【正文】 地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查。 3． 需求動(dòng)機(jī)調(diào)查。社區(qū)環(huán)境調(diào)查內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。這部分可以參考“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查”一章。 （7） 項(xiàng)目所在地區(qū)的對(duì)外開放程度和國際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。 （3） 項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況。 　　　　　　　 （2） 有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面。所以企業(yè)必須通過市場(chǎng)調(diào)查，了解消費(fèi)者對(duì)住房的需求，以及對(duì)現(xiàn)有住房的意見，以引找住房開發(fā)的最佳市場(chǎng)切入點(diǎn)，從而不斷開拓市場(chǎng)，提高企業(yè)在市場(chǎng)上的占有率。根據(jù)馬斯洛的“需要層次論”的理論，人們的需求也是不斷改變的，剛開始人們對(duì)住房的要求，能保證遮風(fēng)、擋雨、睡覺、休息就心滿足了，然而隨著生活水平的提高，經(jīng)濟(jì)條件的改善，人們對(duì)住房又提出了一些功能要求：廚房、衛(wèi)生設(shè)備俱全，房間布局合理，朝向位置較好等等。作為房地產(chǎn)專業(yè)人士，必須對(duì)市場(chǎng)有一個(gè)專業(yè)的認(rèn)識(shí)，所通過的途徑就是市場(chǎng)調(diào)研。廣義的市場(chǎng)調(diào)查則是針對(duì)商品或勞務(wù)，即對(duì)商品或勞力從生產(chǎn)者到達(dá)消費(fèi)者這一過程中全部商業(yè)活動(dòng)的資料、情報(bào)和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)和潛在市場(chǎng)。 市場(chǎng)調(diào)查有廣義和狹義之分。由于土地和房屋位置的固定性（不動(dòng)產(chǎn)），房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查也烙有很深的地域特征。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由價(jià)格向非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，使得對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷信息的需要比過去任何時(shí)候都更為強(qiáng)烈。市場(chǎng)調(diào)查是企業(yè)營銷活動(dòng)中必不可少的重要組成部分。我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由單個(gè)樓盤到區(qū)域市場(chǎng)。狹義的市場(chǎng)調(diào)查是以科學(xué)方法收集消費(fèi)者購買和使用商品的動(dòng)機(jī)、事實(shí)、意見等有關(guān)資料，并予以研究。對(duì)市場(chǎng)行情，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，把握整個(gè)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，包括同區(qū)域樓盤詳細(xì)情況、同類型樓盤詳細(xì)情況、競(jìng)爭(zhēng)性樓盤的深入情況、市場(chǎng)消費(fèi)群體詳細(xì)資料。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的重要性 我們知道，企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，環(huán)境的變化既給企業(yè)帶來發(fā)展的機(jī)遇，也帶來生存的威脅。隨著科技的發(fā)展、新材料的誕生，人口、家庭結(jié)構(gòu)及人們的活動(dòng)范圍也都發(fā)生了變化。 現(xiàn)代營銷理論認(rèn)為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營銷渠道策略、促銷策略時(shí)，必須在認(rèn)真搞好市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。 （1） 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》。 （4） 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。 （8） 與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。 3． 社區(qū)環(huán)境調(diào)查。 （1） 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為調(diào)查 1． 消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)。如消費(fèi)者的購買意向，影響消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)的類型等。 1． 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場(chǎng)生命周期。 5． 建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。 3． 房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小。 7． 價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng)。 3． 房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查。 （5） 房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查。 4． 房地產(chǎn)租售客戶對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況的調(diào)查內(nèi)容主要包括： 1． 競(jìng)爭(zhēng)者及潛在競(jìng)爭(zhēng)者（以下統(tǒng)稱競(jìng)爭(zhēng)者）的實(shí)力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢(shì)調(diào)查。 5． 對(duì)兌爭(zhēng)情況銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。 第二課 調(diào)查方法與條件一、 調(diào)查方法 市場(chǎng)調(diào)查有許多方法，企業(yè)市場(chǎng)調(diào)查人員可根據(jù)具體情況選擇不同的方法。 1． 全面普查。由于全面普查工作量大很大，要耗費(fèi)大量人力、物力、財(cái)力，調(diào)查周期較長，一般只在較小范圍內(nèi)采用。采用這種調(diào)查方式，由于被調(diào)查的對(duì)象數(shù)目不多，企業(yè)可以較少的人力、物力、財(cái)力，在很短時(shí)期內(nèi)完成。在這種情況下，公司應(yīng)及時(shí)調(diào)整，重新選取調(diào)查對(duì)象，并對(duì)調(diào)查結(jié)果認(rèn)真分析，只有這樣的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果才能為企業(yè)制定策略提供有用的根據(jù)。隨機(jī)抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機(jī)會(huì)，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本的機(jī)會(huì)，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本空間的結(jié)果來推斷母體的情況。非隨機(jī)抽樣法是指市場(chǎng)調(diào)查人員在選取樣本時(shí)并不是隨機(jī)選取，而是先確定某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，然后再選取樣本數(shù)。這在商圈調(diào)查中是常用的方法。 ③配額抽樣。 （2） 按照調(diào)查方法劃分。 （1） 設(shè)計(jì)調(diào)查表。例如對(duì)房地產(chǎn)公司來說，它需要得到在它所投資的地區(qū)消費(fèi)者對(duì)購房的興趣、消費(fèi)者的收入以及購房的承受能力，還有消費(fèi)者對(duì)住房的標(biāo)準(zhǔn)要求等等。四是選擇一些調(diào)查者作調(diào)查表的初步測(cè)試，請(qǐng)他們做題，然后召開座談會(huì)或個(gè)別談話征求意見。其次，調(diào)查表上每一個(gè)問題只能包含一項(xiàng)內(nèi)容。最后，要注意問問題的方式。 調(diào)查表設(shè)計(jì)好之后，按照調(diào)查人員與被調(diào)查人員的接觸方式不同，可將訪問法劃分為三種形式。市場(chǎng)調(diào)查人員與被調(diào)查人員進(jìn)行面對(duì)面談話，如召開座談會(huì)，大家暢所欲言。 這種方法是市場(chǎng)調(diào)查人員借助電話來了解消費(fèi)者的意見的一種方法。這樣被調(diào)查者無壓力，表現(xiàn)得自然，因此調(diào)查效果也較理想。例如可派人到房地產(chǎn)交易所或工地觀察消費(fèi)者選購房產(chǎn)的行為和要求，調(diào)查消費(fèi)本公司的信賴程度。 行為記錄法。這樣可以幫助營銷管理人員今后選擇哪一家電視臺(tái)，在什么時(shí)間播廣告效果最好。 實(shí)驗(yàn)法是指將調(diào)查范圍縮小到一個(gè)比較小的規(guī)模上，進(jìn)行試驗(yàn)后取得一定結(jié)果，然后再推斷出總體可能的結(jié)果。當(dāng)然市場(chǎng)情況受多種因素影響，在市場(chǎng)實(shí)驗(yàn)期間，消費(fèi)者的偏好、競(jìng)爭(zhēng)者的策略，都可能有所改變，從而影響實(shí)驗(yàn)的結(jié)果。 （1） 樣本的數(shù)量。 樣本涵蓋面與樣本數(shù)是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數(shù)也越大，若樣本數(shù)不是隨著增大，則屬于完全隨機(jī)抽樣法，雖然在整體上樣本具有代表性。此外，極可能由于一部分調(diào)查者失去耐心，降低整個(gè)調(diào)查的可信度。 一般而言，深與廣二者就猶如魚和熊掌，是難以兼得的。 通常有七個(gè)方面，確定問題及調(diào)研目的、收集信息資料、初步調(diào)查、調(diào)查設(shè)計(jì)、制定調(diào)查計(jì)劃、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、資料分析、撰寫和提交調(diào)查報(bào)告。如果開始抓的問題就不夠準(zhǔn)，就使以后一系列市場(chǎng)調(diào)查工作成為浪費(fèi)，造成損失。 當(dāng)企業(yè)對(duì)需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應(yīng)該調(diào)查哪些內(nèi)容時(shí)，可以采用探測(cè)性調(diào)查來找出癥結(jié)所在，然后再作進(jìn)一步研究。至于問題應(yīng)如何解決，則有待于進(jìn)一步調(diào)查研究。也就是說描述性調(diào)查旨在說明什么、何時(shí)、如何等問題，并不解釋為何的問題。例如價(jià)格和銷售之間的因果關(guān)系如何？廣告與銷售間的因果關(guān)系如何？通常對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)公司經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍來說，銷售、成本、利潤、市場(chǎng)占有量，皆為因變量。 預(yù)測(cè)性調(diào)查。例如前面所述的房地產(chǎn)公司發(fā)現(xiàn)近的廣告沒有做好，造成消費(fèi)者視線轉(zhuǎn)移。擬定假設(shè)的主要目的是限制研究或調(diào)查的范圍，以便使用今后收集到的資料來檢驗(yàn)所作的假設(shè)是否成立。 （一）研究搜集的信息材料。 （二）與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行非正式談話。如為什么消費(fèi)者不購買本公司商品房，就需要對(duì)用戶進(jìn)行調(diào)查研究。 在收集原始資料時(shí)，一般需要被調(diào)查者填寫或回答各種調(diào)查表格或問卷。 （二）房地產(chǎn)出租市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級(jí)、室內(nèi)設(shè)備狀況（暖氣、煤氣、電話、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備）、環(huán)境條件（庭房租市場(chǎng)的最大因素、具體房東記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)查日期等項(xiàng)目。在實(shí)地調(diào)查前，調(diào)查人員應(yīng)該選擇決定抽查的對(duì)象、方法和樣本的大小。為此，必須重視現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查人員的選拔和培訓(xùn)工作，確保調(diào)查人員能按規(guī)定進(jìn)度和方法取得所需資料。在資料編輯整理過程中，要檢查調(diào)查資料和誤差，剔除那些錯(cuò)誤的資料；之后要對(duì)資料進(jìn)行評(píng)定，以確保資料的真實(shí)與準(zhǔn)確。 七、撰寫和提交調(diào)查報(bào)告 撰寫和提交調(diào)查報(bào)千是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作的最后一環(huán)。 在作出結(jié)論以后，市場(chǎng)營銷調(diào)查部門必須提出若干建議方案，寫出書面報(bào)告，提供給決策者。第三課 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研和策劃 房地產(chǎn)調(diào)研是項(xiàng)目策劃和決策的基礎(chǔ)，一、房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)，為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢(shì)，制定公司營業(yè)計(jì)劃，擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議。 單個(gè)樓盤的市場(chǎng)調(diào)查通常包括以下五大項(xiàng)：（模塊參考樓盤調(diào)研大綱） 第一項(xiàng)是分析樓盤的地理位置。第二項(xiàng)是分析產(chǎn)品。 第三項(xiàng)是剖析價(jià)格組合。 第四項(xiàng)是了解廣告策略。其中的銷售狀況是個(gè)果，其他幾個(gè)方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個(gè)樓盤，也是整個(gè)市調(diào)工作的全部內(nèi)涵。區(qū)別于單個(gè)樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側(cè)重于整體的分析和宏觀評(píng)估。如某區(qū)域的樓盤，在大家都是住宅，都是一樣的價(jià)格，都是一樣的品質(zhì)的情況下，其中的一個(gè)賣得相當(dāng)好，這就是區(qū)域產(chǎn)品應(yīng)該著力分析的地方。最后，則以這一街道為基準(zhǔn)，分別詳細(xì)調(diào)查周邊的各條街道的樓盤情況……， 由此從點(diǎn)到線，從線到面，不斷的比較、分析，歸納和總結(jié)，區(qū)域市場(chǎng)的狀況便會(huì)了如指掌。政治穩(wěn)定是社會(huì)發(fā)展的基石，剖析房地產(chǎn)市場(chǎng)，不能忽視政治因素。如取消實(shí)物分房制度，對(duì)商品房銷售市場(chǎng)的影響就是顯而易見的。如1997年末發(fā)生的東南亞金融危機(jī)，它就或多或少地影響我國房地產(chǎn)市場(chǎng)。 總之，點(diǎn)、面(線)、體構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查基本框架，它的融會(huì)貫通則是房地產(chǎn)市場(chǎng)深入研究的有效途徑，只有認(rèn)真地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，科學(xué)的進(jìn)行分析整理，我們才可能成為真正的市場(chǎng)專家。調(diào)研過程中有開始構(gòu)思多種可能性的方案。抓住重點(diǎn)人物，尤其是要與老板深入溝通。晝考夜談：白天室外實(shí)地考察，晚上室內(nèi)訪談，以最緊湊的時(shí)間完成調(diào)研。準(zhǔn)備工作一般有：A、 明確任務(wù)明確市調(diào)的目的、性質(zhì)、內(nèi)容、范圍、形式、時(shí)間、質(zhì)量等要求；B、 團(tuán)隊(duì)分工明確團(tuán)隊(duì)（工作小姐）人員組成、任務(wù)分工及協(xié)作關(guān)系；C、 工作計(jì)劃Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；D、 資料預(yù)熱有關(guān)調(diào)查城市區(qū)位（商圈、項(xiàng)目的書刊、報(bào)紙、網(wǎng)站等公開信息與內(nèi)部資料；E、 配齊工具準(zhǔn)備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數(shù)碼相機(jī)、攝像槍等；F、 考察線路前往考察區(qū)域?qū)ο蟮慕煌üぞ摺⑷肟?、行走方向、重要?jié)點(diǎn)、出口等的預(yù)計(jì)、判斷及分工協(xié)作安排；G、 時(shí)間安排市調(diào)時(shí)段的安排（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚），考察時(shí)間長短的估算，考察項(xiàng)目、地段的時(shí)序安排等。 板 塊——住宅房地產(chǎn)開發(fā)、營銷常用的詞語，一般指住宅小區(qū)相對(duì)集中開發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業(yè)大道板塊等。我們使用時(shí)，若有必要，應(yīng)指明商圈的準(zhǔn)確涵義。商業(yè)地段（步行街）常以休閑廣場(chǎng)、餐飲美食城、電影院、交通廣場(chǎng)、著名地標(biāo)式建筑作為節(jié)點(diǎn)。 業(yè)態(tài)、業(yè)種 　　零售商業(yè)用語，現(xiàn)對(duì)零售消費(fèi)的各類商戶也使用此術(shù)語。目前國內(nèi)零售消費(fèi)市場(chǎng)可細(xì)分上百個(gè)業(yè)種，國外發(fā)達(dá)國家更多，難以勝數(shù)。 　　商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過“面”觀察。調(diào)研計(jì)劃 、訪談目標(biāo)與考察目的地、地點(diǎn)與人員（包括需要客戶提供的人員配合）調(diào)研報(bào)告的主要內(nèi)容 市場(chǎng)及行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)評(píng)估企業(yè)能力及開發(fā)意向評(píng)估項(xiàng)目機(jī)會(huì)與可行性評(píng)估相關(guān)行業(yè)相關(guān)問題評(píng)估 調(diào)研工作文檔 調(diào)研提綱（出發(fā)前的初步提綱）調(diào)研工作具體計(jì)劃（與客戶協(xié)商后提出）調(diào)研資