【正文】 地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》后，如果買受方違約，則甲方同意將不予返還的定金的一半支付給我方，作為居間費用。建筑面積以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)。該房屋如為共有的，千萬要注意也要共有人一致同意簽字方可有效。不得寫“物業(yè)所在地仲裁委員會”、也不得寫“成都 市仲裁委員會”，而是“ 成都 仲裁委員會”。 ”基于以上規(guī)定，房東出賣房屋，未提前三個月履行通知義務(wù)，房東與買房人的買賣合同無效，你們完全可以要求用相同的價格優(yōu)先購買此房。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。 27 【解答】 1)根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定：房屋所有人如果欲將出租房屋出賣，須提前 3 個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。 【解答】 按照《婚姻法》及司法解釋，如果一方在婚前購買的房產(chǎn)則該房產(chǎn)則為婚前財產(chǎn)，屬于一方所有，但雙方有約定就從其規(guī)定，規(guī)避法律的約定無效。住房房齡加貸款期限不超過 30 年，商業(yè)用房房齡加貸款 期限不超過 10 年。 營業(yè)稅 營業(yè)稅 (Business tax)，是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。 三、 出售房改房時原產(chǎn)權(quán)單位是否享有優(yōu)先購買權(quán) （ 1） 和原產(chǎn)權(quán)單位事先有約定的，原產(chǎn)權(quán)單位可享有優(yōu)先購買權(quán) 。 被贈與方應(yīng)繳納的稅費有： 契稅：按房屋評估價格的 3%繳納。 土地出讓金：房改房與房改房交換的雙方各按交換所得房屋的土地等級、分?jǐn)偟耐恋孛娣e（房改房土地使權(quán)證書上所載面積） (實際出讓、轉(zhuǎn)讓年期短于 66 年的應(yīng)乘以年期修正系數(shù) )，按定額標(biāo)準(zhǔn)計算繳納土地出讓金；房改房與私房、房改房與商品房交換由承受房改房的一方繳納土地出讓金。 其他注意事項： 1． 成交報告中“成交日期”為客戶雙方簽署正式或 臨時合約日期。 4．針對自己的性格特點，找對工作方法，揚長避短，同事間取長補短，擴(kuò)大自己的工作范圍，提高業(yè)務(wù)能力。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)技巧 要成為出色的 置 業(yè)顧問，必須過以下五關(guān)： 第一關(guān)：面皮關(guān)。 第四關(guān)：辛苦關(guān)。搞好相互之間關(guān)系。今天決定的事到了明天就可能會有變化。 不能拖泥帶水。把前面八個工作完成之后，還是沒有成交。吉拉德忽略了推銷汽車之前，沒有把自己推銷給顧客。如果客戶不喜歡你，或者對你沒有信任感與好感，那么大多數(shù)情況下交易很難成功。所謂推銷你自己，就是要客戶喜歡你、信任你、尊重你、接受你。那位名人不只是買車，他還需要別人稱贊或至少是傾聽他有一個優(yōu)秀的兒子，而吉拉德在推銷汽車之前，沒有把自己推銷給顧客。不僅對客戶要存在危機感，對同事、對自己也存在 危機感。 第六招：狠。在第一時間看房，在第一時間談判，在第一時間成交。讓客人有不吃虧、有利可圖的感覺 第二招：埋身。承受自來公司外部、內(nèi)部、及自身給予的壓力。 10．不要輕易的下結(jié)論，凡事多方考慮，無論對客戶、對同事，出了問題首先要解決問題，再從自己身上找原因，不要把責(zé)任推給對方。 每天要理理自己的思路，對一天的工作進(jìn)行總結(jié)，對明天的工作做到心中有數(shù)，凡事做得明明白白。 (四 )傭金收入須填寫清楚業(yè)主傭金、客戶傭金、收傭日期等。 契稅：由房屋評估價較低的一方根據(jù)交換房屋的差價，按 3%的稅率繳納。 （ 6） 法律、法規(guī)以及市以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的房改房。 二、房改房上市交易所應(yīng)具備的條件 （ 1） 上市買賣的房改房必須產(chǎn)權(quán)清晰。 二、 成都 市二手房交易稅費 稅費的構(gòu)成 契稅 契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。最高貸款額度不得超過總房款的 28 二分之一。請問我結(jié)婚后，這套房產(chǎn)會不 會在若干年后變?yōu)榉蚱薰灿胸敭a(chǎn)（新婚姻法對此有何規(guī)定？）。黃某取得了該房屋所有權(quán)后，即要求趙某搬遷，趙某將房屋租賃合同拿給黃看，但黃某表示這是你與前任房主的事，與我無關(guān)。如果沒有約定， 則王某轉(zhuǎn)租必須事先征得房東的同意。出租人未按此規(guī)定出賣 房屋的，承租人可以請求人民法院宣告房屋買賣無效。 定金不得超過總價款的 20%，超過部分無效。 定買賣雙方在規(guī)定的時間內(nèi)簽定正式的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，如一方違約則適用定金法則。 第二條：甲方需要出售房地產(chǎn)的具體情況，一定要屬實。否則造成損失應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。 第二條：甲方需要出售房地產(chǎn)的具體情況，一定要屬實。 ，必須取得其他共有人的書面同意。 租賃關(guān)系中應(yīng)注意的問題： （ 1） 不得出租的幾種情況： ①未經(jīng)綜合驗收的新建房屋：有的開發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至未經(jīng)過綜合驗收部門驗收的房屋出租給承租者，這樣做一違反國家有關(guān)法規(guī)，二對承租方的安全造成威脅； ②沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋：產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件，沒有產(chǎn)權(quán)證就無法證明房屋的權(quán)屬關(guān)系，從而沒有租賃的法律基礎(chǔ)； ③未經(jīng)原出 租人同意，承租人擅自轉(zhuǎn)租：由此會引起原出租方起訴原承租人侵權(quán)，追究法律責(zé)任； ④違章建筑的房屋：對于這類房屋不但規(guī)劃部門要罰款，強令限期拆除，而且房管部門也會因其無產(chǎn)權(quán)證和租賃證進(jìn)行處罰； ⑤產(chǎn)權(quán)共有，未經(jīng)全體共有人一致同意的房屋； ⑥已經(jīng)抵押的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的房屋：已經(jīng)抵押的所有權(quán)人在行使權(quán)利時在法律上已經(jīng)受到限制，將其房屋出租必須征得抵押權(quán)人的同意； （ 2） 租賃期限：《合同法》第 214 條：租賃期限不得超過 20 年，超過 20 年，超過部分的無效。 21 四、分行員工代客戶收取意向金的規(guī)定 如 客戶愿意讓物業(yè)顧問或分行經(jīng)理代為收取退還的意向金，由客戶簽署委托收款書，委托物業(yè)顧問或分行經(jīng)理代為收取退還的意向金，并代客戶簽署收款收據(jù)。 2）樓款原則上必須由業(yè)主親自前來領(lǐng)取 . 放款時，由業(yè)主出示身份證原件及房屋購銷合同，并簽收收據(jù)，財務(wù)部直接支付樓款給業(yè)主。如果客戶意向金收據(jù)已遺失，則由客戶向公司開收據(jù)。各分行必須在顯要處懸掛告示，告知顧客只有公司規(guī)定形式并加蓋財務(wù)部印章的收據(jù)才是唯一有效的收據(jù)。客戶憑分店開出的傭金收據(jù)到財務(wù)部換取發(fā)票。因而要都留業(yè)主電話，才會更有保障。 （ 十一） 客戶放盤時必須辨清其身份是業(yè)主或代理人，因部分代理 人只是受業(yè)主委托找經(jīng)紀(jì)放盤及提供開門看樓服務(wù)。由于中原規(guī)模龐大及信譽高，故業(yè)主對放鑰匙到中原均抱有信心。這可加快每宗交易的成交機會及時間。但是實際情況是完全相反，中原能為業(yè)主短期內(nèi)全部出租或租予一個租客，業(yè)主應(yīng)加多一些傭金才合理。 在收盤時 ,游說業(yè)主付傭時有困難，可以以下幾點方法應(yīng)對： 1） 如業(yè)主拒絕付傭 ,應(yīng)解釋放盤最終無非是想達(dá)成交易 ,既然本公司能為 業(yè)主成 交 ,當(dāng)中一定是已付出了不少功夫 ,故業(yè)主付傭亦相當(dāng)合理。這可避免報價給客戶時因面積不符而錯誤提供實際價格，特別當(dāng)物業(yè)顧問以每平方米價格報價，小部分面積判別亦將影響物業(yè)總價。 （二） 房型須填寫屬 2 房 2 廳或 3 房 2 廳。 想辦法把客戶拉進(jìn)來，“公司內(nèi)有詳盡的資料，順便喝杯茶”?！澳钦f —— ”。 五 .電話接聽禮儀 掌握本店行銷動態(tài)，確實了解房源。 雙目應(yīng)注視對方，微笑致意或問好，多人同時握手時應(yīng)順序進(jìn)行，切忌交叉握手。當(dāng)然，過緊地握手，或是只用手指部分漫不經(jīng)心地接觸對方的手都是不禮貌的。有的房東不一定愿意說原因，但是我們可以旁敲側(cè)擊尋求答案，做到心中有數(shù)，從而找到其死穴（弱點）。 (二 )要努力做到五要素： WHO：誰 —— 到店里來咨詢要賣房、出租房的客人是否是房東本人。 4．多介紹客戶看不見的優(yōu)點。 5．創(chuàng)同類房的最底價。 3．開發(fā)不足：客戶找不到要的房源及客源等于客戶要去別家公司成交。 12．提高市場合理利用。 11 4．買賣雙方在直接議價時容易發(fā)生爭論：中介可協(xié)調(diào)氣氛，掌握尺度。加上中國人傳統(tǒng)認(rèn)為向南較佳，東向或西向均會受陽光照射影響，故朝南向物業(yè)價格一般較高。 （三）樓層 10 在同一個高層單位中，位于高層的一般均比低層的同樣單位賣貴一點。一般分為豪華裝修、一級一類、一級二類。因未砌墻時象個框架，所以叫框架結(jié)構(gòu)。 ξ 準(zhǔn)現(xiàn)樓 ： 已經(jīng)平頂，正在搞裝修，即將交付使用的樓 。 ξ 高 層 ： 安裝有電梯，配套完善，帶有會所、保安嚴(yán)密的樓（樓高不超過 18 層）。 ξ 契 證 ： 是土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時的一種交稅憑證。 直管房 ： 是指由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建、擴(kuò)建的房產(chǎn)（房屋所有權(quán)已正式劃撥單位的除外），大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門直接管理、出租、維修，少部分免租撥給單位使用。 經(jīng)濟(jì)適用房 ： 是指根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。 6 （二）土地 以往土地采用批租、招標(biāo)、協(xié)議、拍賣方式，但自 2002 年 1 月 1 日起所有土地都要進(jìn)行拍賣。 6． 供給的有限性。 2． 房產(chǎn)、地產(chǎn)不可分割性。房地產(chǎn)的使用周期長，作為不動產(chǎn)的房地產(chǎn)，具有固定性，耐久性和增值性。因為你的德行修為承載不起那么重的壓力。象辭》。公司秉承 “厚德載物 ”的經(jīng)營理念， “客戶第一，員工股東第二 ”的服務(wù)理念，堅持做人厚德載物，做企業(yè)厚德待客。 公司下設(shè)房地產(chǎn)營銷中心 ——衡基商旅，二手房營銷中心 ——衡基 易家。 做企業(yè)要厚德待客。避免盛名之下其實難負(fù) ！ 短期目標(biāo)： 3 年內(nèi)成為成都領(lǐng)先的房屋理財顧問機構(gòu)，年營業(yè)收入超過 5000 萬！ 中期目標(biāo)： 510 年內(nèi)成為中國領(lǐng)先的房屋理財顧問機構(gòu)！ 長期目標(biāo)：衡基人實現(xiàn)財務(wù)自由，衡基地產(chǎn)成功上市 ！ 衡基易家團(tuán)隊文化：狼性團(tuán)隊 +亮劍精神 衡基易家核心文化：軍隊 +學(xué)校 +家庭 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)是房屋、土地和附著于其各種權(quán)益的總和。房地產(chǎn)構(gòu)成社會經(jīng)濟(jì)生活中的巨大財富，也是關(guān)系到國計民生的重要財產(chǎn)和資源，在一國的總財富中，房地產(chǎn)往往占有較大比重，一般在 60%~70%左右；在家庭財產(chǎn)中房地產(chǎn)也是最主要的部分。房地產(chǎn)作為商品，在品質(zhì)上具有不同質(zhì)性，即使在同一地段的建筑物，由于樓屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品質(zhì)。土地可以用于商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、道路、農(nóng)業(yè)等多種用途。 amp。 房改房 ： 職工居民按房改政策規(guī)定的成本價購買的公有住房；按市政府規(guī) 定的有關(guān)優(yōu)惠政策購買的公有住房。 7 二、 房地產(chǎn)專業(yè)名詞 ξ 預(yù)售契約 ： 開發(fā)商領(lǐng)取預(yù)售許可證 后，買家與發(fā)展商簽定一份預(yù)售合同，并送房管局做備案，是期房期間唯一的產(chǎn)權(quán)證明。自留山和自留地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織長期使用的土地，主要用作農(nóng)、林、牧、漁業(yè)等生產(chǎn) 。 ξ 別 墅 ： 小區(qū)內(nèi)獨立或半獨立住宅的一幢二層以上的住宅。 ξ 使用面積 ： 除磚墻外，實際室內(nèi)可以使用到的面積。橫向推力會產(chǎn)生剪力，抵抗剪力的墻稱剪力墻。包括安全防盜系統(tǒng)、節(jié)能系統(tǒng)、設(shè)備自控系統(tǒng)及物業(yè)管理系統(tǒng)等。反之，一個低層可能是陰暗局促、人車嘈雜的地方，固然不是一個理想的居住環(huán)境。如一些大型屋村設(shè)備齊全，應(yīng)有盡有，包括商場、百貨公司、超級市場、戲院、私人會所、游泳池及私家花園等。 7．中介接觸面廣，信息集中，買賣雙方匯集在中 介公司信息室中。 3．成長效率最高的行業(yè)。 6．處理事情的能力不足：專業(yè)知識不足，借口多。 8．成交后及時收回傭金。 7．接侍客戶的口訣：誘之以利、說之以理、動之以情、逼之以力、 系之以約。 WHERE： 哪里 —— 房子的具體位置及房東的去向都是需要了解的。那么這個房源就是我們中原獨家代理的房源。和年輕女性或異國女性握手，一般男士不要先伸手。 要養(yǎng)成檢查名片夾內(nèi)是否還有名片的習(xí)慣；名片的遞交方法：將各個手指并攏，大拇指輕夾著名片的右下，使對方好接拿，以弧狀的方式遞交于對方的胸前。 先自報姓名，再詢問對方身份。 留電話：買方、賣方：填客戶登記表。判斷意向。雖然很多客戶均以住宅作為辦公用途，但仍須將該物業(yè)歸入住宅。針對業(yè)主放盤價，物業(yè)顧問應(yīng)輕微踩價，令業(yè)主心里感覺其價格可能稍貴，有利于后繼談判工作。相反，如業(yè)主想盡快成交，應(yīng)加付傭金以刺激物業(yè)顧問士氣，所謂重賞之下必有勇夫，樓盤亦可盡早成交。 5） 此外，部分金額較大的成交，業(yè)主亦可能要求減傭，理由金額大小的交易工 作量亦是一樣，但大額成交支付傭金卻大大提高，故應(yīng)作出合理調(diào)整。千萬不能待一切準(zhǔn)備就緒才開始第一步工作，因為市場瞬息萬變，時間越拖長，客戶改變主意的可能性亦愈大。 這樣子解釋可以減低業(yè)主的憂慮，從而順利收鑰匙。遇此情況必須盡量套出業(yè)主資料，直接與其聯(lián)絡(luò)談判，可收事半功倍之效。 收放款制度 一、收據(jù)管理規(guī)定 1． 只有加蓋財務(wù)部印章的中原收據(jù)才是有效的收款憑據(jù)，其他任何形式的收據(jù)都不是合法有效的且我公司概不承認(rèn) 。收據(jù)的合計金額與財務(wù)部總賬、存折相對，如不符將追究有關(guān)人員的責(zé)任。地鋪以外的收款必須在 8 個工作日 內(nèi)交到公司賬戶，如未能收到款項，則必須將收據(jù)在 8 個工作時內(nèi)交還給秘書。 3． 秘書在備用金不足時，將