房地產(chǎn)市場調(diào)查報告-wenkub
2023-03-14 11:17:05 本頁面
【正文】 題相關(guān)的各種外部因素，并通過收集、整理和分析相關(guān)資料，如實反映問題與外部相關(guān)因素的客觀關(guān)系，但并不回答二者之間的因果關(guān)系。 某開發(fā)商所開發(fā)的商品房，自開盤以來，銷量一直不理想，造成這種情況的原因可能是由于定位不恰當(dāng)，或者廣告宣傳不到位，或者競爭對手采取了新的營銷策略，或者國家的宏觀調(diào)控政策影響所致，等等。 按照調(diào)查范圍來劃分，可將房地產(chǎn)市場調(diào)查劃分為 專題性市場化調(diào)查和綜合性市場調(diào)查 ；167。 經(jīng)濟(jì)性原則指花費最小的費用取得最佳的經(jīng)濟(jì)效果。只能圍繞某個目標(biāo)收集信息，以達(dá)到事半功倍的效果。任何市場信息都具有一定的時間規(guī)定性，過時信息不僅效用要降低，甚至?xí)顩Q策者的決策失誤，因此市場調(diào)研必須遵循及時性原則，要適時提出，迅速實施，按時完成，及時利用所獲信息情報。 167。 167。 167。 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查的基本認(rèn)識一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的含義167。 房地產(chǎn)市場調(diào)查，是房地產(chǎn)開發(fā)商為了實現(xiàn)特定的經(jīng)營目標(biāo)，運用科學(xué)的方法和手段，通過一定的途徑，系統(tǒng)地收集、整理和分析房地產(chǎn)市場的有關(guān)信息，從而為開發(fā)商正確判斷和把握房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢直至科學(xué)決策提供可靠依據(jù)的一種社會活動。 第二，房地產(chǎn)市場調(diào)查必須采用科學(xué)的方法和手段，以達(dá)到準(zhǔn)確、及時獲取市場信息的目的。 第四，從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)市場調(diào)查是一項獲取市場信息的工作。 這也就要求從事房地產(chǎn)市場調(diào)查的有關(guān)人員，在工作中必須堅持科學(xué)的態(tài)度、求實的精神，客觀地反映事實，切忌主觀臆斷，同時還要對所收集信息的真實性和可信度進(jìn)行認(rèn)真鑒別，力求信息準(zhǔn)確可靠。 （三）針對性原則167。 （四）系統(tǒng)性原則 167。決策的準(zhǔn)確程度往往與調(diào)查所獲市場信息的多寡成正相關(guān)，但是當(dāng)信息量達(dá)到一定的程度時，為了獲得更多的市場信息，需要增加巨額的投入，或耗費漫長的時間，甚至喪失市場良機(jī)。 按照調(diào)查目的來劃分，又可將房地產(chǎn)市場調(diào)查劃分為 探測性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查和預(yù)測性調(diào)查等 （一）探測性調(diào)查 167。 167。問卷調(diào)查多屬于這種調(diào)查方式。 （三）因果性調(diào)查 167。 顯而易見，三種調(diào)查類型之間存在一定的關(guān)聯(lián)性。 當(dāng)調(diào)查人員需要對問題嚴(yán)格定義時，適合進(jìn)行因果性調(diào)查。 主要包括自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人口環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、社會文化環(huán)境、政治法律環(huán)境等的調(diào)查，可參見第四章第三節(jié)房地產(chǎn)市場營銷宏觀環(huán)境分析的有關(guān)內(nèi)容。 主要調(diào)查內(nèi)容包括消費者的構(gòu)成、分布及消費需求的層次狀況，消費者的現(xiàn)實需求和潛在需求狀況，消費者的收入、購買能力及投資類型，消費者的購房意向、動機(jī)類型，影響消費者購買行為的社會和心里因素等。（五）項目中長期主要競爭者調(diào)查167。 正式調(diào)查167。 “XXX市場怎么樣？ ”、 “規(guī)劃什么樣的產(chǎn)品才能符合當(dāng)?shù)厥袌龅男枨螅?”、 “如何劃分分期開發(fā)的規(guī)模？ ”、 “怎么才能降低市場風(fēng)險？ ” （二）進(jìn)行初步情況分析，必要時進(jìn)行非正式調(diào)查167。 167。 開發(fā)商進(jìn)行市場調(diào)查，必須根據(jù)已確定的目標(biāo)和范圍收集與之密切相關(guān)的資料，而沒有必要面面俱到。 第二手資料也稱次級資料 ，是經(jīng)過整理后可供他人利用的資料。 在房地產(chǎn)市場調(diào)查中，普遍采用 抽樣調(diào)查等方法來獲取市場資料 167。167。167。167。 另一類按調(diào)查方法劃分，分為 訪問法、觀察法和實驗法 。 普遍調(diào)查也稱普查或全面調(diào)查，是指對調(diào)查對象總體中所包含的全部個體都進(jìn)行調(diào)查。 把一個城市的人口、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入分配、住房等情況進(jìn)行普遍調(diào)查后，對房地產(chǎn)開發(fā)將是十分有利的。 抽樣調(diào)查是按照隨機(jī)原則或非隨機(jī)原則，從全體調(diào)查對象中抽取一部分有代表性的個體（即樣本）進(jìn)行調(diào)查研究，然后由樣本所得結(jié)果去推斷總體情況。 隨機(jī)抽樣調(diào)查是從調(diào)查對象總體中隨機(jī)地抽取一定數(shù)量的樣本進(jìn)行調(diào)查研究，然后由樣本所得結(jié)果去推斷總體情況。 特點是調(diào)查總體中所有個體都有相等的機(jī)會被抽作樣本，各個樣本完全獨立，彼此之間無一定的關(guān)聯(lián)性。 首先將調(diào)查總體按某種特征（如區(qū)域、民族等）分成若干群體，然后從各群中隨機(jī)抽取一定數(shù)量的個體作為調(diào)查的樣本。 非隨機(jī)抽樣調(diào)查指抽樣時不是遵循隨機(jī)原則，而是按照研究人員的主觀經(jīng)驗或其他條件來抽取樣本的一種抽樣方法。 又稱方便抽樣或便利抽樣，就是市調(diào)人員根據(jù)自己的方便或主觀判斷抽取樣本的方法。印象判斷抽樣，就是純粹憑市調(diào)人員的主觀印象抽取樣本。 這是一種形象比喻的說法，它是指由于對調(diào)查總體情況不甚了解，根本無法采用上述各種抽樣方法抽取樣本，因而只能先找少量的、甚至個別的調(diào)查對象進(jìn)行訪問，然后通過他們再去尋找新的調(diào)查對象，這樣就像滾雪球一樣尋找越來越多的調(diào)查對象，直至達(dá)到目的為止。 二、按具體調(diào)查方法劃分167。 訪問法是最常用的市場調(diào)查方法，它是通過直接詢問被調(diào)查者的方式來了解市場狀況和客戶需求的一種方法。如要了解某區(qū)域居民的購房意向，確定潛在市場的大小時，可以采用這種方法。不過，路上攔截法的拒絕率相當(dāng)高，會造成抽樣誤差，使所詢問對象不能代表整個群體的特征。 5．電話訪問法 通過電話訪問有許多其他詢問法不可比擬的優(yōu)點，如實施的費用較低，可以大大節(jié)約調(diào)查人員的交通費用和時間；可以進(jìn)行大樣本的調(diào)查，如果順利的話，可獲得豐富的調(diào)查信息，但這種方法也存在拒聽率高的缺陷。但是，放到網(wǎng)上的調(diào)查問卷有可能被淹沒在浩如煙海的網(wǎng)絡(luò)信息中，而不能及時被調(diào)查者發(fā)現(xiàn)。 網(wǎng)上調(diào)查還會面臨著被調(diào)查者無法控制的問題，隨意填寫的可能性很大，這使得網(wǎng)上調(diào)查的效果大打折扣，獲得的數(shù)據(jù)也極有可能存在偏差，并且只反映了經(jīng)常上網(wǎng)的人群的需求。這種調(diào)查法也有三種形式，即直接觀察法、實際測量
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1