【正文】 基盛地產(chǎn)置業(yè)顧問入職培訓(xùn)資料（大港項目部）目 錄第1章 房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)知識 1 房地產(chǎn)的概念 1 土地使用權(quán)出讓形式及程序 1 1 招標(biāo)出讓程序 1 拍賣出讓程序 2 土地的劃撥 2 房地產(chǎn)的特征 3 房地產(chǎn)的類型 3 房地產(chǎn)的使用年限 3 房屋的建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn) 4 房地產(chǎn)專業(yè)名詞 4 房地產(chǎn)開發(fā)流程 8 第一階段：決策階段 8 第二階段：前期階段 9 第三階段：工程建設(shè)階段 9 第四階段：經(jīng)營階段 9 第五階段：物業(yè)管理 10 取得預(yù)售許可證的條件 10第2章 房地產(chǎn)面積的測算 11 房地產(chǎn)面積的屬性 11 套內(nèi)建筑面積 11 房屋的共有建筑面積 11 公攤面積 12 公共面積 12 房地產(chǎn)面積的測算 12 計算全部建筑面積 12 計算一半建筑面積 13 不計算建筑面積 13 因分?jǐn)偟墓妹娣e 13 不因分?jǐn)偟墓妹娣e 14第3章 房專業(yè)市場基礎(chǔ)知識 15 15 專業(yè)市場形成的條件 15 批發(fā)性專業(yè)市場形成的條件： 15 零售型專業(yè)市場的形成條件： 15 專業(yè)市場的分類 16 按照經(jīng)營形態(tài)分類 16 按照商業(yè)類別分類 16 按照區(qū)域特性分類 16 按照商圈規(guī)模分類 17 專業(yè)市場發(fā)展特征 18 專業(yè)市場發(fā)展的規(guī)模特征 18 專業(yè)市場發(fā)展的區(qū)域性特征 18 專業(yè)市場開發(fā)的要素 18 市場基礎(chǔ) 18 政府支持 19 物流條件 19 規(guī)劃設(shè)計 20 經(jīng)營管理 20第4章 專業(yè)市場的發(fā)展與探析 21 專業(yè)市場面臨的問題 21 專業(yè)市場發(fā)展所面臨的挑戰(zhàn) 21 具有競爭力的專業(yè)市場 22 如何讓專業(yè)市場良性發(fā)展 22 正確的運(yùn)營策略 22 有效的成本控制 24第5章 項目周邊專業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀 26 成都四大區(qū)域?qū)I(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀 26 青白江 26 雙流 26 新都 27 龍泉 27 青白江專業(yè)市場的發(fā)展 28 優(yōu)越區(qū)位促成投資洼地 28 交通是青白江獨(dú)一無二的優(yōu)勢 28第6章 置業(yè)顧問入職基本禮儀 29 接聽電話 29 迎接客戶 29 產(chǎn)品介紹 29 購買洽談 30 帶看現(xiàn)場 30 暫未成交 30 填寫客戶資料表 30 客戶有購買意向的征兆 30附錄一：為“千億產(chǎn)業(yè)”貢獻(xiàn)重要力量 34附錄二：大港項目沙盤講演 36３２第1章 房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)知識 房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)。 所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。 土地使用權(quán)出讓形式及程序 我國是實(shí)行社會主義公有制的國家，即全民所有制（國有土地）和勞動群眾集體所有制（集體土地）。一般個人和團(tuán)體不擁有土地所有權(quán)。樓盤建設(shè)使用權(quán)，僅是擁有土地的使用權(quán)。而出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥是我們獲得土地使用權(quán)的三種方式。出讓時指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金。通常我們將土地使用權(quán)的出讓成為土地的一級市場。市土地局根據(jù)市政府批準(zhǔn)的出讓地塊方案向境內(nèi)外發(fā)布出讓土地信息。有意受讓者提出用地申請，并填寫用地申請表。市土地局向申請受讓者提供出讓地塊的有關(guān)資料和規(guī)定。必要時向成片開發(fā)土地的有意受讓者提交土地開發(fā)建設(shè)方案。雙方協(xié)商達(dá)成一致意見。簽訂土地出讓合同，并繳付定金，按土地出讓合同規(guī)定，在付款期限內(nèi)向市土地局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門付清全部土地出讓金。受讓者在付清出讓金后，到市土地局辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取《國有土地使用證》。 招標(biāo)出讓程序市土地局制定出讓土地招標(biāo)方案，報經(jīng)市政府批準(zhǔn)發(fā)布招標(biāo)公告。有意投標(biāo)人到指定地點(diǎn)購買土地使用規(guī)劃、投標(biāo)須知、土地投票書、土地使用合同書文本及其它有關(guān)文件。市土地局向有意投標(biāo)者解答有關(guān)出讓土地法規(guī)及出讓有關(guān)問題。投標(biāo)者在規(guī)定的投標(biāo)截止日期前繳納保證金（不計息），并將密封后的投標(biāo)書投入標(biāo)箱。市土地局組織有關(guān)部門組成評標(biāo)委員會，主持開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)工作。對有效標(biāo)書進(jìn)行評審，市土地局向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)證明書，未中標(biāo)者由市土地局退保證金。中標(biāo)者在規(guī)定的時間內(nèi)與市土地局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門簽訂土地出讓合同，并繳納定金，保證金可抵充定金。中標(biāo)者按合同規(guī)定支付全部出讓金后，到市土地局辦理土地使用權(quán)登記，領(lǐng)取土地使用證。 拍賣出讓程序 市土地局制定出讓土地拍賣方案，報經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，發(fā)布拍賣出讓土地公告； 市土地局向競爭者提供土地使用合同書文本、土地使用規(guī)劃及其他有關(guān)文件； 驗(yàn)證競買者資格，發(fā)放應(yīng)價牌； 市土地局主持拍賣競買，簡介拍賣地塊情況，宣布拍賣起價； 競買者舉牌應(yīng)價； 競買獲勝者與市土地局簽訂土地出讓合同，繳付定金； 競買獲勝者按土地出讓合同規(guī)定，在付款時限內(nèi)向市土地局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門付清全部土地出讓金； 競買獲勝者付清全部土地出讓金后30日內(nèi)，到市土地局辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取《國有土地使用證》。 土地的劃撥土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。劃撥土地使用權(quán)的范圍，主要有以下幾個方面：國家機(jī)關(guān)用地。它是行使國家職能的各種機(jī)關(guān)用地的總稱，具體包括各級權(quán)力機(jī)關(guān)、國家行政機(jī)關(guān)、國家審判機(jī)關(guān)、國家檢察機(jī)關(guān)和國家軍事機(jī)關(guān)用地。 軍事用地。它是指符合《中華人民共和國軍事設(shè)施保護(hù)法》規(guī)定的軍事設(shè)施用地，包括建筑、場地和設(shè)施用地。 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地。它包括城市給水、排水、污水處理、供電、通信、煤氣、熱力、市內(nèi)公共交通等設(shè)施用地。 城市公益事業(yè)用地。指城市內(nèi)的各種學(xué)校、醫(yī)院、體育場所、圖書館等文體、衛(wèi)生、教育事業(yè)用地。 國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地。 房地產(chǎn)的特征（1） 房地產(chǎn)的自然特征：①位置的固定性 ②使用的耐久性 ③資源的有限性 ④物業(yè)的差異性（2）房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征：①生產(chǎn)周期性 ②資金密集性 ③相互影響性 ④易受政策限制性 ⑤房地產(chǎn)的增值性 房地產(chǎn)的類型（1） 按用途劃分：①居住 ②商業(yè) ③旅游 ④工業(yè) ⑤農(nóng)業(yè)（2) 按住宅的層數(shù)劃分：①低層住宅 1——3層 ②多層住宅 4——6層 ③小高層住宅 7——11層 ④（中）高層住宅 12——30層 ⑤超高層住宅 31層以上（含31層） 房地產(chǎn)的使用年限凡與省市規(guī)劃國土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行：①居住 70年②工業(yè)、教育、體育、科技、文化、部分衛(wèi)生 50年③商業(yè)、旅游、娛樂 50年④部分商業(yè)、綜合用地、其他用地 40年 房屋的建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn) 鋼結(jié)構(gòu)：層中的主要結(jié)構(gòu)為剛才建造，包括懸結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋、混泥土攪到成承重梁柱再用預(yù)制的加氣混泥土、膨脹 珍珠巖、浮石、蛭石等輕質(zhì)板材隔墻分戶而成的住宅。 磚混結(jié)構(gòu)：建筑物中，豎向承重結(jié)構(gòu)的墻柱采用磚或者砌塊進(jìn)行砌筑，梁、 樓板、屋面板等采用鋼筋混泥土或者木質(zhì)結(jié)構(gòu)。是以小部分鋼筋 混泥土或者大部分磚墻結(jié)構(gòu)。 房地產(chǎn)專業(yè)名詞產(chǎn)權(quán)證書：指房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、 產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、 使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部 門的分戶房屋平面圖。期房：指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這 期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同現(xiàn)房:是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購 買商品房時應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣 工可以入住的房屋。準(zhǔn)現(xiàn)房:是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)， 房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修。共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的 所有權(quán)。 共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。 配建設(shè)施:指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和 公共綠地的總稱。房屋產(chǎn)權(quán):是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各 項 權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分 的權(quán)利。均價:是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得 出每平方米的均價。 基價:也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的 銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。 起價:也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。預(yù)售價:也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價不是正式價格，在商 品房交付使用時，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問核定的價格為準(zhǔn)。 定金:是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣， 它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán) 人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。違約金:是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨