【正文】 ：《住宅質(zhì)量保證書》 《住宅使用說明書》房地產(chǎn)證：房屋、土地所有屬權(quán)的二合一的憑證，也是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。宗地：是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。復(fù)式住宅：這類住宅在建造是每戶占有上下兩層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅，復(fù)式住宅的下層供起居、炊事、進(jìn)餐、洗浴用，上層供休息、睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，位于中間的樓板也是上層的地板。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面；通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。標(biāo)準(zhǔn)層：是指平面布置相同的住宅樓層。對(duì) 購房者而言，綠化率高為好。進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的 實(shí)際長度。 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。建筑面積：指建筑物外墻中縫圍合內(nèi)的水平投影面積。 定金:是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣， 它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán) 人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。 基價(jià):也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。 共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。期房：指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這 期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同現(xiàn)房:是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購 買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。是以小部分鋼筋 混泥土或者大部分磚墻結(jié)構(gòu)。指城市內(nèi)的各種學(xué)校、醫(yī)院、體育場所、圖書館等文體、衛(wèi)生、教育事業(yè)用地。它是指符合《中華人民共和國軍事設(shè)施保護(hù)法》規(guī)定的軍事設(shè)施用地，包括建筑、場地和設(shè)施用地。 土地的劃撥土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。對(duì)有效標(biāo)書進(jìn)行評(píng)審，市土地局向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)證明書，未中標(biāo)者由市土地局退保證金。有意投標(biāo)人到指定地點(diǎn)購買土地使用規(guī)劃、投標(biāo)須知、土地投票書、土地使用合同書文本及其它有關(guān)文件。雙方協(xié)商達(dá)成一致意見。市土地局根據(jù)市政府批準(zhǔn)的出讓地塊方案向境內(nèi)外發(fā)布出讓土地信息。樓盤建設(shè)使用權(quán)，僅是擁有土地的使用權(quán)。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)。 所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會(huì)破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。而出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥是我們獲得土地使用權(quán)的三種方式。有意受讓者提出用地申請(qǐng)，并填寫用地申請(qǐng)表。簽訂土地出讓合同，并繳付定金，按土地出讓合同規(guī)定，在付款期限內(nèi)向市土地局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門付清全部土地出讓金。市土地局向有意投標(biāo)者解答有關(guān)出讓土地法規(guī)及出讓有關(guān)問題。中標(biāo)者在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)與市土地局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門簽訂土地出讓合同，并繳納定金，保證金可抵充定金。劃撥土地使用權(quán)的范圍，主要有以下幾個(gè)方面：國家機(jī)關(guān)用地。 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地。 國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地。 房地產(chǎn)專業(yè)名詞產(chǎn)權(quán)證書：指房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣 工可以入住的房屋。 配建設(shè)施:指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和 公共綠地的總稱。商品房的 銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。違約金:是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨 幣。建筑面積包含了房屋 的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。 銷售面積：是指商品房按套或單元出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi) 或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。 層高：是指住宅高度以層為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這 個(gè)高度就叫層高。居住區(qū)用地：是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地四項(xiàng)用地的總稱住宅用地：是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅 間小路的總稱。在高層建筑中，由于每兩層才設(shè)電梯平臺(tái)，可縮小電梯公共平臺(tái)面積，提高空間使用效率。房屋所有權(quán)：是指房屋的所有人依法對(duì)自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和 處分的權(quán)力。土地，以宗地為基 本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)，又稱地號(hào)，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、 片、宗，從大范圍逐級(jí)體現(xiàn)其所在的地理位置。房地產(chǎn)市場：主要包括房地產(chǎn)買賣、租賃二合一市場，含一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)市場。它是在 二級(jí)市場基礎(chǔ)上的第二次或者多次轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場。領(lǐng)導(dǎo)決策 在完場以上工作的前提下，由領(lǐng)導(dǎo)研究，決定開發(fā)項(xiàng)目。申請(qǐng)用地 在建設(shè)方案獲批準(zhǔn)后，向土地管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地，或批準(zhǔn)后辦理用地手續(xù)。進(jìn)度控制按照審定的施工組織設(shè)計(jì)，監(jiān)督施工單位按計(jì)劃施工，保證建設(shè)進(jìn)度。交付使用 小區(qū)建設(shè)內(nèi)容全部完成后既具備交付使用的條件，建設(shè)單位在將房屋交付使用前要組織房屋管理部門進(jìn)行驗(yàn)收，并辦理房屋的移交手續(xù)。 產(chǎn)權(quán)登記 商品房竣工后，建設(shè)單位應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行總登記。兩年后，由業(yè)主自行或委托有關(guān)單位或機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)管理。套內(nèi)的使用面積：　　套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算： 、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等空間面積的總和。套內(nèi)墻體面積。其中封閉的陽臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。 獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。 　 房地產(chǎn)面積的測算 計(jì)算全部建筑面積永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計(jì)算。 樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計(jì)算面積。 1 依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的。 未封閉的陽臺(tái)，按其水平投影面積一半計(jì)算面積。 沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺(tái)（露臺(tái)）、游泳池等。 因分?jǐn)偟墓妹娣e 應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。 、非集中經(jīng)營。 批發(fā)性專業(yè)市場形成的條件：商品生產(chǎn)不集中不壟斷，生產(chǎn)企業(yè)眾多，生產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不大；商品的消費(fèi)不集中，商品的消費(fèi)者眾多；商品購買的數(shù)量規(guī)模影響批發(fā)性專業(yè)市場的形成；商品每批次的購買不穩(wěn)定，買賣雙方難以形成穩(wěn)定的購買關(guān)系；商品的自然屬性也會(huì)影響商品形成批發(fā)專業(yè)市場；商品的品牌、檔次影響批發(fā)型專業(yè)市場的形成；商品的選購性越強(qiáng)越有利于商品形成批發(fā)型專業(yè)市場；適合形成此類市場的行業(yè)：中低端家具、蔬菜水果、建材市場、中低端服飾。充分的市場競爭，反映了商品的行情。形成基礎(chǔ)：受銷售輻射區(qū)域的范圍、消費(fèi)總量及購買力水平而定 滿足地段交通、經(jīng)營品種、配套服務(wù)的多方面決定；表現(xiàn)方式：某類商品消費(fèi)集中區(qū)域市場案例：大港建材城 按照商圈規(guī)模分類 （1）全國性專業(yè)市場 概念定義：商圈規(guī)模大、范圍廣、銷售市場輻射全國，可吸引全國客商前來進(jìn)貨的市場 形成基礎(chǔ)：通常依托當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，區(qū)域中同類商品生產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模大、 種類齊全，在全國同類商品市場中占有比重較大，且在市場上具有 絕對(duì)的競爭優(yōu)勢。既然是產(chǎn)品，就需要有市場基礎(chǔ)。但專業(yè)市場不同，尤其是專業(yè)批發(fā)市場不同，它不再是市場的空白點(diǎn)。從北京木樨園早期的龍湫批發(fā)市場，到今天的百榮世貿(mào)商城，已不可同日而語。沒有產(chǎn)業(yè)支撐，或集中產(chǎn)業(yè)區(qū)距離市場較遠(yuǎn)時(shí)，信息成本、物流成本、時(shí)間成本的增加，都會(huì)帶來經(jīng)營成本的增加。 政府支持 　　專業(yè)(批發(fā))市場的發(fā)展壯大往往離不開當(dāng)?shù)卣拇罅χС帧? 新專業(yè)(批發(fā))市場的開發(fā)與運(yùn)作，如果沒有當(dāng)?shù)卣С?，前景令人?dān)心。西直門商圈也是如此。 規(guī)劃設(shè)計(jì) 目前，在一些三線城市，專業(yè)市場的空白點(diǎn)也已不多，那種一個(gè)大棚子或簡易加蓋子的時(shí)期已過。 最后一點(diǎn)，為適應(yīng)商業(yè)國際化、信息化發(fā)展趨勢要求，新建專業(yè)(批發(fā))市場的寬帶配套也是必不可少的。專業(yè)化研究是要走出地產(chǎn)圈里的人在地產(chǎn)圈里研究商業(yè)的誤區(qū)。第三階段是研究銷售對(duì)后期經(jīng)營的影響，當(dāng)然最好是不售。 進(jìn)入商業(yè)運(yùn)作階段想不找商業(yè)圈里的專業(yè)機(jī)構(gòu)和人才都不行了。 第4章 專業(yè)市場的發(fā)展與探析 專業(yè)市場面臨的問題 專業(yè)市場承擔(dān)起人民的生活消費(fèi)資料、生產(chǎn)消費(fèi)資料的交易，從其誕生開始，為實(shí)現(xiàn)貨物交換和商品價(jià)值交換提供了場所。開發(fā)門檻低，盲目上馬，無序競爭，假冒偽劣產(chǎn)品 充斥市場的現(xiàn)象嚴(yán)重。 具有競爭力的專業(yè)市場在市場競爭中小商品市場、紡織服裝類、建材市場、五金機(jī)電、物流主導(dǎo)等因素其特有的優(yōu)勢屬性成為了具有競爭力的專業(yè)市場，究其原因主要有四點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)不易老化行業(yè)內(nèi)不具有絕對(duì)品牌優(yōu)勢、勞動(dòng)密集型政府的大力扶持 如何讓專業(yè)市場良性發(fā)展 正確的運(yùn)營策略（1）全面了解行業(yè)市場 要做好一個(gè)專業(yè)市場，就必須做到信息上領(lǐng)先，充分了解專業(yè)市場的發(fā)展前景、市場容量、同類市場競爭等。這就要求一個(gè)好的專業(yè)市場必須為經(jīng)營者和消費(fèi)者創(chuàng)造一個(gè)良好的商業(yè)環(huán)境，同時(shí)也為項(xiàng)目后期經(jīng)營管理打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。義烏小商品批發(fā)市場作為中國傳統(tǒng)專業(yè)市場的