【正文】 如何？通常對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售、成本、利潤(rùn)、市場(chǎng)占有量，皆為因變量，自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況：一類(lèi)是企業(yè)自已本身可以加以控制的變量，又稱(chēng)內(nèi)生變量，例如價(jià)格、廣告支出等。例如在銷(xiāo)售這程中，發(fā)現(xiàn)銷(xiāo)售量和廣告有關(guān)，并不說(shuō)明何者為因，何者為果。在這種情況下，采用探測(cè)性調(diào)研，從中間商或者消費(fèi)者那里搜集資料，以便找出最有可能的原因。也就是說(shuō)，調(diào)研人員應(yīng)明確為什么要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研？通過(guò)調(diào)研要解決哪些問(wèn)題？有關(guān)調(diào)研結(jié)果對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)有什么作用？如果開(kāi)始做的問(wèn)題就不夠準(zhǔn)，將使以后一系列市場(chǎng)調(diào)研工作成為浪費(fèi)，造成損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的程序?yàn)榱耸故袌?chǎng)調(diào)研工作順利進(jìn)行，保證質(zhì)量，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，應(yīng)按一定程序進(jìn)行。必須參考一般經(jīng)驗(yàn)、普通的道理和其他信息來(lái)對(duì)它進(jìn)行評(píng)價(jià)。應(yīng)當(dāng)按照錯(cuò)誤的具體情況進(jìn)行修正處理，這樣可能需要在解釋結(jié)果時(shí)作些修改，或是對(duì)調(diào)研發(fā)現(xiàn)的依賴(lài)方面作些變動(dòng)。對(duì)方案的縝密設(shè)計(jì)和細(xì)心實(shí)施的目的就是為了避免較大的誤差和疏忽。簡(jiǎn)單的調(diào)研可以設(shè)計(jì)得只需幾頁(yè)記錄紙和一個(gè)可裝在口袋里的計(jì)算器，結(jié)果也就是幾頁(yè)報(bào)告。房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對(duì)時(shí)效性要求也很高，如銷(xiāo)售率、價(jià)格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息的調(diào)研，時(shí)間發(fā)生變化，動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息也會(huì)發(fā)生改變。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研具有很強(qiáng)的針對(duì)性房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研在營(yíng)銷(xiāo)的不同階段的內(nèi)容不同，實(shí)施調(diào)研需要具體問(wèn)題具體分析。例如消費(fèi)者的戶(hù)型和空間布局偏好調(diào)研，消費(fèi)者如不面對(duì)實(shí)際戶(hù)型空間，一般很難回答調(diào)研者的問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研和處理都有較高的難度。房地產(chǎn)與一般耐用消費(fèi)品市場(chǎng)調(diào)研的區(qū)別房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研不同于一般耐用消費(fèi)品的調(diào)研，它是以房地產(chǎn)為對(duì)象，對(duì)相關(guān)市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的搜集、整理、記錄和分析，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)，并最終為營(yíng)銷(xiāo)決策服務(wù)的專(zhuān)業(yè)方法。其次，消費(fèi)者的需求是不斷變化的，通過(guò)及時(shí)的市場(chǎng)調(diào)研可以掌握消費(fèi)者的意向和動(dòng)態(tài)。但必須強(qiáng)調(diào)指出：市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果只是用于幫助管理部門(mén)作出正確的決策，其結(jié)果本身不是目的。從事調(diào)研活動(dòng)不允許帶有任何個(gè)人主觀(guān)的意愿或偏見(jiàn)，也不應(yīng)愛(ài)任何個(gè)人或管理部門(mén)的影響或“壓力”。既可以是抽像的觀(guān)念，如人們的理想、信念、價(jià)值觀(guān)和人生觀(guān)等。市場(chǎng)調(diào)研的目的是為管理決策部門(mén)提供參考依據(jù)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)向非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，使得對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)信息的需要比過(guò)去任何時(shí)候都更為強(qiáng)烈。 地產(chǎn)培訓(xùn)房地產(chǎn)市調(diào)培訓(xùn)作者:鄭偉 市場(chǎng)調(diào)研是企來(lái)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中的重要組成部分。調(diào)研的服務(wù)對(duì)象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策層或個(gè)人。也可以是具體的習(xí)題或行為，如人們接觸媒介的習(xí)慣、對(duì)商品品牌的喜好、購(gòu)物習(xí)慣與行為等?？茖W(xué)性要求采用科學(xué)的方法去設(shè)計(jì)方案、定義問(wèn)題、采集數(shù)據(jù)和分析數(shù)據(jù)，從中提取有效的、相關(guān)的、準(zhǔn)確的、可靠的、有代表性的當(dāng)前的信息資料。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的重要性在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)環(huán)境是不斷變化的，環(huán)境的變化既給企業(yè)帶來(lái)了發(fā)展的機(jī)遇，也帶來(lái)生存的威脅。根據(jù)馬斯洛的“需要層次理論”，人們的需要是不斷變化的，如對(duì)住房的要求剛開(kāi)始是保證遮風(fēng)、擋雨、睡覺(jué)、休息，而后隨著生活水平的提高，經(jīng)濟(jì)條件的改善，又提出了上些功能要求，包括廚房、衛(wèi)生設(shè)備俱全，房間布局合理，朝向位置較好等。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與一般耐用消費(fèi)品市場(chǎng)調(diào)研的不同之處主要表現(xiàn)在下列4個(gè)方面：1．市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容不同房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研具有多樣性和復(fù)雜性，貫穿整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程，每個(gè)階段具有限性，以訪(fǎng)問(wèn)者需要甄別的難度高，如收入水平的甄別、計(jì)劃置業(yè)年限的甄別、計(jì)劃置業(yè)面積的甄別、購(gòu)買(mǎi)決策人甄別等。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研主體側(cè)重對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的調(diào)研，如項(xiàng)目基地狀況、交通信息和基本信息，一般耐用消費(fèi)品的市場(chǎng)調(diào)研主體側(cè)重于消費(fèi)者。要得到這些方面的信息必須靠相當(dāng)?shù)膶?zhuān)業(yè)知識(shí)、努力和智慧。一個(gè)調(diào)研項(xiàng)目可以只花幾千元，也可以花幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的方法是多樣的調(diào)研研究的方案設(shè)計(jì)是多樣的，搜集數(shù)據(jù)可以采用實(shí)地調(diào)研、座談會(huì)、面訪(fǎng)、電話(huà)訪(fǎng)談或郵寄調(diào)研等方法。復(fù)雜的大規(guī)模的調(diào)研要采用高級(jí)的計(jì)算機(jī)、數(shù)據(jù)分析程序和信息處理系統(tǒng)，用于處理、計(jì)算并生成大量精確的信息。只要對(duì)調(diào)研信息的價(jià)值沒(méi)有嚴(yán)重?fù)p害，細(xì)小的錯(cuò)誤應(yīng)當(dāng)容忍。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果不能直接指示決定。人類(lèi)的感性和判斷總是必要的。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的程序包括確定調(diào)研目的、搜集資料信息、制定調(diào)研計(jì)劃、初步調(diào)研、調(diào)研設(shè)計(jì)、資料分析、做出結(jié)論和提出建議。一般來(lái)說(shuō)確定調(diào)研目的要有一個(gè)過(guò)程，一時(shí)是確定不下來(lái)的可以采用探測(cè)性調(diào)研、描述性調(diào)研、因果性調(diào)研來(lái)確定。從此例可以看出：探測(cè)性調(diào)研只是搜集一些有關(guān)資料，以確定問(wèn)題所在。也就是說(shuō)描述性調(diào)研旨在說(shuō)明“是什么”、“何時(shí)”、“如何”等問(wèn)題，并且解釋“為何”的問(wèn)題。另一類(lèi)是企業(yè)市場(chǎng)環(huán)境中不能控制的變量，也稱(chēng)外生變量，例如法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告支出與價(jià)格讓利等。因此，在確定研究目的的階段，可進(jìn)行一些情況分析。三、 初步調(diào)研初步調(diào)研的目的是了解產(chǎn)生問(wèn)題的一些原因，通常有如下3個(gè)過(guò)程：（一） 研究搜集的信息材料 研究企業(yè)外部材料。（三） 了解市場(chǎng)情況市場(chǎng)是無(wú)情的，消費(fèi)者對(duì)本公司所開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)態(tài)度，就是反映企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)水平的重要標(biāo)志，也是初步調(diào)研的關(guān)鍵內(nèi)容，如為什么消費(fèi)者不購(gòu)買(mǎi)本公司商品房，就需要對(duì)用戶(hù)進(jìn)行調(diào)研研究。在搜集原始資料時(shí)，一般需要被調(diào)研者填寫(xiě)或回答各種調(diào)研表格或問(wèn)卷。2. 房地產(chǎn)出租市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)表，包括出租房地產(chǎn)名稱(chēng)、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類(lèi)型和等級(jí)、室內(nèi)設(shè)備狀況（暖氣、燃?xì)?、電?huà)、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備）、環(huán)境條件（庭院、陽(yáng)臺(tái)、停車(chē)場(chǎng)、文娛場(chǎng)所、交通和購(gòu)物等）、空置率、影響房租市場(chǎng)的最大因素、具體房東的記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)研日期等項(xiàng)目。在實(shí)地調(diào)研前，調(diào)研人員應(yīng)該選擇決定抽查的對(duì)象、方法和樣本的大小。為此，必須重視現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研人員的選拔和培訓(xùn)工作，確保人員能按規(guī)定進(jìn)度和方法取得所需資料。在資料編輯整理過(guò)程中，要檢查調(diào)研資料的誤差，剔除那些錯(cuò)誤的資料；然后要對(duì)資料進(jìn)行評(píng)定，一確保資料的真實(shí)與準(zhǔn)確。六、 撰寫(xiě)和提交調(diào)研報(bào)告撰寫(xiě)和提交調(diào)研報(bào)告是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作的最后一環(huán)。(2)報(bào)告內(nèi)容簡(jiǎn)明扼要，重點(diǎn)突出；(3)文字精煉，用語(yǔ)中肯；(4)結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，咳歸納為要點(diǎn)；(5)報(bào)告后應(yīng)附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用；(6)報(bào)告完整，印刷清楚美觀(guān)。在編寫(xiě)調(diào)研報(bào)告時(shí)，要指出所采用的調(diào)研方法、調(diào)研目的、調(diào)研對(duì)象，處理資料手段，通過(guò)調(diào)研提出結(jié)論，并以此提出一些合理建議。一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展是以適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境為產(chǎn)提的，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)環(huán)境大多是不可控制因素，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)必須與之相協(xié)調(diào)和適應(yīng)。各級(jí)政府有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等。(二) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研主要是了解財(cái)政、金融、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)等因素，這些因素影響的是市場(chǎng)大氣候。具體包括：國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模，趨勢(shì)、速度和效益。居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。(三) 社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研社會(huì)文化環(huán)境主要是居民的生活習(xí)慣、生活方式、消費(fèi)觀(guān)念、消費(fèi)心理及對(duì)生活的態(tài)度、對(duì)人生的價(jià)值取向等。文化環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容主要包括：居民職業(yè)構(gòu)成、教育程度、文化水平等。(四) 社區(qū)環(huán)境調(diào)研社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。市場(chǎng)需求由購(gòu)買(mǎi)者、購(gòu)買(mǎi)欲望、購(gòu)買(mǎi)能力組成。對(duì)此，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研主要包括如下方面：(一) 房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)容量調(diào)研，主要是調(diào)研房地產(chǎn)消費(fèi)者的數(shù)量及其構(gòu)成。主要包括消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)意向，影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的類(lèi)型等。即整個(gè)地區(qū)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的供給總量、供給變化趨勢(shì)、市場(chǎng)占有率；房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售狀況與銷(xiāo)售潛力；房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的市場(chǎng)生命周期；房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的充足程度、房地產(chǎn)企業(yè)的種類(lèi)和數(shù)量、是否存在著市場(chǎng)空隙；有關(guān)同類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格水平的現(xiàn)狀和趨勢(shì)，最適合于客戶(hù)接受的價(jià)格策略；新產(chǎn)品定價(jià)及價(jià)格變動(dòng)幅度等。四、 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)是一系列活動(dòng)的組合，包括房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格、促銷(xiāo)、廣告等活動(dòng)。對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)研主要包括：(1)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、服務(wù)狀況；(2)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)定價(jià)及反應(yīng)狀況；(3)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率；(4)消費(fèi)者對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況等。(四) 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道調(diào)研主要包括：(1)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的選擇、控制與調(diào)整情況；(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因；(3)租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況；(4)房地產(chǎn)租售客戶(hù)對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的作用 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)企業(yè)制定開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)決策的基礎(chǔ)?？茖W(xué)地市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析是房地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益的途徑之一，可以提高整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理的科學(xué)化。實(shí)踐證明，有市場(chǎng)預(yù)測(cè)和無(wú)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)是準(zhǔn)確與否，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響極大。中期預(yù)測(cè)是反映企業(yè)對(duì)15年內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及期限發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，是企業(yè)制定發(fā)展規(guī)劃的依據(jù)。（二） 宏觀(guān)市場(chǎng)和微觀(guān)市場(chǎng)預(yù)測(cè)宏觀(guān)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)分析，涉及的范圍大，牽涉面廣。微觀(guān)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是企業(yè)制定生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策，編制計(jì)劃的依據(jù)。在應(yīng)用定性預(yù)測(cè)方法進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)時(shí)，注要是憑借個(gè)人特別是專(zhuān)家的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和分析能力。定量預(yù)測(cè)與統(tǒng)計(jì)資料、統(tǒng)計(jì)方法密切相關(guān)，也稱(chēng)統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，主要包括時(shí)間序列預(yù)測(cè)和因果關(guān)系預(yù)測(cè)。要說(shuō)明預(yù)測(cè)的對(duì)象，要達(dá)到的目的，預(yù)測(cè)的范圍，預(yù)測(cè)時(shí)間等。3． 搜集和分析有關(guān)資料。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的定量方法有回歸分析法、時(shí)間序列預(yù)測(cè)法等。預(yù)測(cè)不可能做到百分之百的精確，但若預(yù)測(cè)誤差很大，就失去了預(yù)測(cè)的意義。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)報(bào)告既要有定性分析，也要有定量分析，盡量做到數(shù)據(jù)真實(shí)準(zhǔn)確、論據(jù)充分可靠、建議切實(shí)可行。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的方法一、 市場(chǎng)調(diào)研方法分類(lèi)市場(chǎng)調(diào)研方法可分為兩大類(lèi)，一類(lèi)是按選擇調(diào)研對(duì)象來(lái)劃分，有普查、重點(diǎn)調(diào)研、抽樣調(diào)研等，另一類(lèi)是按調(diào)研對(duì)象所采用的具體方法來(lái)劃分，有訪(fǎng)問(wèn)法、觀(guān)察法、實(shí)驗(yàn)法。由于普查工作量很大，要耗費(fèi)大量人力、物力、財(cái)力，調(diào)研周期較長(zhǎng)，一般只在較小范圍內(nèi)采用。如調(diào)研高檔住宅需求情況，可選擇一些購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)作為調(diào)研對(duì)象，往往這些大戶(hù)對(duì)住宅需求量、對(duì)住宅功能要求占整個(gè)高檔商品住宅需求量的絕大多數(shù)，從而推斷出整個(gè)市場(chǎng)對(duì)高檔住宅的需求量。從調(diào)查對(duì)象總體中抽取樣本的技術(shù)革新，就是抽樣技術(shù)。它可以分為3種：（1）隨機(jī)抽樣，即整體中所有個(gè)體都具有同等的機(jī)會(huì)被選作樣本；（2）分層隨機(jī)抽樣，即對(duì)總體按某種特征（如年齡、性別、職業(yè)等）分組（分層），然后從各組中隨機(jī)抽取一定數(shù)量的樣本；（3）分群隨機(jī)抽樣，即將總體按一定特征分成若干群體，隨機(jī)抽取其中一部分作為樣本。這樣每個(gè)樣本被選擇的機(jī)會(huì)并不是相等的，非隨機(jī)抽樣也分為3種具體方法：（1）就便抽樣。即通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研人員，根據(jù)自己的以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷由哪能些個(gè)體來(lái)作為樣本的一種方法；當(dāng)樣本數(shù)目不多，樣本的間的差異又較為明顯時(shí)，采用此法能起到一定效果?？茖W(xué)設(shè)計(jì)調(diào)研表，有效地運(yùn)用個(gè)人訪(fǎng)問(wèn)技巧是此方法成功的關(guān)鍵。設(shè)計(jì)調(diào)研表的步驟：一是根據(jù)整個(gè)研究計(jì)劃的目的，明確列出調(diào)研表所需搜集的信息是什么。三是按照問(wèn)題的類(lèi)型、難易程度，選擇題型（單選填充，多選填充，是非判斷，多項(xiàng)選擇題）并安排好詢(xún)問(wèn)問(wèn)題的次序。二是調(diào)研表上