立廚房及洗手間的單位，面積一般在 30 個(gè)平方米以下。 ξ 服務(wù)式公寓 ： 以提供酒店式管理服務(wù)的住宅，如送餐、洗燙衣服、中央空調(diào)及設(shè)有商務(wù)中心等