【正文】 衡基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 入職培訓(xùn)教材 1 制定 /日期： 代勝兵 /2020128 批準(zhǔn) /日期： 目 錄 ? 公司簡介、組織架構(gòu)、企業(yè)文化 ??????????? （ 23） ? 房地產(chǎn)特性 ????????????????????????? （ 23） ? 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 ?????????????????????? （ 48） ? 影響樓價因素 ?????????????????????? （ 910） ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的基本要求和作用 ?????????? （ 1113） ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的基本禮儀 ?????????????? （ 1416） ? 收盤登記指引 ?????????????????????? （ 1720） ? 收放款制度 ?????????? ????? ????????? （ 2123） ? 關(guān)于房屋租賃、買賣中涉及的法律知識 ?????? （ 2431） ? 辦理二手房買賣手續(xù)及有關(guān)流程 ????????? （ 3236） ? 房改房的交易專題 ??????????????????? （ 3740） ? 填寫成交報告指引 ?????????????????????? （ 41） ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作方法 ???????????????? （ 42） ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)技巧 ???????????????? （ 4344） 2 公司簡介 成都衡基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司是由成都置信集團、上海太平洋房屋經(jīng)紀(jì)有限公司、廣州星火地產(chǎn)策劃有限公司等多家企業(yè)精英聯(lián)合組建而成。公司成立于 2020 年，是一家以房地產(chǎn)策劃設(shè)計、銷售代理、商業(yè)地產(chǎn)招商、二手房租售為核心業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商。公司秉承 “厚德載物 ”的經(jīng)營理念， “客戶第一，員工股東第二 ”的服務(wù)理念，堅持做人厚德載物，做企業(yè)厚德待客。 公司核心管理層來源于美國某上市公司（中國區(qū)）高管、中國優(yōu)秀民營企業(yè) ——萬達集團、成都本土知名房地產(chǎn)開發(fā)商 ——置信集團、中國著名的房地產(chǎn)銷售代理機構(gòu) ——思源經(jīng)紀(jì)、廣州著名策劃設(shè)計公司 ——星火地產(chǎn)等。他們均從事房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)年到十?dāng)?shù)年不等，憑借領(lǐng)先的服務(wù)及經(jīng)營理念、專業(yè)的從業(yè)經(jīng)驗、超強執(zhí)行能力、完善的服務(wù)體系、卓越的銷售業(yè)績，建立了良好的行業(yè)口碑。 公司下設(shè)房地產(chǎn)營銷中心 ——衡基商旅，二手房營銷中心 ——衡基 易家。衡基商旅，以房地產(chǎn)新盤營銷策劃、設(shè)計推廣、銷售代理、商業(yè)地產(chǎn)營銷及招商為主要經(jīng)營項目。衡基易家，以二手房買賣、租賃為主，公司預(yù)計 35 年投資 1000 萬在成都建成 50 家二手房經(jīng)營門店。 公司組織 管理架 構(gòu) 3 企業(yè)文化 —— 厚德載物 語出《易傳坤卦象辭》。 天行健 ,君子以自強不息， 地勢坤 ,君子以厚德載物！ ●地德：地于萬物，公正無私，無厚無薄，一律負(fù)載。 ●人的道德修養(yǎng)應(yīng)像深厚的大地一樣容納人 和物； 于公司的含義： 做人要厚德載物。 做企業(yè)要厚德待客。 德薄而得必害自身。 人所得的一切都會產(chǎn)生一定的“荷載”。這些都要靠自己的德行修為而成。如果修為德行不夠勉強得到，最終也會更多的失去。因為你的德行修為承載不起那么重的壓力。 管理顧問 總經(jīng)理 /副總經(jīng)理 業(yè)務(wù)副總 行政 人事 總監(jiān) 董事 會 財務(wù)主管 東區(qū) 區(qū)域經(jīng)理 南區(qū) 區(qū)域經(jīng)理 西區(qū) 區(qū)域經(jīng)理 北區(qū) 區(qū)域經(jīng)理 雙楠店店長 光華店店長 萬壽店店長 潮音店店長 店秘 法務(wù) 網(wǎng)管 企宣 招聘專員 培訓(xùn)專員 會計 出納 權(quán)證經(jīng)理 4 這就是所說的“不是好來，也不會好走”。 因此，最重要的是修德 +執(zhí)行。避免盛名之下其實難負(fù) ！ 短期目標(biāo)： 3 年內(nèi)成為成都領(lǐng)先的房屋理財顧問機構(gòu)，年營業(yè)收入超過 5000 萬！ 中期目標(biāo)： 510 年內(nèi)成為中國領(lǐng)先的房屋理財顧問機構(gòu)！ 長期目標(biāo)：衡基人實現(xiàn)財務(wù)自由，衡基地產(chǎn)成功上市 ！ 衡基易家團隊文化：狼性團隊 +亮劍精神 衡基易家核心文化：軍隊 +學(xué)校 +家庭 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)是房屋、土地和附著于其各種權(quán)益的總和。在我國，房地產(chǎn)所稱的房屋，一般是指城市規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)的房屋建筑物，它包括城市、縣城、城鎮(zhèn)和獨立工礦區(qū)范圍內(nèi)的全部房屋建筑物。在國外，房地產(chǎn)被稱為“物業(yè)”和“不動產(chǎn)”。房地產(chǎn)是一種價值巨大，使用周期長而又不能移動的特殊商品。它在生產(chǎn)、流通、消費等環(huán)節(jié)都不同于一般商品，具有特殊性。房地產(chǎn)的使用周期長，作為不動產(chǎn)的房地產(chǎn)，具有固定性，耐久性和增值性。 房地產(chǎn)是人類社會 政治、經(jīng)濟、文化生活的重要物質(zhì)基礎(chǔ)和承載物，它不僅是人們最基本的生活資料，如住宅；也是最基本的生產(chǎn)要素，如廠房、辦公樓等。在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)還是一種商品，是人們投資置業(yè)的主要對象。房地產(chǎn)構(gòu)成社會經(jīng)濟生活中的巨大財富，也是關(guān)系到國計民生的重要財產(chǎn)和資源，在一國的總財富中，房地產(chǎn)往往占有較大比重，一般在 60%~70%左右；在家庭財產(chǎn)中房地產(chǎn)也是最主要的部分。所以，房地產(chǎn)是人們最重視、最珍惜、最具體的財產(chǎn)形式，房地產(chǎn)業(yè)是一個國家最重要的產(chǎn)業(yè)之一。 房地產(chǎn)是不動產(chǎn)形式的固定資產(chǎn)，是一種特殊的商品。房地產(chǎn)具有其它財 產(chǎn)和商品所不具有的特性： 1． 不可移動性。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，其自然地理位置是固定不變的，不能移動和搬運。 2． 房產(chǎn)、地產(chǎn)不可分割性。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物質(zhì)構(gòu)成要素，土地具有在空間位置上的不可移動性，房屋也因而具有不能移動性，房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于“不動產(chǎn)”。 3． 品質(zhì)的差異性。房地產(chǎn)作為商品，在品質(zhì)上具有不同質(zhì)性，即使在同一地段的建筑物，由于樓屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品質(zhì)。 4． 價值的高大性。房地產(chǎn)價值額巨大，是居民家庭最為昂貴的耐用消費品，普通家庭往往傾其一生 5 的積蓄也難以買得起一套商 品房；房地產(chǎn)也是企業(yè)、單位最為主要的、占用較大投資額的生產(chǎn)經(jīng)營要素。 5． 使用的耐久性。土地具有不可毀滅性，房屋雖然不象土地那樣具有不可毀滅性，但是已經(jīng)建造完成，壽命通常可達數(shù)十年，甚至上百年，在正常情況下，建筑物很難發(fā)生倒塌，除非為了更好利用土地而進行拆除。 6． 供給的有限性。土地具有不可再生性，其總量有限，尤其是城市土地，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，對土地、房屋的需求不斷上漲，房地產(chǎn)供給的有限性更加突出。 7． 用途的多樣性。土地可以用于商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、道路、農(nóng)業(yè)等多種用途。 8． 價值變化的相互影響性。房 地產(chǎn)的價值不僅取決于自身的質(zhì)地，還取決于周圍環(huán)境的狀況。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 一、 房地產(chǎn)知識 （一）房地產(chǎn)開發(fā) １ ． 房地產(chǎn)開發(fā)公司類別及功能 1） 內(nèi) 資 (境內(nèi)投資主體設(shè)立的 )綜合性開 發(fā)公司――可不斷開發(fā)新的項目 項目公司――只為了一個項目或為多個特定房地產(chǎn)開發(fā)項目為經(jīng)營目的公司，不再具備再開發(fā)資源。 2） 外 資 (境外投資主體設(shè)立的 ,包括中外合資企業(yè) ,中外合作企業(yè) )綜 合性開發(fā)公司及項目公司 ２．按注冊資金區(qū)別等級 一級 ：注冊資本不低于 5000萬元；經(jīng)營 5年以上且連續(xù) 5年建筑工程質(zhì)量合格率 達 100％；近 3年房屋建筑 面積累計竣工 30萬平方米以上，或者累計完成與此相 當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額等； 二級 ： 注冊資本不低于 2000萬元；經(jīng)營 3年以上連續(xù) 3年建筑工程質(zhì)量合格率達 100％；近 3年房屋建筑面積累計竣工 15萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額等； 三級 ：注冊資本不低于 800萬元；經(jīng)營 2年以上連續(xù) 2年建筑工程質(zhì)量合格率達 100％；房屋建筑面積累計竣工 5萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 四級： 注冊資本不低于 100萬元；經(jīng)營 1年以上；已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率 達 100％等。 6 （二）土地 以往土地采用批租、招標(biāo)、協(xié)議、拍賣方式，但自 2002 年 1 月 1 日起所有土地都要進行拍賣。 土地的使用年限 使用類型 年限 居住 70 年 工業(yè) 50 年 教育、科技、文化、體育 50 年 辦公樓、綜合樓 50 年 旅游、娛樂 40 年 土地出讓金構(gòu)成因素： 地段等級、面積、土地開發(fā)成本、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容積率、市場供求關(guān)系 （三） 物業(yè)種類 ： amp。 商品房 ： 有合法產(chǎn)權(quán)，購買后，能領(lǐng)取《國有 土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》的住宅，業(yè)主有自由依法轉(zhuǎn)讓、租賃權(quán)利。 amp。 二手房 ： 非開發(fā)商出售的、由房屋產(chǎn)權(quán)人或購買人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。包括已取得權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓和尚未取得產(chǎn)權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。包括私房、單位自管房、上市房改房等。 amp。 經(jīng)濟適用房 ： 是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利的原則確定。 amp。 房改房 ： 職工居民按房改政策規(guī)定的成本價購買的公有住房；按市政府規(guī) 定的有關(guān)優(yōu)惠政策購買的公有住房。 amp。 安居房 ： 屬于經(jīng)濟適用房一類。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收家庭，特別是對４平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。 amp。 直管房 ： 是指由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建、擴建的房產(chǎn)（房屋所有權(quán)已正式劃撥單位的除外），大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門直接管理、出租、維修，少部分免租撥給單位使用。 amp。 自管房 ： 是指國家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購建的房產(chǎn)。 7 二、 房地產(chǎn)專業(yè)名詞 ξ 預(yù)售契約 ： 開發(fā)商領(lǐng)取預(yù)售許可證 后，買家與發(fā)展商簽定一份預(yù)售合同，并送房管局做備案，是期房期間唯一的產(chǎn)權(quán)證明。 ξ 購房抵押合同 ： 如買家以按揭形式買樓，須與銀行以產(chǎn)權(quán)抵押形式簽署購房抵押合同，并送交房管局做“他項權(quán)利登記”。 ξ 產(chǎn)權(quán)證 ： 物業(yè)業(yè)權(quán)的唯一憑證，當(dāng)樓房建成驗收后，發(fā)展商將有關(guān)文件送房管局出大證，再根據(jù)業(yè)主提供預(yù)售契約出小業(yè)主證。 ξ 房屋所有權(quán)證 ： 是國家依法保護房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益的法律憑證。是產(chǎn)權(quán)人行使其合法權(quán)益的必備條件。 ξ 契 證 ： 是土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時的一種交稅憑證。 ξ 土地證 ： 反映房屋所有者土地使用 情況的權(quán)利憑證。 ξ 宅基地、自留山、自留地 ： 指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織撥給村民建造住宅的用地。自留山和自留地是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織長期使用的土地，主要用作農(nóng)、林、牧、漁業(yè)等生產(chǎn) 。 ξ 住 宅 ： 主要作為居住用途的物業(yè)，每單位設(shè)有獨立廳、房、廚、廁等房間，并設(shè)有獨立水、電、煤氣表及電話、電視線路。 ξ 寫字樓 ： 主要作為辦公用途的物業(yè)，一般設(shè)有中央空調(diào)，智能通訊設(shè)備（光纖網(wǎng)絡(luò)、越洋視像會議等），每單位可提供多條電話線絡(luò)及每層采用公共衛(wèi)生間 及茶水間 。 ξ 廠 房 ： 主要作為生產(chǎn)用途的物業(yè)，大廈結(jié)構(gòu)與住宅及寫字樓存在一定差別，如 承重負(fù)荷量、電力供應(yīng)量及交通運輸?shù)确矫妗? ξ 臨街鋪 ： 作為營商用途的物業(yè)，并設(shè)有獨立廚窗及門戶直接連接街道，一般同時擁有閣樓及獨立衛(wèi)生間。 ξ 高 層 ： 安裝有電梯，配套完善，帶有會所、保安嚴(yán)密的樓（樓高不超過 18 層）。 ξ 一般高層 ： 一般指 9 至 14 層高住宅，該樓宇附有一部電梯供使用，通常為一梯三戶或一梯四戶間格。 8 ξ 多 層 ： 指 7— 9 層以下的住宅，該類樓宇不帶電梯。 ξ 別 墅 ： 小區(qū)內(nèi)獨立或半獨立住宅的一幢二層以上的住宅。 ξ 復(fù) 式 ： 上下兩層相連的單位，其中包括中空復(fù)式及封密復(fù)式等。 ξ 單身公寓 ： 也稱酒 店式公寓，廳房合一，但有獨立廚房及洗手間的單位，面積一般在 30 個平方米以下。 ξ 服務(wù)式公寓 ： 以提供酒店式管理服務(wù)的住宅，如送餐、洗燙衣服、中央空調(diào)及設(shè)有商務(wù)中心等