房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告-wenkub
2023-03-14 11:17:05 本頁(yè)面
【正文】 題相關(guān)的各種外部因素，并通過(guò)收集、整理和分析相關(guān)資料，如實(shí)反映問(wèn)題與外部相關(guān)因素的客觀關(guān)系，但并不回答二者之間的因果關(guān)系。 某開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的商品房，自開(kāi)盤(pán)以來(lái)，銷(xiāo)量一直不理想，造成這種情況的原因可能是由于定位不恰當(dāng)，或者廣告宣傳不到位，或者競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手采取了新的營(yíng)銷(xiāo)策略，或者國(guó)家的宏觀調(diào)控政策影響所致，等等。 按照調(diào)查范圍來(lái)劃分，可將房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查劃分為 專(zhuān)題性市場(chǎng)化調(diào)查和綜合性市場(chǎng)調(diào)查 ；167。 經(jīng)濟(jì)性原則指花費(fèi)最小的費(fèi)用取得最佳的經(jīng)濟(jì)效果。只能?chē)@某個(gè)目標(biāo)收集信息，以達(dá)到事半功倍的效果。任何市場(chǎng)信息都具有一定的時(shí)間規(guī)定性，過(guò)時(shí)信息不僅效用要降低，甚至?xí)顩Q策者的決策失誤，因此市場(chǎng)調(diào)研必須遵循及時(shí)性原則，要適時(shí)提出，迅速實(shí)施，按時(shí)完成，及時(shí)利用所獲信息情報(bào)。 167。 167。 167。 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的基本認(rèn)識(shí)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的含義167。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)特定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，通過(guò)一定的途徑，系統(tǒng)地收集、整理和分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)信息，從而為開(kāi)發(fā)商正確判斷和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)直至科學(xué)決策提供可靠依據(jù)的一種社會(huì)活動(dòng)。 第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查必須采用科學(xué)的方法和手段，以達(dá)到準(zhǔn)確、及時(shí)獲取市場(chǎng)信息的目的。 第四，從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是一項(xiàng)獲取市場(chǎng)信息的工作。 這也就要求從事房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的有關(guān)人員，在工作中必須堅(jiān)持科學(xué)的態(tài)度、求實(shí)的精神，客觀地反映事實(shí)，切忌主觀臆斷，同時(shí)還要對(duì)所收集信息的真實(shí)性和可信度進(jìn)行認(rèn)真鑒別，力求信息準(zhǔn)確可靠。 （三）針對(duì)性原則167。 （四）系統(tǒng)性原則 167。決策的準(zhǔn)確程度往往與調(diào)查所獲市場(chǎng)信息的多寡成正相關(guān)，但是當(dāng)信息量達(dá)到一定的程度時(shí)，為了獲得更多的市場(chǎng)信息，需要增加巨額的投入，或耗費(fèi)漫長(zhǎng)的時(shí)間，甚至喪失市場(chǎng)良機(jī)。 按照調(diào)查目的來(lái)劃分，又可將房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查劃分為 探測(cè)性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查和預(yù)測(cè)性調(diào)查等 （一）探測(cè)性調(diào)查 167。 167。問(wèn)卷調(diào)查多屬于這種調(diào)查方式。 （三）因果性調(diào)查 167。 顯而易見(jiàn)，三種調(diào)查類(lèi)型之間存在一定的關(guān)聯(lián)性。 當(dāng)調(diào)查人員需要對(duì)問(wèn)題嚴(yán)格定義時(shí)，適合進(jìn)行因果性調(diào)查。 主要包括自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人口環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境、政治法律環(huán)境等的調(diào)查，可參見(jiàn)第四章第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)宏觀環(huán)境分析的有關(guān)內(nèi)容。 主要調(diào)查內(nèi)容包括消費(fèi)者的構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次狀況，消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求狀況，消費(fèi)者的收入、購(gòu)買(mǎi)能力及投資類(lèi)型，消費(fèi)者的購(gòu)房意向、動(dòng)機(jī)類(lèi)型，影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的社會(huì)和心里因素等。（五）項(xiàng)目中長(zhǎng)期主要競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查167。 正式調(diào)查167。 “XXX市場(chǎng)怎么樣？ ”、 “規(guī)劃什么樣的產(chǎn)品才能符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求？ ”、 “如何劃分分期開(kāi)發(fā)的規(guī)模？ ”、 “怎么才能降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)？ ” （二）進(jìn)行初步情況分析，必要時(shí)進(jìn)行非正式調(diào)查167。 167。 開(kāi)發(fā)商進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，必須根據(jù)已確定的目標(biāo)和范圍收集與之密切相關(guān)的資料，而沒(méi)有必要面面俱到。 第二手資料也稱(chēng)次級(jí)資料 ，是經(jīng)過(guò)整理后可供他人利用的資料。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中，普遍采用 抽樣調(diào)查等方法來(lái)獲取市場(chǎng)資料 167。167。167。167。 另一類(lèi)按調(diào)查方法劃分，分為 訪問(wèn)法、觀察法和實(shí)驗(yàn)法 。 普遍調(diào)查也稱(chēng)普查或全面調(diào)查，是指對(duì)調(diào)查對(duì)象總體中所包含的全部個(gè)體都進(jìn)行調(diào)查。 把一個(gè)城市的人口、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入分配、住房等情況進(jìn)行普遍調(diào)查后，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將是十分有利的。 抽樣調(diào)查是按照隨機(jī)原則或非隨機(jī)原則，從全體調(diào)查對(duì)象中抽取一部分有代表性的個(gè)體（即樣本）進(jìn)行調(diào)查研究，然后由樣本所得結(jié)果去推斷總體情況。 隨機(jī)抽樣調(diào)查是從調(diào)查對(duì)象總體中隨機(jī)地抽取一定數(shù)量的樣本進(jìn)行調(diào)查研究，然后由樣本所得結(jié)果去推斷總體情況。 特點(diǎn)是調(diào)查總體中所有個(gè)體都有相等的機(jī)會(huì)被抽作樣本，各個(gè)樣本完全獨(dú)立，彼此之間無(wú)一定的關(guān)聯(lián)性。 首先將調(diào)查總體按某種特征（如區(qū)域、民族等）分成若干群體，然后從各群中隨機(jī)抽取一定數(shù)量的個(gè)體作為調(diào)查的樣本。 非隨機(jī)抽樣調(diào)查指抽樣時(shí)不是遵循隨機(jī)原則，而是按照研究人員的主觀經(jīng)驗(yàn)或其他條件來(lái)抽取樣本的一種抽樣方法。 又稱(chēng)方便抽樣或便利抽樣，就是市調(diào)人員根據(jù)自己的方便或主觀判斷抽取樣本的方法。印象判斷抽樣，就是純粹憑市調(diào)人員的主觀印象抽取樣本。 這是一種形象比喻的說(shuō)法，它是指由于對(duì)調(diào)查總體情況不甚了解，根本無(wú)法采用上述各種抽樣方法抽取樣本，因而只能先找少量的、甚至個(gè)別的調(diào)查對(duì)象進(jìn)行訪問(wèn)，然后通過(guò)他們?cè)偃ふ倚碌恼{(diào)查對(duì)象，這樣就像滾雪球一樣尋找越來(lái)越多的調(diào)查對(duì)象，直至達(dá)到目的為止。 二、按具體調(diào)查方法劃分167。 訪問(wèn)法是最常用的市場(chǎng)調(diào)查方法，它是通過(guò)直接詢(xún)問(wèn)被調(diào)查者的方式來(lái)了解市場(chǎng)狀況和客戶(hù)需求的一種方法。如要了解某區(qū)域居民的購(gòu)房意向，確定潛在市場(chǎng)的大小時(shí)，可以采用這種方法。不過(guò)，路上攔截法的拒絕率相當(dāng)高，會(huì)造成抽樣誤差，使所詢(xún)問(wèn)對(duì)象不能代表整個(gè)群體的特征。 5．電話(huà)訪問(wèn)法 通過(guò)電話(huà)訪問(wèn)有許多其他詢(xún)問(wèn)法不可比擬的優(yōu)點(diǎn)，如實(shí)施的費(fèi)用較低，可以大大節(jié)約調(diào)查人員的交通費(fèi)用和時(shí)間；可以進(jìn)行大樣本的調(diào)查，如果順利的話(huà)，可獲得豐富的調(diào)查信息，但這種方法也存在拒聽(tīng)率高的缺陷。但是，放到網(wǎng)上的調(diào)查問(wèn)卷有可能被淹沒(méi)在浩如煙海的網(wǎng)絡(luò)信息中，而不能及時(shí)被調(diào)查者發(fā)現(xiàn)。 網(wǎng)上調(diào)查還會(huì)面臨著被調(diào)查者無(wú)法控制的問(wèn)題，隨意填寫(xiě)的可能性很大，這使得網(wǎng)上調(diào)查的效果大打折扣，獲得的數(shù)據(jù)也極有可能存在偏差，并且只反映了經(jīng)常上網(wǎng)的人群的需求。這種調(diào)查法也有三種形式，即直接觀察法、實(shí)際測(cè)量
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