房地產市場調查報告-wenkub
2023-03-14 11:17:05 本頁面
【正文】 題相關的各種外部因素，并通過收集、整理和分析相關資料，如實反映問題與外部相關因素的客觀關系，但并不回答二者之間的因果關系。 某開發(fā)商所開發(fā)的商品房，自開盤以來，銷量一直不理想，造成這種情況的原因可能是由于定位不恰當，或者廣告宣傳不到位，或者競爭對手采取了新的營銷策略，或者國家的宏觀調控政策影響所致，等等。 按照調查范圍來劃分，可將房地產市場調查劃分為 專題性市場化調查和綜合性市場調查 ；167。 經濟性原則指花費最小的費用取得最佳的經濟效果。只能圍繞某個目標收集信息，以達到事半功倍的效果。任何市場信息都具有一定的時間規(guī)定性，過時信息不僅效用要降低，甚至會令決策者的決策失誤，因此市場調研必須遵循及時性原則，要適時提出，迅速實施，按時完成，及時利用所獲信息情報。 167。 167。 167。 第一節(jié) 房地產市場調查的基本認識一、房地產市場調查的含義167。 房地產市場調查，是房地產開發(fā)商為了實現(xiàn)特定的經營目標，運用科學的方法和手段，通過一定的途徑，系統(tǒng)地收集、整理和分析房地產市場的有關信息，從而為開發(fā)商正確判斷和把握房地產市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢直至科學決策提供可靠依據(jù)的一種社會活動。 第二，房地產市場調查必須采用科學的方法和手段，以達到準確、及時獲取市場信息的目的。 第四，從本質上講，房地產市場調查是一項獲取市場信息的工作。 這也就要求從事房地產市場調查的有關人員，在工作中必須堅持科學的態(tài)度、求實的精神，客觀地反映事實，切忌主觀臆斷，同時還要對所收集信息的真實性和可信度進行認真鑒別，力求信息準確可靠。 （三）針對性原則167。 （四）系統(tǒng)性原則 167。決策的準確程度往往與調查所獲市場信息的多寡成正相關，但是當信息量達到一定的程度時，為了獲得更多的市場信息，需要增加巨額的投入，或耗費漫長的時間，甚至喪失市場良機。 按照調查目的來劃分，又可將房地產市場調查劃分為 探測性調查、描述性調查、因果性調查和預測性調查等 （一）探測性調查 167。 167。問卷調查多屬于這種調查方式。 （三）因果性調查 167。 顯而易見，三種調查類型之間存在一定的關聯(lián)性。 當調查人員需要對問題嚴格定義時，適合進行因果性調查。 主要包括自然環(huán)境、經濟環(huán)境、人口環(huán)境、技術環(huán)境、社會文化環(huán)境、政治法律環(huán)境等的調查，可參見第四章第三節(jié)房地產市場營銷宏觀環(huán)境分析的有關內容。 主要調查內容包括消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況，消費者的現(xiàn)實需求和潛在需求狀況，消費者的收入、購買能力及投資類型，消費者的購房意向、動機類型，影響消費者購買行為的社會和心里因素等。（五）項目中長期主要競爭者調查167。 正式調查167。 “XXX市場怎么樣？ ”、 “規(guī)劃什么樣的產品才能符合當?shù)厥袌龅男枨螅?”、 “如何劃分分期開發(fā)的規(guī)模？ ”、 “怎么才能降低市場風險？ ” （二）進行初步情況分析，必要時進行非正式調查167。 167。 開發(fā)商進行市場調查，必須根據(jù)已確定的目標和范圍收集與之密切相關的資料，而沒有必要面面俱到。 第二手資料也稱次級資料 ，是經過整理后可供他人利用的資料。 在房地產市場調查中，普遍采用 抽樣調查等方法來獲取市場資料 167。167。167。167。 另一類按調查方法劃分，分為 訪問法、觀察法和實驗法 。 普遍調查也稱普查或全面調查，是指對調查對象總體中所包含的全部個體都進行調查。 把一個城市的人口、年齡、家庭結構、職業(yè)、收入分配、住房等情況進行普遍調查后，對房地產開發(fā)將是十分有利的。 抽樣調查是按照隨機原則或非隨機原則，從全體調查對象中抽取一部分有代表性的個體（即樣本）進行調查研究，然后由樣本所得結果去推斷總體情況。 隨機抽樣調查是從調查對象總體中隨機地抽取一定數(shù)量的樣本進行調查研究，然后由樣本所得結果去推斷總體情況。 特點是調查總體中所有個體都有相等的機會被抽作樣本，各個樣本完全獨立，彼此之間無一定的關聯(lián)性。 首先將調查總體按某種特征（如區(qū)域、民族等）分成若干群體，然后從各群中隨機抽取一定數(shù)量的個體作為調查的樣本。 非隨機抽樣調查指抽樣時不是遵循隨機原則，而是按照研究人員的主觀經驗或其他條件來抽取樣本的一種抽樣方法。 又稱方便抽樣或便利抽樣，就是市調人員根據(jù)自己的方便或主觀判斷抽取樣本的方法。印象判斷抽樣，就是純粹憑市調人員的主觀印象抽取樣本。 這是一種形象比喻的說法，它是指由于對調查總體情況不甚了解，根本無法采用上述各種抽樣方法抽取樣本，因而只能先找少量的、甚至個別的調查對象進行訪問，然后通過他們再去尋找新的調查對象，這樣就像滾雪球一樣尋找越來越多的調查對象，直至達到目的為止。 二、按具體調查方法劃分167。 訪問法是最常用的市場調查方法，它是通過直接詢問被調查者的方式來了解市場狀況和客戶需求的一種方法。如要了解某區(qū)域居民的購房意向，確定潛在市場的大小時，可以采用這種方法。不過，路上攔截法的拒絕率相當高，會造成抽樣誤差，使所詢問對象不能代表整個群體的特征。 5．電話訪問法 通過電話訪問有許多其他詢問法不可比擬的優(yōu)點，如實施的費用較低，可以大大節(jié)約調查人員的交通費用和時間；可以進行大樣本的調查，如果順利的話，可獲得豐富的調查信息，但這種方法也存在拒聽率高的缺陷。但是，放到網(wǎng)上的調查問卷有可能被淹沒在浩如煙海的網(wǎng)絡信息中，而不能及時被調查者發(fā)現(xiàn)。 網(wǎng)上調查還會面臨著被調查者無法控制的問題，隨意填寫的可能性很大，這使得網(wǎng)上調查的效果大打折扣，獲得的數(shù)據(jù)也極有可能存在偏差，并且只反映了經常上網(wǎng)的人群的需求。這種調查法也有三種形式，即直接觀察法、實際測量
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